Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Услуга риелтора: кто ее оплачивает и от чего зависит цена». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Каждый собственник квартиры, решивший ее продать, самостоятельно решает, нужны ему услуги риэлтора или нет. Сотрудничество с агентством недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. Более наглядно они представлены в таблице.
Что входит в обязанности риелтора
Работа специалиста по недвижимости с клиентом начинается с консультации. И первое, что должен сделать риелтор — собрать информацию по задаче клиента, выявить потребности. Только после этого агент по недвижимости будет выбирать стратегию своей работы.
Дальше специалист действует исходя из конкретной задачи — в зависимости от того, покупка или продажа квартиры предстоит.
При продаже квартиры
- сравнительный анализ подобных объектов на рынке, предложение оптимальной цены
- создание спроса на объект
- разработка и проведение маркетинговой кампании
- проведение встреч и переговоров с потенциальными покупателями
- проведение сделки совместно с юридическим отделом компании
Ответственность агентства и титульное страхование
Прежде всего стоит сказать, что каждый риелтор представляет своего клиента и защищает его интересы и права при продаже квартиры. В большинстве случаев агент по недвижимости указывает в договоре с клиентом, что он не несёт ответственности и не является гарантом.
Согласно законодательству Российской Федерации любая сделка может быть оспорена в ходе свадебного разбирательства при подаче искового заявления.
Покупатель недвижимости рискует своими деньгами, а продавец имуществом. Государство также не предоставляет никаких страховых компенсаций в случае, если покупатель попался на мошеннические схемы.
Для того чтобы не попасть в ловушку, стоит проработать все варианты рисков и перестраховаться:
- обращаться только к проверенным специалистам. Хороший риелтор умеет отличать «чёрную» квартиру от хорошей. Как показывает практика, он дорожит своим именем.
- титульное страхование – это не самая дешёвая услуга (в среднем, она составляет от 0,2-0,4% от стоимости квартиры) и являет собой страховку сроком на один год.
Сколько в среднем составляет комиссия и от чего она зависит?
Итак, рассмотрим подробнее сколько стоит работа агента по продаже недвижимости. Некоторые риэлторы берут фиксированную плату, которая прописана в договоре, а некоторые берут процент, который в среднем составляет 2,5% от стоимости квартиры, но не более 6%. Уровень процента за покупку жилья выше, чем за его продажу. Это обосновано тем, что для покупки специалист просматривает множество вариантов, и ему нужно тщательно проверить документы, убедившись в юридической чистоте сделки.
Существует так же смешанный тип оплаты услуг при продаже недвижимости – когда риэлтор получает оговоренный процент от покупки и подготовки необходимых бумаг, а за оформление дополнительных документов (приватизация, раздел, представительство в суде и прочее) назначает фиксированную сумму.
ВАЖНО: На этапе заключения договора обсудите, какой объем работы требуется в вашем случае. Чтобы избежать проблем в дальнейшем – пропишите стоимость необходимых работ и ваш гонорар риэлтору/фирме.
Единого тарифа на услуги нет, поэтому следует обозначить, что влияет на её стоимость:
- Стаж и опыт специалиста – чем выше эти факторы, тем дороже обойдутся услуги риэлтора. Молодые специалисты берут минимальную оплату за свой труд.
- Услуги агентства стоят дороже, чем обращение к частному специалисту.
- Стоимость покупаемой квартиры. Услуги покупки элитного жилья, обойдутся покупателю дороже.
- Перечень дополнительных услуг для клиента.
Какой вариант расчета с риэлтором выбрать продавцу квартиры?
Учитывайте не сумму, которую берет агентство, а отталкивайтесь от стоимости, в которую компания оценит вашу недвижимость. Изучите среднюю стоимость недвижимости на рынке через доску объявлений. Посмотрите цены в вашем районе на «ЦИАН» и «Авито», узнайте ориентировочную стоимость квадратного метра жилья.
Если вы установили, что цена кв. м 250 тыс. руб., а риэлтерская компания предлагает 180 тыс. руб., лучше отказаться от таких услуг. Чаще риэлторы предлагают клиентам продать их жилье по средней рыночной цене и берут комиссию. Это будет фиксированная оплата, процент от продажи или смешанный тип, — для продавца это не имеет значения, потому что цену и стоимость услуг обговаривают заранее.
Например, вам нужно получить с продажи жилья не менее 3 млн руб., а комиссия риэлтора составит 100 тыс. руб. Значит, продавайте квартиру за 3,1 млн руб. Но если недвижимость на рынке стоит дешевле, риэлторы скажут, что за такую сумму они не смогут продать жилье, а также укажут на недостатки, которые нужно устранить.
Сколько платят риэлтору при покупке квартиры
Комиссия риэлтора — фиксированная сумма или процент от приобретаемой или покупаемой недвижимости, которую оплачивает покупатель или собственник за предоставляемые услуги по договору поручения, агентскому (эксклюзивному) договору или договору комиссии.
Стоимость оплаты услуг варьируется, в зависимости от ситуации:
- новостройка или вторичный рынок недвижимости;
- фиксированная или процентная ставка;
- только покупка или «альтернатива» (продажа и покупка одновременно);
- покупка жилья из базы агентства или у другого агентства или собственника;
- есть ли сложности в оформлении сделки и сбора документов (несовершеннолетние, военная ипотека, сертификат, маткапитал и т.д)
Узнайте, сколько платить риэлтору при покупке квартиры в ипотеку
Важно: на стадии подписания договора на подбор жилплощади, обговорить объем работы маклера, зафиксировать его на бумаге, как и стоимость услуг, чтобы избежать непредвиденных расходов позже.
В Москве оплата услуг риэлтору может достигать до 200.000 рублей, но это только покупка. Если оформляется сделка «обмена» (продает и покупает одновременно), то дают скидку.
Это пример фиксированной ставки, есть еще и процент от стоимости жилья, размер достигает 2-5%. При одновременной продаже и покупке делают скидку на 2-3%, т.е. оплачиваете 1-2% за приобретаемый объект недвижимости.
Почему плата за подбор квартиры дороже, чем за продажу: потому что у посредника бОльший объем работы и доля ответственности за проверку юридической чистоты жилья несоизмеримо выше.
Это интересно, кто оплачивает риэлтору за приобретение дачного участка собственник или покупатель?
Если покупка жилплощади осуществляется в новостройке, то работа риэлтора оплачивается застройщиком, однако вы понимаете, что девелопер включает размер комиссии в стоимость квадратного метра.
Еще агентства недвижимости могут практиковать такой подход, например, брать с продавца 100.000 рублей за продажу квартиры, а если он покупает взамен продаваемой жилье из базы агентства, то не платит за сопровождение покупки жилья.
Оплата риэлтору при покупке квартиры, если сделка не состоялась не производится, так как не выполнено условие договора — покупатель не приобрел жилье!
Будьте готовы, что приобретая жилплощадь через посредника оплатите от 10.000 — 90.000 рублей даже, если у маклера нет эксклюзивного договора с собственником на продажу квартиры.
Читайте, сколько нужно платить риэлтору при продаже квартиры
При покупке квартиры бизнес или элит-класса размер комиссии риэлтора, в основном, фиксированный и достигает 500.000 рублей.
Вы должны понять, что услуги риэлтора стоят столько, сколько вы готовы за них заплатить.
Утвержденной тарифной сетки нет, потому что это рынок недвижимости с посредниками, которые ориентируются на ваш карман и спрос, возможно искусственно созданный дефицит на те или иные объекты недвижимости в каком-либо районе города.
Факторы, влияющие на стоимость услуг риэлтора
- Опыт работы маклера, наличие «своих» клиентов (приходящих по рекомендациям), количество положительных отзывов;
- Разница будет ощутимой, если вы обратитесь в риэлторскоую компанию или к частному риэлтору;
- Стоимость искомого объекта недвижимости, цена услугу посредника в эконом-классе обойдется дешевле, чем в бизнес или элит-классе;
- Количество дополнительных платных услуг, предоставляемых маклером.
Что увеличивает стоимость услуг посредника при приобретении жилья:
- собственники с долями;
- собственники наследники;
- собственники несовершеннолетние;
- наличие обременения и арестов, наложенных на приобретаемую жилплощадь;
- необходима приватизация квартиры перед покупкой;
- приобретение комнаты в коммунальной квартире.
Вы узнали, сколько нужно платить риэлтору при покупке квартиры, размер комиссии и что влияет на ее увеличение или уменьшение.
Кто платит риэлтору – Покупатель или Продавец?
Полезная информацияКто должен платить риэлтору – Покупатель квартиры или Продавец? Смешной вопрос! Покупатели часто считают, что платить должны Продавцы, мол, риэлтор реализует их недвижимость, за эту услугу они ему и платят. Продавцы в долгу не остаются и уверяют, что платить должны Покупатели, так как риэлтор именно для них ищет квартиру и проверяет документы. А что думают сами риэлторы по этому поводу?
А риэлторы втихую думают, что хорошо бы содрать комиссию и с того и с другого. Это высший пилотаж! Если агенту по недвижимости такое удается, то он получает не только двойное материальное вознаграждение, но и мощное моральное удовлетворение (я – гений! я – суперстар!).
Важная информацияВслух, правда, они этого не говорят. Опытный агент ориентируется по ситуации: если есть шанс взять денег с Продавца квартиры, значит – возьмет; есть шанс взять с Покупателя – тоже не откажется. Бывает, что ни Продавец, ни Покупатель даже не знают, кто именно из них платит риэлтору (втайне надеясь, что «это не я»). Как такое может быть?
О! В этом и есть настоящее мастерство риэлтора! А вовсе не в поиске квартир, и не в проверке документов, как думают многие. Ведь найти подходящую квартиру в интернете по открытым базам данных никакого труда не составляет. А работу с документами лучше поручать специализированному юристу, в силу его профильного образования и практики. Риэлтор же юристом не является (за редким случайным исключением).
Обратите вниманиеКак можно обменять свою квартиру на другую – 3 способа. См. по ссылке.
А в чем же тогда мастерство этого самого риэлтора, за которое ему готовы платить деньги и Продавцы, и Покупатели квартир? Ответ может показаться неожиданным для рядового обывателя. Задача номер один у риэлтора – это убедить клиента в том, что без него (без риэлтора) он беспомощен и беззащитен на рынке недвижимости. После чего выставить ему подходящий ценник на свои услуги.
Именно эта часть работы риэлтора считается ключевой, и именно от нее в большей степени зависит его гонорар. А как же поиск квартиры, проверка документов, договоры, регистрация и все такое? Дело в том, что весь этот технологический процесс покупки и продажи квартиры уже давно отработан и идет по накатанной колее. И изучить этот процесс может любой грамотный человек, точно так же, как любой грамотный человек может пойти работать риэлтором.
Полезная информацияЕсли я продаю свою квартиру и покупаю другую, как мне быть? Как организовать альтернативную сделку – см. по ссылке.
Сколько зарабатывают элитные риэлторы
Журнал Элитное.РУ посчитал среднюю рентабельность агентств недвижимости, работающих на рынке дорогого жилья Москвы.
О заработках риэлторов в Москве ходят легенды. Ведь даже самая дешёвая квартира в столице России стоит не меньше 5 млн рублей, а комиссия агентств недвижимости составляет от 3 до 5%. Что уж говорить о сегментах de luxe и premium, где стоимость квартир начинается от 1 млн долларов. То есть, даже по самым скромным расчётам, комиссионные элитного агентства составляют 30-40 тыс.
Сумма, безусловно, впечатляет, но стоит учесть, что это не чистая прибыль, а всего лишь доход, который нужно сначала поделить между партнёрами по сделке, потом вычесть из него расходы на рекламу, аренду офиса и многие другое. Журнал Элитное. РУ, опросив владельцев пяти агентств элитной недвижимости, посчитал, сколько составляет средняя рентабельность риэлторских компаний, работающих в сегменте дорогого жилья.
Как расторгнуть соглашения: условия и основания для обеих сторон
Если риэлтор не может исполнить условия договора (найти жилье или покупателя недвижимости в обговоренные договором сроки, подготовить необходимые документы), клиент имеет право отказаться от услуг агентства недвижимости. Однако в этом случае нужно будет оплатить все фактические расходы, которые понес агент, подтвержденные документально.
Риэлтор также может в одностороннем порядке разорвать договор с клиентом. Это редко, но случается. Например, из-за того, что продавец не предоставляет возможности посмотреть квартиру.
Обращение к риэлтору может значить упростить процесс продажи или покупки жилья. Однако клиенту не стоит забывать и о возможных случаях мошеннических действий со стороны агентств недвижимости, необходимо подходить к выбору такой фирмы с осторожностью и тщательностью.
Как можно продать недвижимость агентству?
Любой собственник вправе продать свою квартиру агентству недвижимости. Следует учитывать, что цена может быть снижена на 10-40 процентов. Прибегать к такому способу следует только в случаях, когда необходимо продать квартиру в кратчайшие сроки.
Следует учитывать, что агентства предъявляют к недвижимости следующие требования:
- квартира не может быть предметом судебного спора, находиться под арестом или в залоге;
- в помещении не должно быть зарегистрировано несовершеннолетних лиц.
Наиболее востребованы на рынке 1 и 2-х комнатные квартиры во вторичном жилье. Для оформления сделки продавец должен подготовить следующие документы:
- паспорт;
- согласие супруга, если квартира была приобретена в браке;
- свидетельство о праве собственности;
- выписку из ЕГРН об отсутствии обременений;
- технический паспорт на жилье;
- справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- выписку из домовой книги.
После этого все указанные документы нужно представить в агентство. Там они будут изучены на предмет полноты и достоверности. После этого компания направит своего специалиста, для оценки недвижимости. После этого будет оформлен и подписан договор купли-продажи. В завершении покупатель получит квартиру, а продавец денежные средства.
Еще одна статья расходов покупателя
Заключение договора купли-продажи — ответственный шаг на пути к новой квартире. ДКП нельзя оформить под принуждением, должно иметься нотариально заверенное согласие сторон на сделку. А перед заключением договора крайне важно у продавца проверить документы:
- Удостоверение личности, его подлинность и соответствие конкретному человеку. Особое внимание нужно обратить на наличие супруга. Приобретенное в браке имущество продается только с соглашения супруга
- Свидетельство о наличии права собственности
- Документы, доказывающие законное приобретение продавцом продаваемого объекта: ранее заключенный ДКП, дарственная и т.д.
- Справка из ЖЭКа о зарегистрированных жильцах на данной площади
- Техническая документация на жилье
Нужно ознакомиться именно с подлинниками этих документов, копии документов для этого не подойдут. На оригиналах должны иметься оттиски печатей, реквизиты регистрации госорганов. Иногда подлинность всех этих документов установить сложно, или покупатель по незнанию может упустить важные моменты. В таких случаях рекомендуется обратиться к профессионалам, которые проверят и продавца, и объект недвижимости на юридическую чистоту. Это стоит денег, которые, конечно, придется заплатить покупателю. Поскольку доскональная проверка юридической чистоты — в его интересах.
Кто оплачивает услуги риэлтора продавец или покупатель
Ни в одном законе нет четкого указания на то, как распределяются расходы по оформлению сделок купли-продажи квартир. В частности, стороны сделки волнует вопрос, кто платит риэлтору продавец или покупатель. Фактически сами стороны заключаемой сделки должны прийти к какому-либо соглашению по этому вопросу. В каждом конкретном случае он может решаться по-разному. На практике все же сложились определенные обычно применяемые правила. Чаще всего, все затраты на оформление сделки, регистрацию в Росреестре, возлагаются на покупателей. Однако следует иметь в виду, что по закону должен платить риэлтору тот, кто заключает договор с такой конторой.
Прибегнуть к услугам риэлторов может как продавец, так и покупатель. Следовательно, и вариантов распределения расходов может быть несколько:
- возлагаются на продавца;
- на покупателя;
- разделяются между ними.
Агентский договор: что это такое и как составляется
Риэлтор и его клиент должны заключить специальный агентский договор, подтверждающий факт сотрудничества и оказания помощи. Сначала заказчику понадобится внимательно ознакомиться со всеми пунктами документа. Важно обратить внимание на положения, которые прописаны мелким шрифтом.
В договор должна быть включена следующая информация:
- Данные о сторонах («принципале» и «агенте»).
- Предмет договора. Если осуществляется продажа квартиры, приводится ее техническое идентификационное описание. Если планируется покупка квартиры, в договоре фиксируются четко сформулированные требования клиента к искомому объекту.
- Стоимость либо продаваемого, либо искомого объекта недвижимости (цифрами и прописью).
- Права и обязанности сторон.
- Стоимость риэлторских услуг (цифрами и прописью).
- Порядок проведения расчетов с агентом (когда и как ему перечисляется комиссия).
- Дата вступления договора в законную силу (обычно – «с момента подписания принципалом и агентом»).
- Порядок расторжения договора.
- Порядок оплаты расходов, понесенных агентом. В обязанности принципала входит возмещение всех расходов, подтвержденных документально.
- Ответственность сторон в случае расторжения договора. Как правило, если договор расторгается по инициативе принципала, он уплачивает агенту определенный штраф.
- Срок действия договора. Практика показывает, что оптимальный срок действия агентского договора – не более 3 месяцев. При необходимости его можно будет пролонгировать.
- Список документов, принимаемых агентом от принципала.
- Количество оригинальных экземпляров договора (по 1 экземпляру на агента и принципала).
- Подписи агента и принципала, их реквизиты.
С чего же начать поиск риэлтора или АН? Не стоит обращаться сразу в несколько агентств – это лишь отобьет желание у риелтора работать с клиентом. Как правило, база недвижимости – одна на весь город и все агентства тесно между собой сотрудничают.
А потому, когда вы обратитесь к одному риелтору, он сразу прозвонит все доступные варианты у своих коллег. Нередко фирмы заключают договора об эксклюзивности, которые запрещают клиенту работать с другими компаниями в обход уже работающего агента. Чтобы выбрать хорошее агентство следует:
- Просмотреть сайт компании. Он должен быть структурированным, не пестреть рекламой. Страничка должна внушать спокойствие и уверенность, а не быть завлекающей и яркой.
- Пролистать отзывы на независимых форумах. Если хорошие отзывы бывшие клиенты пишут неохотно, то негативные оставят наверняка. Когда агентство работает непрофессионально, проворачивает мошеннические схемы, подтверждение этому легко найти.
- Проверить юридическую информацию. Даже частный риелтор должен работать официально, то есть иметь открытое ИП или ООО.
От чего зависит стоимость?
Единых тарифов для оплаты деятельности специалистов не существует.
По каждому объекту ведется индивидуальная работа.
Вознаграждение определяется внутренними критериями. Одни риэлторы будут работать за 10 тысяч рублей, другие – меньше, чем за 50 тысяч даже разговаривать не будут.
На стоимость влияет несколько моментов:
- Стаж и опыт. Чем больше стаж, тем дороже оцениваются услуги. Новички работают по минимальным расценкам. Однако клиента должно насторожить излишне заниженная плата, возможно, перед вами мошенник.
- Услуги частного риэлтора стоят дешевле, чем агентства недвижимости.
- Вид сделки: продажа, покупка или обмен.
- Сложность работы. Приобретение жилья на вторичном рынке обойдется дороже, чем «квадратов» от застройщика. Риэлтору придется отследить юридическую чистоту вторичной недвижимости, долги по ЖКХ, владение одновременно несколькими лицами и т.д. Повысить цену может помощь специалиста в снятии обременения с жилья, участие в судебных тяжбах, оформление ипотечного кредита. Квартира от застройщика имеет юридически чистую историю, поэтому стоимость услуг риэлтора может быть снижена.
- Стоимость объекта недвижимости. Все объекты подразделяются на различные классы – от «эконом» до «элит». Работа с премиум недвижимостью оценивается дороже, т.к. каждый объект эксклюзивен, а качественных вариантов не так уж и много.
Стоимость услуг специалистов должна быть адекватной и соразмерной с проделанной работой. Существует несколько вариантов формирования цены.