Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры в ипотеке: Можно ли перепродать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В этом случае покупатель квартиры даёт продавцу деньги, чтобы тот погасил ипотеку. Деньги лучше передавать в качестве частичной оплаты квартиры только в рамках договора купли-продажи, в котором будет отражено, что на момент заключения договора квартира находится под обременением.
Покупатель даёт деньги продавцу на погашение ипотеки
По договорённости сторон в договоре купли-продажи может найти отражение обязательство продавца в определённые сроки погасить ипотеку и обеспечить снятие обременения.
После того, как продавец погасит ипотечный кредит и залог будет снят (в практике имеют место быть случаи одновременного снятия обременения и регистрации перехода права собственности), договор купли-продажи передаётся в Росреестр для регистрации перехода права собственности на покупателя.
Остаток средств покупатель передаёт продавцу после регистрации перехода права собственности согласно договорённости, отражённой в договоре купли-продажи.
Для продажи квартиры в ипотеке продавцу потребуется предоставить в банк необходимые документы. В зависимости от выбранного варианта пакет может включать в себя:
-
паспорта владельцев жилья (для несовершеннолетних свидетельства о рождении, для иностранцев — обоснование нахождения на территории РФ);
-
техпаспорт недвижимости;
-
выписку из ЕГРН о наличии права собственности;
-
справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (можно взять в управляющей компании или ТСЖ);
-
разрешение органов опеки, если несовершеннолетние дети имеют доли в ипотечной квартире;
-
отчет об оценке объекта.
Налог с продажи квартиры в ипотеке
Как и любая сделка, связанная с имуществом, продажа квартиры в ипотеке предполагает необходимость уплаты НДФЛ 13% с дохода на стандартных условиях. Чтобы рассчитать выплату, следует воспользоваться следующей формулой:
налог = (доходы от продажи объекта за вычетом суммы на его покупку) *13%.
Данная формула расчета подходит, если цена недвижимости выше кадастровой стоимости на 70%. Все расходы при подсчете налога должны быть подтверждены документально, для чего можно предъявить в ФНС копию ипотечного договора. Если сумма продажи менее 70% от кадастровой цены, расчет следует производить по формуле:
налог = (стоимость, указанная в кадастре * 0,7 – 1 млн руб.) *13%.
При отсутствии документов, подтверждающих расходы на недвижимость, заемщик может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. В этом случае нередко собственник может не оплачивать налоговые проценты.
К чему нужно быть готовым при продаже квартиры в ипотеке
Несколько лет назад избавиться от квартиры в залоге было бы сложнее, потому что такие сделки считались более экзотическими. Хоть в 2022-м рынок ипотеки и показал оглушительный спад, до этого он активно рос благодаря низким ставкам. Так что и продажа квартир из-под залога стала более-менее рядовым событием. Такое возникает очень просто: чем больше квартир покупают в ипотеку, тем больше из-под неё продают.
Тем более что сейчас желание сбыть жильё часто вызвано не только личными мотивами, но и геополитическими. То есть на рынке появляются отличные квартиры, которые в других обстоятельствах никто бы не продавал. Что на руку покупателям.
И всё же, продавая квартиру из-под залога, стоит быть готовым к тому, что поиск покупателя может занять больше времени. Не исключено также, что вам придётся несколько снизить цену относительно рыночной. В остальном это совсем не безнадёжная сделка, которую под силу осуществить.
Какие нужны документы, чтобы продать ипотечную квартиру?
Для продажи обремененной недвижимости потребуются следующие документы.
-
Выписка из ЕГРН. Заказывайте на сайте Росреестра, ее стоимость 350 р.
-
Ипотечный договор.
-
Если долей квартиры владеют несовершеннолетние, потребуется согласие органов опеки.
-
Когда состоите в браке — копия свидетельства о браке.
-
Если развелись, а квартиру купили в браке — свидетельство о разводе и получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги.
-
Возьмите в управляющей компании или МФЦ справку, что нет долгов по коммуналке.
-
Справка об оценке недвижимости. Закажите оценщиков.
Инструкция — как продать ипотечную недвижимость?
-
Возьмите все необходимые документы и обратитесь в банк.
-
Узнайте точную сумму долга и получите одобрение.
-
После согласия банка выставьте недвижимость на продажу.
-
Воспользуйтесь одним из способов: досрочно рассчитайтесь с ипотекой вырученными с продажи деньгами; доверьте продажу недвижимости банку; найдите покупателя, который будет готов внести задаток, равный сумме ипотечного долга; продайте недвижимость вместе с долгами.
-
Залоговое обременение снимут, когда деньги поступят в банк и долги по ипотеке будут полностью закрыты.
-
Передайте права собственности через Росреестр, после того как подпишите сделку.
Схема 4. Продажа ипотечной квартиры банком
Эта схема применяется, когда у заемщика проблемы, и ему нечем платить за взятую ипотеку. Инициатором продажи в этом случае выступает банк.
Не дождавшись очередного платежа от заемщика, банк напоминает ему о просрочке. Если заемщик проигнорировал сообщение, банк вправе выставить ему письменное требование о полном погашении кредита. Это требование чаще всего направляется почтой с уведомлением о вручении. Обычно такое письмо заемщик получает на второй или третий месяц просрочки платежа.
Если и это требование не исполнено, банк начинает процедуру взыскания долга через суд. Чтобы погасить долг перед банком, суд обращает взыскание на предмет залога, то есть квартиру должника. Она продается на торгах, обычно дешевле рыночной стоимости. За счет вырученных от продажи денег гасится долг перед банком, а остаток переводится на счет бывшего собственника квартиры.
Облагается ли налогом продажа ипотечной квартиры
Налогообложение к средствам от проданного ипотечного жилья применяется в порядке, совпадающем с продажей обычной, необремененной кредитом квартиры. Если право собственности квартировладельца оформлено менее 5 лет назад, то по факту продажи нужно выплатить государству 13% НДФЛ (ст.217.1 п.4. и ст.224 п.1 Налогового кодекса).
Однако продав ипотечное жилье, являющееся единственным принадлежащим объектом недвижимости, либо ранее унаследованное или подаренное близким родственником, собственник избежит уплаты подоходного налога, если прежде владел квартирой более 3-х лет (ст.217.1 п.3 Налогового кодекса).
Заметим, что собственник, продавший жилую ипотечную недвижимость, вправе использовать налоговый вычет размером до миллиона рублей (ст.220 п.2 Налогового кодекса). Либо, взамен имущественного вычета, сократить размер налогооблагаемого дохода на сумму, затраченную при покупке квартиры (требуется подтвердить документально).
Погашение ипотечных процентов также относится к необлагаемым подоходными 13%-ми затратам, т.к. средства по их оплате расходовались фактически на покупку ипотечного жилья (письмо Минфина за №03-4-08/4-166 от 13.09.2011).
Погашение ипотеки и продажа квартиры
Это самый оптимальный способ, устраивающий банк, покупателя и продавца.
Механизм его действия:
- Продавец находит нужную сумму денег для досрочного погашения ипотеки, например, берет потребительский кредит или одалживает средства у родственников, друзей, знакомых.
- Долг перед банком погашается, с квартиры снимаются все обременения.
- Теперь продавец получает полное право реализовать жилье по рыночной цене, а покупатель может приобрести жилплощадь без каких-либо ограничений.
- Сделка проста и прозрачна, единственная сложность заключается в нахождении нужной суммы для погашения долгового обязательства.
Суть: вы находите покупателя, который согласен купить квартиру, взятую в ипотеку. Покупатель обеспечивает вам сумму, с помощью которой возможно досрочно погасить ваш долг (выдается расписка покупателю на эту сумму). Продающий квартиру заемщик делает досрочное погашение и закрывает кредит. Потом он снимает обременение и продает квартиру покупателю (ипотека на остаток возможна).
Минусы:
- Сложно найти покупателя, согласного на квартиру с обременением;
- Не у всех покупателей есть достаточная сумма, чтобы снять залог, находящийся на объекте.
- Покупатель будет просить скидку на такое жилье.
Плюсы:
- Законная сделка
- Выгода для покупателя
Покупка недвижимости, находящейся под ипотекой:
Во-первых, возмещать долг по ипотеке за продавца квартиры – достаточно рискованно для покупателя. Если документально никак не подтверждено, что покупатель имеет на квартиру какие-либо права, то продавец может просто воспользоваться его предоплатой, снять с квартиры обременение и воспользоваться ею на свое усмотрение – залог снят, он может совершать с ней абсолютно любые сделки. Поэтому обезопасить себя покупатель может только в том случае, если сотрудничает не с физическим лицом, а с банком или агентством.
Во-вторых, переоформление квартиры, если она в ипотеке, и снятие с нее обременения влечет за собой дополнительные расходы для покупателя.
В-третьих, покупателю не стоит вносить деньги, причитающиеся заемщику, до того, как их сделка будет одобрена. Ведь может оказаться, что продавцу не дает забрать его деньги финансовая организация из-за отказа в сделке. Возможно, этот риск выгоден для покупателя – он может законно забрать и средства, и приобретенную квартиру себе, но такая ситуация влечет за собой неизбежные разбирательства.
При продаже квартиры по ипотеке к рискам продавца обычно относят:
- Отказ покупателя от сделки, когда уже внесены деньги в банк. Это влечет обязательство вернуть их обратно, а сделать это будет проблематично.
- Отказ банка в оформлении займа на квартиру покупателю.
Согласование решения с банком
Согласно договору ипотечного кредитования, квартира является залоговым имуществом, которое гарантирует кредит. При этом обязательства являются обременением жилья и усложняют процесс передачи прав собственности. Но это не значит, что ее текущий собственник (хотя и с ограниченными правами на время ипотеки) не может эту жилплощадь продавать. Единственное, что нужно сделать, это согласовать продажу такой квартиры с банком. Там не только выдадут разрешение на проведение сделки, но и предложат один или несколько способов дальнейших действий:
- Погасить остаток задолженности. Этот вариант подойдет тем, у кого остался небольшой долг по ипотечному обязательству или имеется достаточный объем сбережений;
- Организовать продажу квартиры и одновременное погашение ипотеки в ходе проведения сделки купли-продажи;
- Продать не только недвижимость, но и ипотечный долг. То есть остаток долга будет выплачивать не продавец, а покупатель – новый собственник;
- Продажей занимается сам банк через свою торговую площадку или другой механизм, который они используют.
Можно ли продать квартиру, купленную в кредит, покупателю-заемщику?
Такой способ нельзя исключать.
Главное предварительно выяснить два нюанса у покупающей стороны:
- Размер собственных накоплений. Он должен соответствовать размеру долга продавца.
- Размер одобренного кредита. Его величина важна для выплат оставшейся части.
Если оба условия удовлетворяют требованиям, будущий клиент банка вполне подходит на роль покупателя.
Какие шаги предпринимаются заемщиком-продавцом:
- Банк уведомляется о досрочном погашении долга.
- Оформляется предварительная договоренность для передачи задатка.
- Продавцом погашается долг перед банком. Сотрудник банка выдает документы, подтверждающие выполнение ипотечных обязательств.
- С квартиры снимается обременение. Процедура выполняется Регистрационной палатой на протяжении трех дней после обращения продавца и банковского представителя.
- Продавец собирает документацию для кредитора покупаемой стороны (перечень документов уточняется в конкретной банковской структуре) и передает ее покупателю, который подает документы в свой банк на одобрение и оформление ипотечного договора.
- Если одобрение получено, составляется и регистрируется договор о купле-продаже.
- Банк покупателя выплачивает продавцу остаток. Варианты оплаты оговариваются предварительно: посредством перевода денег на счет или через ячейку банка.
Таким образом, продавая обремененную квартиру, один человек избавляется от долгов по ипотеке, а другой становиться обладателем жилья и кредитного долга.
Есть еще одна схема продажи ипотечной квартиры – покупателю будет необходимо самому воспользоваться заемными средствами для того, чтобы погасить кредит продавца. Еще год-два назад это было нереально, но сейчас некоторые банки выдают такие кредиты. Правда, лишь в том случае, если имеют дело с застройщиком, продающим жилье по договорам долевого участия в рамках 214-ФЗ. То есть схема ЖСК у банков доверия не вызовет.
И здесь также возможны два варианта развития событий. Первый: квартиру, купленную по ипотеке, можно продать путем замены сторон договора. В таком случае покупатель берет на себя абсолютно все обязательства по ипотеке у продавца. Все что сверху суммы – передается продавцу. Разумеется, здесь нужно получить согласие на сделку со стороны банка-кредитора, а это далеко не всегда реально. Самый вероятный результат: банк не посчитает нового заемщика столь же надежным, как старый. А стало быть, в переоформлении договора откажет.
Второй вариант: покупатель берет ипотечный кредит в другом банке. За счет этих средств погашается первый кредит, продавец получает свою небольшую прибыль и, кажется, все довольны. Однако по факту сделать это просто лишь в том случае, если у покупателя уже есть какая-то недвижимость, на которую можно оформить залог. Выдавать кредит на то, что уже один раз заложено, банк разумеется, не станет. А потому потенциальному покупателю, конечно, гораздо удобнее будет приобретать квартиру непосредственно у застройщика.
В целом, шансы на то, чтобы переоформить ипотечную квартиру в строящемся доме на другого человека и выручить при этом хоть какую-то прибыль, очень невелики. Максимум, на что может рассчитывать продавец, это «выйти в ноль», потратив уйму времени. Так что идти на это стоит лишь в самом крайнем случае.
Закрыть долг деньгами покупателя
Покупатель продает квартиру так же, как продают обычную квартиру, которая не находится в залоге у банка. Но предупреждает покупателя, что квартира в ипотеке.
Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка, и покупатель вносит сумму, равную той, которую продавец остался должен банку. Согласие банка на сделку получать не нужно, достаточно предупредить о досрочном погашении ипотеки.
При этом покупатель может не отдавать деньги напрямую продавцу, а перечислить в банк как третье лицо — так ему будет спокойнее.
Не всегда продавец отдает ровно ту сумму, которая нужна, чтобы закрыть ипотеку. Он может отдать и меньше, а остальное дополнить из своих — взять из сбережений, занять у друзей или в кредит.
Продавец получает в банке справку, что долга больше нет, и ему возвращают закладную за квартиру. Дальше готовят пакет документов:
- паспорт;
- заявление о снятии обременения и закладную;
- свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН.
Стороны подписывают договор купли-продажи и переоформляют документы на покупателя. Продавец получает деньги за квартиру.