Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок уведомления о проведении ОСС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Голосование на общем собрании собственников регламентируется ст. 48 ЖК РФ. Согласно пункту 1 указанной статьи, правом голоса на заседании наделяются все без исключения владельцы квартир многоквартирного дома. Эта норма носит императивный характер, поэтому никакое иное лицо не имеет права голоса во время очного или заочного собрания.
Как правильно оформить сообщение о переносе даты собрания собственников жилья?
1) Подготовить и разместить соответствующее объявление в местах общего пользования. Если в вашем регионе официально запретили мероприятия, в объявлении укажите реквизиты запрещающего нормативного акта. Утверждённой формы или шаблона уведомления о переносе общего собрания собственников в законодательстве нет.
2) Если вы выступали инициатором ОСС, а затем приняли решение о перенесении сроков на более поздние, то Вам необходим подготовить заранее объявление о переносе и разместить копии в местах общего пользования или на досках объявлений.
3) Сделать это лучше за 10 дней до запланированного собрания, ну или хотя бы за несколько дней.
4) В уведомлении укажите причину переноса собрания, сошлитесь на Постановления Правительства и Указы президента, запрещающие мероприятия при участии более 50 человек, в помещении одновременно.
Однозначно нет. Руководитель УО или председатель ТСЖ/ЖСК обязан провести ОСС в очной форме. Ни в коем случае нельзя проводить ОСС в заочной форме без предварительного проведения очного голосования. Оно будет являться незаконным и любое решение, принятое на таком ОСС, будет легко оспоримо.
Общее собрание собственников МКД можно перевести в заочную форму голосования, если была попытка проведения ОСС в очной форме, но кворума не состоялось.
ВАЖНО: Собственники имеют право принимать решение на заочном голосовании только по тем вопросам повестки ОСС, которые были на очном голосовании (ч 1 ст 47 ЖК).
Если же вами до объявления карантина была попытка проведения очное собрания, но кворум не был достигнут, то вы можете действовать следующим образом:
1) доведите информацию до собственников о том, что ОСС переходит в заочную форму голосования в течение 10 дней.
2) Направьте собственникам уведомление о повторном проведении голосования по тем же вопросам, но в заочной форме. Уведомить собственников нужно за 10 дней до собрания.
Решение общего собрания членов ТСЖ может быть принято путем проведения заочного голосования в порядке, установленном статьями 47, 48 ЖК (ч.6 ст. 146 ЖК).
- Правовые основы деятельности
- Нормативные акты
- Постановления Европейского Суда по правам человека
- Судебная практика
- Конституционный Суд
- Верховный Суд
- Научно-методические материалы
- По вопросам надзора за исполнением федерального законодательства
- По иным вопросам надзорной деятельности
- Статистические данные
- Об использовании выделяемых бюджетных средств
- О деятельности органов прокуратуры
- Новости
- Основные документы
- Главное управление международно-правового сотрудничества
- Региональное представительство
Международной ассоциации прокуроров в России
- Новости Генеральной прокуратуры России
- Новости прокуратур субъектов федерации
- События Генеральной прокуратуры
- Мероприятия и встречи
- Интервью и выступления
- Печатные издания
- Видео
- К сведению СМИ
- Инфографика
- Конкурс
- Участие в конкурсе
- Этапы конкурса
- Итоги конкурса
- Аккредитация СМИ
- Информационные материалы
- Социальные ролики
- Наглядные материалы
- Прокурор разъясняет
- Порядок обращения граждан
- График приема
- Интернет приемная
- Уведомления об экстремизме
- Статусы уведомлений
- Прямая линия для предпринимателей
Участие собственников подвергает риску их здоровье и здоровье сотрудников УО, ТСЖ, ЖСК. Форма голосования влияет на степень риска, но нет формы, которая исключит любой риск заражения, и вот почему.
Существует три формы ОСС: очная, заочная и очно-заочная. Заочная форма кажется подходящей для ситуации с карантином, но только на первый взгляд.
Во-первых, нельзя провести ОСС в заочной форме, если ранее по этой же повестке не было попытки провести собрание с этой же повесткой в очной форме. Это правило заложено в ЖК, его не меняли в связи с пандемией коронавируса.
Общее собрание собственников: готовим документы
Не нужно путать общее собрание собственников помещений с общим собранием членов ТСЖ, поскольку это совершенно разные органы, с разной компетенцией, задачами, порядком работы.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, а не ТСЖ, но несмотря на это, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятые в рамках его компетенции, являются обязательными для ТСЖ, выбранного для управления таким домом.
Правила организации и проведения общего собрания членов ТСЖ регламентирован в статье 146 Жилищного кодекса РФ. Также на порядок проведения ОСЧ ТСЖ распространяются положения статей 45 — 48 ЖК РФ, если иное не установлено разделом VI Жилищного кодекса РФ.
Подробно правила проведения общего собрания членов ТСЖ мы рассмотрим в отдельных статьях.
Здесь обозначим только основные этапы грамотного проведения очного собрания (совместное присутствие членов товарищества).
Инициатор общего собрания определяет место и время проведения собрания, повестку дня, готовит бланки сообщения о проведении собрания.
Для того, чтобы собрание проходило в спокойной обстановке рекомендуем арендовать для этого специальное помещение (зал).
Особенно это актуально для годового собрания, на котором как правило, решаются самые важные вопросы деятельности товарищества и управления многоквартирным домом.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
ЖК РФ обязывает проводить общее собрание по крайней мере ежегодно – для утверждения годового плана финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана (п.8 ч.2 ст. 145 ЖК РФ). Время проведения таких собраний необходимо закрепить в Уставе.
Такие собрания являются очередными. Однако в ходе деятельности ТСЖ могут возникнуть вопросы, требующие безотлагательного решения. В этом случае созывается внеочередное собрание.
Порядок созыва и проведения собраний обязательно должен быть закреплен либо в уставе товарищества, либо в отдельном документе, принятом общим собранием (положении об общих собраниях) и упоминаемом в уставе.
Сообщение (уведомление) о проведении общего собрания
Что должно содержать сообщение о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома?
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома указываются:
- сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается собрание;
- форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование, собрание в очно-заочной форме);
- дата, время, место проведения собрания или в случае проведения данного собрания в форме очно-заочного голосования – время, дата начала и окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
- повестка дня собрания;
- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
В зависимости от вида и формы проводимого сбора, гражданин может понять, стоит ли ему являться на мероприятие лично или же от него потребуется только подпись для создания кворума.
Эта информация также помогает понять – назначена плановая встреча или произошло нечто, требующее срочного решения.
Созыв, который могут быть организовать в многоквартирном доме:
- Плановый.
Такое мероприятие проходит раз в полгода или 12 месяцев по конкретным числам. На предыдущем заседании могут выбрать иную дату проведения. - Внеочередной.
В большинстве случаях проводят по инициативе одного из хозяев квартиры или по требованию управляющей организации. Об этом мероприятии необходимо уведомлять каждого жителям за 10 суток до начала.
Различают также формы:
- очная;
- заочная.
При организации первого варианта сбора, на мероприятии должны присутствовать собственники конкретного дома лично. На встрече поднимаются темы, которые требуют присутствия и, возможно, являются спорными.
При проведении заочной формы большое количество жильцов необязательно. Для решения вопросов необходим сбор подписей в количестве нужном для создания кворума. Поэтому жильцам достаточно получить опросный лист и проголосовать за выбранный вариант решения вопроса.
Этап 1 — анонс и подготовка
Сперва выполнить анонс мероприятия. Следует помнить, что жильцы обязаны провести такое собрание хотя бы один раз в году. Также нужно проводить собрания собственников жилья по требованию управляющей компании или инициативной группы. Для принятия коллективного решения нужно сперва сформировать повестку и определиться с формой принятия решений. Также необходимо выбрать место и время собрания, где будут обсуждать вопросы, выставленные на повестку дня.
Следует помнить, что для очно-заочного метода принятия решений повестка дня должна быть одной и той же как для собрания в очном режиме, так и для голосования в очном и заочном режиме. Также следует помнить, что подготовка включает в себя составление информационного оповещения о проведении общего собрания. Также необходимо подготовить специальные бланки для голосования (один пример такого бланка рекомендуется повесить на информационном стенде).
Как инициировать общее собрание собственников жилья
До того, как составить уведомление, общее собрание необходимо инициировать. Это могут сделать:
- инициативная группа собственников жилья или любой из них самостоятельно
- правление ТСЖ, если оно в доме создано
- управляющая организация, но только по вопросам, входящим в компетенцию общего собрания (ст. 44 ЖК РФ)
- управляющая организация, ТСЖ, жилищный кооператив, жилищно-строительный или иной специализированный потребительский кооператив по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Проводится само собрание в форме очного (совместного присутствия), заочного или очно-заочного голосования. Правомочным оно считается, если в нем приняли участие собственники, обладающие более 50 % общего числа голосов.
Как оформить решения собрания собственников?
Решение собрания собственников оформляется протоколом, который составляет секретарь в течение 10 дней с момента проведения собрания.
В протоколе обязательно указываются наименование документа, дата и номер протокола, дата и место проведения собрания, повестка дня, наличие или отсутствие кворума, количество голосов по каждому вопросу, сведения об адресе хранения копий протоколов и решений собственников.
Протокол подписывается председателем, секретарем собрания и членами счетной комиссии.
Как проводится заочное голосование?
Порядок проведения заочного опроса строго регламентирован нормами законодательства. Несоблюдение этого порядка будет признано в суде основанием для отмены принятого на таком собрании решения.
Сообщение о проведении заочного голосования обычно объявляется сразу же после неудачной попытки очного сбора. Если первый раз кворум не был собран, второй раз пробовать проводить собрание в очной форме нецелесообразно.
Заочная форма голосования намного удобнее для самих собственников квартир. Проводятся такие собрания в бумажной или электронной форме через ГИС ЖКХ.
Причём на голосование в заочной форме отводится определенный период, достаточный для того, чтобы спокойно обдумать рассматриваемый вопрос без давления со стороны других собственников.
В очном голосовании некоторые жильцы могут активно выражать свою позицию, тем самым склоняя к своему решению других жильцов. Заочная форма с этой стороны является более справедливой и непубличной.
Сроки уведомления о проведении ОСС
Срок уведомления для общих собраний собственников одинаков для всех форм ОСС – очное ли оно, заочное или очно-заочное. Согласно п. 3 ст. 45 ЖК РФ, он составляет не менее 10 календарных дней до даты проведения собрания. Продлять срок уведомления нельзя.
А вот уведомлять о проведении ОСС можно разными способами. Классический способ предписан п. 4 ст. 45 ЖК РФ: инициатор собрания направляет сообщение собственнику каждого помещения (и жилого, и нежилого) заказным письмом, вручает лично под роспись или размещает в помещении МКД так, чтобы оно было доступно каждому собственнику дома. Этот же пункт указанной статьи уточняет, что общее собрание собственников может выбрать другой способ уведомления.
Подпись собственники ставят в «Реестре вручения собственникам помещений в многоквартирном доме сообщений о проведении общего собрания». Необходимо сделать два отдельных реестра: для юридических лиц и для физических лиц.
Другие способы уведомления допустимы, если они установлены в договоре управления, в уставе ТСЖ, одним из предыдущих решений ОСС. Сообщение о проведении ОСС может быть в виде:
- простого, не заказного, письма, которое опускают в почтовый ящик;
- электронного письма;
- размещения на информационном стенде или в интернете;
- уведомления в ГИС ЖКХ или в другой информационной системе – только убедитесь, что все собственники имеют к ней доступ и согласны на это. Норма действует с 1 января 2017 года.
Обобщим, главное – согласовать вопрос сообщения о проведении ОСС в договоре управления, уставе ТСЖ или на общем собрании. Если это не сделать, то другой способ уведомления (кроме заказного письма и уведомления под роспись) может быть признан судом нелегитимным, и все решения по собранию собственников тоже признают недействительными.
Секреты общения с собственниками
Уделите отдельное внимание очным встречам с собственниками, заранее составьте базу вопросов, в том числе и по повестке дня. Это поможет вам понять, каким проблемам на собрании нужно уделить больше внимания, заранее подготовить аргументы, да и в целом понять настроение собственников.
Например, вам предстоит провести ОСС, в повестку дня которого вынесен вопрос о выборе совета МКД. Спросите у собственника:
- давно ли он живёт в этом МКД,
- знаком ли с соседями,
- какие проблемы доверит решать Совету МКД,
- согласен ли он назначить Совету МКД вознаграждение за работу,
- может ли Совет дома решать вопросы о текущем ремонте ОИ в МКД и т.д.
Не будьте навязчивыми, обращайте внимание на настроение человека, открывающего вам дверь. Представьтесь, поинтересуйтесь, удобно ли говорить, если человек не готов общаться, спросите, когда вы сможете зайти.
Если дверь открыл ребёнок, узнайте, дома ли взрослые. Если нет – зайдите в другой раз. Также не рекомендуем сообщать о собрании и выдавать бюллетени нетрезвым людям, ничего хорошего из этого не выйдет, просто зайдите в другой день.
Общаться с собственниками помещений в МКД полезно для управляющих организаций. Только при личных встречах можно составить представление о людях, определить возможные кандидатуры для старшин дома, членов Совета МКД.
Как составить письмо-запрос
Как любой другой вид деловых писем, данный запрос не имеет унифицированной формы и составляться может в абсолютно произвольном виде. Однако при этом не стоит забывать о том, что письмо-запрос относится к официальной деловой корреспонденции, поэтому для его оформления требуется соблюдать некоторые нормы и правила в части корпоративной этики и делопроизводства.
- Первым делом в нем следует указать адресата, т.е. наименование компании-отправителя (с адресом и номером телефона для связи), а также название компании-получателя. Тут же при необходимости нужно вписать конкретного сотрудника (его должность и ФИО).
- Затем следует основная часть, которая касается самого запроса. Здесь в уважительной, корректной форме следует высказать суть просьбы и указать причину запроса («в связи с получением», «исходя из результатов», «для решения вопроса», на основании переговоров» и т.п.).
Если запрос касается сразу нескольких тем, то его следует разбить на пункты или разделы. При этом следует помнить, что негласные правила деловой переписки говорят о том, что ответ на подобного рода послания также должен быть разделен на пункты.
Как составить уведомление о проведении собрания
Информационное сообщение о проведении общего собрания собственников жилья должно содержать:
- данные о лице, которое инициирует проведение собрания жильцов (адрес и ФИО физического лица или наименование юридического лица и местонахождение);
- форма собрания: заочная или очная;
- в случае проведения очного собрания указывается место и время проведения. В случае с заочным собранием – адрес и дата окончания приема голосов;
- повестка дня;
- порядок, в соответствии с которым можно познакомиться с материалами собрания.
Чтобы протокол не был признан незаконным, ознакомить нужно каждого жильца, причем в срок не менее чем за 10 дней до проведения собрания под подпись или заказным письмом с уведомлением о получении.
На собрании можно определить способ оповещения о собраниях, например, развешивание объявлений в общедоступных местах или оповещение каждого через почтовый ящик.
Первое, что необходимо сделать, – это определиться, а может ли общее собрания собственников решить тот или иной вопрос и для этого все-таки нужно будет обратиться к Жилищному кодексу РФ, благо он доступен в свободной форме на просторах Интернета, а именно к ч. 2 ст. 44, в которой указан перечень вопросов, решение которых входит в компетенцию общего собрания: реконструкция МКД (например, перевод помещений из жилого в нежилое, или расширение, надстройка и т. п.); практически все вопросы капитального ремонта МКД (от вопроса, на каком счете могут быть средства капремонта, до вопросов его расходования); вопросы использования земельного участка, на котором расположен дом (например установка шлагбаума, разрешение использования земельного участка под размещение временного сооружения (павильона); вопросы выбора или смены управляющей организации; заключение договоров по предоставлению коммунальных услуг напрямую с РСО, минуя посредников в виде управляющей организации, и другие вопросы).
Данный перечень вопросов не является исчерпывающим, но необходимо понимать, что общее собрание собственников не может ставить на повестку дня и решать вопросы, противоречащие законам нравственности, правопорядка и законодательства РФ.
На примере постановки конкретного вопроса расскажу об этапах проведения собрания: решили собственники МКД выбрать совет многоквартирного дома (далее по тексту – МКД) и председателя совета МКД, при этом дом находится в управлении управляющей организации, но последняя уклоняется от проведения собрания или по каким-либо причинам вы сами хотите потренироваться в проведении собрания.
Собрание может проводиться в нескольких формах, но самой распространенной является очно-заочная. То есть по-простому: собственники сначала собираются во дворе своего дома и затем инициатор производит поквартирный обход с бланками.
Инициатор собрания (это обязательно должен быть собственник помещения в данном доме, пусть даже доли в праве) формирует сообщение о проведении общего собрания, повестка (вопросы) по которой затем точно соответствует и бланкам решений, и итоговому протоколу.
Как рассчитать кворум общего собрания собственников?
Как мы уже знаем кворум собрания определяется количеством голосов. А как же определяются голоса?
Все очень просто: каждый собственник обладает определенным количеством голосов. Количество голосов зависит от того, какая у собственника доля в праве общей собственности на общее имуществом в доме, и определяется пропорционально соответствующей доле. При этом доля в праве на общее имущество пропорциональна размеру общей площади помещения собственника в конкретном доме.
При голосовании количество голосов собственника учитывается полностью, т.е. собственник не может голосовать частью принадлежащих ему голосов. Иными словами, при голосовании собственник отдает свой голос за то или иное решение, а этот голос содержит в себе несколько голосов с учетом доли в праве на общее имущество в МКД.
Сроки проведения заочного голосования собственников
По общему правилу собственники должны быть уведомлены о сроке проведения собрания не позднее чем за 10 дней.
Если будет принято решение о проведении собрания с использованием системы, то в этом случае администратору системы должно быть передано сообщение не позднее чем за 14 дней до даты начала проведения собрания. В свою очередь администратор размещает в системе сообщение о проведении собрания не позднее чем за 10 дней.
С использованием системы голосование может длиться не менее 3-х и не более 5-ти дней. Решение по итогам голосования сформируется автоматически и должно быть размещено в системе в течение часа после того как закончится голосование.
Если же голосование проводилось без системы, то решение должно быть доведено в течение 10 дней и не позднее.
ЖК РФ ст 45 о собрании собственников
Принимать участие в управлении многоквартирным домом могут собственники жилых и нежилых помещений, в том числе частные лица и организации. В отношении неприватизированных квартир полномочия собственника реализует муниципальный орган. Проводится собрание ежегодно, либо во внеочередном порядке, если такую инициативу выдвинут хотя бы один из правообладателей помещений в здании. Также правом на созыв собрание обладает управляющая компания.
Инициатива о поведении внеочередного собрания не обязательно дойдет до логического завершения. Если на собрание придет слишком мало собственников, кворум будет считаться несостоявшимся. Вот при каких условиях собрание будет вправе принимать решения с выдачей протоколов:
- по большинству полномочий, предоставленных Жилищным кодексом РФ, достаточно собрать кворум не менее 50% голосов от общего числа (этот процент определяется по размеру площади, приходящейся на каждого собственника);
- если рассматривается вопрос о переводе жилого помещения в нежилое, требуется не только общий кворум 50% по МКД, но и специальный кворум по подъезду, где находится объект – не менее 2/3 голосов;
- если в здании только один подъезд, собрание будет правомочно принимать решения при явке участников с 2/3 голосов;
- кворум определяется по сведениям правоустанавливающих документов, в которых указан размер площади, принадлежащей участнику.
Наличие кворума подтверждается на начальной стадии собрания, т.е. при регистрации участников. Если их будет недостаточно, проводить собрание и рассматривать вопросы повестки дня нельзя.
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций
Определить состав вопросов, которые будут входить в повестку дня, необходимо до того, как собственникам будут разосланы сообщения о проведении общего собрания. Эти вопросы формулирует инициатор собрания или инициативная группа (ч.ч. 4 и 5 ст. 45 ЖК РФ).
В абсолютном большинстве случаев нельзя менять повестку дня на самом собрании: вносить дополнительные пункты или изменять формулировки. Единственное исключение из этого правила – присутствие на собрании 100 % собственников, которые единогласно проголосовали за изменение повестки (ч. 8 разд. VI Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр).
Не допускается объединять разные вопросы в одной формулировке – по каждому вопросу должно быть получено чёткое и однозначное решение собственника: «за», «против» или «воздержался».
По этой же причине нельзя вносить в повестку пункты «иное», «другое», «разное» – это не конкретные вопросы, на них нельзя дать однозначный и понятный ответ (п. 17 прил. 2 Приказа Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр).
Не стоит вносить в повестку большое количество вопросов: на обсуждение всех может потребоваться слишком много времени.
В повестку обязательно должны быть включены следующие вопросы (ч. 2 разд.VI Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр):
- выбор председателя собрания
- выбор секретаря собрания
- выбор счётной комиссии
Раньше обязательным вопросом повестки дня также было определение места или адреса, где будут храниться протокол ОСС и решения собственников. После принятия Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ оригиналы протоколов и решений любого собрания должны быть переданы в ГЖИ. В УО остаются только копии.
Как действовать, если по обязательным вопросам повестки решение не принято? В таком случае некому будет выполнять необходимые функции: вести собрание, считать голоса и т.д. Законодательство не даёт рекомендаций на этот счёт, поэтому можно в решении и в протоколе делать сноски к каждому из вопросов. Например, в вопросе о выборе председателя/секретаря/счётной комиссии, поставленном на голосование, перечисляется, кто станет председателем/секретарём/войдёт в счётную комиссию. В сноске указывается: «В случае если указанные лица не избраны, председательствует на собрании/ведёт протокол/подсчитывает голоса инициатор собрания». Такой способ формулировать обязательные вопросы поможет избежать возможных проблем.