Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как Долю в Квартире Превратить в Комнату». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если нет возможности мирно согласовать переоформление доли в отдельную комнату, подают иск в суд. Перед подачей заявления следует объективно оценить возможность обособления собственности согласно долевому распределению, заказав проведение независимой экспертизы.
Юридические сложности по переводу доли в комнату
Даже если все собственники согласны с переводом доли в комнату, следует уделить особое внимание правильному составлению соглашения, чтобы исключить риск оспаривания в суде. Если другие собственники не согласны с условиями выделения комнаты, обращаются к опытному юристу.
От качества профессиональной юридической поддержки во многом зависит исход судебного разбирательства. Юрист грамотно составит иск и обеспечит сбор всей необходимой документацией, которая поможет обосновать позицию истца в суде. Если одна из сторон оспорит вынесенное решение, срок разбирательства увеличивается до 12 и более месяцев.
Большое значение для суда будет иметь техническая экспертиза и представленные в ней выводы о допустимости обособления доли. Перед обращением в судебную инстанцию следует проконсультироваться с юристом и оценить свои шансы в суде.
Затраты истца на организацию процесса
| № п/п | Название документа | Стоимость |
|---|---|---|
| 1 | Выписка из ЕГРН (бумажный экземпляр) | 750 р. |
| 2 | Нотариальная доверенность представителю | 1500 р. |
| 3 | Консультация юриста | На нашем сайте — бесплатно |
| 4 | Представительство в суде | По договоренности |
| 5 | Составление искового заявления | От 1500 р. в зависимости от сложности документа |
| 6 | Госпошлина в мировой суд | 300 р. |
Есть жилой дом, было три собственника, один из которых администрация. Администрация выделила гражданину квартиру в жилом доме, потом он ее продал.
Х. новый собственник квартиры, но не может оформить права на земельный участок.
сейчас такая ситуация — по данным БТИ это жилой дом, право собственности на который имеют три собственника, один из которых — администрация. И в то же время есть такой объект — квартира, собственником которой является Х.
Закон не привязывает понятие доли в квартире к конкретной жилой площади. Поэтому долевой собственник вправе пользоваться всем жилплощадью.
Однако на практике такой вариант не очень удобен. Особенно, если в квартире проживают посторонние люди.
При наличии достаточного количества комнат, каждый владелец может закрепить за собой отдельное помещение. Урегулирование данного вопроса определено законодательством.
Рассмотрим, как перевести долю в квартире в комнату.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Под добровольным порядком понимается заключение соглашения. Для этого стороны могут не привлекать третьих лиц.
Мнение эксперта
Соколов Александр Константинович
Юрист-практик с 8-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Большой опыт в экспертизе документов.
Достаточно оформить достигнутые соглашения в письменном виде. Нотариальное удостоверение не требуется. Однако стороны могут обратиться в нотариальную контору. Хотя нотариальное удостоверение значительно увеличивает стоимость документа.
Но закон наделяет соглашение силой вне зависимости от удостоверения нотариусом. Поэтому в случае нарушения сторонами достигнутых договоренностей, каждая из сторон имеет право обратиться в суд.
На практике, письменное оформление договоренностей по проживанию в квартире встречается между сособственниками крайне редко. В большинстве случаев, вопрос поднимается на этапе устоявшегося конфликта. Поэтому стороны сразу обращаются в суд.
Однако даже для суда необходимы доказательства попыток мирного урегулирования. Поэтому игнорировать возможность самостоятельного урегулирования игнорировать нельзя.
Основные правила добровольного урегулирования:
- Выдел не должен нарушать права других совладельцев. Размер комнаты должен исходить из доли гражданина в жилом помещении.
- Должен сохраняться доступ к местам общего пользования. Кроме того, запрещается создание потенциально опасных ситуаций. Например, запрет к выходу из жилого помещения.
- Выдел возможен только в отношении жилой комнаты. Запрещается реализовывать право на долю за счет кухни или кладовой.
Как выделить долю в квартире?
Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.
Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.
Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.
Понадобятся следующие документы:
- правоустанавливающие документы на имущество,
- паспорт,
- исковое заявление о выделении долей в натуре.
Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.
На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.
Что можно делать с полученной долей?
Владелец доли может выполнять все действия, доступные с недвижимостью. Но при некоторых из этих процедур есть серьезные условия, при игнорировании которых сделка не сможет состояться либо заключенный договор аннулируется.
Продажа
Доля, которая является собственностью лица, может быть продана. Процесс продажи отражен в пункте 4 статьи 42 ФЗ №218.
Обязательно нужно оповещать совладельцев о желании продажи недвижимости с указанием цены и иных условий. Это письмо необходимо, так как дольщики имеют первостепенное право на приобретение продающейся части квартиры. Если они не собираются покупать долю, то составляется отказ от приобретения.
Если это условие не будет соблюдено, то заключенная сделка купли-продажи считается недействительной. Предложение о продаже для дольщиков будет действовать в течение одного месяца с момента оповещения, после чего автоматически считается, что совладельцы не желают приобрести недвижимость.
Если установленный срок не был учтен, то совладелец имеет право обратиться в суд в течение трех месяцев.
Сдача в аренду
Сдать долю в аренду можно только при выделении определенной территории (комнаты в квартире). В противном случае процедура будет невозможна.
Существует два распространенных порядка определения доли единоличной собственности в жилом помещении
| Определенный Постановлением Верховного суда РФ №8 от 24.08.1993 | В документе содержатся разъяснения в том, что участник приватизации может потребовать выдела его доли, если на это есть техническая возможность. Отделить требуется не только жилые помещения, но и подсобные площади – ванную комнату, кухню, коридор и т.д. Обязательно оборудование отдельного входа для владельца каждого обособленного помещения. |
| Иные случаи относительно изолированных квартир | При отсутствии такой технической возможности суд определяется решением порядок пользования помещениями квартиры. |
| Выдел комнаты | В ходе решения судом дела о выделе доли в имуществе решение вопроса о выделении в натуре помещений общего пользования не рассматривается. Такие обстоятельства не обязательно входят в предмет исковых требований. Изменение правового режима на такие места происходит не обязательно. Осуществляется только выдел отдельной комнаты. |
Прекращение долевой собственности и раздел долей на автономные объекты недвижимости
Законодательство даёт возможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, как и выдел из него доли в натуре, что несколько сложнее. Эти процессы определяют правила ст. 252 ГК РФ. Всё то, что связано с этими вопросами уже сформировало довольно объёмную судебную практику, имеются и постановления высших судов, которые создают условия для принятия единых решений в сходных ситуациях.
Владелец доли в праве общей собственности на квартиру, при наличии в ней изолированных помещений, которые по своим размерам примерно соответствуют доли, может претендовать на выделение в своё пользование комнаты или нескольких. В этот же момент другие жильцы точно так же должны быть наделены в пользование другими комнатами.
Прекращается долевая собственность и начинается владение смежными объектами. Без этого обособить помещение не получится.
Происходит это на основе добровольного волеизъявления граждан или в судебном порядке, где так же может быть установлен режим использования мест общего пользования. Ещё суд может вселить кого-то из собственников или назначить ему выплату компенсации, после чего прекратить право собственности, если его доля слишком мала. Однако раздел долевой собственности это не выдел доли в натуре, который оказывается возможным крайне редко.
Соглашение собственников или решение суда может привести или не привести к тому, что вместо одного объекта недвижимости с долевой собственностью появятся два или более объектов. В действительности это может быть крайне невыгодным для кого-то из собственников, поскольку, вместе с тем, прекращается и долевая собственность. В Государственном реестре появляется не одна, а несколько записей о комнатах, а квартира становится полностью коммунальной.
С этого момента теряют смысл законы о долевой собственности на недвижимость. А это означает, что без согласия жильцов другой половины в квартиру могут пустить любых арендаторов или продать её без права первоочередного выкупа. К счастью, пока принудительный раздел через суд квартир встречается редко, но такая судебная практика уже накапливается в РФ.
В настоящее время принудительный раздел касается в первую очередь домов или дачных участков, но отдельные решения судов о разделе квартир уже присутствуют.
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Унаследовала ⅛ доли в квартире. Что с ней делать?
Ответственный собственник (например, по доверенности от остальных) готовит следующие документы:
- паспорт;
- правоустанавливающий и утверждающий документ на долю;
- нотариальное соглашение об определении порядка пользования квартирой;
- копию выписок из ЕГРН с реестровыми и кадастровыми данными;
- акты и заключения из БТИ – при необходимости.
Сотрудники Росреестра или МФЦ проверяют сведения и выдают талон о принятии документов. Через 3-7 дней изменения внесут в базу данных и останется лишь забрать готовые выписки.
Выше мы отметили, что соглашение подлежит обязательной регистрации у нотариуса. Выбранный вами специалист проверит чистоту сделки, согласия всех совладельцев, их притязания на квартиру и договоренности.
За свои услуги нотариус берет госпошлину – 0,5% от стоимости переводимых долей (предел – от 300 до 20 000 рублей).
Помимо госпошлины нужно оплатить по тарифу нотариальный конторы. Сюда входит техническая и правовая работа. Нотариусы Москвы берут от 5 000 до 10 000 рублей за одну сделку. Расчеты – индивидуальны.
Оплатить услуги можно в приёмной нотариуса: по карте или наличными. Секретарь предоставит терминал для безналичного платежа. Если вы оплачиваете наличкой, вам выдадут чек с печатью.
Moжнo былo бы пoдyмaть, чтo cдeлки c тaким видoм нeдвижимocти нe дoлжны cильнo oтличaтьcя oт тpaдициoнныx. Teм нe мeнee в вoпpocax пo oфopмлeнию дoли coбcтвeннocти в дoмe oгpoмнoe знaчeниe имeeт чeлoвeчecкий фaктop. И кoгдa cocoбcтвeнники oкaзывaютcя нecпocoбны дoгoвopитьcя, чтo пpивoдит к пepexoдaм пpaв coбcтвeннocти, вecьмa вepoятнo, чтo cлoжившaяcя cитyaция нeгaтивнo oтpaзитcя нa юpидичecкoй иcтopии дaннoгo oбъeктa, и пpoблeмы бyдyт пpoдoлжaтьcя дo тex пop, пoкa вce дoли нe oкaжyтcя y oднoгo coбcтвeнникa.
B бoльшинcтвe cлyчaeв иcтoчникoв тpи:
- пpивaтизaция;
- нacлeдcтвo;
- дapeниe.
Кoгдa нyжнo peшить, кaк oфopмить дoлю в пpивaтизиpoвaннoй квapтиpe, cлeдyeт yчитывaть, чтo в cлyчae пpивaтизaции нeдвижимocть peгиcтpиpyeтcя нa вcex пpoпиcaнныx (нa мoмeнт нaчaлa oфopмлeния) и нe oткaзaвшиxcя oт пpaвa нa вcтyплeниe в coбcтвeннocть.
Кoгдa peчь идeт o тoм, кaк oфopмить дoлю в квapтиpe пo нacлeдcтвy, вoзникaeт чиcлo дoлeй, cooтвeтcтвyющee чиcлy вcтyпaющиx в пpaвa нacлeдникoв. B cлyчae дapeния пpeдыдyщий coбcтвeнник имeeт пpaвo выдeлить дoлю любoгo oбъeмa нa cвoe ycмoтpeниe.
Taкжe дoли мoгyт пoявлятьcя в peзyльтaтe paздeлa coвмecтнoй coбcтвeннocти бывшeй cyпpyжecкoй пapы или пo кaким-либo дpyгим пpичинaм, кoгдa ocнoвaниeм пpaвa coбcтвeннocти cтaнoвитcя peшeниe cyдa.
C тoчки зpeния зaкoнa нe cyщecтвyeт тaкиx пoнятий, кaк пpoдaжa или дapeниe нeдвижимoгo имyщecтвa. Пoдoбныe пpaвooтнoшeния нaзывaютcя oтчyждeниeм имyщecтвa.
Oтчyждeниe имyщecтвa пpeдcтaвляeт coбoй пpoцecc пepeдaчи пpaв coбcтвeннocти oт oднoгo лицa к дpyгoмy нa вoзмeздныx либo бeзвoзмeздныx ycлoвияx. Пepeдaчa пpaвa нa нeдвижимoe имyщecтвo пpoиcxoдит paзными cпocoбaми.
B кaчecтвe тoгo, ктo oтчyждaeт, мoгyт выcтyпaть физлицa, юpлицa, a тaкжe гocyдapcтвo. Пpиoбpeтaтeлями мoгyт cтaнoвитьcя дeecпocoбныe гpaждaнe и юpидичecкиe cyбъeкты, вeдyщиe кaкyю-либo кoммepчecкyю или нeкoммepчecкyю дeятeльнocть.
Чтoбы пpaвильнo пoнимaть, чтo тaкoe oтчyждeниe жилoгo пoмeщeния, cлeдyeт зaпoмнить, чтo пepexoд пpaвa coбcтвeннocти мoжeт быть пoдтвepждeн, тoлькo кoгдa пpoвeдeнa пpoцeдypa гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции.
Чтo кacaeтcя вoпpoca дoлeвoгo влaдeния дoмoм, тo нeoбxoдимocть oфopмить чacть дoмa в coбcтвeннocть, т. e. пepeдaть пpaвo нa чacть coбcтвeннocти oт coбcтвeнникa нeдвижимocти кaкoмy-либo дpyгoмy лицy, вoзникaeт в бoльшинcтвe cлyчaeв пo двyм пpичинaм:
- тpeбyeтcя cнять вce oгpaничeния и пoлyчить вoзмoжнocть caмocтoятeльнo pacпopяжaтьcя нeдвижимocтью;
- тpeбyeтcя дoкyмeнтaльнoe пoдтвepждeниe пpaвa coбcтвeннocти нa чacть дoмa.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Можно ли перевести долю в квартире в комнату
Под переводом доли в праве собственности на квартиру понимается определение порядка использования жилого помещения. Рассмотрим, для чего необходима данная процедура.
Мнение экспертаАлександра МаксимоваЮрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.Задать вопрос эксперту
С одной стороны, у собеседника есть доля в квартире. Она отражается в правоустанавливающих документах.
Однако понятие долевой собственности носит абстрактный характер. Доля не отражает конкретные комнаты. Поэтому владелец имеет такие же права пользования объектом, как и его сособственники.
Совладельцы могут совместно пользоваться квартирой. Они самостоятельно определяют порядок использования жилого помещения. Пользование квартирой в течение длительного времени, сформировавшееся за длительное время, называется сложившимся.
Применяется два порядка разделения помещений на отдельные объекты недвижимости:
- По взаимному согласию дольщиков – при наличии общего решения о присвоении каждому собственник отдельной доли, разграничения жилых площадей и определения порядка пользования территориями совместного пользования.
- При отсутствии единодушного решения – требуется обращение с соответствующим иском заинтересованной стороны в судебные органы. Решается вопрос о возможности отделения изолированных комнат и установления режима пользования общих площадей, технической возможности оборудования отдельного входа в каждую квартиру.
Важно: от выдела доли следует отличать раздел совместного имущества, поскольку в случае с выделением отдельного помещения не происходит образование отдельного объекта недвижимости и регистрация права на него в органах государственного реестра.
Пример из практики
Семья Ивановых проживала в трехкомнатной квартире. После развода бывшие супруги не смогли разъехаться в связи с отсутствием у них отдельных жилых площадей. Обменять жилье на два отдельных тоже не получилось, поскольку без доплаты приобрести квартиры для каждого было невозможно по цене. В связи с этим они решили принять решение о выделении долей. Они обратились к нотариусу и подписали соответствующее соглашение. Поскольку квартира находилась на первом этаже, то было получено решение в органах БТИ на перепланировку помещения и оборудования отдельного входа в подъезд. Кухня и ванная комната остались в общем пользовании, помещение было переведено в фонд коммунального жилья, на что были получены разрешительные документы.
Ошибки
- Нельзя произвести выдел в комнате в коммунальной квартире, поскольку жилое помещение уже является изолированным.
- Сложности дольщики испытают с 1-комнатным жильем, поскольку потребуется перепланировка и множество согласований.
- Невозможно выделить долю, если один из собственников не согласен, нужно будет обращаться в суд, определить самостоятельно порядок пользования отдельными помещениями один из владельцев самостоятельно не сможет.