Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переходит ли долг бывшего собственника к покупателю квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 3 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения обязан его содержать. В ст. 153 ЖК РФ установлено требование по оплате коммунальных услуг, в частности: взносы на капитальный ремонт, оплата за пользование электричеством, водой, газом и т.д.
Чем может грозить покупка квартиры с долгами?
- Придется платить из своих. За капитальный ремонт точно, если вы вовремя не проверили наличие задолженностей, то долги будут вашими. Другое дело – невыплаты по коммунальным платежам. Несмотря на то, что по закону они остаются за прежним владельцем, не все покупатели это знают. Купив квартиру уже с долгами, некоторые новые собственники идут возвращать чужие задолженности, думая, что так и должно быть. А кто-то не может найти продавца и также сам расплачивается не за свои «грехи».
- Неприятные отношения с управляющей компанией. Нередки случаи, когда коммунальщики, видя, что с предыдущего собственника-должника ничего не получить, переключаются на новых жильцов. И начинают требовать с них немедленного погашения. Они могут грозить отказом в переоформлении счета на новое лицо или вообще обращением в суд.
Проблемы с управляющей компанией
Новому собственнику в любом случае необходимо заключить договор на оказание коммунальных услуг. А также потребуется открыть лицевой счет, потому что старый не перерегистрируется автоматически.
УК обычно начинают при заключении новых договоров вспоминать о долгах старого собственника. Новый владелец имеет полное право «отправить» УК к прежнему собственнику, поскольку он не обязан оплачивать долги.
Если управляющая компания продолжает настаивать на оплате долгов, что делать в таком случае? Для начала можно просто попросить не выставлять платежи.
Чтобы просьбу подкрепить, нужно написать её на бумаге и дополнительно приложить договор о совершение сделки купли-продажи. Не будет лишним приложить данные приборов учета.
В крайнем случае придется обратиться в прокуратуру или подать в суд.
Следует понимать, что требования уплатить долги предыдущего владельца – незаконны.
Именно поэтому можно смело игнорировать управляющую компанию и платить только по своим счетам. При этом управляющая компания ничего сделать не сможет.
Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры
Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме. Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт.
То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.
Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.
Как проверить долги квартиры до покупки
До совершения сделки обязательно истребование у продавца справки о погашении коммунальных долгов, о полных выплатах по капремонту. Однако данные справок часто оказываются некорректными, поэтому будущему собственнику рациональнее самостоятельно выяснять состояние коммунальных счетов квартиры.
Управляющие компании и ТСЖ нередко отказываются сообщать сведения о задолженностях продавца недвижимости неизвестному лицу, назвавшемуся возможным покупателем квартиры. Они потребуют доверенность от существующего собственника, которой он, разумеется, не предоставит.
Поэтому выяснять долги удобнее дистанционным путем, предварительно переписав номера лицевых счетов с существующих у продавца квартиры платежек по ЖКУ. Следует проверить состояния коммунальных выплат по снабжению водой, теплом (горячей водой), природным газом, электричеством, а также услуг ГТС, домофона, интернета, кабельного ТВ, консьержа. Особенное внимание уделить платежам по капремонту многоэтажки.
Текущую задолженность по электроэнергии узнать можно в справочной местной энергонабжающей компании. Долги по ГТС жилой недвижимости, абонированной телефонной линией, можно также выяснить в справочной оператора городской телефонной сети.
Через сайты поставщиков ЖКУ можно выяснить долги собственника, заполнив форму запроса. На сайте управляющей компании указываются списки должников по капремонту и ЖКУ – проверьте их. Размеры долга квартиры возможно выяснить через банкомат – нужно ввести адрес объекта недвижимости.
Взыскание коммунальных долгов с бывшего владельца по суду
У приобретателя недвижимости, узнавшего о коммунальных долгах квартиры, первой возникает мысль о судебном иске. Однако юридическими нормами новый собственник будет признан по такому спору третьей стороной, а действительными сторонами дела – прежний собственник и управляющая компания (ТСЖ). Т.е. требование взыскания коммунального долга с бывшего владельца-неплательщика допустимо лишь для управляющей компании.
Если судебный приказ о взыскании коммунальной задолженности прежнего собственника поступил к правообладателю, недавно приобретшему данное жилье – следует немедленно его опротестовать. Новый владелец должен прибыть в суд, вынесший приказ, и подать письменно возражение, приложив копии правоустанавливающих документов на недвижимость.
Напоминаем, что долги по капремонту, оставленные прежним собственником, новому владельцу придется выплатить – таков, к сожалению, законный порядок (ч.3 ст.158 ЖК РФ).
Купили квартиру с долгами – что делать?
На практике часто происходит так, что поставщики коммунальных услуг стремятся приписать долги по ЖКХ новому собственнику. При этом они ссылаются на то, что задолженность привязывается к объекту недвижимости, а не к тому, кто им владеет.
Стоит помнить, что по закону это не так. Даже если прежний собственник является близким родственником, его долги не могут принадлежать новому владельцу жилья.
Чтобы избавиться от претензий коммунальщиков, необходимо действовать по алгоритму, описанному далее. После государственной регистрации права собственности в управляющую компанию (или ТСЖ) направляется запрос о предоставлении лицевого счета для оплаты коммунальных услуг. При этом предоставляются текущие показания приборов учета. Это поможет не допустить ситуации, когда долг предыдущего собственника приписывается текущему хозяину.
Если в управляющей компании отказывают в смене лицевого счета, необходимо попросить оформить отказ в письменном виде с обоснованием причин. Рекомендуется напомнить о ст. 153 ЖК РФ, в которой ясно говориться, что обязанность по перечислению оплаты за коммунальные услуги возникает у собственника с момента, когда он становится владельцем жилья. То есть, все, что происходило в квартире ранее, его не касается.
Порядок действий нового собственника недвижимости
До заключения сделки целесообразно запросить у продавца информацию о состоянии лицевых счетов. Для этого текущему владельцу квартиры необходимо обратиться в управляющую организацию. Важно учесть, что срок действия справки ограничен – 10 дней. Внимательно изучайте дату на документе.
Запросить интересующую информацию можно самостоятельно. Для этого также обращаются в управляющую компанию или ТСЖ. Также можно узнать, есть ли долги по адресу, воспользовавшись возможностью уточнения данных онлайн.
Если размер задолженности достаточно высокий и долг тянется уже давно, то скорее всего дело уже передано в суд. Чтобы уточнить эту информацию следует воспользоваться сайтом службы судебных приставов.
Новому собственнику нужно обязательно зафиксировать показания приборов учета в акте приема-передачи недвижимости. Наличие этих данных в передаточном документе является серьезным аргументом в том случае, когда коммунальная служба решит взыскать долг с человека, который только приобрел квартиру.
После этого необходимо заключить договор с поставщиками коммунальных услуг или с управляющей компанией (в зависимости от формы управления домом). Тем самым все инстанции будут оповещены о смене владельца квартиры.
Если поставщики услуг отказывают в оформлении договора, ссылаясь на наличие долга, и обращение к руководителю и высшие инстанции не помогает, следует обращаться в суд. Бояться этого не стоит, так как действующее законодательство полностью на стороне собственника. Другой меры воздействия на неправомерные действия инстанций нет.
Итак, переходят ли долги за коммунальные услуги на нового владельца? Нет, не переходят. Собственник получает только обязанность по оплате долга по взносам за капитальный ремонт. Взыскать иные долги с нового владельца нельзя по закону.
Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?
-
Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.
В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ. Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов. -
Написать претензию управляющей компании.
Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ. В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре. -
Подайте жалобу в жилищную инспекцию.
Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги. Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте. -
Напишите претензию агенту по недвижимости.
Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.
Что делать, если купил квартиру с долгами по коммунальным платежам
При обнаружении задолженности по оплате коммунальных услуг необходимо отстаивать свои права. Поставляющая компания не станет разбираться в том, кто обязан оплачивать задолженность, а продолжит взимать ее с вас. Однако законодательство Российской Федерации на стороне нового собственника. Но защищать собственные права необходимо самостоятельно.
Запомните! Избавиться от чужих долгов можно, следуя установленной процедуре:
- потребовать от продавца предоставить справку о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Если он отказывается ее предъявить, можно самостоятельно обратиться в управляющую компанию и узнать интересующую информацию,
- если обнаружилась задолженность, необходимо потребовать от продавца написать обязательство, в котором отражаются сумма и сроки погашения задолженности,
- далее следует обратиться в управляющую компанию, ЖЭК или в каждую из поставляющих организаций лично для перезаключения договора на поставку услуг, то есть для смены абонента. При этом прилагается договор купли-продажи. Дата его заключения – момент возникновения обязанности,
- при отсутствии со стороны старого владельца внесения суммы долга можно обратиться в суд.
Организация-поставщик не имеет права прекратить оказывать услуги при наличии чужой задолженности. Свяжитесь с прежними владельцами. Вполне возможно, что они добровольно исполнят обязательства по уплате долга.
Что входит в коммунальные платежи?
Необходимые действия перед покупкой квартиры
Перед покупкой квартиры необходимо детально ее проверить. Часто продавцы умалчивают о наличии задолженности. Благо сейчас это сделать не трудно. Достаточно зайти на сайт поставляющей компании, ввести адрес.
Если долг обнаружился после заключения договора купли-продажи, Жилищный кодекс Российской Федерации стоит на стороне покупателя. В нем написано, что обязательства по оплате коммуналки появляются с момента заключения договора купли-продажи.
Если произошел конфликт с управляющей компанией, необходимо обращаться в жилищную инспекцию и в суд. Никто не имеет права взыскивать с вас чужие долги.
Лучше заранее оговаривать все тонкости погашения задолженности с продавцом. Избежать проблем с законом поможет своевременное заключение договора с поставляющей услугу компанией.
Если нет времени проверять долги, можно отразить в договоре купли-продажи подтверждение отсутствия задолженности за коммунальные услуги со стороны продавца. Например, в документе указывается «Подтверждаю, что абонент ФИО не имеет задолженности по оплате коммунальных услуг на дату, адрес квартиры».
Покупатель жилья может обезопасить себя от незаконных действий управляющей компании не только в ходе переписки. Человек имеет право обратиться лично к руководителю УК и урегулировать возникший спор в ходе переговоров. При этом свою позицию можно обосновать отказом прежнего владельца от погашения долга, введением нового собственника в заблуждение, а также отказом старого хозяина заключать соглашения или давать письменные обязательства об оплате ЖКУ. А также человек имеет право обратиться с жалобой в вышестоящий орган управления УК или государственную инстанцию, осуществляющую функции надзора и контроля в сфере ЖКХ.
Собственник может столкнуться с более серьезными способами давления со стороны управляющей компании, например, отключение услуг. В таком случае правильным будет обратиться в органы прокуратуры, поскольку налицо состав преступления. Человек может решить вопрос о возобновлении поставки услуг в судебном порядке, взыскав при этом с управляющей компании или компенсацию за причиненный ущерб, в том числе и моральный. Прежний собственник также может стать ответчиком в порядке регрессного иска.
Определение надлежащих ответчиков и иных лиц.
Следующим ключевым моментом иска является правильное определение ответчика . Если верно заявлен предмет исковых требований, но сторона (ответчик) к которой предъявлен иск (с правильным предметом исковых требований) является ненадлежащей, в удовлетворении исковых требований может быть отказано.
Например в деле № 33-30563/2018 истица обратилась с исковым заявлением к домоуправляющей компании. Суд отказал в удовлетворении иска. Апелляция оставила решение суда без изменений.
В частности, Мосгорсуд мотивировав принятые решения указал на то, что обязанности по формированию единых платежных документов, расчет и перерасчет жилищно-коммунальных услуг, открытие новых финансовых лицевых счетов возложены на многофункциональные центры (ГБУ «МФЦ г. Москвы») и управляющая компания — ответчик неправомочен производить указанные действия в связи с чем, данное исковое требование предъявлено к ненадлежащему ответчику.
✅ Как проверить квартиру при покупке на долги
До заключения сделки купли-продажи важно получить достоверную информацию о наличии и размерах задолженности по оплате коммунальных услуг. Сделать это можно одним из следующих способов:
- Запросить у продавца справку из УК, ТСЖ или другой инстанции, занимающейся обслуживанием дома. Основной документ, по которому можно получить необходимую информацию. Законом не установлено обязательное предъявление справок, но добросовестные продавцы обычно предоставляют их по собственной инициативе. Если приходит несколько квитанций от разных организаций (к примеру, отдельный счет за водо- или газоснабжение), соответственно справки нужны от каждой из них. При этом важно обратить внимание на наличие печати и подписи бухгалтера и дату выдачи (срок действия не более 1 месяца). Отказ предоставлять какие-либо справки – серьезная причина рассмотреть к покупке другие варианты жилья.
👨 Задолженность по коммунальным платежам при смене собственника
Согласно пункту 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ владелец жилого помещения обязан вовремя оплачивать счета за пользование ресурсами (коммунальными услугами). Долг по коммунальным платежам при смене собственника – проблема, которая обременяет нового хозяина с момента подписания договора купли-продажи. Не стоит бить тревогу заблаговременно, так как Закон в данном случае стоит на стороне нового обладателя квартиры. Коммунальные услуги предоставляются непосредственно лицу, а не помещению. Так, нормами Жилищного кодекса установлено, что новый собственник не имеет никакого отношения к долгу предыдущего хозяина.
Однако каждое правило имеет свои исключения, а именно:
- руководствуясь п. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, долг по взносу на капитальный ремонт должен быть оплаченный уже новым владельцем;
- в случае заключения договоренности между новым и старым хозяином о передаче долга по коммунальным услугам, долг также оплачивает новый владелец.
Во всех других случаях, основываясь на п. 5 ст. 153 Жилищного кодекса РФ, новый собственник начинает оплачивать коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на помещение.
Проверка задолженностей перед покупкой
Что делать новому собственнику квартиры с долгами по ЖКХ предыдущего хозяина Покупка вторичного жилья – сложный процесс. Перед покупателем стоит много задач, чтобы без обмана приобрести квартиру, поэтому упустить что-то очень легко. В итоге новый обладатель радуется, переезжает на новую жилплощадь и только спустя время обнаруживает, что купил квартиру с долгами по коммунальным платежам. Часто представители ТСЖ пытаются заставить нового собственника платить долги по только что приобретенной квартире. Поступают требования немедленно покрыть задолженность, отказывают в переоформлении лицевого счета и регистрации новых жильцов, грозятся отключением воды и электричества . Коммунальным службам все равно, с кого требовать деньги – если не получается добиться чего-то со старого владельца, они возьмутся за нового. Будут пытаться запугать, рассчитывая на его юридическую необразованность.