Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Процедура перераспределения земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Необходимость в перераспределении земельных участков возникает по разным причинам. Чаще всего, собственник обращается по этому вопросу тогда, когда возникает проблема, которую удобно решить путем перераспределения земельных участков. Например, изломанная линия границы; вклинивания смежных участков; подвод коммуникаций; неудобный подход или подъезд; дом, который уже построен выходит за предельно допустимые границы от забора. Ведь по сути – перераспределение площади земельных участков – это процедура их объединения, а затем раздела. То есть, перераспределение создано для удобства собственников, чтобы исключить дополнительную волокиту с документами.
Порядок действий при перераспределении
Для начала собираем комплект документов. Чтобы выяснить, какие именно документы понадобятся для перераспределения земельных участков именно в вашем случае, следует обратиться в органы местной власти. Статья 39.29 Земельного кодекса гласит, что для перераспределения земельных участков нужно заключить соглашение между собственниками, в целях заключения которого подается заявление.
Заявление о перераспределении земельных участков
Заявление типовое, заполняется легко. Примерную форму можно найти на просторах интернета, однако лучше поинтересоваться в местных органах власти, какой бланк заявления принят в вашем муниципалитете, так как форма заявления не является общепринятой. Также заявление можно подать через госуслуги или по почте.
В заявлении обязательно должно быть указано:
- ФИО, адрес, паспортные данные (для физ.лиц)
- Наименование и реквизиты (для юр.лиц)
- Кадастровые номера участков
Что такое перераспределение земельных участков
Какова суть перераспределения землевладений?
Она характеризуется следующими моментами:
- смена установленных ранее границ соседних земель (такие изменения возможны в отношении двух объектов и более);
- формирование новых участков с обновленными границами, зафиксированными надлежащей кадастровой документацией;
- изменение ранее установленных земельных границ и их эксплуатация согласно новому назначению (при его изменении).
Нормами статьи 11.7 Земельного кодекса РФ устанавливается следующее:
- в случае перераспределения нескольких соседних землевладений создается несколько других соседних участков, а первоначально образованные земли перестают существовать. Если перераспределение происходит в отношении землевладений и участка, изначально сформированные землевладения прекращают существовать, и формируется новое землевладение;
- если перераспределению подвергаются земли, оформленные на частного землевладельца, их собственники получают соответствующие правомочия на создаваемые землевладения на основании заключенных соглашений между этими владельцами об формировании новых участков земли;
- при перераспределении землевладений и участков, владельцами которых выступают государство или муниципалитет, между собой либо с частными землевладениями и земельными участками, применяется глава V.4 Земельного кодекса РФ;
- если вышеуказанный вид перераспределения происходит между частными землевладельцами и органами исполнительной власти государства либо местными органами власти, процедура осуществляется посредством заключения соответствующих соглашений, в соответствиями с условиями которых возникает право частной, государственной, либо муниципальной собственности на формируемые землевладения.
После вступления в силу Федерального закона от 03 июля 2016 года № 334, существенные изменения коснулись компетентных органов, выдающих разрешительную документацию по вопросу перераспределения земель. Подобные корректировки относятся к участкам с неразграниченной государственной собственностью.
Суть их состоит в таких положениях:
- любые вопросы касаемо земель сельских поселений рассматриваются местной властью;
- в случае, если необходимо уточнение границ земельного участка сельскохозяйственного поселения, подавайте соответствующее заявление в администрацию по месту нахождения данного объекта недвижимости;
- после того, как перераспределение завершится, установленные законодателем правомочия по эксплуатации таких земель, предоставляются их собственнику.
На сегодняшний день Земельный кодекс РФ претерпел еще ряд существенных изменений по вопросу перераспределения участков земли. Чаще всего заявители высказывают желание о прирезке какой-либо части муниципального участка к своей земле. Такие части, передающиеся частным собственникам, называются «прирезки».
Законодательно разрешенное мероприятие такого рода дает возможность увеличения территории принадлежащей вам земли. Также произошло фактическое узаконение самозахватов соседних земель некоторыми гражданами. Однако существуют и другие основания, ввиду которых может потребоваться такая процедура.
В целях исполнения указанной процедуры придерживайтесь таких условий:
- землевладения должны быть соседними, то есть соприкасаться минимум в одной точке;
- такие земли не должны иметь ограничений и арестов;
- заранее обратитесь к собственникам смежных земель и договоритесь с ними об указанной процедуре;
- соберите необходимый пакет документации;
- представьте в территориальное отделение Росреестра заявление в отношении процедуры перераспределения;
- закажите услуги по исполнению требуемых работ кадастровым инженером.
Верховный суд разъяснил правила раздела земельных участков в случаях, которые чаще всего встречаются (при разводе, получении наследства и т.п.). В этих ситуациях огромное значение имеют размеры земельных наделов после процесса деления. Согласно закону, собственник может получить свой участок, только если все получившиеся после раздела доли соответствуют установленным нормам для целевого использования. Например, деление садоводческого участка может быть произведено лишь в том случае, если в дальнейшем все части могут быть использованы по тому же назначению.
Разъяснения правильного раздела земли были даны при пересмотре судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ земельного спора, произошедшего на территории Волгоградской области. Суть этого дела в следующем: гражданин решил через суд добиться выделения части участка земли и дома, которые находились в общедолевой собственности у нескольких людей.
Истцу принадлежало 2/3 земли и домовладения, а другая 1/3 — женщине. После смерти владельцы ее часть перешла наследнику. Согласно паспорту БТИ, площадь участка составляла 506 кв.м., а дома – 70,1 кв.м. Данная земля была предназначена для садоводческих целей, поэтому при ее разделении необходимо было соблюсти допустимые параметры для продолжения использования долей в том же назначении. Однако наследника подобный раздел не устроил, и он подал встречный судебный иск на истца, чтобы разделить собственность по собственному варианту. Но суд принял решение в пользу истца, отдав ему 337,3 кв.м. земли, а наследнику – 167,7 кв.м. Это же решение было поддержано апелляцией.
Волгоградский местный суд при принятии такого решения опирался на доли собственности, однако Верховный суд не был согласен с этим. Свое решение он объяснил ст.1. Земельного кодекса. В ней указано, что деление участков, находящихся в собственности сразу у нескольких людей, может быть осуществлено разными методами. Новые наделы могут быть выделены из существующих или перераспределены из имеющихся участков, а также проданы или отданы. Раздел долей также является выделением участка. При этом и новая, и оставшаяся части продолжают дальше считаться участками, но с новыми границами. Владелец выделенной доли становится полноправным собственником индивидуального участка, а владельцы оставшихся частей надела остаются собственниками долей общей собственности. Однако, несмотря на способы раздела, должно быть соблюдено первоначальное целевое назначение земли и всех выделенных из нее частей. Закон также предусматривает максимальные и минимальные размеры новых участков.
В 1996 года был проведен пленум Высшего Арбитражного и Верховного судов, на котором обсуждался Гражданский кодекс. Статья 252 ГК РФ гласит, что судебная инстанция может отказаться делить общую собственность согласно долям, если при этом всеми полученными участками нельзя будет и дальше пользоваться по назначению. В этом случае считается, что общему имуществу наносится ущерб.
Верховный суд уточнил, что это же самое зафиксировано и в Законе «О государственном кадастре недвижимости». В нем написано, что кадастровый орган может отказать в постановке земельного участка на учет, если разделенные доли не соответствуют указанным в законе размерам (минимум и максимум). На основе вышеприведенных законов Судебная коллегия по гражданским делам приходит к мнению, что выделение части из земельного участка, находящего в общедолевой собственности, возможно только при соблюдении во время раздела целевого использования и разрешенных площадей.
Земельный кодекс гласит, что минимальные и максимальные размеры участков могут быть установлены лишь градостроительными регламентами. А в Градостроительном кодексе указано, что размеры и правила пользования землей устанавливаются местной властью. В рассмотренном выше случае следовало основываться на постановление Волжской городской Думы ВО, согласно которому максимальный размер участка может составлять 0,2 гектара, а минимальный – 0,02 гектара. То есть выделенная ответчику часть земли площадью 167,7 кв.м. не соответствует данному постановлению. Это стало поводом для пересмотра данного земельного спора по указу Верховного суда РФ.
Правовые предпосылки и условия
Процедура перераспределения площади и границ участка регулируется статьей 11.7 Земельного кодекса РФ. Нормативный акт предусматривает возможность перераспределить границы в упрощенном порядке – для этого собственники смежных участков должны заключить письменное соглашение и зарегистрировать его в местных органах муниципальной власти. Завершающий этап упрощенного перераспределения – постановка новообразованных участков на кадастровый учет. Действующее законодательство выделяет три варианта изменений границ с непосредственным участием собственников:
- Юридические и физические лица. Для завершения процедуры нужно заключить соглашение между собственниками и получить разрешение от государственных органов.
- Муниципальные структуры. Такой вид сделок характерен для государственных учреждений, которые передают право собственности от одного к другому.
- Муниципальные структуры и физические лица. Законодательство предъявляет особо жесткие требования к участкам, а процедура регулируется особым регламентом.
В 2016 году вступил в силу Федеральный закон № 344, который внес несколько изменений в регламент перераспределения земли. Вот основные нововведения:
- Решения по территориям сельских поселений переходят в компетенцию местных органов самоуправления.
- Если корректировка границ участков затрагивает земли сельских поселений, нужно разрешение от администрации района, к которому территориально относятся землевладения.
- После завершения процедуры и постановки участков на кадастровый учет владельцы приобретает исключительные права и полномочия по использованию наделов.
Перераспределение земельных участков с государственной или муниципальной землей
Основания для процедуры указаны в статье 39.27 Земельного кодекса РФ. Перераспределению подлежат муниципальные земли и участки:
- не предоставленные ранее в пользование частным лицам и не обремененные правами частных лиц за исключением сервитутов;
- предоставленные в пользование одному лицу с его согласия на одном виде права.
Перераспределение земельных участков муниципальной собственности регулируется статьей 39.28 Земельного кодекса с учетом требований Федерального закона РФ № 171 от 23 июня 2014 года. Процедура возможна при выполнении требований:
- Исходные земельные участки расположены в пределах застроенной территории, на которую подписан договор о развитии. Цель процедуры – приведении границ в соответствие с проектом межевания.
- Границы участков приводятся в соответствие с проектной документацией для устранения ошибок – вклинивания и вкрапления смежных владений, изломанности границ, чересполосицы. Площадь новообразованного участка не должна превышать допустимые законодательством граничные лимиты.
- Муниципальные земли и участки перераспределяются для выделения наделов под садоводство или огородничество, ведение дачного или личного подсобного хозяйства;
- Участки изымаются для муниципальных нужд при строительстве линейных или иных капитальных объектов недвижимости.
Процедура требует обязательного заключения соглашения о перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Документ должен содержать обязательства сторон по обеспечению образования земельных участков, включая следующие моменты:
- распределение расходов, связанных с выполнением кадастровых работ по образованию участков;
- информацию о правах, возникающих на образуемые участки.
Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной собственности, не допускается, если:
- Территории находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены на одном виде права одному и тому же лицу, отсутствует согласие указанного лица, данное в письменной форме.
- Проектом межевания территории или схемой расположения участка предусматривается перераспределение земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и являющегося предметом аукциона, либо в отношении такого участка принято решение о предварительном согласовании его предоставления, срок действия которого не истек.
- Границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
- Имеются основания для отказа в утверждении схемы расположения участка.
Требования для перераспределения, предъявляемые к участкам
Чтобы осуществить данную процедуру по изменению границ земель, спорная территория должна соответствовать определённым критериям. Иными словами, участки обязаны:
- быть смежными;
- относиться к одной и той же категории (вид разрешённого использования также должен быть аналогичным);
- быть поставлены на государственный учёт;
- входить в состав земель одного административного округа;
- иметь чётко определённые границы.
Перераспределение земельных участков: определение, особенности
Элементарной единицей земельного фонда России признается участок земли. Как объект гражданских и земельных правоотношений он обладает такими характеристиками, как границы, площадь, целевое назначение, виды разрешенного использования. Участок не является чем-то неизменным. Он может быть образован, изменен или ликвидирован.
Суть правовой категории «перераспределение земельных участков» раскрыта в ст. 11.7 Земельного кодекса РФ.
В результате этого юридически значимого события из нескольких ранее существовавших смежных участков образуются новые. В такой трансформации может учувствовать неограниченное количество участков. Все они как самостоятельные объекты гражданских прав прекращают существование в связи с образованием новых.
Правила перераспределения земельных участков
Передел осуществляется согласно общим правилам, оговоренным ст. 11.2 ЗК РФ. Специальные нормы применяются в случае, если в процедуре перераспределения задействованы искусственно созданные земли либо в результате перераспределения создаются многоконтурные участки.
Передел осуществляется в процессе землеустройства. С точки зрения заказчика эти работы направлены на установление границ участков на местности, описание их местоположения. В глобальном масштабе землеустроительные мероприятия призваны обеспечить организацию рационального землепользования и охраны земель.
Регламентация землеустройства, помимо ст. 68, 69 ЗК РФ обеспечивается профильным законом №78 «О землеустройстве», множеством правительственных и ведомственных подзаконных актов. Установление границ участка, образованного в результате перераспределения в натуре, выполняется по координатам характерных точек. Сведения о них содержаться в госкадастре недвижимости.
Участки, образованные в результате перераспределения, должны соответствовать общим требованиям, оговоренным ст. 11.9 ЗК РФ. Они касаются:
- непревышения граничного размера объектов, могущих передаваться в частное владение (устанавливается муниципальными градостроительными регламентами);
- непересечение границ муниципальных образований, населенных пунктов, лесничеств, территориальных зон;
- неущемление прав собственников недвижимости, расположенных на исходных участках, а также иных правообладателей;
- границ и расположения вновь образуемого участка, недопустимости чересполосицы, вкрапливания или иных недостатков, препятствующих рациональному землепользованию.
Порядок действий при перераспределении
Для начала собираем комплект документов. Чтобы выяснить, какие именно документы понадобятся для перераспределения земельных участков именно в вашем случае, следует обратиться в органы местной власти. Статья 39.29 Земельного кодекса гласит, что для перераспределения земельных участков нужно заключить соглашение между собственниками, в целях заключения которого подается заявление.
Заявление о перераспределении земельных участков
Заявление типовое, заполняется легко. Примерную форму можно найти на просторах интернета, однако лучше поинтересоваться в местных органах власти, какой бланк заявления принят в вашем муниципалитете, так как форма заявления не является общепринятой. Также заявление можно подать через госуслуги или по почте.
В заявлении обязательно должно быть указано:
- ФИО, адрес, паспортные данные (для физ.лиц)
- Наименование и реквизиты (для юр.лиц)
- Кадастровые номера участков
Неотъемлемой частью заявления будет пакет документов, необходимых при перераспределении между земельными участками:
- выписка из ЕГРН, либо копии документов о собственности или ином правообладании на землю
- проект межевания территории
- схема расположения земельного участка (если нет проекта межевания)
- выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП (для юридических лиц).
Это не исчерпывающий список документов. При перераспределении земельных участков, находящихся, в частной собственности или в государственной собственности, могут понадобиться еще какие-нибудь уточняющие документы, все зависит от индивидуального случая.
Требования к перераспределяемым земельным участкам
Земельный кодекс не содержит прямых требования к перераспределяемым земельным участкам. В статье 11.9 установлены требования к образуемым участкам. Однако, исходя из них уполномоченным на то органом производится оценка участков, границы которых просят перераспределить их собственники.
Перераспределить границы участков можно только тогда, когда они являются смежными. Участки должны быть зарегистрированы установленным образом.
Кроме того, участки должны находиться на территории одного и того же муниципального образования, должны принадлежать к одной и той же категории земель. Границы перераспределяемых участков не должны так же пересекать границ муниципального образования и населенного пункта.
Исходя из того, что существовавшие до перераспределения участки перестают существовать, право собственности их владельцев не должно быть обременено, за исключением сервитута. Под обременениями понимаются арест, иные обременения, которые будут препятствовать использованию новых участков в соответствии с ВРУ.
- Если на участке имеются строения, перераспределение не должно препятствовать использованию их по назначению.
- Если строений нет, перераспределение границ не должно препятствовать их возведению и эффективному (рациональному) использованию самих участков.
- Если участок пересекает границы территориальной зоны, его границы так же не могут быть перераспределены.
Основания для перераспределения земельных участков с муниципальной землей
В соответствии со статьей 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации, к основаниям для процедуры перераспределения земель относятся следующие:
- Если целью перераспределения является приведение в соответствие межевым планам территорий с особым планом развития, установленном на местном уровне;
- Если целью данной процедуры является исключение чересполосицы или искривлений границ участков. При этом увеличение площади участков не должно превышать определенные величины;
- Если участки, участвующие в перераспределении, могут быть использованы в целях ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, ИЖС. При этом участок должен достигнуть минимального размера по площади;
- Если участок, участвующий в перераспределении, подлежит использованию в целях капитального строительства, в частности, для строительства тех или иных объектов в соответствии с государственными или муниципальными нуждами.
Следует отметить, что приведенный перечень оснований является исчерпывающим и расширен иными основаниями уже быть не может.
Стоимость перераспределения земельного участка с муниципальной землей
Стоит отметить, что процедура перераспределения земель, в результате которой увеличивается площадь участков, находящихся в собственности у граждан, бесплатной не является.
Размер платы зависит о того, в чьей собственности находится земельный участок, за счет которого площадь вашего участка будет увеличена, и определяется следующим образом:
- В утвержденном Правительством РФ порядке, если участки относятся к собственности Российской Федерации;
- В утвержденном государственным органом субъекта Российской Федерации порядке, если участки находятся в собственности данного субъекта или же собственность на них не разграничена;
- В утвержденном органами местного самоуправления порядке, если имеет место муниципальная собственность на земельный участок.
Например, в Тюменской области Постановлением Правительства «Об установлении порядка определения размера платы за увеличение площади земельных участков» было установлено, что размер платы за процедуру перераспределения, посредством которой будет увеличена площадь частного участка за счет земель, принадлежащих Тюменской области или же тех земель, в отношении которых собственность не разграничена, должен быть определен как разница между кадастровыми стоимостями вновь образованного участка и участка, который находился в частной собственности изначально.
Статья 11.7 ЗК РФ Перераспределение земельных участков
Нормами статьи 11.7 Земельного кодекса РФ устанавливается следующее:
- в случае перераспределения нескольких соседних землевладений создается несколько других соседних участков, а первоначально образованные земли перестают существовать. Если перераспределение происходит в отношении землевладений и участка, изначально сформированные землевладения прекращают существовать, и формируется новое землевладение;
- если перераспределению подвергаются земли, оформленные на частного землевладельца, их собственники получают соответствующие правомочия на создаваемые землевладения на основании заключенных соглашений между этими владельцами об формировании новых участков земли;
- при перераспределении землевладений и участков, владельцами которых выступают государство или муниципалитет, между собой либо с частными землевладениями и земельными участками, применяется глава V.4 Земельного кодекса РФ;
- если вышеуказанный вид перераспределения происходит между частными землевладельцами и органами исполнительной власти государства либо местными органами власти, процедура осуществляется посредством заключения соответствующих соглашений, в соответствиями с условиями которых возникает право частной, государственной, либо муниципальной собственности на формируемые землевладения.
Классификация перераспределения земель
Сегодня законодатель предусматривает такие типы возможной смены земельных границ, которые определяются исходя из их владельцев:
- при перераспределении участков, собственниками которых являются граждане и организации. В подобных обстоятельствах изменения границ регулируются посредством оформления специального соглашения о перераспределении земель между их владельцами. В это же время государственными органами подготавливается соответствующая разрешительная документация;
- перераспределение касается только землевладений, находящихся в собственности муниципалитета. Такое возможно в случаях, когда государственные земли переходят от одного ведомства к другому;
- корректировка границ двух соседних землевладений, когда одним из них владеет частное лицо, а второй является собственностью государства. Этот момент четко регулируется законодателем, предусматривающим возможность проведения необходимых межевальных работ. Также важное значение несет назначение муниципальных земель и вид целевого использования земли владельца.
Запрет на перераспределение земельных участков с 1 января 2022 года
С обновлением положений российского законодательства поменялись также главные условия, наличие которых может привести к отказу в исполнении вышеуказанной процедуры:
- при выставлении земли, находящейся в собственности государства и рассматриваемой в качестве объекта межевальных работ, на аукционные торги;
- если участки земли, которые нужно перераспределить, не являются соседними (на графической схеме их местонахождения они должны соприкасаться хотя бы в одной точке);
- участки, требующие смены имеющихся границ путем перераспределения не были отмежеваны. В таком случае обязательно проведите предварительное установление земельных границ;
- когда участки, требующие перераспределения, имеют различные виды разрешенного использования. Например, один из них относится к сельскохозяйственным землям, а другой отведен под жилую застройку. В таких обстоятельствах попробуйте сменить назначение участка посредством получения надлежащего распоряжения уполномоченного органа. Но помните, что это займет определенное время и вам потребуется собрать пакет необходимой документации;
- когда землевладения располагаются в пределах различных территориальных образований.