Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Могу ли я оспорить выселение из ипотечной квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выселение из ипотечной квартиры может быть совершено как судебными приставами-исполнителями, так и самим кредитором, на основании судебного решения (ст. 55 ФЗ-102 предусматривает выселение должника из ипотечной квартиры кредитором, если данное условие прописано в договоре). При выселении должника судебными приставами-исполнителями действует ФЗ № 229, изъятие ипотечной квартиры происходит в рамках исполнительного производства. На основании ст. 107 ФЗ-229 судебный пристав должен уведомить должника о добровольном освобождении ипотечной квартиры в срок не позднее 10 дней с момента получения письменного уведомления. В случае игнорирования данного требования, должнику назначается повторный срок с назначением исполнительского сбора. Процедура выселения происходит в присутствии понятых и сотрудников полиции, при необходимости приставы вправе вызвать сотрудников МЧС для освобождения квартиры. Пристав-исполнитель может предоставить должнику услугу по транспортировке и хранению личного имущества сроком не более чем на 2 месяца. Если выселение выполняет непосредственно кредитор, данная процедура осуществляется по согласию обеих сторон. В случае, если должник все-таки отказывается освобождать ипотечную квартиру, выселение будет происходить в присутствии работников прокуратуры в административном порядке либо через суд.
Права и обязанности нанимателя
Договоренности при выселении: Наниматель имеет право договориться с залогодателем о переносе даты выселения, если такая возможность предоставлена в договоре.
Платежи: Наниматель должен платить ежемесячную плату за жилье до даты выселения. Отсрочка или льготный период могут быть обусловлены законодательством или договором.
Обязанности при выселении: Наниматель должен вернуть имущество, переданное залогодателем при заселении, в том же состоянии, в котором оно находилось при заселении.
Долги по ипотеке: Если наниматель был должником по ипотеке и имущество было заложено в банке, залогодержатель имеет право на взыскание задолженности. Ответственность за платежи несет наниматель, даже если он уже выселен.
Залоги и заявления: Наниматель может заложить имущество или заявить о своих правах на квартиру в банке, если владелец имеет задолженность. В этом случае наниматель становится залогодателем или защитником своих прав.
Ипотечные каникулы: Наниматель имеет право обратиться в банк за ипотечными каникулами из-за пандемии коронавируса, ситуации на рынке жилья, многодетной семьи или других обстоятельств.
Законопроекты: В Государственной Думе были внесены законопроекты о защите прав нанимателей и упрощении процедуры выселения. Однако, до этого момента, законы в сфере жилья и ипотеки вступают в силу только после опубликования в «Ведомостях».
Истории успеха: Наниматели Денис Калистратов, Богдан Демченко, Олигарх Захарова и многие другие договорились с залогодателями и кредиторами, чтобы сохранить свои ипотечные квартиры.
- Денис Калистратов отправлял платежа по ипотеке, пока не удалось договориться с банком об отсрочке.
- Богдан Демченко заложил имущество и заявил о своих правах на квартиру, которую уже продали в кредитной организации.
- Олигарх Захарова узнала о возможности ипотечных каникул и успела сделать это до закрытия банков из-за пандемии.
Могут ли выселить несовершеннолетних детей или с детьми?
Для того, чтобы ответить на этот вопрос необходимо определить, а на каком основании ребенок проживает в конкретной квартире. Существуют такие варианты:
- несовершеннолетний проживёт в квартире на основании принадлежащей ему в ней доли;
- несовершеннолетний живет по месту регистрации родителей (законных представителей) в приватизированной квартире, однако не является собственником даже части помещения;
- несовершеннолетний живет в квартире, принадлежащей муниципалитету;
- несовершеннолетнему предоставлено право пользования служебной квартирой, выделенной его законным представителям
- несовершеннолетний проживает в квартире, которая находится в залоге у кредитной организации (ипотека).
Выселение из заложенных квартир. Проблемы и их решение
Приобретение жилья всегда связано с определенным риском. Особенно сейчас, когда квартиры приобретаются в ипотеку, отдаются под залог и становятся предметом разного рода мошеннических схем.
Весьма распространенная ситуация – когда человек покупает квартиру, оформляет на нее свои права, а потом оказывается, что в квартире на вполне законных основаниях проживают посторонние люди. Например, родственники прежнего владельца.
Выселить их из квартиры зачастую бывает очень проблематично, а порой и вовсе невозможно.
Недавно Конституционный суд вынес несколько довольно интересных решений, способных в будущем заметно упростить жизнь приобретателей проблемного жилья. Так, в Определении от 17 февраля 2015 г. № 246-О суд фактически подтвердил возможность изъятия ипотечной квартиры за неуплату взносов даже в том случае, если часть этой квартиры принадлежит несовершеннолетнему лицу.
Предметом обжалования здесь явились нормы законодательства, позволяющие выселять семьи с детьми из ипотечных квартир без разрешения органов опеки и попечительства. Суд отметил, что ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, осуществляется в порядке, установленном для совершения сделок с имуществом подопечных.
В свою очередь получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства на заключение кредитного договора и договора займа в целях обеспечения жилым помещением подопечного требуется лишь в исключительных случаях. В частности, в случае заключения таких договоров опекуном от имени подопечного, выступающего заемщиком.
Кроме того, опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного, совершение сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
Особенности выселения с несовершеннолетними детьми
Если речь идет об ипотеке, выселение несовершеннолетнего ребенка на практике осуществляется на стандартных условиях. Применяется процедура исполнительного производства, ребенок снимается с регистрации в органах ФМС.
Единственное, что может предпринять в подобной ситуации должник – попросить государственную помощь по системе «Жилье». Там ему выдадут жилое помещение после получения им статуса .
Когда из жилого помещения выселяют несовершеннолетнего, к делу всегда привлекают прокурора. Он отслеживает, чтобы не было никаких противоправных действий.
Выселение такого гражданина из жилья возможно исключительно по суду. В деле участвует не только прокурор, но и представитель опеки и попечительства.
Таким образом, детей выселяют вместе с их родителями и другими членами семьи – особенные привилегии в такой ситуации не предоставляются, закон одинаков для всех.
Стоит отметить, что выселение из ипотечного жилья с производится по тем же самым основаниям. Так что заемщику не стоит доводить до такой ситуации.
В судах рассматриваются дела по взысканию задолженности с клиента банка путем отчуждения имущества, которое находится в залоге, и продажи его на торгах.
Одно из условий принятия решения в пользу банка – проведение досудебного урегулирования ситуации и отсутствие поступления платежей от клиента в течение 6 месяцев.
Среди документов, подаваемых в суд, банк предоставляет распечатку звонков и визитов к клиенту с требованием вернуть задолженность и предупреждением о возможном выселении в случае неуплаты платежей по ипотеке в течение определенного срока.
Ознакомиться с судебной практикой по делам об отчуждении ипотечной квартиры можно .
Сегодня социально защищенные граждане могут обратиться за помощью к государству, даже если суд принял решение в пользу банка, и квартира была продана на торгах. Государство стремится создать такую систему кредитования, при которой можно было бы обеспечить жильем всех граждан.
Россияне задолжали уже около 11 трлн рублей из-за кризиса — и это только выданные физическим лицам . Минюст разработал законопроект, по которому должники, если они задолжали более 65% от стоимости недвижимости, могут лишиться единственного жилья. Такое предложение вызвало волну возмущения, однако немногие попытались разобраться в сути законопроекта, правила которого предполагают, что выселение должника возможно только в том случает, если его жилплощадь в два раза превышает социальную норму 18 кв. метров на человека.
Под ипотекой понимают кредит, выдаваемый на долгий срок для приобретения квартиры.
Ипотека бывает двух видов:
Основание, по которому может быть отобрана купленная в ипотеку квартира – неуплата кредита.
Причин неуплаты бывает несколько:
- трудная финансовая ситуация. Основной минус ипотеки заключается в том, что практически невозможно предугадать, будет ли возможность выплачивать ее через 5 или 10 лет;
- сокращение доходов в результате затянувшейся болезни;
- неисполнение или непонимание условий договора, заключенного с банком;
- нарушение закона и попадание в место лишения свободы на длительный срок;
- смерть заемщика, родственники не могут взять на себя обязательства.
В процессе судебного разбирательства будет рассмотрена вся ситуация, суд принимает во внимание такие факторы, как:
- Продолжение выплат заемщиком, но снижение размера платежей из – за возникшей трудной жизненной ситуации.
- Потеря работы, длительная болезнь.
- Принятие мер по досудебному урегулированию ситуации – подавались заявления с просьбой о приостановке платежей, реструктуризации или рефинансировании кредита.
Выселение из квартиры, приобретенной по ипотеке и находящейся в залоге у банка возможно только в одном случае – если заемщик не выплачивает кредит долгое время. Процесс выселения может быть начат только по решению суда и только после того, как будет доказан факт неуплаты кредита.
Банк обращается в суд по тому адресу, по которому прописан должник и подает исковое заявление. В договор ипотеки зачастую прописывается наименование суда, в который будут поданы документы при возникновении просрочки.
Процедура выселения из квартиры, приобретенной в ипотеку, осуществляется следующим образом:
- банк пытается урегулировать ситуацию до обращения в суд – высылает должнику письма, звонит и предупреждает о необходимости внесения платежей по кредиту. Если должник игнорирует звонки и сообщения, подготавливаются документы для передачи в суд;
- составляется и передается в суд иск о взыскании задолженности;
- после удовлетворения судом исковых требований выбирается способ реализации взыскания – чаще всего, квартира продается на торгах.
Основание для выселения из квартиры, взятой в ипотеку, может быть только одно – неуплата кредита. Поскольку квартира находится в залоге у банка, по другим причинам выселение невозможно, но, как только ипотека будет выплачена, имущество могут отобрать за другие долги, размер которых сопоставим с рыночной стоимостью квартиры.
Если есть несовершеннолетние дети
В случае с ипотекой ребенок не является поводом для того, чтобы выселение было прекращено, или хотя бы приостановлено. Специалисты, используя исполнительное производство, снимают несовершеннолетнего с регистрации в органах Федеральной Миграционной Службы.
Единственный выход из трудного положения для должника – обращение за государственной помощи по программе «Жилье», где он может рассчитывать на получение квартиры после того, как будет признан малоимущим.
При выселении несовершеннолетнего из квартиры должен участвовать прокурор, который следит за тем, чтобы не совершались никакие противоправные действия.
Выселить ребенка из квартиры можно только в судебном порядке, кроме прокурора в деле должны участвовать представители органа опеки и попечительства.
Несмотря на то, что права ребенка должны быть защищены в соответствии с Конституцией РФ, особых привилегий он не имеет, поскольку все граждане страны равны перед судом и законом.
Детей, не достигших совершеннолетнего возраста выселяют из квартиры наравне со взрослыми, также выселению подлежат и лица с инвалидностью.
Выселение из ипотечной квартиры: досудебная работа
Стоит отметить тот факт, что далеко не все банки готовы принимать срочные меры в отношении должников-ипотечников и изымать у них залоговые квартиры, в большинстве случаев банковские организации готовы пойти навстречу заемщикам, оказавшимся в трудном материальном положении, и предложить различные способы возврата долга:
- реструктуризация (снижение суммы выплат за счет увеличения срока кредитования);
- кредитные каникулы (освобождение от платежей сроком до полугода);
- списание части кредитного долга (по усмотрению кредитора могут быть списаны штрафные санкции, неустойка, проценты);
- государственная поддержка (по заявлению должника).
Также частью досудебной претензионной работы является уведомление должника о неисполнении долговых обязательств и дальнейшего выселения его из ипотечной квартиры (ст. 55.2 ФЗ-102). Это обязательное условие для банковской организации перед обращением в суд, иначе в удовлетворении иска может быть отказано.
Возможно ли выселение из ипотечной квартиры
Ипотека – это кредит на приобретение недвижимости, обязательным условие которого становится залог на приобретаемый объект. То есть, в период приобретения квартиры по ипотечному кредиту, она попадает в залоговое имущество кредитодателя, в качестве обеспечения исполнения условий кредитного соглашения.
Собственник регистрирует квартиру в Росреестре, где указывается обременение (недвижимость была куплена по ипотечному кредиту). Когда ипотека будет выплачена в полном объёме, обременение снимается.
Пока задолженность по ипотеке не будет погашена, в случае невыполнения обязательств заёмщиком по кредиту, банк вправе направить исковое заявление в суд на взыскание, в свою пользу, залоговой квартиры. Это может привести к выселению должника из ипотечной квартиры. Такие меры применяются в отношении лиц, которые на протяжении длительного периода времени не вносили денежные средства по указанным в договоре срокам. Жилой объект изымается и проводится его реализация на торгах. Денежные средства, полученные с продажи недвижимости, идут на погашение задолженности.
Кто обладает правом на выселение
Когда судья оглашает окончательное решение суда, выдаётся исполнительный лист. Эта бумага передаётся в распоряжение судебному приставу. Пристав занимается возбуждением исполнительного производства, согласно закону от 02.10.2007 г. № 229 ФЗ РФ.
Задолжавшему высылается письменное уведомление с просьбой освободить занимаемую недвижимость. На процедуру добровольного выселения из квартиры, отводится до десяти суток. В случае, когда жильцы игнорируют требование, устанавливается новый срок и происходит начисление исполнительского сбора. После этого выселение из квартиры проводится в принудительном порядке. В период выселения должны присутствовать органы правопорядка и понятые. Если должник отказывается пустить уполномоченных лиц в помещение, вызываются сотрудники МЧС.
При необходимости, пристав может пойти навстречу должнику и помочь с транспортировкой или местом для сохранности вещей. На время поиска другого жилого помещения имущество задолжавшего будет находиться у пристава, но не позже, чем через два месяца должник должен его забрать.
Как оформить кредит на жилье
Раньше в нашей стране даже не было понятия ипотека, оно появилось после принятия закона о приватизации и роста строительства жилого фонда. На рынке недвижимости появилось много новостроек и вторичного жилья, граждане стали приобретать жилье, но наличных денег было мало и государство дало разрешение на ипотечные кредиты. То есть любой дееспособный гражданин, имеющий постоянный доход, стал иметь право купить жилье по ипотеке. Кредит на жилье стали выдавать в рублях и валюте. С одной стороны это привело к росту строительства жилья, граждане получили возможность иметь свое отдельное жилье, а с другой стороны появилась проблема задолженностей по кредитам, которые часто приводят к продаже и выселению из ипотечной квартиры по решению суда в добровольном или принудительном порядке. Процент просроченной ипотеки стал расти с каждым годом.
Чтобы взять ипотеку, необходимо обратиться в банк или несколько, потом выбрать наиболее подходящие условия кредитования, то есть найти наименьшую процентную ставку. Гражданин предоставляет в банк документы, которые потребует банк, это справка о доходах или налоговая декларация. Условия по предоставлению кредита определяет банк, для него важно, чтобы вы имели постоянный и высокий доход, желательно, чтобы пластиковая карточка, на которую начисляется зарплата, была из их банка. В заявлении вы указываете сумму, которую хотите взять, все свои данные. Банк в течение нескольких дней рассматривает запрос и дает ответ, он может быть как положительным, так и отрицательным. Кредитная организация ни когда не обосновывает свой выбор.
Ипотека и несовершеннолетние дети.
Очень часто многих интересует вопрос, можно ли выселить из ипотечной квартиры несовершеннолетних детей? Да, закон на это дает четкий ответ. В процессе продажи квартиры при задолженности меняется собственник, а по законодательству он имеет право снять с регистрации и выселить любого гражданина, если он не является собственником квартиры. Несовершеннолетние дети выселяются вместе с родителями на общих основаниях, это касается и инвалидов.
К такому делу как выселение из квартиры, по любому случаю обращайтесь за помощью к юристу, который знает тонкости судебного процесса. Даже, если он отобьет вам какую-то сумму у банка, это вам будет плюс, вы даже покроете все расходы на услуги юриста.
Выселение из ипотечной квартиры по причине задолженности перед банком – практически неизбежная перспектива для тех граждан, кто утратил возможность исправно платить по кредиту и не смог договориться о мирном решении вопроса с кредитором.
Почему банк вправе отобрать жилье, купленное в ипотеку, как происходит процедура принудительного выселения, можно ли ее избежать? Ответы в нашей статье.
Самой распостраненной причиной, по которой кредитор может потребовать покинуть жилье по ипотеке, является задолженность по кредиту. Это множественные просрочки, пеня и штраф. При длительной неуплате обязательных платежей заемщик рискует остаться без крыши над головой.
При оформлении ипотечного контракта к договору прилагается график платежей. График содержит конкретные даты в приделах которых ежемесячно вносятся платежи, а также проценты по кредиту и конечная переплата.
На законодательной основе заемщик самостоятельно проверяет достоверность платежа и поступление денежных средств на кредитный счет.
Долги по регулярным платежам в течении полугода является основанием для выселения.
С 20 января. россиян выселят из квартир, купленных в ипотеку
Жизнь на российской территории полна разного рода неожиданностей, которые могут возникнуть и дать о себе знать в любой момент времени. В 2022 году, после начала «специальной военной операции», с российского рынка ушли тысячи иностранных компаний. Это повлекло за собой сокращение множества рабочих мест и снижение дохода многих людей.
На фоне подобного положения дел возникла такая ситуация, при которой у человека есть ипотека на квартиру, однако исполнять свои долговые обязательства перед банком он временно не может, так как доходов для этого недостаточно.
Чтобы решить эту проблему в Госдуму РФ внести законопроект, в котором предлагалось в срок до 2025 года запретить выселять россиян из ипотечных квартир, если они не имеют иного жилого имущества.
Дело в том, что уже с 20 января 2023 года в России начнет применяться позиция Верховного суда РФ, который поставил точку в вопросе о том, можно ли выселять россиянин из единственного жилья, если такое куплено в ипотеку.
Все российские суды в будущем будут учитывать именно его позицию, поэтому теперь, согласно официальной позиции высшего судебного органа России, россиян можно выселять из квартир, даже если такие куплены в ипотеку.
Делать это можно в том случае, если банк не получает платежи по ипотеке более трех месяцев, то есть если в течение 90 дней деньги не поступили кредитной организации, она вправе потребовать от должника выплатить деньги и обратиться в суд с требованием выселить своего клиента из квартиры, чтобы банк стал владельцем такой.
Можно ли обойтись без суда
Будет или нет успешным досудебное урегулирование возникшей ситуации, зависит от договороспособности обеих сторон. Бывает так, что арендатор оказался с психическими нарушениями, которые были неочевидны при заселении. Осложнения могут возникнуть и без этого, если собственник или наниматель занимают слишком жесткую позицию и не идут навстречу друг другу.
Некоторые в такой ситуации руководствуются соображениями вроде «все вернуть сполна», «ничего не потерять, иначе я проиграл». И забывают, что при разрешении конфликтных ситуаций чаще всего кто-то теряет, а иногда и обе стороны. И здесь пригодится бизнес-модель переговоров — стратегия «выиграл-выиграл» (win-win), — когда находится способ, чтобы в результате не оказалось проигравших, а каждая сторона воспринималась не как враг, а как партнер.