Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проблемы исполнения судебных решений о сносе самовольных построек». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Верховный суд РФ определением от 20.03.2020 № 310-ЭС20-1557 по делу № А14-6503/2017 поддержал решение АС Воронежской области от 09.04.2019, постановление 19-го ААС от 08.08.2019 и постановление АС ЦО от 25.11.2019, признав, что ответчик должен освободить участок путем демонтажа (сноса) объектов капитального строительства.
Отсрочка исполнения решения суда о сносе
Гражданское законодательство наделяет должника, взыскателя, а также судебного пристава-исполнителя правом поставить перед судом вопрос об отсрочке исполнения решения суда при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления. Как правило, по делу о сносе самовольной постройки, чаще всего заявителем выступает должник, который по каким-то причинам не может исполнить решение суда в срок.
ЗАКОН: согласно статье 203 ГК РФ суд вправе предоставить отсрочку должнику исходя из его имущественного положения или других обстоятельств.
Предоставление отсрочки исполнения решения суда напрямую затрагивает интересы взыскателя и отдаляет защиту его прав. Поэтому основания ее предоставления должны носить исключительный характер. Заявителем должны быть предоставлены доказательства наличия обстоятельств, которые существенно препятствуют исполнению судебного решения. В свою очередь, взыскателем может быть представлены суду возражения на заявление об отсрочке исполнения решения суда о сносе самовольной постройки. Затем суд, оценив доводы обеих сторон, приходит к следующим выводам: являются ли причины предоставления отсрочки уважительными и обоснованными, отвечает ли предоставление отсрочки критериям справедливости и не затрагивает ли сущность конституционных прав участников исполнительного производства. В случае если суд устанавливает факт наличия оснований для предоставления отсрочки, выносится определение с указанием срока предоставления отсрочки.
Решение о сносе самовольной постройки (практический пример)
В обоснование решения суды указывают, что возведенные на лесном участке объекты недвижимости имеют все признаки самовольной постройки:
- не соответствуют целевому назначению лесных земель;
- возведены без согласия собственника участка;
- не получена разрешительная документация.
Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда
Производственный кооператив обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения главы муниципального образования о сносе возведенной заявителем самовольной постройки (здания ангара).
Этим распоряжением производственному кооперативу предписывалось в тридцатидневный срок снести здание ангара, указывалось, что при неисполнении распоряжения в добровольном порядке постройка будет снесена силами специализированного муниципального предприятия, а связанные с этим расходы – взысканы с производственного кооператива.
Производственный кооператив обосновал свое требование тем, что лишение его имущества во внесудебном порядке противоречит статье 35 Конституции Российской Федерации.
Ответчик против заявленного требования возражал, сославшись на то, что постройка является самовольной, поскольку создана без получения необходимых разрешений (отсутствуют разрешение на строительство и утвержденная проектная документация).
При этом по смыслу статьи / Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) снос самовольных построек производится в административном порядке (пункт 2 статьи / Кодекса), а в судебном порядке разрешается лишь вопрос о признании права собственности на самовольно возведенный объект (пункт 3 статьи / ГК РФ).
Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявленного требования было отказано по следующим основаниям.
Согласно материалам дела спорный объект недвижимости являлся самовольной постройкой. Не оспаривая этот факт, производственный кооператив требовал признания недействительным распоряжения главы муниципального образования лишь по тому основанию, что решение о сносе не могло быть принято в административном порядке.
Правоприменительная практика
С 01.09.2015г. вступил в силу ФЗ-258 от 13.7.15г., существенно поменявший правовое регулирование сферы самовольного строительства. До его принятия статья 222 ГК РФ не предусматривала порядок сноса самовольной постройки, а только фиксировала необходимость проведения такого мероприятия как последствие несоблюдения законодательства, отнесение расходов на определенного субъекта и исключения, когда правомочия собственника могут быть признаны. Практиковался лишь судебный порядок принудительного сноса.
Заявителями по данной категории дел выступают муниципалитеты населенных пунктов. Но при предъявлении иска у них появляются проблемы доказывания собственного правового интереса в удалении самовольного строения.
Когда же самовольно строятся помещения собственником на своем наделе, приходилось доказывать правомочия действий в интересах общества. И такое право признавалось в силу того, что они наделены полномочиями выдачи разрешительной документации на строительство и ввода объектов недвижимости в эксплуатацию.
С 1 сентября начало действовать дополнение к статье 222 ГК РФ, в соответствии с которым местные муниципалитеты вправе принимать решения о сносе незаконно возведенного сооружения, когда:
- Оно было создано на земельной территории, которая не была предоставлена в установленном законом порядке для строительства;
- Участок расположен в границах территорий с особыми условиями пользования;
- Земля находится в полосе отвода инженерных сетей значения любого уровня.
Теперь предоставленная возможность решить вопрос о сносе самовольной постройки без обращения в судебные органы может значительно упростить процедуру. Правом принятия решения наделены органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов.
Надо отметить, что к зонам с особыми условиями использования относятся:
- Защитно — санитарные;
- Объекты культурного наследия народов России;
- Водоохранные территории;
- Затопленные и подтопленные;
- Санитарной охраны источников питьевой воды и бытового снабжения;
- Защитные объекты.
Порядок сноса самовольной постройки
Общие положения, связанные со сносом объектов самовольной постройки закреплены в главе 6.4 Градостроительного кодекса РФ. Снос может быть осуществлен на основании:
- судебного акта;
- решения органа МСУ.
Ранее, до 03.08.2018 для сноса требовалось получить разрешение на строительство; в настоящее время достаточно оформления проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства.
Разработать проект может только ИП/юрлицо, которое имеет членство в СРО, в противном случае он не будет принят органом МСУ и ликвидацию здания не разрешат.
Подготовка проекта не требуется при сносе:
- гаража на участке, выделенного физическому лицу для целей, не связанных с предпринимательством;
- сооружения на садовом/дачном участках;
- объектов ИЖС;
- сооружений вспомогательного характера.
Исполнение решения суда о сносе или переносе постройки
Вынесение решение суда и его исполнение. В случае вынесения решения суда в Вашу пользу, вашему оппоненту все же предстоит нести или перенести подстроку. Сделать это лучше всего добровольно. На случай уклонения ответчиком от исполнения судебного акта Вы может обратиться с заявлением о выдаче исполнительного листа и предъявления его в компетентный орган. Судебный пристав с привлечением сторонних организаций исполнит решение суда, а расходы, связанные с его исполнением возложит на нарушителя.
Иногда ход событий приобретает совсем иной поворот и органы государственной власти ставят вопрос о прекращении права собственности в отношении вашего объекта недвижимости – строения и земельного участка под ним. Такой момент урегулирован на законодательном уровне и называется он изъятие земель для госнужд. Как правило, споры, возникающие на фоне такой проблемы, вытекают из определения стоимости имущества, которое подлежит изъятию. Оценки, предоставленные государственными органами, не всегда являются объективными. Урегулировать такой спор может только суд.
Процедура без решения суда
А возможен ли снос самовольной постройки без решения суда? Совсем скоро для уничтожения «самоволок» решение станет необязательным. Муниципальные образования получат возможность принимать решения о сносе после прохождения определённой процедуры.
- Создаётся специальная комиссия и извещает нарушителя о необходимости сноса. Если нарушитель неизвестен, то извещение о предстоящем сносе размещается публично несколькими способами (через интернет, в печати, на информационных стендах).
- Во внесудебной практике, если должник не среагировал или неизвестен, снос проводится с привлечением соответствующего подрядчика. Обычно это местное управление капитального строительства. Причём все работы должны производиться в присутствии комиссии.
- Все материалы, которые после демонтажа ещё для чего-то пригодны, вывозятся. Расходы по всему комплексу работ взыскиваются с должника.
Если возмещение получить не удаётся, вывезенные материалы переходят в распоряжение госорганов.
Почему возникает самовольная постройка?
Ужесточение законодательства по незаконным постройкам скорее всего оправдано, но судебная практика по земельным спорам за последнее время, а именно в контексте новых законодательных актов, ярко продемонстрировала, что корень проблемы кроется в иных обстоятельствах, нежели желание граждан обойти закон. Но признание этого факта пока ничего не меняет. Наиболее существенная проблема — это длительность процедуры получения разрешений, превращенное чиновниками в нагромождение дублирующих друг друга документов и справок, а процедуры их проверки в долгосрочные процедуры. Получение разрешения на законное признание собственности только на первом этапе требует согласований от 80 структур. На оформление земельного участка уходит 3-4 года, потому многие застройщики вынуждены идти на риск, рассчитывая узаконить объект на этапе строительства. Серьезной проблемой считается финансовая сторона вопроса. Как показала судебная практика, кадастровая стоимость на земельную собственность предоставляется владельцам очевидно завышенной, в отличие от рыночной, в связи с чем у субъектов по данным делам возникает правомерный вопрос про уменьшение кадастровой стоимости земельного участка для получения разрешения.
Снос самовольной постройки
Постройку могут снести, признав ее самовольной. Самовольной является постройка, возведенная или созданная (п. 1 ст. 222 ГК РФ):
- на земельном участке:
- который не предоставлен в установленном порядке;
- разрешенное использование которого не допускало ее возведения;
- без необходимых согласований и (или) разрешений;
- с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Для признания постройки самовольной и принятия решения о ее сносе достаточно одного из этих нарушений.
Нарушения, связанные с разрешенным использованием участка, наличием согласований (разрешений), соблюдением градостроительных и строительных норм (правил), устанавливаются исходя из тех законов, которые существовали в момент начала возведения (создания) постройки и действуют на момент ее выявления (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Президиум Верховного Суда РФ указал, что при рассмотрении споров по самовольным постройкам надо применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время ее возведения.
Не примут решение о сносе, например, если:
- постройка не является недвижимостью (см. Позицию Верховного Суда РФ). Если сохранение такой постройки нарушает ваши права, вы можете обратиться в суд с другим иском в порядке ст. 304 ГК РФ;
- постройка легализована, т.е. право собственности на нее признано в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ;
- собственник объекта не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земельного участка. В этом случае постройка не будет признана самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
- постройка является жилым домом (строением), созданным на дачном (садовом) участке, либо объектом ИЖС, который построен на участке, предназначенном для ЛПХ (когда он расположен в границах населенных пунктов) либо ИЖС, если одновременно соблюдены следующие условия (п. 3 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ):
- права на постройку зарегистрированы до 01.09.2018;
- постройка соответствует, в частности, параметрам разрешенного строительства, правилам землепользования и застройки;
- собственнику постройки принадлежат законные права на землю под ней.
Учтите, что суд будет оценивать в каждом конкретном случае, является ли объект самовольной постройкой и можно ли его снести.
Рекомендуем проверить судебную практику по таким спорам, в частности, уточнить, не относится ли ваш случай к тем, когда суды не признают постройку самовольной.
Вторая ситуация, когда исковая давность не применима (пункт 7 письма)
Несоблюдение градостроительных и строительных норм и правил — четвёртое основание для признания строения самовольной постройкой.
Нарушения могут быть разными: одни малозначительны и их легко устранить, другие — существенные и нет ничего лучшего, чем снести.
При рассмотрении дел по сносу незаконных построек значение имеют именно существенные нарушения.
Существенные или нет — определяет эксперт
Основным критерием существенности выступает наличие угрозы жизни и здоровью граждан.
От ответа на вопрос, создаёт ли постройка такую угрозу, зависит многое.
Какое же строение считать опасным для пребывания людей?
На этот вопрос опять же ответил Высший Арбитражный Суд РФ.
Строение с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
Находиться в нём опасно
Только представьте, в строении или около него могут пострадать или даже погибнуть люди, а суд отказывает в иске о сносе по причине истечения срока исковой давности.
Одномоментно защита прав ответчика превращается в своего рода попустительство, допущение угрозы в отношении неограниченного круга граждан.
Конечно же суды не могут допустить этого
Поэтому на требования о сносе опасной для жизни и здоровья самовольной постройки исковая давность не распространяется.
Что такое «самострой»
«Мы строили, строили, и наконец, построили…», – но приходит представитель властей и говорит, что все нужно сносить. С такой ситуацией сталкиваются более 50% владельцев загородного жилья, занимающихся строительством самостоятельно. Нарушить какое-либо правило или строительную норму при возведении дачного домика или дворовой пристройки очень легко, потому что за данные нормы отвечают несколько разных организаций и рядовой владелец земельного участка просто может о них не знать.
Столкнуться с нарушением можно не только при строительстве с нуля, но и при проведении работ без соответствующего разрешения, связанных с реконструкцией старого здания; перепланировкой; капитальным ремонтом; переоборудованием нежилого здания в жилое; возведением дополнительных построек. Самовольной постройку также признают, если она подпадает под одно из этих определений:
- Земля, на которой возведено здание, по категории использования не предназначена для строительства объекта такого типа.
- Постройка нарушает одну из градостроительных норм или возведена без соответствующего разрешения.
- Постройка возведена с отступлениями от правил пожарной безопасности, санитарных норм, или нарушает интересы соседей.
Заплати штраф и живи спокойно
Если объект недвижимости отвечает признакам самовольного строительства, но не подпадает ни под один из перечисленных выше случаев, то стоит задуматься о легализации. Порядок указанной административной процедуры следующий:
1. Принятие Госинспекцией по недвижимости города Москвы решения о целесообразности сохранения объекта.
Необходимо написать заявление и подготовить ряд документов, обосновывающих возможность сохранения объекта самовольного строительства. К таким документам относятся, например, паспорт безопасности, архитектурно-градостроительное решение, заключение о соответствии объекта градостроительным нормам и СНиПам. Если госинспекция с учетом предоставленной документации сочтет сохранение самостроя целесообразным, она передает вопрос легализации на Градостроительно-земельную комиссию города Москвы.
2. Принятие решения о назначении штрафа и сохранении.
Если Градостроительно-земельная комиссия города Москвы соглашается с целесообразностью сохранения объекта, то определяет размер штрафа и дополнительные требования для сохранения объекта (корректировка границ участка, перенос коммуникаций и другое). Штраф рассчитывается по сложной формуле и может составить от 5 до 80% от кадастровой стоимости земельного участка в зависимости от плотности застройки. С учетом особенностей ситуации размер штрафа может быть скорректирован, наиболее распространены санкции в пределах от 15 до 25 процентов кадастровой стоимости земли.
Почему важно оформить разрешение на разбор старого здания?
В России есть свобода частной собственности, однако государство защищает права владельцев не только недвижимого имущества, но также заботится и об общественности. Людям, живущим рядом с местонахождением разбора здания, демонтаж может доставить массу неудобств.
Если у постройки имеется статус архитектурного или исторического памятника, то разбирать её нельзя.
Нужно ли разрешение на снос частного дома? Да, и оно учитывает имущественные интересы лиц, выступающих против снесения здания, так как часто ущемляются их права. К примеру, если имеются совладельцы недвижимости.
Соседи, у которых дом либо хозяйственная постройка примыкают к объекту демонтажа как к опоре, имеют право высказаться против разбора. Из-за этого мероприятия жители ближайших домов могут лишиться коммуникаций, или может иметь место повреждение их участков. Это дополнительный повод для соседей выступить против демонтажа. Потому разрешение регулирует подобные споры.
Официальное удостоверение на проведение строительства можно объяснить заботой правительства о лицах, которые страдают от демонтажа. Дополнительное обоснование получения упомянутого документа – это контроль и учёт за жилыми зданиями в России.
Если субъект, осуществивший незаконную постройку, не найден
В ситуации, когда такое лицо не выявлено, то в течение недели с момента вынесения решения соответствующий орган обязан обеспечить опубликование сообщения о планирующейся подготовке сноса и размещение такой информации на официальных ресурсах местного муниципалитета и на информационном щите в пределах земельной территории, на которой возведено сооружение.
В такой ситуации, снос осуществляется силами органа местного самоуправления, но не ранее, чем по окончании двух месяцев после размещения извещения о планируемом действии в сети Интернет.
Снесение незаконного сооружения допустимо лишь тогда, когда лицо, его возводившее, не было установлено. Статьей 222 ГК РФ закреплен механизм самостоятельного осуществления административными органами своих решений в отношении самовольных строений, если гражданин незаконно построивший сооружение, не был выявлен.
Если отсутствует какое-либо условие из установленных законодательно, решение о сносе не может быть принято.
Надо отметить, что указанная норма позволяет администрации населенного пункта:
- При выявлении лица, осуществившего самовольное возведение здания, обязать его снести;
- При отсутствии такого субъекта, принять решение о сносе и самостоятельно реализовать соответствующие мероприятия.
Сроки о сносе самовольной постройки регламентируются Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 19.03.2014 года. Согласно позиции ВС РФ, срок для осуществления ответчиком сноса определяется непосредственно судебным органом, выносящим решение.
Судебная практика сложилась так, что суды по собственному усмотрению, но на основании предъявленных истцом требований, устанавливают разумный срок для самостоятельного исполнения решения суда.
ВС РФ также дал разъяснение – если ответчик не исполняет решение в соответствующие сроки, суды могут предоставить право истцу совершить самостоятельный снос строения за свой счет, в последующем взыскав понесенные издержки с ответчика. Такая возможность предоставляется истцу только, если он подал соответствующее ходатайство.
В случае непредоставления истцом ходатайства и не осуществлении ответчиком добровольного демонтажа самовольной постройки, к делу могут быть подключены судебные приставы. Порядок их действий и нормативная регламентация процедуры исполнительного производства в данном случае будут совершаться согласно Методическим рекомендациям по исполнению судебных решений о сносе самовольных построек.