Купля-продажа недвижимости: необходимые документы и правила оформления

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля-продажа недвижимости: необходимые документы и правила оформления». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.

Перевірка юридичної чистоти об’єкта

Перевірка квартири перед придбанням включає аналіз нерухомості на відсутність обтяжень, вивчення власника і виявлення третіх осіб, що мають переважне право на придбання квартири. Нотаріус не буде завіряти угоду, якщо:

• квартира знаходиться під заставою або арештом – відчужувати таке майно заборонено законом;
• порушені права та інтереси дитини – якщо в квартирі проживає неповнолітній, або у нього тут є частка, продаж можливий тільки за надання йому нового житла, і в той же час воно повинно бути не гіршим за попереднє, а частка в ньому – не менша ніж та, яку він мав;
• з’явилися треті особи, які мають права на квартиру і не погоджувалися з її продажем – можливо, когось із мешканців було тимчасово знято з реєстрації;
• будинок знаходиться в аварійному стані – за законом угоди з такою нерухомістю заборонені.

Правила покупки квартиры на вторичном рынке Украины в 2021 году

Давайте коротко пройдемся по основным правилам покупки недвижимости на вторичном рынке Украины. Соблюдая эти правила, пользуясь подсказками, Вы сможете и сами позаботиться о безопасности сделки. Если же хотите получить 100% гарантию — мы готовы Вам помочь.

Проверка объекта недвижимости.

Первым пунктом проверки квартиры на вторичном рынке будет точно определить, кто является собственником квартиры. Продавцом квартиры может быть и родственник по доверенности, но докопаться нужно именно до истоков — в идеале, связаться с собственником, уточнить его желание продать квартиру и согласие на то, чтобы продавцом было указанное лицо.

Собственник квартиры проверяется на то, не состоит ли он, например, в реестре должников, не является ли участником судебного процесса, не числится ли в реестре должников по алиментам — это все могут быть тревожные звоночки.

Далее проверяются документы на квартиру:

• Требуйте только оригиналы правоустанавливающих документов собственности на квартиру;

• Проверяйте наличие права собственности в Государственном реестре прав на недвижимое имущество — в идеале получить справку;

• Технический паспорт на квартиру.

Совет № 3: Проверьте основание права собственности

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.

Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами

Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.

Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.

Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.

Оформление купли-продажи квартиры: ход процесса

После того, как покупатель выбрал для себя подходящую квартиру, начинается процесс продажи имущества, оформления сделки, подписания договоров и расчета с продавцом.

Как правильно продать квартиру в Украине с соблюдением требований закона, интересов покупателя и продавца? Данная процедура состоит из таких этапов:

1. Подготовка документов и их проверка – нотариус и стороны процесса купли-продажи недвижимости зачитывают и проверяют документы.
2. Оформление предварительного договора – при этом нужно обратить пристальное внимание на нюансы технических характеристик жилья, на правильность написания имен и фамилий участников сделки, идентификационные номера, даты и суммы расчетов и т.д.
3. Написание необходимых заявлений от лиц, которые могут предъявить имущественные претензии (супруг/супруга) о том, что они не возражают против данной сделки;
4. Оплата продавцом (или продавцом и покупателем, если достигнуто соглашение о совместной оплате) необходимых налогов и сборов;
5. Денежный расчет сторон – происходит в банке путем открытия счета, с которого покупатель переводит стоимость квартиры на счет продавца. Передача денег в нотариальной конторе от покупателя продавцу возможна, если стоимость недвижимости не выше 150 тыс. грн.
6. После полного расчета между сторонами основной договор заверяется у нотариуса.

Как оценить район перед покупкой

Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.

• Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.

• Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.

• Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.

• Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.

• Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.

Как проверить квартиру перед покупкой с помощью юристов?

Чтобы не появлялось вопросов, какие документы нужно проверить при покупке квартиры в Украине в 2023 году, отсутствовала необходимость изучать законодательство Украины в сфере жилищных и имущественных прав, решением ситуации является квалифицированная помощь юриста. Она избавит от необходимости узнавать, что нужно проверить при покупке квартиры, а также затрачивать личное время и прикладывать немало усилий для сбора нужной информации.

Услуги юристов ЮК «Интаер» – это безусловное качество выполненной работы, уверенность в том, что впоследствии не сформируются проблемы, а вложение средств будет безопасным. Специалисты имеют опыт того, как проверить квартиру перед покупкой, поэтому любой нюанс или предумышленный обман не останутся незамеченными.

Если появились любые вопросы, или есть необходимость узнать особенности сотрудничества, можно обратиться за бесплатными консультациями к нашим специалистам. На сайте есть удобный формат «Вопрос-Ответ», где просто получить совет в сложившейся ситуации, ознакомиться с краткими, но содержательными объяснениями.

Воспользуйтесь возможностью, чтобы знать, как проверить квартиру перед покупкой с помощью специалистов, а также получить важные сведения быстро и по доступной стоимости.

Покупка жилья в новостройке — каковы главные минусы

Деньги вложены, а жить пока невозможно. Инвестирование обычно начинается на этапе «котлована», обещанные сроки ввода в эксплуатацию дома часто затягиваются,есть вероятность,что объект недвижимости станет одним из долгостроев. Поэтому, до того как купить квартиру в новых домах Киева или любого другого населенного пункта Украины, обязательно наведите справки о Застройщике: как давно работает на строительном рынке, какие объекты уже построены и сданы ли в срок, качество строительства. Кроме того, проверьте документы по интересующему Вас объекту: лицензии, разрешения на строительство и т.д. Еще один минус — практически все квартиры в новостройках сдаются без отделки. Ремонт потребует дополнительных вложений средств, времени и нервов. На год-два Вам обеспечен постоянный шум за стеной, ведь ремонт делают все. В новостройках не избежать звука дрели или молотка по вечерам, строительной пыли и мусора.

Покупка недвижимости у застройщика, как объект инвестиций, в последние годы была очень выгодной, благодаря постоянному росту цен. Покупали на начальном этапе строительства,затем перепродавали дороже по переуступке. Чаще вкладывались средства в недорогие однокомнатные, двухкомнатные квартиры в новостройках и офисы небольшой площади. В последний год,из-за экономического кризиса и остановки строительства многих объектов, этот вид инвестиций в новостройки стал рисковым. Надеемся, что представленная на портале информация поможет Вам выбрать и выгодно приобрести квартиру, офис или паркинг.

Если у нас есть вопросы или нужна помощь юриста по недвижимости — заполните форму заявки и наши специалисты постараются максимально квалифицированно и быстро подойти к решению Ваших проблем. Наш опыт позволяет решать даже самые сложные задачи.

Документы для проведения альтернативной сделки

Если все участники альтернативной сделки уже нашли квартиры и собираются в них переезжать, подписывается договор купли-продажи. Но перед подписанием соглашения тщательно проверьте все документы. Делайте это до того, как передадите задаток. Из документов потребуется следующее:

• Выписка из ЕГРН — стоит 400 руб. Проверьте в выписке, кто собственник жилья, которое вы планируете купить, есть ли арест или обременения на недвижимость.

• Паспортные данные покупателя и продавца.

• Правоустанавливающие документы на владение недвижимостью. Например, соглашение купли-продажи, договоры дарения или наследства. Если данные в договоре не сходятся с выпиской из ЕГРН, то это уже техническая ошибка. Возникнут сложности при оформлении прав собственности в Росреестре. В таких случаях от сделки лучше воздержаться и попросить продавца переделать документы.

• Если продает квартиру семья, у них должно быть нотариально заверенное разрешение обоих супругов.

• Справка об отсутствии долгов за ЖКХ. Если у собственника есть долги по коммуналке, попросите их погасить, иначе управляющая компания наложит арест на недвижимость.

• Если покупаете недвижимость в Подмосковье или Москве, попросите продавца выписку из единого жилищного документа. В нем указана подробная информация о зарегистрированных гражданах, долгах и обременениях. Для получения ЕЖД обращайтесь в МФЦ.

Проведение альтернативной сделки

Участники сделки встретились, обсудили условия передачи прав собственности, задатка, проверили документы, заключается договор купли-продажи. В соглашении должно быть прописано все то, о чем вы договаривались с продавцом. Если ошибок нет, подписывайте и соглашайтесь на сделку. После этого договор передается на регистрацию через нотариус или МФЦ. Теперь остается ждать, когда будут проверены и приняты документы, а оповещение вы получите в письме или вам позвонит специалист МФЦ или нотариус.

Длительность оформления документов зависит от количества участников сделки. Например, если в альтернативной сделке участвует всего две квартиры, о положительном решении вас оповестят уже через 3−4 дня. Но если звеньев пять или шесть, процесс затянется на 1−2 недели.

Когда все документы зарегистрированы, вам нужно получит новую квартиру. Встреча проходит в той квартире, которую вы приобрели. Убедитесь, что состояние недвижимости прежнее и ничего не изменилось, продавец оставил все, как вы и условились. После этого продавец с покупателем подписывают акт приема-передачи. Это означает, что вы не имеете никаких претензий к новому жилью, а покупатель получил ту сумму, которую и планировал.

Услуги, которые предоставляет холдинг «ЗКГ»

Если вам поступило предложение заключить договор, но вы не знаете, как это сделать правильно, наши специалисты окажут квалифицированную помощь. У нас большой опыт составления договоров различных типов:

• Заключение трудового договора. Это один из вопросов гражданско-правовых отношений, который волнует как работодателей, так и соискателей. Оформление трудового договора с работодателем происходит в письменной форме. Процедура необходима в случае организованного набора работников, при найме на работу в районах с особыми условиями, при заключении контракта, в случае, когда настаивает сам работник, при приеме на работу несовершеннолетних, в других случаях, предусмотренных законодательством.
• Оформление договора дарения квартиры, дома, другого имущества. Особенность такой сделки — ее безвозмездный характер. После заключения право собственности дарителя, прекращается, а возникает у одаряемого. За последние годы были внесены некоторые изменения в составление договоров дарения, касающиеся налогообложения и других аспектов. Наши специалисты учтут все нюансы, которые в дальнейшем помогут избежать проблем.
• Заключение договоров купли-продажи. Сделки имеют различия, обусловленные статусом, особенностями деятельности сторон, их географическим расположением и пр.

К нам можно обратиться по поводу заключения контрактов любых видов (аренда квартиры, продажа автомобиля, поставки, хозяйственные и пр. договоры). Мы гарантируем их правильное оформление с соблюдением всех законодательных требований.

На что еще обратить внимание?

• Обязательно нужно проверить наличие у застройщика всей необходимой документации и разрешений: отсутствие хотя бы одной «бумажки» может существенно затянуть строительство или сдачу дома в эксплуатацию. В первую очередь необходимо удостовериться, что у компании есть разрешение на строительство и оформлены права на соответствующий земельный участок. Также нелишним будет изучить учредительные документы, финансовую и аудиторскую отчетность застройщика, ознакомиться с технико-экономическим обоснованием строительного проекта.
• Не последнюю роль играет также и репутация застройщика. Но вот к источникам информации о нем стоит подходить аккуратно: в интернете слишком много возможностей не только донести правду, но и очернить конкурента. А вот статистика может многое подсказать: если все прошлые объекты застройщика сдавались с опозданием или были проблематичными, разве есть гарантия того, что в этот раз будет по-другому?
• Обратите внимание и на то, совершались ли переуступки по договору: наличие промежуточных звеньев в цепи между застройщиком и конечным покупателем лишает сделку прозрачности. Чем больше было совершено уступок прав, тем более проблематичным может быть объект и тем выше шанс, что кто-то в этой цепочке не исполнил до конца свои обязательства.
• Непременным условием при передаче денег за квартиру должна быть выдача продавцом документа-подтверждения о том, что оплата была произведена. В этом качестве может выступать чек кассового аппарата или приходно-кассовый ордер. Если оплата была совершена по безналичному расчету, подтверждением является платежное поручение. Отсутствие правильно оформленного подтверждения передачи денег приведет к тому, что доказать факт оплаты будет затруднительно даже через суд. Ну и конечно, стоит избегать всяческих завуалированных и непонятных для вас платежных схем: вексельных, по договорам оказания услуг и т.д.

Стоит ли нанимать риелтора

Аргументы «за»

• Вам не придется искать жилье самостоятельно. Риелтор подберет подходящий вариант по вашим требованиям и сэкономит время. Главное очень точно сформулировать предпочтения.
• Вам не нужно самостоятельно вникать в юридические тонкости покупки квартиры. Всеми вопросами оформления покупки и проверкой квартиры должен заниматься риелтор.
• Риелтор профессиональным взглядом оценит квартиру, расскажет о ее достоинствах и недостатках. На основании этого он сможет обоснованно поторговаться с продавцом, чтобы снизить цену.

Аргументы «против»

• Договор с риелтором не гарантирует чистоту сделки купли-продажи на 100 %. Все детали вам придется проверять самостоятельно.
• Вы теряете деньги. В зависимости от сложности сделки комиссия риелтора составляет от 1 до 6 % от суммы. То есть при покупке квартиры за 6 500 000 руб., вы отдадите посреднику от 65 000 до 390 000 руб. Согласитесь, они бы вам пригодились самим.
• Риэлтор может предлагать вам только те варианты, где ему предлагают комиссию со стороны продавца. Это так называемые «партнерские сделки», когда риелтору покупателя застройщик или продавец платит от 0,5 % до 4 % за приведенного покупателя.

Шаг 7. Внесение аванса или задатка

Чтобы показать серьезность своих намерений купить квартиру, нужно оставить некоторую сумму денег (не более 30 000–50 000 руб.) в качестве предоплаты. При возникновении спорной ситуации с продавцом договор поможет вернуть деньги в судебном порядке. Для этого существуют две формы: аванс и задаток.

Подсказка

Аванс – денежная сумма, которую передает покупатель продавцу в подтверждение своих намерений. Возвращается покупателю в полном объеме, если покупатель отказался от покупки.

Задаток – сумма, которая возвращается покупателю в двойном объеме, если купля-продажа не состоялась по вине продавца. Задаток остается у продавца, если покупатель отказался от приобретения квартиры.

Как правильно покупать квартиру, чтобы не обманули: юридические моменты – что нужно проверить?

Приобрести жилье – это не конфету купить в супермаркете. При покупке жилья не поможет даже ваша 100% интуиция и бдительность в оба глаза, поскольку рисков уж очень много. Поэтому, если ваша цель – правильно покупать квартиру, то без опытного юриста и нотариуса лучше не экспериментировать. Но если же вы решитесь действовать самостоятельно, то вам следует обращать свое особое внимание на некоторые отдельные моменты.

• Личность продавца – изучаем документы, прописку, семейное положение (обязательно письменное согласие второй половинки на продажу и обязательная проверка по реестру).

Важно: Проверить подлинность паспорта можно по базе ФМС РФ.

• Документы на право собственности:
  • договор о покупке, приватизации, дарения, передачи от застройщика и т.п.;
  • если жилье получено путем наследства – свидетельство о нем. В нотариусе, к которому было же обращение, можно и исключить других претендентов;
  • исключаем право 3-х лиц на квартиру (судебные споры, наследники, долевая собственность);
  • выписка из домовой книги и ЕГРП;
  • кадастровый и технический (если имеется) паспорт.

Важно: Проверяем прописку по домовой книге. А особое внимание уделяем временно выписанным особам!

• Техническая документация:
  • сверяем точность адреса – фактический/документальный;
  • метраж и другие параметры (перепланировка).

Похожие записи:

• Как в 2023 году вырастут минимальные больничные и детские пособия
• Как оформить ВНЖ гражданам Кыргызской Республики
• ФНС объяснила, как изменится форма декларации по налогу на имущество с 2023 года