Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ко многим жилым многоквартирным домам пристраивают дополнительные помещения, чаще всего далеко не жилого назначения. Если находится такое строение в некотором, пусть и небольшом, отдалении от дома, то тут все понятно – отдельно стоящее здание. Но как он учитывается, если подобный объект вплотную прилегает к дому?
Требования к таким площадям в МКД
Основные требования основываются на базовом принципе сохранения и поддержания комфортных условий проживания для жильцов:
- Помещение должно соответствовать санитарным.градостроительным и противопожарным нормам.
- Обязательно наличие отдельного входа. Использование общего с жильцами входа запрещено.
- Расположение на первом этаже здания или в цоколе. Если помещение находится на этаже выше первого, значит все помещения ниже также должны иметь статус нежилых.
- Отсутствие зарегистрированных и проживающих лиц.
- Запрещена любая деятельность, которая может повлечь вред жильцам, а также производство, нарушающее нормативы по уровню шума и загрязнения.
- Наличие всех инженерных коммуникаций также является обязательным требованием.
- Наличие четких границ и законного владельца.
При приобретении недвижимости в конкретных целях внимательно ознакомьтесь со всей технической документацией, возможно ли использование данного помещения для ваших нужд.
Можно ли хранить вещи в подвалах и местах общего пользования? И как превратить подвал в кладовку?
Первым делом требуется провести коллективное собрание жильцов, на котором принять решение об использовании подвального помещения (цокольного этажа) как места хранения личных вещей жильцов. При этом все инициаторы должны понимать, что им придется вложиться материально, ведь любое переоборудование будет произведено за счет самих жильцов.
Если такое решение принято, необходимо вместе с управляющей компанией подготовить план перепланировки и получить разрешение на перепланировку (например, в Москве – в Мосжилинспекции).
Для составления плана перепланировки требуется провести инженерное обследование подвала, которое подтвердит хорошее состояние коммуникаций и возможность обустроить обособленное помещение для использования под кладовку. Проект перепланировки можно заказать в проектной организации, которая работает со свидетельством СРО.
Важно! Процесс перепланировки подвала – трудоемкий и затратный. Поэтому велико искушение самовольно перестроить подвал и использовать его в интересах жильцов. Но делать этого нельзя! Несогласованные изменения легко обнаружат сотрудники коммунальных служб. Виновные будут вынуждены заплатить административный штраф и самостоятельно вернуть помещению первоначальный вид.
Если же вы пройдете процедуру согласования и сделаете все по закону, то сможете смело пользоваться новыми кладовками, не опасаясь, что первая же проверка сведет на нет все усилия.
Ответственность за незаконное присвоение
Справка! В каждом отдельном случае ответственность может быть различной. В любом случае, на владельца помещения будет составлен протокол и выписан штраф.
Дальнейшее разбирательство с тем, что будет с недвижимостью, будет происходить в судебном порядке. Именно по этой причине власти советуют внимательно следить за тем, чтобы владельцы нежилых помещений имели документы на право владения собственностью.
Процесс приобретения и оформления нежилого помещения зачастую занимает много времени и сил, уже не говоря о средствах. Все свои действия нужно постоянно согласовывать с определенными службами, а любое нарушение правил будет строго караться. И хоть этот процесс не самый приятный, в будущем помещение может приносить неплохой доход.
Правила и нормы снабжения нежилых помещений в многоквартирном доме коммунальными ресурсами
Согласно российским законодательным нормам Жилищного Кодекса, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме на равных условиях с остальными жильцами дома имеет право на обеспечение коммунальными услугами от организаций, которые занимаются снабжением и поставкой этих ресурсов населению. Но собственник нежилого помещения обязан стать абонентом ресурсоснабжающих организаций, заключить договоры на поставку этих ресурсов. Часто организации, занимающиеся поставками ресурсов жизнеобеспечения, заключают прямые договора с ТСЖ и при возникновении ситуации по неуплате за использованные коммунальные услуги, имеют дело не с самими неплательщиками (жильцами квартир), а с ТСЖ.
Собственник нежилого помещения на свой выбор может заключить прямой договор с ресурсоснабжающими компаниями и договориться об автономной подаче воды, газа, электричества и отопления в свое помещение, либо заключить договора через ТСЖ и получать ресурсы на равных основаниях с остальными жильцами дома.
Согласно статье 543 (пункт 1.) Гражданского Кодекса РФ, все абоненты ресурсоснабжающих организаций обязаны следить за техническим состоянием эксплуатируемых приборов, установленных в жилых и нежилых помещениях, незамедлительно сообщать об их неисправности и возникающих аварийных ситуациях для обеспечения безопасности всех жильцов многоквартирного дома.
Условия перевода жилого объекта в нежилое помещение
Некоторые собственники не используют свои квартиры по прямому их назначению, т. е. для проживания. Вместо этого они решают перевести объекты в нежилые для получения стабильного дохода.
Законодательство устанавливает ряд условий для такого перевода.
В первую очередь, в помещении необходимо обустроить отдельный вход. Если его площадь превышает 100 м2, то должен быть второй, запасной вход.
Обязательным условием является отсутствие в помещении зарегистрированных жильцов. Перед переводом объекта из него необходимо выписаться.
На объекте не должно быть никаких обременений. Это значит, что помещение не должно быть в залоге, ипотеке, долгосрочной аренде.
Как выше говорилось, квартира должна быть на первом этаже или находиться над другими такими же нежилыми помещениями.
Запрещен перевод жилых помещений в нежилые в аварийных сооружениях или зданиях, которые должны быть снесены.
Еще один нюанс – перевести можно только всю квартиру в целом. Нельзя сделать нежилой какую-то одну комнату в ней.
В переводе может быть отказано, если сооружение относится к памятникам культурно-исторического наследия.
Новые правила перевода: что усложнили
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.
Зачем переводить «жилье» в «нежилье»
В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.
В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.
Требования к таким площадям в МКД
Основные требования основываются на базовом принципе сохранения и поддержания комфортных условий проживания для жильцов:
- Помещение должно соответствовать санитарным.градостроительным и противопожарным нормам.
- Обязательно наличие отдельного входа. Использование общего с жильцами входа запрещено.
- Расположение на первом этаже здания или в цоколе. Если помещение находится на этаже выше первого, значит все помещения ниже также должны иметь статус нежилых.
- Отсутствие зарегистрированных и проживающих лиц.
- Запрещена любая деятельность, которая может повлечь вред жильцам, а также производство, нарушающее нормативы по уровню шума и загрязнения.
- Наличие всех инженерных коммуникаций также является обязательным требованием.
- Наличие четких границ и законного владельца.
При приобретении недвижимости в конкретных целях внимательно ознакомьтесь со всей технической документацией, возможно ли использование данного помещения для ваших нужд.
Особенности нежилых зданий
Наряду с термином «нежилое помещение» используется понятие «нежилое здание». Последний термин применим к отдельно стоящим сооружениям. На практике жилые здания также могут быть переведены в статус нежилых. Коммерческие организации или застройщики нередко выкупают у собственников малоэтажных многоквартирных домов их жилье или предоставляют равноценное, после чего производят их перевод в нежилые здания.
В дальнейшем такие помещения сдаются в наем или в их пределах организуется работа отдельных компаний и ведомств. Кстати сказать, нередко таким образом поступают и муниципальные органы. В целом, нежилые здания –это отдельно стоящие недвижимые объекты, используемые для размещения коммерческих и производственных предприятий, не пригодные для проживания людей.
Собственник жилья в МКД
Помещения в МКД могут использоваться жильцами на различных правах. Можно проживать в многоэтажном строении по договору соцнайма или в качестве собственника жилья.
Для того, чтобы признаваться таковым, нужно иметь официально надлежаще оформленные права на квартиру. Поскольку речь идет о недвижимом имуществе, то соответствующая запись должна содержаться в документах Росреестра.
Несомненно, собственники наделяются большим объемом полномочий в отношении своего имущества. Однако их права не безграничны и сопровождаются рядом обязательств. При их злостном несоблюдении может последовать даже выселение из занимаемого помещения.
Семья собственника (супруг, родители, дети) имеет право приживать в его квартире. Они также обязаны использовать жилье по его назначению, соблюдать все предусмотренные нормы проживания.
Правовой статус нежилого помещения в многоквартирном доме регламентируется нижеследующими нормативными актами, имеющими свою иерархию:
- Основной закон – Конституция РФ от 12 декабря 1993 года, закрепляющая право граждан на частную собственность.
- Гражданский кодекс РФ от 21 октября 1994 года, ч.I гл.18 ст.290, регулирующий вопросы, связанные с общим имуществом жилого дома.
- Жилищный кодекс от 29 декабря 2004 года. Гл.3 ЖК первого раздела посвящена изменению статуса объекта, предназначенного для проживания, на нежилой; рассмотрена также обратная ситуация.
- Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 года “О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям жилых помещений в многоквартирных домах” отражает право хозяев нежилых объектов пользоваться коллективными бытовыми резервами здания.
На последней ступени этой своеобразной нормативной лестницы расположены постановления региональных и муниципальных органов управления.
Внимание: правовые акты, распределенные в иерархии ступенью ниже, не могут противоречить вышестоящим.
Допустимо ли изменение назначения объекта?
В п. 2 ст. №671 и п. 3 ст. №288 ГК РФ сказано, что предназначение жилых объектов заключается исключительно в проживании там людей. А если нужно использовать пространство в иных целях (к примеру, открыть офис), то сделать это можно, переведя последнее в нежилой фонд. Процесс должен проводиться в строгом соблюдении правил. Но определенные исключения тоже имеются.
Статья по теме: Как перевести жилое помещение в нежилое и зачем это нужно?В п. 2 ст. №17 ЖК РФ сообщается о том, что все же допустимо использование жилья для ведения деятельности в качестве ИП. Но важно, чтобы не попирались права остальных жильцов, соблюдались все требования.
Например, согласно п. 6,7, адвокат может оказывать юридические услуги в своем жилище или в помещении, принадлежащее кому-то из его родственников.
Но это редко бывает. Зачастую арбитражная практика не допускает применение жилого пространства не по их назначению. Иными словами, закон почти исключает варианты, когда жилые здания начинали применяться как нежилые.
Разъясняем законодательство: пивная в доме
Вопрос: Я проживаю в 9-ти этажном жилом доме по ул. Союзная г. Курска.
На первом этаже нашего дома когда-то было отделение сберкассы. Сейчас переделывают в мясной магазин. Никто не согласовал с жильцами размещение в нашем доме магазина. Мы беспокоимся, что магазин, в котором установлены мощные холодильники и другое оборудование, будет много потреблять электроэнергии и воды, и в связи с этим возрастут расходы жильцов на общедомовые нужды. Согласно требованиям СП 2.3.6-1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов» организации торговли могут размещаться как в отдельно стоящем здании, так и в пристроенных, строенных, встроенно-пристроенных к жилым домам и зданиям иного назначения.
Деятельность организаций торговли не должна ухудшать условия проживания, отдыха, лечения, труда людей в жилых зданиях и зданиях иного назначения.
При этом, в помещениях, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым зданиям и зданиям иного назначения, не допускается размещать специализированные рыбные и овощные магазины, а также магазины, площадью более 1000 м2.
В соответствии с положениями ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Таким образом, если помещение, в котором предполагается размещение магазина, находится в собственности лица, его размещающего, то согласование с собственниками помещений многоквартирного дома на его размещение не требуется. При этом, в соответствии с ч.2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.