Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Есть ли правопреемство: как наследникам оспорить договор ренты». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Как оформить договор ренты
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Какие ещё существуют риски при заключении договора ренты?
Помимо мошенничества, один из главных рисков — возможное падение цен на недвижимость. Подсчитайте, какую сумму ренты вы будете платить в год, оцените варианты на разное количество лет (так как неизвестно, сколько лет придется ее выплачивать) — и сравните со стоимостью квартиры. В некоторых случаях сделка будет нерентабельной.
Наконец, помните, что этот договор не имеет определенного срока. Пенсионер может прожить довольно долго после подписания договора, а может и пережить рентоплательщика (в этом случае выплачивать ренту придется его детям или другим наследникам).
Плюсы и минусы сделок с договором ренты
Преимущества договора пожизненной ренты для плательщика:
- возможность купить недвижимость в рассрочку;
- перспектива проживания в жилье с момента заключения договора. Часто это дешевле, чем аренда;
- гарантия получения жилья — даже если собственник передумал, оспорить договор и лишить права собственности непросто.
Неисполнение пунктов соглашения даёт право для обращения в суд и аннулирования договора.
Минусы для рентополучателя:
- ограничение права на квартиру или землю;
- сложности расторжения соглашения;
- нечестные рентные плательщики;
- необходимость платить налоги и предоставлять декларации в ИФНС.
Минусы для плательщика ренты:
- займы без указания точного срока окончания действия. Соглашение пожизненной ренты предполагает выплаты на протяжении жизни рантье. Но сколько плательщик ренты заплатит за квартиру в итоге — неизвестно;
- отсутствие полноправного владения имуществом до наступления смерти получателя;
- затраты на нотариальные мероприятия и регистрацию контракта.
При заключении договора с иждивением собственник жилья может признать качество работ, услуг плательщика ренты неудовлетворительным. В этом случае он может потребовать аннулировать соглашение.
Наследование договора ренты лицом, состоящим в браке
Бывает, когда договор ренты квартиры был заключен в период брака. Собственность, в таком случае, юридически оформляется на одного из супругов. Возникает вопрос, а считается ли такая недвижимость совместно нажитым имуществом? По ГК РФ, недвижимость, которая отчуждается под выплату ренты, может быть передана в собственность не только за плату, но и бесплатно.
Таким образом, когда договором ренты предусмотрена передача, например, квартиры возмездно, то есть за плату, то применяются правила о договоре купли- продажи. При наследовании данная квартира будет делиться как совместно нажитое имущество. А если такая квартира передается по договору ренты бесплатно, будут применяться правила о договоре дарения. В подобных обстоятельствах, переживший супруг будет наследовать данное имущество на общих основаниях.
Характерные особенности договора о наследовании
Данный вид соглашения или сделки для сферы имущественный отношений во многом в новинку, но выделить ряд его характерных признаков и особенностей, этот момент не мешает.
Ключевая его особенность заключается в самом характере предмета соглашения – это не просто имущество, а наследственная масса. Другой особенный момент заключается в том, что исполняется в полном объёме предметная часть договора только после кончины наследодателя.
В качестве предмета договора могут выступать как отдельные вещи из наследственной массы, например:
- коллекционные картины, антиквариат, предметы искусства, монеты и прочие ценности;
- недвижимое имущество, банковские счета или ценные бумаги;
- специальное имущество, требующее управления, например, бизнес, компания, активы.
Как оформить договор пожизненной ренты на квартиру
Основная характеристика договора ренты состоит в его рискованности. Выгода сторон может оказаться далеко не равнозначной.
Например, болезненный с виду старичок окажется долгожителем, и покупатель будет выплачивать ренту долгие годы.
При этом стоимость квартиры по факту может оказаться куда больше, чем при покупке равнозначного объекта. В среде российских риэлторов принято считать, что сделки с рентой «плохо пахнут».
Данная схема нередко применяется различными мошенниками. Случаются ситуации, когда получатель ренты скоропостижно отходит в мир иной по причине несчастного случая.
Что касается юристов, то они не видят в ренте ничего плохого. Собственник волен распоряжаться собственным имуществом по своему усмотрению.
И если человек хочет прожить остаток своей жизни без финансовых трудностей в обмен на передачу жилья после своей смерти, то причин препятствовать этому нет. Главное правильно оформить сделку.
Что выбрать — дарение, завещание или ренту
Договор купли-продажи (далее – ДКП) составляется на возмездной основе: продавец обязуется своевременно передать товар или иные вещи покупателю, а тот – предоставить взамен деньги. Процедура регламентируется гл. 30 ГК РФ и делится на несколько видов: контрактация, поставка товаров, продажи недвижимости или предприятий, розничная торговля.
ДКП составляется в простой письменной форме, а нотариальное удостоверение требуется только в нескольких случаях:
- Продается доля в праве на недвижимость;
- Продажа недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного.
Как и при дарении, в случае продажи общенажитых ценностей понадобится нотариальное согласие супруга продавца.
Обратите внимание! Если ДКП требует нотариальной формы, а интересы продавца или покупателя представляет поверенный, доверенность обязательно удостоверяется нотариусом.
Договор пожизненной ренты оформляется с применением норм законодательства и в нем должны обязательно присутствовать следующие условия:
- Предмет договора. Состоит из имущества, которое отчуждается и ренты.
- Стороны договора. В сделке выступают рентоплательщик и рентополучатель.
- Срок соглашения. Действие договора заканчивается одновременно со смертью получателя рентных платежей. Однако, если их несколько, то со смертью последнего. Здесь обязательно должно присутствовать распределение долей ренты между несколькими получателями, при отсутствии – рентные платежи делятся поровну (ст. 596 ГК РФ).
- Сумма рентных платежей. Нужно четко понимать, что рента – это денежные средства, передаваемые владельцу квартиры ежемесячно или иной периодичностью, установленной договором. При бесплатном отчуждении рента должна быть не менее прожиточного минимума по региону проживания рентополучателя. Она меняется с определенной периодичностью в зависимости от размера прожиточного минимума, что должно отражаться и на размере ренты (ст. 597 ГК РФ).
- Существенные условия договора. Из ходя судебной практики, рекомендуем учесть ряд условий в договоре пожизненной ренты:
- индексацию ренты из ходя от размера инфляции;
- место жительство получателя ренты и его переселение;
- предусмотреть наследование квартиры, если рентоплательщик умрет раньше рентоплучателя.
Все эти положения не дадут оспорить ренту по надуманным причинам.
По договоренности сторон рента может быть выкуплена досрочно. Тогда производят подсчет ранее уплаченных сумм и выводят остаток, подлежащий уплате (ст. 599 ГК РФ).
Сделка по приобретению квартиры с пожизненной рентой имеет ряд положительных и отрицательных сторон.
Начнем с плюсов для пожилых людей:
- Для собственника квартиры эти выплаты могут стать гарантированной прибавкой к пенсии и возможностью продолжать жить на своей жилплощади. При этом никакие мошенники не смогут охмурить пожилого человека, наобещав материальных благ присвоить квартиру.
- Не нужно оплачивать коммунальные платежи.
- Существует возможность получения одним платежом до 1/3 от стоимости квартиры и при этом остаться жить в нём.
- Только собственник может распоряжаться своей недвижимостью, у плательщика такой возможности нет.
- В договор кроме ежемесячных платежей можно внести оплату продуктами, различными услугами (например уход за квартирантом, ритуальные услуги), санаторным лечением и т.д.
- В такой сделке может участвовать человек любого возраста после 18 лет.
- Есть возможность передачи жилья не только целиком, но и долями между несколькими участниками сделки.
Так же плюсы можно выделить и для плательщика ренты:
- Привлекательная цена квартиры, как правило, ниже рыночной и имеется возможность платить за нее в рассрочку без процентов.
- После заключения сделки по закону квартира будет обременена обязательствами рентополучателя и в случае объявления наследников доля в ней им будет не положена. Квартира полностью отойдет рентоплательщику.
- Желание продавца изменить или отменить договор может быть рассмотрено только в судебном порядке. Для этого потребуется доказать суду грубое нарушение условий договора со стороны плательщика ренты. Если таковых нет, отменить действие соглашения будет сложно. Это станет некой страховкой рентоплательщика от моментов, когда получатель передумал участвовать в сделке.
- Обременение на квартиру будет существовать весь период жизни получателя ренты, не позволяя совершать любые сделки с этой недвижимостью.
К минусам сделки для пенсионера можно отнести:
- Есть вероятность подвергнуть себя опасности для жизни и здоровья.
- Если устные договорённости не указаны в договоре, то их могут не соблюдать.
- Обязательная уплата налога 13%.
- В случаях когда в договоре нет условий места проживания для собственника жилья, то он может оказаться на улице.
- Возврат уплаченных средств при расторжении договора, тех которые прописаны в документе.
- Наследники не смогут получить недвижимость.
- Все прописанные не указанные в договоре должны быть выписаны.
- Придется собирать не малый пакет документов.
Минусы для рентоплательщика:
- Тот факт, что вносить ежемесячный платеж нужно в строго установленные сроки и в том размере, который оговорен в договоре. При невыплате или просрочке получатель вправе обратиться в суд и добиться отмены действия соглашения. Тогда средства, которые были переданы ранее, вернуть не получится. Поэтому, беря на себя такие обязательства, нужно трезво оценивать свои возможности.
- Следует учесть и тот факт, что гибель или повреждение квартиры не освободит плательщика от ренты. Это значит, что может получиться так, что имущества не стало, а обязанности по выплате ренты никто не отменил.
Заключая договор пожизненной ренты, обратите внимание на ряд важных моментов:
- Все льготы по оплате коммунальных услуг, которыми пользовался пожилой собственник, отменятся, поскольку обязанность по ним перейдет к другому плательщику. Поэтому рассчитывайте их полную стоимость заранее.
- Соглашайтесь на перевод средств безналичным путем на банковский счет рентополучателя. Выписка всегда будет весомым аргументом, в какие даты и какой суммой вносились платежи. Это станет доказательством вашей порядочности по отношению к собственнику в суде.
- Периодически следует просить у рентополучателя письменное подтверждение отсутствия претензий. Это поможет при необоснованных претензиях, которые он может предъявить суду. Ведь нередки случаи, когда пожилые люди добиваются отмены договора, суд идет им навстречу. Спустя время они находят очередную «жертву» и все повторяется. В итоге никому из них квартира так и не достается.
Чем завещание отличается от дарственной и для кого выгодна рента?
Законом дозволяется произвести расторжение документальных отношений при согласии всех сторон контракта. Все действия, касающиеся соглашения, подлежат обязательному заверению в нотариальной конторе.
Если же желание расторгнуть документ возникает не у всех участников, то вопрос будет решаться через суд.
Уважительной причиной аннулирования наследственного договора в России в пользу держателя имущества может стать полный или частичный отказ выполнить условия контракта потенциальным преемником. Например, плохой уход за наследодателем. Когда обязательства подлежат исполнению только после смерти владельца собственности, право обжалования переходит к лицу, уполномоченному проверить ход выполнения условностей.
Правомочен к отказу сам получатель владений, желающий освободить себя от взаимоотношений с конкретным гражданином, если нет возможности исполнить обязанности. Поводом может стать переезд, серьезное заболевание, утрата работоспособности и так далее.
Имущество наследодателя будет освобождено, а без обременений оно подлежит разделу среди законных правопреемников.
В первом случае участники соглашения лично приходят к нотариусу, пишут заявления на расторжение, квитанцию об оплате налогового сбора, договор наследования и документ аннулируется.
Во второй ситуации одна из сторон направляет суду исковое заявление, наследственный договор, квиток о погашении пошлины, документальное обоснование для проведения процедуры аннулирования.
Вне зависимости от варианта решения вопроса требуется оплата госпошлины, без которой не может осуществляться рассмотрение поданного обращения.
Дapcтвeннaя — этo гpaждaнcкo–пpaвoвoй дoгoвop, кoтopый пoдpaзyмeвaeт пepeдaчy пpaв нa имyщecтвo дpyгoмy чeлoвeкy cpaзy пocлe eгo пoдпиcaния.
Пocлe гocpeгиcтpaции пepexoдa пpaв влaдeния пpeдыдyщий coбcтвeнник — дapитeль — cтaнoвитcя пoльзoвaтeлeм жилья и тepяeт пpaвo pacпopяжaтьcя им. C этим и cвязaны бoльшинcтвo pиcкoв пpи дapeнии. Чeлoвeк, кoтopый пoлyчил oбъeкт в дap, мoжeт чepeз cyд выпиcaть и выceлить дapитeля из квapтиpы.
Baжнo! Пpи cocтaвлeнии дapcтвeнныx тeкyщиe влaдeльцы нepeдкo yкaзывaют ycлoвиe — «c coxpaнeниeм пoжизнeннoгo пpaвa пoльзoвaния».
Пoдoбный пyнкт нe имeeт юpидичecкoй cилы, пocкoлькy нa зaкoнoдaтeльнoм ypoвнe дoгoвop дapeния бeзycлoвный. Пo eгo ycлoвиям, дapитeль нe впpaвe тpeбoвaть oт oдapяeмoгo кaкиx-либo ycлyг или выпoлнeния взaимныx ycлoвий.
В чем заключаются особенности пожизненной ренты
В таком соглашении указываются все требования к плательщику ренты, так как нередко владелец квартиры требует не только ежемесячных платежей, но и определенного ухода, а также нередко прописывается, что похороны так же организуются и оплачиваются плательщиком ренты.
Учтите, что собственника жилого помещения непременно должны иметься документы на квартиру.
Договор заверяется нотариально, а иначе не составит труда в будущем признать его ничтожным по ст. 165 ГК.
Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки гласит:
1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.
При заключении сделки нотариус удостоверяется, является ли желание владельца квартиры подписывать документ добровольным, а также оценивает его дееспособность.
Заверенный нотариусом договор передается в Росреестр совместно с другими документами для проведения процедуры регистрации, для чего переписывается недвижимость на плательщика ренты, но при этом накладывается обременение, которое снимается исключительно после смерти рентополучателя.
До смерти получателя ренты непременно должны уплачиваться другой стороной необходимые платежи, а иначе договор может расторгаться, что гарантирует потерю недвижимости.
Преимущества договора ренты
Договор ренты имеет ряд преимуществ для обеих сторон:
- плательщик ренты получает определенную стабильность, потому что имущество передается в его собственность. После смерти получателя никто из его наследников не сможет претендовать на имущество. Если они подадут исковое заявление в суд, то он будет на стороне плательщика ренты.
- получатель получает дополнительный источник доходов. Как отмечалось ранее, в основном ими становятся незащищенные слои населения, не имеющие большого дохода. Поэтому заключение такого договора будет выгодно, особенно, если родственников нет совсем или они никак не участвуют в жизни лица.
- закон устанавливает возможность отказаться от исполнения договора ренты, защищая тем самым стороны от недобросовестных действий. Для исключения злоупотребления предусматривается судебный порядок расторжения договора. В его ходе тщательно анализируются представленные доказательства и выносится мотивированное решение в пользу одной из сторон.
Субъектный состав не ограничивается только физическими лицами. Некоммерческая организация также может иметь дополнительный доход от такой деятельности. Главное, сделать указание на такую возможность в учредительных документах.
Вам понравится! Если вас затопили соседи сверху, что делать?
Входит ли рента в наследство
Для решения «квартирного вопроса» многие заключают договор ренты (о том, что это такое, мы писали здесь). Но входит ли в наследство договора ренты? Что будет с квартирой по ренте при смерти плательщика или получателя? На эти и некоторые другие вопросы дадим ответ в этом материале.
Рента, в силу специфических особенностей договора, передается по наследству. Но с рядом важных оговорок. И эти «оговорки» влияют на права и обязанности всех сторон в случае открытия наследства. Причем наблюдается зависимость то того, какая из сторон договора «покинула» этот мир и на что претендуют ее наследники.
Поэтом следует рассматривать вопросы наследования именно в контексте того, кто именно скончался. И начать стоит с менее защищенной стороны – плательщика ренты.
Риски преклонного возраста
Конечно, нужно относиться с уважением к людям любого возраста, не разделяя жизнь в целом на десятилетия или эпохи. Эйджизм сейчас считается моветоном. Но все же мы понимаем, что есть некоторые проблемы, которые могут нас настигать с определенным возрастом. Это проблемы:
- общего состояния организма: зрение, слух и т.п;
- реакции на ситуации;
- регулярных изменений в обществе, за которыми сложно следить даже в зрелом возрасте.
Поэтому человеку крайне важно, чтобы рядом был надежный помощник, который сможет решить все вопросы. И есть два пути, по которым можно пойти:
- составить завещание, обязав на словах своих потомков еще при жизни заботиться о себе;
- подписать договор ренты, который закрепляет право человека на заботу.
Способы и причины расторжения контракта
В классическом варианте, договор пожизненной ренты прекращает действие со смертью одного из участников (рентопоучателя). При этом на практике достаточно часто такие соглашения разрываются ранее.
Отношения между плательщиком и получателем ренты могут быть разорваны в следующих случаях:
- Оба участника пришли к выводу о нецелесообразности продолжения отношений и не имея взаимных претензий, в добровольном порядке разорвали договор. Соглашение о прекращении действия ренты оформляется в нотариате. В результате таких действий рентополучатель возвращает собственнические права на недвижимость, но утрачивает право что-либо требовать с рентоплательщика.
- Плательщик не исполняет обязательства перед рентополучателем, прописанные в контракте. Такие случаи рассматриваются в судебной инстанции. Разбирательство начинается после подачи получателем заявления в суд. На период рассмотрения плательщик может прекратить выплаты.
- Признание контракта ничтожным (недействительным). Причиной может стать:
- отсутствие заверения договора в нотариате или Россреестре;
- обман рентополучателя (мошенничество со стороны плательщика);
- недееспособность престарелого человека (не может отвечать за свои действия);
- обман рентоплательщика (например, если у имущества есть еще владельцы).
- Порча либо уничтожение жилища. Собственник передает право на использование жилища рентоплательщику, но тот специально или случайно его повреждает либо уничтожает. В такой ситуации получатель ренты может разорвать договор, обратившись в судебную инстанцию. Недвижимость возвращается получателю, а виновный плательщик продолжит нести обязанности по уплате рентных средств и возмещения ущерба, включенного в ренту.
Считается ли квартира, полученная одним из супругов по договору ренты во время брака, совместно нажитым имуществом ?
Договор пожизненной ренты предполагает отчуждение имущества как за плату, так и бесплатно. В первом случае применяются правила применяемые к купле-продаже. Во втором — правила применяемые к договору дарения.
Цитирую ГК:
«Статья 585. Отчуждение имущества под выплату ренты
1. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
2. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32), постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты.»
Т.е. если при заключении ренты у вас в договоре было указано что «имущество отчуждаемое под выплату ренты передается бесплатно» то к такой сделке могут применяться правила как к договору дарения. И в этом случае статья 34 (Совместная собственность супругов) Семейного кодекса не работает. Т.е. приобретенная таким образом квартира не будет являться совместно нажитым имуществом.
Как заключить соглашение?
- Стороны составляют текст договора. Утвержденной формы соглашения не предусмотрено, поэтому стоит предельно тщательно и подробно прописать пункты документа. В случае необходимости воспользоваться помощью юриста.
- Документ подписывается сторонами и заверяется нотариусом, который тем самым подтверждает добровольность действия сторон. В случае отсутствия подтверждения, сделка на основании положений статьи 165 ГК РФ признается ничтожной.
- Регистрация договора в Росреестр. Подать соответствующее заявление можно также в электронном виде на официальном сайте федеральной службы.
- Получение свидетельства права собственности на имя плательщика ренты, с обременением в пользу получателя.
Как найти желающего получить квартиру по ренте
В объявлениях на АВИТО и в газетах предложения купить квартиру по договору ренты практически никогда не встречаются. Чтобы найти такого покупателя, нужно предпринять некоторые усилия:
- действовать через знакомых, родственников;
- связаться с бывшими коллегами, соседями, которые когда-то жили рядом;
- связаться с близкими и друзьями, проживающими в других городах: часто рентополучатель желает, чтобы осуществляющий уход человек проживал с ним совместно.
Напротив, желающих получить квартиру в последующем, после смерти собственника, обычно более, чем достаточно. Чтобы не ошибиться с выбором, нужно:
- обращать внимание на наличие судимостей претендента;
- знать, где работает будущий рентоплательщик: постоянное, в течение многих лет, место работы снижает вероятность обмана;
- насторожиться, если претендент уже имеет обязательство по другому (другим) договорам ренты.