Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности альтернативной продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.
Что такое альтернативная сделка
Обычно в проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:
- продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
- покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
- продавец, у которого покупает продавец-покупатель.
Альтернативная сделка и налоги
Многие продавцы ошибочно считают, что при проведении альтернативных сделок у них не возникает обязанностей по уплате налогов. Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если были заключены в один налоговый период. Поэтому при продаже, например, квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода, отмечает Елизавета Шишина.
В некоторых случаях продавец жилья освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от проданной недвижимости:
- если проданный объект находился в собственности не менее 3 лет (в результате приватизации, получен по наследству или в дар от близкого родственника, приобретен на основании договора ренты) или находился в собственности не менее 5 лет (приобретен на основании договора купли-продажи, мены, ДДУ). В данном случае гражданин освобождается от уплаты НДФЛ независимо от стоимости жилья, за которую он его продает;
- если стоимость продаваемого жилья меньше 1 млн рублей. Срок владения жилплощадью в этом случае в расчет не берется, так как ни на что не влияет. Объясняется это тем, что максимальный налоговый вычет для продавца составляет 1 млн рублей.
Риски и сложности «альтернативы»
Любые сделки с недвижимостью несут в себе определенные риски, но «альтернатива» имеет свою специфику, а значит, и свои нюансы. Поскольку в них принимают участие сразу несколько заинтересованных сторон, какой-либо форс-мажор у одной из них тут же обрушивает всю сделку. Таким образом, грамотная организация – залог успеха всей «альтернативы». Важно накануне, во всех нюансах, проговорить не только условия, но и четкую последовательность действий, а лучше – составить схему на бумаге и подписать предварительные договоры.
У опытных риелторов такое происходит редко, но при непрофессиональном подходе велик риск того, что запросы или ожидания владельцев недвижимости оказываются неадекватными, то есть – не соответствуют рыночным реалиям. Например, человек выставляет на продажу квартиру и благополучно находит покупателя, но сам подобрать себе альтернативу никак не может. Случается, что оговоренной суммы оказывается недостаточно для покупки нового жилья, и, в итоге, внезапно повышается цена первой квартиры.
Риски при осуществлении альтернативной сделки будут следующими:
- Участники действует медленно и несогласованно;
- Один из участников меняет заранее согласованные условия, в результате регистрация срывается;
- Проблемы появляются при расчетах;
- Одним из участников цепочки является несовершеннолетний, поэтому ему придется обязательно выделять долю;
- Появляются третьи лица, права которых также приходится учитывать;
- Сделка проводится с использованием ипотечного займа, поэтому придется заручиться и согласием банка;
- В сделке задействован материнский капитал, а значит, не обойтись без заверенного нотариусом обязательства, по которому детям будет предоставлено жилье;
- Из-за халатности были упущены важные юридические аспекты, из-за которых недвижимость можно потерять.
Кратко: как продать или купить недвижимость по альтернативной сделке?
-
Для проведения альтернативной сделки все участники договариваются о сроках передачи прав собственности.
-
Если вы покупаете квартиру, обязательно попросите выписку ЕГРН, где есть сведения об обременениях и указаны собственники недвижимости.
-
Сделку лучше проводить с участием нотариуса, т. к. при самостоятельном оформлении через МФЦ могут быть допущены ошибки. В итоге придется все переделывать и подавать документы заново.
-
Договоритесь с участниками сделки, в какие сроки нужно освободить квартиру и в предварительном соглашении укажите обязанности каждой из сторон. Вносите задаток, а не аванс, т. к. если сделка сорвется не по вашей вине, вы получите компенсацию в размере задатка.
-
Передавайте задаток только после подписания предварительного соглашения в нотариусе.
-
Документы на регистрацию прав собственности передаются после подписания договора купли-продажи.
-
Чтобы упростить процесс альтернативной сделки, сначала продайте свою квартиру, снимите жилье на 1−2 месяца и спокойно подбирайте себе новую недвижимость.
-
Длительность оформления альтернативной сделки зависит от количества участников и составляет от трех дней до двух недель.
Как происходит альтернативная сделка?
Подобный вид сделки представляет собой цепочку из продавцов и покупателей. Покупатели ничего не обменивают, а расчет за квартиру осуществляют наличными деньгами (верхние звенья). В среднее звено входят участники, одновременно продающие и покупающие, в нижнее – те, что передают свою недвижимость, взамен забирают средства из банковской ячейки.
Схема простейшей альтернативной сделки такая:
- участник 1 — у человека имеется наличность, которую он пускает на приобретение жилья;
- участник 2 – продает свою старую квартиру и сразу же приобретает другую;
- участник 3 – исключительно выставляет квартиру на продажу.
Что такое альтернативная сделка
Альтернативная сделка – это в первую очередь цепочка связанных друг с другом сделок купли-продажи квартир. В цепочке может участвовать неограниченное количество квартир. В среднем их 3–4, хотя число может вырасти и до 10–15.
Чем больше участников в сделке, тем больше шансов, что она затянется или просто не состоится, потому что у кого-то никак не получается подобрать альтернативу своей квартире. Когда все участники цепочки нашли подходящие варианты, согласовали условия и подписали договоры, они одновременно идут в банк и через банковскую ячейку передают оплату по цепочке. После передачи денег участники отдают документы в МФЦ на регистрацию. Одновременно всем идти в МФЦ не обязательно, так как все сделки регистрируются отдельно.
На практике от начала альтернативной сделки, то есть от момента выставления квартиры на продажу, до регистрации сделки уходит от двух до шести месяцев. Вам может повезти, и вы попадете в собранную цепочку, тогда купля-продажа пройдет за 2–3 недели. Из них регистрация в Росреестре займет стандартные 5–8 дней.
Все участники должны встретиться. Обычно это происходит в банке, где заключается договор аккредитива.
- Еще раз проверьте документы — паспорта, разрешение супругов, единые жилищные документы. В первую очередь вас должны интересовать бумаги на квартиру, которую покупаете вы.
- После нужно подписать договора купли-продажи — если в сделке нужен нотариус, то это делают в него, обычно с записью процесса на видео. Если нет, то встреча проходит в МФЦ.
- Проверьте договор купли-продажи с вашим продавцом. Убедитесь, что в нем изложено все, о чем вы договорились — особенно если распечатывали копии не вы.
- Затем передайте договора на регистрацию — нужно отправить договора сразу всех участников сделки. Это можно сделать через нотариуса или в МФЦ самостоятельно.
- Ждите, пока пройдет регистрация всех документов — об этом оповестят письмом или звонком. Срок зависят от количества звеньев в цепочке сделок. Например, в сделке с двумя квартирами нотариус может сообщить о регистрации уже через 4-5 рабочих дней, а МФЦ — через 9-12 дней.
Кратко — как купить квартиру по альтернативной сделке
- Альтернативные сделки обычно сложнее прямых, поэтому просите у продавца скидку. И обратитесь за помощью к юристу или риелтору, чтобы ничего не упустить.
- Если все участники цепочки подобрали себе жилье, проверьте документы на все квартиры. Убедитесь, что у продавцов есть право собственности, а в выписке из ЕГРН не указано, что жилье находится в обременении.
- Проверьте все документы вашего продавца в цепочке — убедитесь, что у него есть разрешение супруга
- Проверьте документы на все квартиры в цепочке — убедитесь, что их продают собственники, у них есть разрешения на сделку от супругов. Если в сделке участвуют дети, проверьте разрешение органов опеки на сделку.
- Обсудите всю нюансы сделки — участвовать в этом должны все участники цепочки. Договоритесь о процессе передачи денег и квартиры — кто и когда кладет деньги в банк, когда их можно забрать.
- Заключите с продавцом вашей будущей квартиры предварительный договор, передайте задаток.
- Встретьтесь со всеми участниками цепочки в назначенное время в банке, заключите договор на аккредитив. Затем подпишите договора купли-продажи и отдайте документы на регистрацию.
- После подпишите акт приема-передачи квартиры, с упоминанием, что сделка состоялась и продавец не имеет к вам финансовых претензий.
Риски альтернативных сделок
Альтернативная сделка, несмотря на свою схожесть с классической схемой, является более сложной, многосоставной операцией. В связи с этим риски при ее заключении выше. По словам экспертов, больше всего рисков при альтернативной сделке у покупателей, особенно у того, кто покупает альтернативную квартиру. Рассмотрим эти риски подробнее.
1. Первый риск — отказ от исполнения договора. Если продавец-покупатель не найдет подходящий объект или не сможет согласовать надлежащие условия с конечным продавцом, существует высокий риск срыва альтернативной сделки.
2. Продавец может повысить стоимость квартиры, выставленной на продажу, тогда гарантированно все квартиры в цепочке также вырастут в цене. «То есть покупатель при альтернативной сделке зависит не только от обстоятельств и воли своего продавца, но и других собственников в цепочке», — отметила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
3. Еще один риск для всех сторон связан с частичной регистрацией сделки. Документы в Росреестр хоть и подаются одновременно, но для регистратора каждая сделка является самостоятельной. Поэтому может возникнуть ситуация, что одна сделка — например, между первоначальным продавцом и продавцом-покупателем — пройдет регистрацию, а другая сделка будет приостановлена (к примеру, из-за проблем с документами). В таком случае сторонам потребуется подавать заявление на приостановку перехода права собственности по другой сделке или обращаться в суд.
«Важно помнить, что при проведении подобной цепочки сделок в договоре необходимо ссылаться на ст. 157 ГК РФ (сделки под условием), указывая, что права и обязанности по договору купли-продажи недвижимого имущества переходят к сторонам только при регистрации в Росреестре второй сделки, что увеличит шансы в суде», — рекомендовал руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры».
4. Минус альтернативной сделки для всех сторон — более длительный срок заключения. По данным экспертов «НДВ Супермаркет Недвижимости», если свободная продажа занимает в среднем три недели — месяц, то альтернативная сделка растягивается на три — пять месяцев. «Обычно люди готовы столько ждать, если они достаточно походили по рынку и из всего имеющегося предложения данная квартира подходит им больше всего. В противном случае они отдали бы предпочтение свободной продаже», — отметила Елена Мищенко.
Кроме специфических рисков, присущих альтернативной сделке, есть стандартный набор, который характерен для всех сделок на вторичке — квартира с обременениями, недееспособный продавец, лжесобственник и т. д. Поэтому важно проверить юридическую чистоту недвижимости и продавца. В случае если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, следует получить разрешение на продажу объекта от органов опеки. Сам несовершеннолетний собственник после продажи должен получить аналогичную долю в новом жилье.
При этом, по словам экспертов, продавцы фактически не несут никаких рисков. Они находятся в середине, то есть всегда могут передумать покупать и продавать.
Особенности альтернативных сделок
При ипотеке
Главная сложность в альтернативной сделке с ипотекой заключается в том, что в сделке очень много участников: страховая компания, банк, собственники квартир, регистрационная палата. Необходимо учесть интересы каждого участника, проверить каждый документ, чтобы не было проблем с регистрацией. Все детали сделки должны быть идеально спланированы и подготовлены, а каждый участник должен учитывать интересы друг друга.
«Может случиться так, что ваша квартира понравится покупателю, который, так же как и вы, берет ипотечный кредит. Но у него другой банк. В этом случае сделку совершить не удастся. То есть теоретически она возможна, но на практике осуществить ее будет очень тяжело», — отметил Кирилл Стус.
По его словам, это связано с тем, что каждый ипотечный банк проводит сделку в своем офисе. То есть взять кредитные средства и унести их в другой ипотечный банк для расчетов не получится. «В данном случае надо провести первую закладку в одном банке, вторую — в другом. Такая сделка может растянуться на два дня. Конечно, если участники сильно заинтересованы друг в друге, то провести такую операцию реально», — добавил юрист.
Кроме того, если оформлять ипотеку на доплату, то приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка до погашения кредита. Если, наоборот, приобретается квартира, купленная в ипотеку, то потребуется дополнительное соглашение с банком на сделку. Эти нюансы следует учитывать и заранее подготовиться к ипотечной сделке.
При нахождении сторон в разных городах
Ситуация, при которой стороны находятся в разных городах, хоть и усложняет сделку, но является разрешимой. В данном случае покупатель приходит в отделение банка в своем регионе, а продавец — в своем; каждый подписывает свой экземпляр договора. Также удаленно закладываются деньги, и документы отправляются на электронную регистрацию.
«Но участники рынка не любят такую схему. Потому что покупателю важно видеть продавца лично, удостовериться, что это именно он и что он в адекватном состоянии. Продавцы, если не могут присутствовать на сделке, оформляют доверенность. Но обычно они находят возможность приехать на сделку», — рассказала Елена Мищенко.
С материнским капиталом
Альтернативная сделка с маткапиталом, как и стандартная, подразумевает наделение детей и супруга долями и получение разрешения органов опеки на продажу недвижимости. Также в данном случае потребуется нотариально заверять сделки.
«Риски при альтернативной сделке с маткапиталом в том, что сделка должна быть совершена в сжатые сроки, и у тех, кто продал свое жилье и должен купить новое, нет возможности ждать 10–20 дней для выдачи средств материнского капитала. В остальном риски остаются, как и в любой другой сделке», — подытожил руководитель практики юридической компании «Интерцессия».
Какие схемы альтернативной сделки по продаже жилья существуют?
В отличие от обычной сделки купли-продажи жилья, где участвуют 2 стороны (одна продает квартиру, а вторая покупает эту квартиру), в альтернативной сделке участвуют минимум 3 стороны, а в процессе купли-продажи находятся одновременно минимум 2 квартиры.
В «простой» схеме альтернативы задействованы 3 стороны (это минимальное количество участников альтернативной сделки и потому она считается простой):
-
продавец первой квартиры;
-
покупатель первой квартиры;
-
покупатель второй квартиры – это как раз тот человек, который приносит в сделку «живые» деньги.
Можно ли провести альтернативную сделку без риэлтора?
Да, можно. Но мы рекомендуем воспользоваться помощью риэлторов, потому что требуется квалификация для подготовки целого пакета документов, согласований и договоренностей между всеми сторонами, с учетом особенностей альтернативных сделок для каждой из них.
Плюсы и минусы альтернативных сделок при продаже квартиры
Плюсы:
- Возможность дополнительного снижения цены, если у продавца уже подобрана альтернативная квартира;
- Юридическая чистота недвижимости будет тщательно проверена, возможно даже не одним юристом;
- Можно сразу въехать в новое жилье;
- Не нужна сумма наличных или безналичных денег на руках.
Минусы:
- Большая комиссия риелтора (альтернативные сделки сложны в организации);
- Риск выхода участников сделки;
- Длительность процесса;
- Необходимость согласовывать действия 3 и более сторон.
Главное отличие альтернативной купли-продажи – участие трех и более сторон. Несмотря на то, что все сделки объединены в одно целое, оформление каждого договора в Росреестре осуществляется отдельно. При приостановке или отказе в госрегистрации одного ДКП собственник проблемной квартиры не может исполнить обязательства. Нередко участники «встречной» продажи вынуждены обращаться за судебной защитой.
В Приморский районный суд Санкт-Петербурга с требованием о возврате аванса обратился гражданин К. Истец заключил два договора купли-продажи. При этом К. внес задаток по соглашению о приобретении новой жилплощади.
Федеральная служба регистрации отказала в оформлении передачи прав собственности по документу, в котором К. указан в качестве покупателя. Продавец второй квартиры отказался возвращать сумму, полученную по договору аванса. Договор на продажу квартиры, принадлежащей К., был зарегистрирован согласно требованиям законодательства.
В судебном заседании выяснилось, что ответчик не имел права на продажу квартиры, находящейся в долевой собственности нескольких лиц. Судья обязал ответчика возвратить сумму аванса. Кроме того, решением суда была отменена государственная регистрация квартиры, принадлежащей К.