Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести нежилое помещение в жилое — Инструкция и Документы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура перевода здания из нежилого в жилое может потребоваться по разным причинам. Нежилые строения являются востребованными объектами, так как они могут использоваться для ведения предпринимательской деятельности или иных целей. Если же у владельца возникает необходимость в наличии жилого объекта, то он может изменить назначение и категорию своего объекта.
Условия, необходимые для перевода помещения
Перед тем, как вы будете подавать документы на перевод нежилого помещения в жилое, нужно ознакомиться с условиями, которые установлены законом.
Перевод нежилого помещения в жилое (или, наоборот жилое в нежилое) допускается с учетом требований Жилищного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно Жилищному Кодексу:
«Жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания».
Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечить гражданам права на жилище, отвечающее санитарным, экологическим, противопожарным нормам и требованиям безопасности.
Какие требуются бумаги?
Необходимые для перевода здания из нежилого в жилое документы, подтверждающие обоснованность и возможность данного процесса, подготавливаются непосредственным заявителем. К ним относится следующая документация:
- паспорт владельца объекта или доверенного лица;
- доверенность, если процессом занимается представитель собственника;
- правоустанавливающие документы на объект;
- если проводилась перепланировка, то нужен соответствующий проект;
- заключения работников пожарной инспекции и санэпидстанции о том, что объект действительно соответствует всем требованиям, поэтому может применяться для постоянного проживания людей;
- бумаги, полученные из организации технического учета;
- иные справки, подтверждающие, что объект соответствует разным требованиям.
Только на основании этой документации осуществляется официальный перевод здания из нежилого здания в жилое.
Как признать жилым частный дом
Стоит отметить, что процедура перевода помещений, расположенных в многоквартирных домах несколько легче, чем частных объектов. Прежде всего, с трудностями сталкиваются те, кто хочет осуществить перевод нежилого помещения в жилое на территории садоводческого товарищества. Здесь на первом плане выступает проблема не столько технических характеристик строения, сколько статус участка, который изначально предназначался не для жилой застройки, а как садово-огородное хозяйство.
Чтобы претендовать на перевод нежилой собственности в жилую, необходимо, чтобы садовое некоммерческое товарищество (СНТ) или дачное партнерство, где находится частный дом, располагалось на землях населенных пунктов. Соответствующая запись должна быть зафиксирована свидетельством о праве собственности на земельный участок. Далее последует процедура признания строения жилым, т.е. пригодным для круглогодичного проживания, где хозяин сможет зарегистрироваться. Иногда, получается решить этот вопрос административными процедурами. Чаще всего, вопрос признания постройки на садовом участке объектом жилого фонда решается через суд, где заявитель имеет право ходатайствовать о назначении строительной экспертизы, подтверждающей соответствие строения жилому объекту.
Согласно существующих на сегодня законодательных норм, жилым домом считается индивидуальное строение, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, служащих для бытовых нужд, связанных с проживанием. Здание обязательно должно отвечать нормам пожаробезопасности, а также санитарным, гигиеническим и экологическим показателям.
Основное отличие жилых домов и садовых домов в том, что в первом можно проживать постоянно вне зависимости от времени года, во втором — сезонно, преимущественно летом. Основное же предназначение такого объекта — хранение инвентаря.
Если садовый дом соответствует требованиям, перечисленным в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28.01.2006, его можно перевести в жилой фонд. Далее в нем можно оформить прописку.
Для переоформления потребуется межевой план на участок, кадастровый паспорт на здание и техническое заключение о состоянии садового дома и возможности признания его жилым. Заявление подают в специальный комитет при местной администрации. Решение в среднем выносится за 45 дней. Если оно положительное, документы передаются в Росреестр для регистрации изменений. Отказ можно опротестовать в судебном порядке.
Причины перевода нежилого дома (строения) в жилой.
На самом деле причин перевода нежилого дома в жилой, нежилого строения в жилой дом, садового дома в жилой великое множество и каждая ситуация индивидуальна. Мы постараемся выделить четыре основные и самые распространенные группы:
- Вступление в силу ФЗ 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества», по которому садовый дом – это здание сезонного использования для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд и предназначенное для временного пребывания в нем, а никак ни для проживания;
- Затянулся процесс строительно-монтажных работ (например, не подвели коммуникации и т.д.) и строение, учитывая его технические характеристики, не могло быть признано жилым, а как-то оформить было нужно;
- Решение собственника (причин может быть великое множество);
- Ошибка специалиста при оформлении дома.
Отдельный пункт во всей процедуре. Как правило, имея на руках проекты перепланировки дома, квартиры их уже признают жилыми, с условием проведения непосредственного ремонта. Если же проекта нет, его необходимо составить. Разрабатыванием проектов занимаются фирмы, которые имеют допуск СРО и лицензию на осуществление данной деятельности.
Далее в выбранную вами фирму подаются следующие документы:
- Технический паспорт;
- Поэтажный план;
- Правоустанавливающая документация;
- Разрешение на переустройство, выданное Жилинспекцией, или решение, выданное органами МСУ.
Если всё-таки потребовали разрешение, то необходимо обратиться в жилинспекцию с соответствующим заявлением, в котором будет содержаться ссылка на проект, адрес квартиры, данные касательно собственника. В соответствии со ст. 26 ЖК РФ срок рассмотрения составит до 45 дней.
Отказ может быть получен в следующих случаях:
- Несоответствие проекта переустройства нормативам, установленным законодательством.
- Отсутствие у фирмы, разрабатывающей проект, допуска СРО или лицензии.
- Нарушении ТБ при работах (наблюдается возможность нарушения).
Сколько стоит перевод из нежилого помещения в жилое?
Перевод нежилого помещения в жилое осуществляется бесплатно. Однако придется заплатить за согласование перевода, подготовку проектной документации и строительные работы, если требуется перепланировка.
Расходы на согласование незначительны. Не считая государственной пошлины за выдачу выписки из ЕГРН, ничего платить не придется. Основная часть расходов приходится на подготовку проекта перепланировки.
Цена варьируется в зависимости от масштаба запланированных работ, технического состояния здания, региона расположения. Разброс стоимости услуг по подготовке проектной документации достаточно велик – от 5 до 30 тысяч рублей.
При возникновении вопросов или сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, как перевести нежилое помещение в жилое. В общем, процедура не подразумевает особых сложностей. Однако, если ваши права будут нарушены, придется обращаться в суд, а это уже сопряжено с определенными хлопотами.
Рассчитать конкретные сроки невозможно, многое зависит от фронта работы, статуса объекта, документов, работы госорганов и связей собственника. Для тех, у кого есть «выход» на мэрию города, предусмотрен ускоренный порядок перевода недвижимости.
Отметим сроки оформления:
- рассмотрение заявки и уведомление заявителя – 45 рабочих дней + 3 дня (п. 2.7.1 Административного регламента);
- изготовление проекта переустройства – от 1 до 14 дней;
- внесение изменений в ФКП «Росреестра» – до 20 дней, из них 15 дней – на оформление кадастровой выписки, 5 дней – на внесение записи в ЕГРН – в силу п. 9 ст. 23 ЖК РФ;
- ожидание новой выписки из ЕГРН – от 3 до 7 дней.
В целом, весь процесс перевода из жилого помещения в коммерческую недвижимость, и наоборот, длится до 6 месяцев.
Как изменить статус нежилого помещения?
Порядок перевода нежилого помещения в жилое помещение потребуется тем гражданам, которые решили реорганизовать частное здание. Это касается тех домов, которые не предназначены для проживания людей и не относятся к федеральному жилому фонду. Проживание в таких объектах категорически запрещено. Кроме этого в 2018 году с такими помещениями не получится:
- оформить прописку и снятие с квартирной регистрации лица;
- утвердить новый проект сооружения (без подачи заявления на перевод недвижимости в статус жилого объекта);
- продать, подарить, передать по наследству.
Полноценное использование помещения для проживания граждан получится осуществить лишь после того, как завершиться перевод данного дома (квартиры) из нежилого помещения в жилое.
Ограничения на перевод объектов нежилого фонда
Не всегда существует возможность, как перевести дом из нежилого в жилой. Так, законодательством утвержден перечень объектов недвижимости, в отношении которых не могут быть получены новые документы.
Но из каждого правила есть исключения. И, можно ли свое нежилое помещение перевести в жилое, зависит от особых условий. К таким относятся:
- Переводить строение из одной категории в другую можно только собственникам недвижимости. Независимо от условий получения объекта во владения, а также давности возникновения имущественных прав, распоряжаться недвижимостью имеет право лишь текущий собственник.
- Отсутствие обременения – обязательный пункт. Непогашенная ипотека или целевой заем не позволят зарегистрировать переоформление. Правильно будет начать изменение статуса объекта только после полного погашения денежных обременений. Это правило распространяется на все объекты, которые находятся в залоге.
- Сделать оформление получится только в отношении тех сооружений, которые находятся в жилых зонах (черта города, сельская местность).
- Перевод доступен только в отношении тех объектов, которые предназначены для проживания и имеют все обязательные условия. В основном это касается коммунальных коммуникаций.
- Перевод нежило помещения в жилое происходит при обязательном условии, если есть порядок в технических документах. Здание – исправно, отсутствуют деформации основных конструкций, нет причин переводить сооружение в статус ветхого или аварийного.
Каким условиям должно соответствовать помещение?
Перевести сооружение в желаемую категорию получится только при его соответствии всем административным требованиям. Государственная программа предусматривает следующий перечень обязательных условий:
- проводится только в отношении отдельных помещений (это должно быть отдельное здание или квартира, полностью изолированная от соседских помещений глухими стенами);
- располагаться объект должен в городе, сельском районе или садоводческом товариществе с наличием всех коммунальных коммуникаций (свет, газ, вода);
- здание должно быть безопасным и надежным без повреждений, от которых могут пострадать несущие стены (ветхое и аварийное жилье не может быть признано пригодным для проживания);
- обязательная защита помещения от атмосферных явлений (в основном это касается протекания во время дождя);
- отсутствие мест повышенной опасности для жильцов внутри здания или на придомовых участках.
Как уже отмечалось выше, кроме технических особенностей внимание уделяется финансовым вопросам.
Какие документы необходимы для перевода нежилого помещения в жилое?
Чтобы официально осуществить перевод нежилого помещения в жилое, заявитель (непосредственно собственник или уполномоченное им лицо) должен собрать пакет документов и подать их в органы местного самоуправления по месту, где территориально находится это помещение. В пакет обязательных документов должны входить:
— Заявление от собственника о его желании перевода нежилого помещения в жилое.
— Технический план помещения с подробным описанием.
— Подлинники или нотариально заверенные документы на право владения данным помещением.
— Поэтажная планировка дома, если помещение находится в доме, где больше одного этажа.
— Подготовленный и заверенный проект перепланировки помещения, если таковая необходима для соблюдения всех законодательных норм для нормального функционирования жилых помещений.
Это основной пакет документов. Если в процессе рассмотрения требуются дополнительные документы, чтобы уточнить некоторые несоответствия, то заявитель их должен предъявить. При приеме документов заявителю выдается расписка, что пакет для рассмотрения данного вопроса в полном объеме собран и ждет рассмотрения комиссии. После подачи документов заявитель должен в 45-дневный срок (не более) получить результат рассмотрения своей заявки с положительным или отрицательным решением о переводе жилья в другой статус.
При этом органами местного самоуправления в трехдневный срок после принятия решения должен быть выслан результат по адресу заявителя с уведомлениями в отказе или переводе нежилого помещения в жилое. В некоторых случаях также требуется уведомление и собственников тех помещений, которые находятся в непосредственной близости от переводимого жилья. При этом разрешение на перевод жилья из нежилого фонда в жилой является также юридическим документом на проведение перепланировки (переустройства или других работ), требующихся для нормальной эксплуатационной функциональности нового жилого помещения.
В наше время, когда остро ощущается нехватка «жилых квадратных метров», люди пытаются любыми способами решать эти насущные проблемы. В многоэтажных жомах некоторые жильцы стали переделывать лоджии, балконы и технические этажи под жилые зоны, расширяя квадратные метры комнат, переоборудуя их под кабинеты, кухни или спальни. Вторым отличным вариантом перевода нежилых помещений в жилые давно пользуются граждане европейских стран. Владельцы производственных и складских помещений делают в них перепланировку, подводят водоснабжение и канализационные стоки. Такие помещения очень ценятся из-за своих площадей и высоких потолков, где можно оборудовать несколько многоуровневых квартир. Владельцы частных домов переоборудуют чердачные помещения в уютные мансардные комнаты, очистив их от хлама и утеплив.
Современные строительные материалы и технические возможности позволяют осуществить самые креативные архитектурные проекты. Главное, чтобы все эти помещения отвечали санитарным и пожаробезопастным нормам, а также были официально оформлены в соответствии с законодательными нормами.
Документы для перевода
Переводом недвижимости из нежилого фонда в жилой занимаются следующие учреждения:
- Многофункциональный центр;
- департамент городского имущества;
- государственный портал муниципальных услуг.
Документы, указанные выше, передаются специалистам данных организаций под расписку в получении.
Решение по Вашему заявлению принимается в течение 45дней с момента обращения. Не позже, чем через три дня после принятия решения, заявителю вручается акт о переводе дома из нежилого фонда в жилой. Уведомления также получают собственники соседних домов или квартир.
Указанный акт считается основанием для присвоения Вашему дому статуса жилого помещения. Для этого Вы обращаетесь в кадастровый орган Росреестра с заявлением об изменении характеристик объекта недвижимости. По факту Вашего заявления в Государственный кадастр недвижимости будут внесены соответствующие изменения.
В кадастровый орган Росреестра предоставляются:
- технический план дома;
- правоустанавливающие документы.
Акт о переводе дома из нежилого фонда в жилой сотрудники Росреестра запрашивают самостоятельно.
Как провести перевод нежилого здания в жилое
Если перевод жилого дома в нежилой фонд стал вполне обычным делом, то обратный перевод еще не так прижился в нашей стране. Тем не менее, все чаще стала появляться тенденция перевода нежилых помещений в жилые. Объяснить данное явление можно многими факторами. Например, появилась мода на квартиры студии или крупные предприятия, имеющие на производстве несколько свободных помещений, желают разместить в них приезжих граждан, чтобы те могли и работать и проживать недалеко от места работы. Однако, осуществляя перевод необходимо четко руководствоваться требованиями законодательства, которые предъявляются, как к жилым помещениям, так и к самой процедуре перевода.
В соответствии с российским законодательством, жилым считается помещение, имеющее изолированный статус, принадлежащее к недвижимому имуществу и пригодное для проживания людей в соответствии со всеми техническими и санитарными нормами. Утверждаются такие нормы главным санитарным врачом. Приказом МЧС утверждены требования, предъявляемые относительно пожарной безопасности к жилым помещениям. Они тоже должны неукоснительно соблюдаться.
Процедура перевода нежилого помещения в жилое
Остальное относится к нежилым помещениям – то есть склады, офисы, цеха, магазины, административные, образовательные, спортивные, культурные учреждения и прочие не пригодные для постоянного проживания объекты недвижимости хозяйственного и вспомогательного назначения.
- Жилищный кодекс, а именно, Глава 3;
- Градостроительный кодекс, описывающий требования к помещениям жилого и нежилого фонда и регламентирующий правила расположения нежилых помещений в черте города;
- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», предписывающий порядок оформления прав на нежилое помещение;
- Постановление «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением»;
- Строительные нормы СНиП 31-01-2003, регулирующие правила размещения нежилых помещений в многоквартирных домах;
- СанПиН 2.1.2.2645-10, определяющий санитарные нормы жилых и нежилых помещений.
Росреестр в течение пяти рабочих дней со дня внесения сведений в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица направляет такому лицу уведомление (ч. 5 ст. 33 Закона N 218-ФЗ; п. п. 2, 3 Приложения N 2 к Приказу Минэкономразвития России N 173).
5) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К протоколу следует приложить: уведомления о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику, лист регистрации участников собрания, решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, списки собственников, доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители);
Данное постановление о смене характера пользования землей выносится муниципалитетом, управлением, департаментом, которые отвечают за жилищный фонд. Если гражданин получает положительное решение, то ему следует обратиться в Орган по кадастровому учету. Он выдает новый кадастровый паспорт на землю и жилой дом. Далее человек регистрирует полученные документы в ЕГРП.
- Оформленное собственником заявление, в котором излагается просьба о переводе помещения.
- Кадастровый паспорт, подтверждающий собственность. Также собственник может представить заверенную у нотариуса копию данной бумаги.
- Технический паспорт на имущество, дающий описание объекта. Если в имуществе осуществлялись проектные работы, то это также отражается в паспорте.
- План дома. Обычно его получают в ЖЭУ. По данному документу специалисты определяют возможный вред, который может быть нанесен всему дому в результате перевода имущества.
- Наличие письменного согласия от соседей.
- Заранее подготовленный проект по перепланировке.
- Соответствие санитарным и техническим нормам. Ветхое, аварийное состояние, или вредное воздействие окружающих факторов среды не допускаются.
- Обеспечение соответствия здания всем необходимым требованиям должно быть возможно и выполнимо.
- Не должно иметься обременение переводимого здания по части собственности — помещение не может находиться в залоге, ипотеке или аренде третьих лиц.
Предоставленные документы принимаются у заявителя с выдачей на руки расписки в получении. Производится рассмотрение заявления и приложенных документов, результатом которого становится принятие решения о разрешении или отказе от перевода. Срок, отпущенный на принятие решения составляет 45 дней с момента подачи заявления.
Что относится к жилому помещению?
Прежде чем перейти к вопросу, можно ли перевести нежилое помещение в жилое, разъясним, что относится к объектам жилищного права:
- Комнаты – часть, предназначенная для проживания гражданином, расположенная в квартире или доме.
- Жилые строения – дома и доли жилых домов, включающие комнаты и вспомогательные помещения, подходящие для проживания людей.
- Квартиры – включающие одну или несколько комнат – отдельные части дома в многоквартирных домах и их доли.
Также в законодательстве определено, что жилое помещение должно быть обособлено и подходить для постоянного проживания в нем с учетом всех санитарно-эпидемиологических норм.
Если человек является полноправным владельцем жилой недвижимости, то он имеет право на следующие действия:
- В ней можно прописаться (временно или на постоянной основе) самому и зарегистрировать в ней членов семьи.
- Его можно сдавать в наем арендатору.
- За счет этого можно пользоваться специальной ставкой на налог.