Установление подсудности по искам связанным с правами на недвижимость.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Установление подсудности по искам связанным с правами на недвижимость.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

По общему правилу, установленному ст. 28 ГПК РФ, иски предъявляются по месту жительства ответчика (если ответчиком является гражданин) или по месту его нахождения (если ответчиком является организация).

Подсудность спора по сделке аренда

В отношении споров по аренде действуют правила общей территориальной, по выбору истца и договорной подсудности.

Договорная подсудность заключается в обращении в тот суд, который стороны выбрали для разрешения спора. Договорная подсудность указывается в договоре аренды и продолжает действовать даже после его расторжения.

Общее правило территориальной подсудности состоит в обращении в суд по месту жительства или нахождения ответчика.

ВАЖНО: кроме того, в случае, если в договоре указано место его исполнения, то спор, в зависимости от выбора истца, может быть рассмотрен судом по месту его исполнения или месту жительства (нахождения) ответчика.

Обобщая существующую судебную практику по вопросу применения ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, можно сделать следующие выводы.

Исключительная подсудность, предусмотренная ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, применяется для исков о любых правах на недвижимое имущество и применяется к искам о признании права собственности на недвижимое имущество, признании недействительными сделок с недвижимым имуществом, расторжении договоров в отношении уже созданных объектов недвижимости и т.д.

В отношении исков о расторжении или изменении договоров, по которым недвижимое имущество еще не создано, правила ч. 1 ст. 30 ГПК РФ не применяются, так как объекта недвижимого имущества еще не существует, а значит, нет никаких прав на него.

В отношении исков о защите прав потребителей (в том числе основанных на инвестиционном договоре и договоре участия в долевом строительстве) нормы ч. 1 ст. 30 ГПК РФ также не применяются. Причина в том, что в данном случае действуют специальные нормы об альтернативной подсудности (ст. 17 Закона о защите прав потребителей и ч. 7 ст. 29 ГПК РФ).

Как определить подсудность исков по недвижимости?

При определении подсудности по недвижимости прежде всего нужно обратить внимание на характер спора. Если речь идет о гражданском конфликте (раздел недвижимости, выделение доли, вступление в наследство, споры с пропиской/выпиской, конфликты с застройщиками по ДДУ и т.д.), такие дела рассматривают районные суды общей юрисдикции. Если же сторонами конфликта являются юридические лица (частные компании, государственные структуры, некоммерческие организации и т.д.), такие дела подсудны арбитражным судам.

Но определения типа суда недостаточно – нужно определить конкретную инстанцию, куда будет подаваться иск. И здесь действует принцип исключительной подсудности по объектам недвижимости, который регламентирует, что иски должны подаваться в суды по месту нахождения спорного объекта. Таким образом, нивелируется то, где находятся или зарегистрированы стороны конфликта, важно только физическое местонахождение недвижимости. Это означает, что физическое лицо должно обращаться в районный суд, а юридическое – в арбитражный, но с обязательной привязкой к территории расположения здания, квартиры, участка или другого объекта.

Стоит отметить, что есть исключения из принципов территориальной подсудности для недвижимости. Так, если речь идет о споре относительно имущества по наследству, иск должен подаваться там, где открыто наследственное дело. Если конфликт считается корпоративным, иск может быть подан по месту регистрации ответчика. И, наконец, подсудность сделок с недвижимостью может определяться условиями договора – если в нем были указаны механизмы разрешения возможных споров, в том числе и определенный суд, то стоит руководствоваться этими сведениями и подавать исковое заявление в соответствующую инстанцию.

Что касается апелляций, то здесь нет разницы по сравнению с другими процессами – решение суда первой инстанции оспаривается в вышестоящем. Обычно это апелляционный суд, а если дело дошло до более высоких уровней – Верховный или Высший арбитражный суды.

Резюмируя вышесказанное, отметим следующее. По нашему мнению, в случае если обе стороны договора (в том числе присоединения) являются профессиональными участниками гражданского оборота (осуществляют предпринимательскую деятельность) и в действиях одной из сторон отсутствует злоупотребление правом, очевидная недобросовестность, то такие условия об определении договорной подсудности должны квалифицироваться судами как правомерные.

В то же время, если одной из сторон выступает потребитель (который был лишен возможности повлиять на условие договора на стадии его заключения и он заявил в суде мотивированные возражения) либо очевидна недобросовестность лица, предложившего подобное регулирование – такие условия договора подлежат признанию судом недействительными, а спор – подлежащим рассмотрению судом исходя из действующих норм процессуального законодательства.

Практика арбитражных судов по аренде транспортных средств

Для аренды транспортных средств характерны споры, связанные с внешним эффектом аренды:

1. Арендатор является законным владельцем средства транспорта, являющегося источником повышенной опасности, и должен привлекаться к деликтной ответственности при наличии оснований (см. постановление АС МО от 12.10.2018 по делу № А40-3020/2018).
2. При причинении транспортному средству повреждений арендатор возмещает убытки арендодателю с переходом к нему в порядке регресса права на взыскание убытков с фактического причинителя вреда (см. постановление АС УО от 12.10.2018 по делу № А76-8317/2017).
3. Если арендатор дооборудовал транспортное средство, то в случае, если произведенные улучшения являются отделимыми, они должны быть возвращены арендатору по окончании срока аренды в натуре (ст. 623, 1102, 1103, п. 1 ст. 1104 ГК РФ). Их стоимость может быть взыскана только при невозможности возврата в натуре (ст. 1105 ГК РФ). В частности, по одному из дел арендатор заявил требование о взыскании стоимости отделимых улучшений. В иске было отказано в связи с выбором ненадлежащего способа защиты права (постановление АС ЦО от 11.10.2018 по делу № А35-4219/2017).

Последствия признания недействительным нормативного акта по платежам

Если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным (п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016).

Однако это не означает, что вносить платежи за данный период не потребуется. Согласно абз. 2 ст. 13 ГК РФ в случае признания судом нормативного акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ, в т. ч. путем взыскания платежей за пользование имуществом (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6171/10, определение ВС РФ от 14.04.2016 № 309-ЭС15-16627).

Так, решением Волгоградского областного суда от 19.02.2018 по делу № 3а-15/2018 признаны недействующими отдельные нормы Порядка расчета арендной платы…, утв. постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, по мотиву, что оспариваемые нормы (в редакции постановления от 20.03.2017 № 135-п) не соответствуют принципам экономической обоснованности и запрета необоснованных предпочтений. По делу о взыскании арендной платы окружной арбитражный суд указал, что необходимо исчислить ее на основании норм ранее действовавшей редакции нормативного акта (см. постановление АС ПО от 12.10.2018 по делу № А12-25442/2017).

Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ

В результате часть исковых заявлений была возвращена истцам судами. В частности, исковое заявление гражданина к Обществу «о расторжении договора аренды жилого помещения» было возвращено Определением Люблинского районного суда Москвы от 22.02.2017 на том основании, что дело неподсудно данному суду (п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК).

Так, Верховный суд РФ еще в 1999 году в решении № ГКПИ 98-808, 809 (от 24.02.1999) допустил возможность распространения норм об оказании услуг на арендные отношения.

Подсудность по выбору истца (альтернативная подсудность) заключается в том, что ГПК предоставил истцу возможность в определенных случаях по своему усмотрению обратиться за разрешением дела в один из нескольких судов, указанных в законе. Иными словами, истец вправе предъявить иск либо по общему правилу в суд по месту нахождения ответчика (ст. 28 ГПК), либо в другой суд или суды, указанные в законе.

Общий претензионный срок — 30 календарных дней с даты направления претензии должнику, если иной срок не установлен в договоре оказания услуг (например, стороны могут предусмотреть 10 дней с даты направления претензии, или наоборот, увеличить претензионный срок, также в договоре можно изменить момент, с которого исчисляется претензионный срок).

И тут началась песня.. На предварительном заседании, мы выступили с ходатайством о передаче дела, на что суд в нем отказал, цитирую: «Оснований для этого суд не усматривает, поскольку одно из требований – расторжение договора аренды. Следовательно речь идет о споре о правах на недвижимое имущество (п.1 ст.38 АПК РФ).

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора. Иски о возмещении убытков, причиненных столкновением судов, взыскании вознаграждения за оказание помощи и спасание на море могут предъявляться также в суд по месту нахождения судна ответчика или порта приписки судна.
Исходя из этого, предъявить иск по месту фактического пребывания ответчика можно, представив суду доказательства того, что ответчик не проживает по месту регистрации, а постоянно или преимущественно проживает вне места регистрации.

В свою очередь, стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность. Такое соглашение может быть включено в гражданско-правовой договор, в том числе в договор присоединения.

По какому адресу и как направить предупреждение и предложение

Без направления предупрежения или предложения вы не можете требовать расторжение договора(п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Корреспонденция отправляется либо по адресу регистрации, либо по адресу указанному в договоре. В последнее время договоры предусматривают возможность электронного документооборота по средствам электронной почты и мессенджеров (п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, п. 4 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).

Письмо необходимо отправлять таким образом, что бы в дальнейшем можно было доказать факт отправления и содеражния:

• телеграммой с копией и уведомлением о вручении;
• ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
• нарочным (вручение курьером адресату) с проставлением отметки о получении на копии документа.

Как составить и направить предложение о расторжении договора аренды

Досудебная процедура урегулирования спора обязательна п. 2 ст. 452 ГК РФ. Иначе суд заявление вернет, либо оставит без рассмотрения.

Необходимо перечислить основания расторжения договора и предложите расторгнуть договор в досудебном порядке. Можно даже прикрепить образец дополнительного соглашения о расторжении договора. Если договор не установлен срок, можете его обозначить в разумных пределах. По умолчанию такой срок составляет 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Образец предложения Согласно п. 3.2 договора аренды от 08.08.2020 N 30 арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 10-го числа каждого месяца. Последний платеж был осуществлен вами 09.07.2020. Несмотря на предупреждение, полученное вами 10.10.2020, данное нарушение до настоящего времени не устранено. Неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока является основанием для расторжения договора аренды (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). В связи с изложенным предлагаем вам подписать прилагаемое к настоящему письму соглашение о расторжении договора аренды. В случае вашего несогласия на расторжение, а равно в случае неполучения ответа на предложение в срок до 10.12.2020 мы обратимся в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора.

Подсудность дел по договорам аренды земельного участка

7 декабря 2016

Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 25 апреля 2012 г. по делу N 33-3853

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе :

председательствующего Гилевой М.Б.

и судей Киселевой Н.В., Нечаевой Н.А.

при секретаре Кармановой Ж.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 25 апреля 2012 года дело по частной жалобе Казанцевой К.С. на Определение Индустриального районного суда г. Перми от 12 марта 2012 года, которым постановлено :

Гражданское дело по иску Администрации Кунгурского муниципального района к Казанцевой К.С. о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка передать по подсудности в Кунгурский городской суд Пермского края.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Гилевой М.Б., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация Кунгурского муниципального района обратилась в суд с иском к Казанцевой К.С. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: ****, общей площадью 9700 кв. м, указав, что договор аренды заключен на срок 5 лет с 12.02.2010 года по 12.02.2015 года, ответчик в нарушение условий договора аренды не вносит арендную плату за земельный участок с 26.01.2011 года. За Казанцевой К.С. числиться задолженность, которая на 26.06.2011 года составляет 13 109 рублей 75 копеек. На основании п. 3.1 договора, с ответчика подлежит взысканию также пени в размере 2 775 рублей 25 копеек, общая сумма иска составляет 15 885 рублей. Земельный участок предоставлен ответчику для рекреационных целей, в настоящее время земельный участок покрыт зарослями, рекреационных работ не ведется, то есть земельный участок по целевому назначению Казанцевой К.С. не используется. Истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате и пени в общей сумме 15 885 рублей, расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.04.2010 года N 228/2010, кадастровый номер **, общей площадью 98 кв.м.

Впоследствии администрацией Кунгурского муниципального района подано уточненное исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка, согласно которому истец просит взыскать с ответчика задолженность на 26.10.2011 года по арендной плате в размере 7907 рублей 45 копеек и пени в размере 6696 рублей 17 копеек, в общей сумме 14603 рубля 62 копейки, расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.04.2010 года N 228/2010, кадастровый номер **, общей площадью 9700 кв.м., расположенного по адресу: ****, обязав ответчика в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу возвратить указанный земельный участок администрации Кунгурского муниципального района по акту приема-передачи.

30.12.2011 года истец вновь уточнил исковые требования указав, что просит взыскать с ответчика пени в размере 6 814 рублей 78 копеек, поскольку задолженность по арендной плате на 17.11.2011 года погашена в полном объеме, и расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.04.2010 года N 228/2010, кадастровый номер **, общей площадью 9700 кв.м., расположенного по адресу: ****, обязав ответчика в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу возвратить указанный земельный участок администрации Кунгурского муниципального района по акту приема-передачи.

Представитель администрации Кунгурского муниципального района на иске настаивал в части расторжения договора, не поддерживал требований о взыскании пени, поскольку пени, заявленные ранее, ответчиком уплачены в добровольном порядке.

Ответчик в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, с иском не согласилась.

Представитель ответчика с иском не согласен, просит в иске отказать, поскольку задолженность ответчиком по арендной плате и пени погашена, нарушение прав истца устранено, иных оснований для расторжения договора аренды не имеется.

Судом постановлено приведенное выше определение, об отмене которого просит в частной жалобе ответчик Казанцева К.С. указывая, что она не является собственником спорного земельного участка, не имеет вещных прав на него. Права истца на пользование, владение и распоряжение земельным участком также никем не оспариваются. Правоотношения по поводу пользования ею земельным участком, сложившиеся между ней и истцом, носят обязательственный характер — вытекают из договора аренды земли. Требование истца о расторжении договора аренды земли и возврате земельного участка по акту приема — передачи основано на договорных, обязательственных отношениях, не затрагивает спор о вещном праве на земельный участок и, соответственно, представляет способ защиты права не как требование устранения препятствий в пользовании земельным участком, а как требование прекращения арендных правоотношений.

Судебная коллегия не находит оснований к отмене определения суда первой инстанции по доводам, изложенным в частной жалобе Казанцевой К.С.

Судебный порядок разрешения спора между сторонами договора аренды – самый эффективный способ разрешения конфликтных ситуаций. В некоторых случаях направлению искового заявления должно предшествовать соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. Обязательный досудебный порядок устанавливается в двух случаях:

• в силу прямого указания в законе (например, при расторжении договора аренды);
• по соглашению сторон.

В то же время, участники деловых отношений стремятся путем минимальных усилий и наименьшего количества потраченного времени выйти из конфликта, поэтому часто прибегают к альтернативным способам разрешения споров даже в том случае, если это не требуется при последующем обращении в суд. К таковым относятся переговоры, посредничество, медиация, разбирательство в третейском суде. Указанные способы малозатратны для сторон, способствуют решению вопросов в короткие сроки, но не могут возложить на участников обязательства по исполнению достигнутых договоренностей. Исполнимостью в данном вопросе наделены только судебные акты.

После соблюдения досудебного порядка можно приступать к составлению искового заявления:

1. В иске излагается позиция по делу, подкрепленная приложенными к нему доказательствами
2. Копия заявления направляется в адрес ответчика, а само исковое заявление с доказательствами направления копии второй стороне подается в суд
3. После подачи искового заявления остается дождаться назначения судебного заседания и принять в нем участие
4. Вынесенное и вступившее в законную силу решение суда обязательно для исполнения сторонами, спор будет считаться разрешенным.

В отношении споров по аренде действуют правила общей территориальной, по выбору истца и договорной подсудности.

Договорная подсудность заключается в обращении в тот суд, который стороны выбрали для разрешения спора. Договорная подсудность указывается в договоре аренды и продолжает действовать даже после его расторжения.

Общее правило территориальной подсудности состоит в обращении в суд по месту жительства или нахождения ответчика.

Отказ в продлении аренды земли

Если стороны договорились о расторжении без привлечения судебных органов, необходимо составить соответствующее соглашение. Оно составляется по следующему алгоритму:

1. Указываются данные сторон и предмета договора.
2. Прописываются основания расторжения в соответствии с положениями договора аренды.
3. Уточняется факт компенсации ущерба (если таковой имелся).
4. Соглашение закрепляется подписями сторон.

После вынесения судебного решения или достижения обоюдного соглашения о прекращении сделки, в случае, если договор признается расторгнутым, арендатор обязан вернуть собственнику земельный участок в том же состоянии, в котором тот был передан во временное пользование. Если собственника устраивает состояние участка, и он не имеет претензий, составляется акт приема-передачи.

Если в процессе пользования арендатор существенно улучшил состояние участка (к примеру, высадил садовые деревья), собственник, при согласии с повышением ценности земли, должен компенсировать затраты на облагораживание участка.

Государственная пошлина за расторжение договора аренды земельного участка не выплачивается. Это регламентировано письмом Минфина РФ от 21.07.2010 года. Пошлину потребуется заплатить за обращение в суд. Для физических лиц ее размер составит 200 рублей, для организаций – 4000 рублей.

Организация-1 заключила договор аренды земельного участка с местными властями в целях строительства на нём санатория. Позже права и обязанности по договору аренды земли от арендатора были переданы Организации – 2.

Руководитель нового арендатора составил декларации об объектах недвижимости, которые содержали в себе заведомо недостоверные сведения. В документах он заявлял, что на арендованном участке расположены здание санатория и административное здание. На самом деле земельный участок по-прежнему оставался неосвоенным.

На основании указанных деклараций руководитель нового арендатора зарегистрировал право собственности на «выдуманные» здание в ЕГРН. А затем обратился в местную администрацию с целью выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене. Основания для льготной цены на землю – «выдуманные» здания, которые принадлежат Организации-2 на праве собственности и расположены на спорном земельном участке.

И земельный участок площадью 46 272 кв.м. был продан Организации-2 за 166 354 рубля. Полная стоимость этого участка без учета льготы составляла более 20 000 000 рублей. В день регистрации права собственности на землю за Организацией-2 была заключена следующая сделка по продаже участка Организации-3.

Мошеннические действия руководителя Организации-2 были подтверждены судом в рамках уголовного дела. А мэрия смогла добиться возврата спорного земельного участка из незаконного владения.

Судом было отмечено, что сделка купли-продажи между местными властями и Организацией-2 в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной, поскольку:

• совершена с нарушением закона (земельный участок был продан лицу, не имеющему права на приобретение этого участка без торгов по льготной цене),
• посягает на публичные интересы (участок был продан без аукциона по льготной цене, тогда как на спорном участке здания фактически отсутствовали, что, в свою очередь, привело к тому, что муниципалитет не смог получить адекватную стоимость проданного имущества),
• нарушены интересы третьих лиц, которые в случае проведения аукциона могли принять в нем участие (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.01.2019 N Ф04-5300/2018 по делу N А45-41148/2017).

Городская администрация приняла решение сдать земельный участок в аренду. Для этого на официальном портале было опубликовано извещение о проведении торгов. К участию в аукционе было допущено 5 участников. В дату проведения аукциона к зданию, где проводился аукцион прибыли представители всех участников. Но попасть в само здание и принять участие в торгах смог представитель только одной компании, с которой впоследствии и был заключён договор аренды земельного участка.

Проблема заключалась в том, что 15 неизвестных граждан воспрепятствовали проходу для представителей 4 компаний в здание, где проводился аукцион и принять в нём участие.

Заместитель прокурора обратился в суд для оспаривания результатов таких торгов. Суд поддержал требования истца и признал договор аренды недействительным, обязал компанию вернуть земельный участок, а городскую администрацию – задаток.

При вынесении решения судом были приняты во внимание следующие обстоятельства:

• нарушения, допущенные городской администрацией при проведении торгов, были существенными и повлияли на их результаты, а, именно, на стоимость аренды земельного участка. Также привели к ущемлению прав и интересов неопределенного круга лиц, так как фактически аукцион не состоялся, цена не была повышена за счёт участия в торгах остальных участников. А, значит, местный бюджет не дополучил дополнительных денежных доходов от сдачи в аренду земельного участка по большей цене;
• сотрудники городской администрации были в курсе происходящих событий во время аукциона, а, именно, знали, что 4 участника не могут попасть в здание не по своей воле;
• факт воспрепятствования прохода участникам в здание неизвестными гражданами был подтвержден прокурорской проверкой и постановлением полиции об отказе в возбуждении уголовного дела (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12 декабря 2019 года по делу № А54-10886/2018).

Компании-должнику на праве собственности принадлежали земельные участки. В рамках исполнительного производства судебный пристав исполнитель наложил арест на эти участки и передал их МТУ Росимущества для продажи через торги. На аукционе землю выкупила компания.

Должник обратился в суд для признания результатов проведенных торгов недействительными. Суд удовлетворил требования истца. Основанием для признания торгов недействительными стало нарушение со стороны судебного пристава.

В силу гражданского законодательства обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только по решению суда (статья 278 Гражданского кодекса РФ). Аналогичное указание содержится и в пункте 58 Пленума Верховного Суда РФ от 17.112015 года № 50. ВС РФ отметил, что дела, связанные с обращением взыскания на землю в рамках исполнительного производства должны рассматриваться в порядке искового производства с соблюдением правил исключительной подсудности. Данное требование закона судебным приставом не было соблюдено, в суд он не обращался (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07 августа 2017 года по делу № А11-4652/2016).

Получите консультацию прямо сейчас!

Иски кредиторов наследодателя до принятия наследства наследниками предъявляются в суд по месту открытия наследства (части 1 и 2 статьи 30 ГПК РФ).

58. Согласно статье 278 ГК РФ обращение взыскания на земельные участки в рамках исполнительного производства допускается только на основании решения суда. Такие дела рассматриваются в порядке искового производства с соблюдением правил исключительной подсудности (статья 30 ГПК РФ и статья 38 АПК РФ).

Законодательство РФ допускает, что некоторые случаи допускают принуждение контрагента к заключению договора. Например, если он добровольно принял на себя данные обязательства, о чём составлен официальный документ. Например:

• При заключении предварительного договора купли-продажи (ПДКП) каждая из сторон вправе требовать заключения сделки и подписания купчей.
• Если ранее услуга предоставлялась согласно договорённостям, с требованием может выступить потребитель услуг.

Другой мотив, предусматривающий принуждение, это несение должностным или уполномоченным лицом определённых обязательств, требующих подписания такого документа. Например:

1. Когда ситуация носит публичный характер (ст. 426 ГК РФ) и отказ нарушает интересы жителей населённого пункта: уборка придомовой территории, вывоз мусора, отказ от ремонта зданий (помещений).
2. При отказе от водоснабжения, газоснабжения и теплоснабжения.
3. Если речь идёт социальном найме помещения (ст. 57, 100 ЖК РФ).
4. При отказе от услуг управляющей компании (ст. 161 ЖК РФ).
5. При открытии счёта в банке (ст. 846 ГК РФ).
6. Если отказ нарушает «Закон о рекламе» (ст. 10 Закона о рекламе).
7. При заключении договора аренды на земельный участок (ЗУ) в зоне застройки, если получено разрешение на строительство ( ст. 39.20 ЗК РФ).
8. Если принято решение об опеке на основании соглашения между родителем и опекуном (ст. 145 СК РФ).
9. Когда предприятие-монополист отказывается от поставки услуг (товаров), которые в данном населённом пункте невозможно получить у иных поставщиков.
10. На приобретение лота по результатам торгов (ст. 447 ГК РФ).
11. С работником или работодателем при оформлении на работу.
12. С ПФ РФ на случай обязательного пенсионного страхования, если лицо не участвует в программе негосударственного страхования.

То есть, это такие ситуации, когда без подписания документа договорного типа обойтись невозможно. Или, когда его не подписание является нарушением интересов лица (группы лиц), обратившегося с требованием.

Если причины к понуждению отсутствуют, предъявленное требование может рассматриваться как административное или уголовное правонарушение.

Для подачи иска обращаются в суд первой юрисдикции, по району, в котором проживает ответчик или – где зарегистрирован его юридический адрес (ст. 28 ГПК РФ). Если речь идёт о ранее заключённом ПДКП недвижимости, то – по месту расположения ЗУ или объекта недвижимости (ст.30 ГПК РФ).

Вопросы, связанные с публичной офертой, нарушением условий торгов юридическими лицами и иные формы нарушений, связанные с не заключением обязательных договоров и касающиеся ведения бизнеса, рассматриваются в арбитражном суде.

Основаниями, допускающими подачу искового заявления для рассмотрения дела в суде, являются:

1. Возникновение любых противоречий, возникших между сторонами сделки и препятствующих её заключению.
2. Требование провести куплю-продажу, если заключался ПДКП.
3. Требование сделки, если лот выигран на торгах. Требование оферты.
4. Компенсация убытков при отказе от сделки: взыскание неустойки или решения вопроса о задатке.
5. Иные случаи, когда права граждан требуют принудительного заключения договора, а отказ от его составления является их нарушением.

Если иск не подан, никакие нарушения имущественных или гражданских прав субъекта рассматриваться не будут.

Заявление в суд может быть составлено самостоятельно – по шаблону, опубликованному ниже и адаптированному под свою проблему. Этот документ должен соответствовать нормам статьи 131 ГПК РФ и составляться по специальной форме. В нём обязательно должны выделяться следующие части:0

• «шапка»;
• наименование документа;
• осведомительная часть;
• просительная часть;
• подпись истца и дата составления;
• перечень приложений к иску.

В «шапке» указываются:

• наименование суда;
• номер участка;
• сведения о судье, принимающем иск;
• сведения об истце и ответчике.

Относительно истца и ответчика указываются не только их фамилия, имя и отчество, но и паспортные данные с указанием места проживания.

В теле документа даются сведения по существу вопроса, а в просительной части – просьба признать иск. Перечень документов должен соответствовать нормам статьи 132 ГПК РФ и содержать пакет документации, которая относится к доказательной базе и подтверждает правомочие взыскания. Если такая работа кажется слишком сложной – лучше обратиться к квалифицированному юристу.

В верхнем правом углу листа формата А-4 располагается шапка, в которой указывают требуемые сведения, согласно представленному выше списку. Ниже, посередине листа, даётся наименование: «исковое заявление о понуждении к заключению договора». Здесь же указывается – какого. Например:

1. Договора услуг.
2. Договора купли-продажи земельного участка (квартиры, нежилого помещения и т.п.).

Осведомительная часть начинается с причины, допускающей возбуждение иска. Например: «21 января 2021 года между мною и ответчиком был заключё�� предварительный договор купли-продажи земельного участка». Далее указывают кадастровые и технические характеристики объекта недвижимости (иного имущества), выступившего предметом купли-продажи.

Ниже следует перечислить по пунктам все положения, внесённые в ПДКП и указать, что на их основании:

• сделка требовала заключения;
• цена объекта по сделке составляла (указать стоимость);
• подписание договора купли-продажи должно было состояться (указать сроки);
• мною был внесён задаток (указать сумму);
• отказ от сделки ответчика является грубым нарушением норм Гражданского кодекса и имущественных интересов истца.

Здесь следует дать ссылку на нормы законодательства. Среди них могут быть статьи 420, 421, 429, 432, 445 ГК РФ, а так же другие источники законодательства, имеющие отношение к делу. После их перечисления, крупными буквами по центру пишется: «ПРОШУ». Ставится двоеточие и указываются исковые требования. Они должны соответствовать причине возбуждения иска. Например:

1. Обязать ответчика заключить договор купли-продажи (с обязательным указанием его характеристик).
2. Взыскать с ответчика неустойку за отказ от своевременного заключения сделки (указать – в каком размере).

Предельный срок договора аренды нежилого помещения

Имущество предоставляется арендатору, как правило, на определенный, точно обусловленный в договоре срок (договорный срок). Он может определяться календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно наступить. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной.

Если срок аренды в договоре не указан вообще или не назван способ его определения либо это поставлено в зависимость от усмотрения сторон, то речь идет о неопределенном сроке.

При заключении договора на неопределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке, без обращения в суд отказаться от договора.

Иными словами, предупреждение об отказе от договора аренды, заключенного без указания срока, может последовать со стороны арендатора или арендодателя. В данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение сторон отказаться от договора.

Достаточно лишь предупредить об этом контрагента за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца.

Впрочем, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В частности, арендатор (но не арендодатель) по договору проката обязан предупредить об отказе в письменной форме не менее чем за 10 дней.

Вытекающие из договора аренды обязательства сторон до истечения срока предупреждения сохраняют силу.

Закон не предусматривает формы, в которой должно быть сделано предупреждение об отказе от договора, заключенного без указания срока. Надо полагать, что оно должно быть сделано в той форме, в какой совершен сам договор.

Моментом предупреждения следует считать дату, когда другая сторона узнала или должна была узнать о нем, т.е. момент получения предупреждения другой стороной.

Срок аренды может быть не только договорным, но и нормативным, устанавливаемым непосредственно в законе. Нормативные сроки, устанавливаемые для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества, могут быть только максимальными (предельными).

Максимальные сроки аренды различны по продолжительности. При их установлении законодатель учитывает в одних случаях состав участников, в других — объект аренды либо назначение имущества или цели его использования и проч.

Например, предельный срок договора проката, принимая во внимание его преимущественно потребительский характер, — 1 год.

С учетом особенностей объекта установлены нормативные сроки аренды природных объектов. Так, срок в 49 лет является предельным для аренды участков лесного фонда.

• В отношении водных объектов максимальные сроки установлены до 3 лет (краткосрочная аренда) и до 25 лет (долгосрочная аренда).
• В аренду для государственных или муниципальных нужд либо для изыскательских работ земельный участок может быть передан на срок не более чем 1 год.
• Однако и в первом, и во втором случаях, нет препятствий к возобновлению договора после окончания срока его действия.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Для прекращения арендных отношений по инициативе одной из сторон нужны веские основания. Они предусмотрены законодательством, но при необходимости участники могут включить дополнительные причины для расторжения в договоре аренды.

Когда одна из сторон против, действовать потребуется через суд. Для этого предоставляется пакет документов, в который входят:

• оригинал договора аренды;
• акт приема-передачи;
• дополнительные соглашения к договору (если есть);
• письмо-уведомление, направленное инициатором, с подтверждением получения второй стороной;
• иные документы, имеющие отношение к делу.

Похожие записи:

• Оформление участка в собственность: сколько стоит, сроки, нужные документы
• Льготы пострадавшим в результате Чернобыльской и других радиационных катастроф
• Родительская плата за детский сад: можно ли вернуть деньги?