Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для продажи дома с земельным участком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продать дом сложнее, чем квартиру. В нашей стране дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов.
Чем продажа дома отличается от продажи квартиры
На цену дома влияет расположение, площадь участка, техническое оснащение, качество отделки и прочее. При покупке важна и степень завершенности стройки. Квартиры почти всегда продают в пригодном для жизни состоянии. С домами иначе. «Дом» по документам на деле может оказаться полуразрушенным строением или коробкой без коммуникаций.
У покупателей домов часто много требований. Они дольше принимают решения, чем те, кто ищут квартиру. Кроме того, спрос на частные дома ниже, чем на квартиры, поэтому продажа иногда затягивается.
Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.
«Нотариальная форма будет очень кстати, если продавец и покупатель загородной недвижимости находятся в момент сделки в разных городах и не хотят или не могут тратить время или нести дополнительные расходы для встречи в одном месте. Сегодня нотариусы оформляют сделки дистанционно, когда каждая из сторон договора идет в удобную для себя нотариальную контору, а выбранные ими нотариусы уже связываются между собой электронно», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Купля-продажа дома через МФЦ
После того, как вы прошли все процедуры, включая сбор необходимых документов, поиск покупателя и согласование стоимости дома, необходимо официально провести сделку.
Купля-продажа дома через МФЦ состоит из следующих шагов:
Шаг 1. Заранее запишитесь в многофункциональный центр или обратитесь за предоставлением услуги в порядке живой очереди. Для регистрации сделки должны явиться обе стороны — и продавец и покупатель.
Шаг 2. В присутствии сотрудника МФЦ обе стороны должны подписать договор купли-продажи.
Шаг 3. Если оплата за сделку происходит в наличной форме — то процесс получения денег должен сопровождаться подписанием подробной расписки. В ней указывается полная информация о том, кто и кому передал конкретную сумму денег (сумма указывается), а также информацию за что и когда производилась оплата. Расчет за сделку в наличной форме происходит без присутствия посторонних. В случае проведения сделки в безналичной форме — необходимо посетить отделение банка.
Шаг 4. Необходимо получить опись (расписку) в МФЦ о всех принятых документов. Важно обратить внимание, чтобы на бланке было указано число о принятии и трек-номер для отслеживания движения всех отданных бумаг.
Шаг 5. По готовности еще раз прийти в многофункциональный центр для забора переоформленных документов.
Купля-продажа дома через нотариуса
Помимо оформления сделки купли-продажи недвижимости посредством обращения в МФЦ, есть и иные. Например, можно обратиться к нотариусу.
Законодательно-нормативная база, регулирующая подобного рода сделки состоит из:
- Федерального закона № 218-ФЗ, принятого в 2015 году. В нем указаны правила регистрации недвижимости;
- Налоговый кодекс РФ;
- Семейный кодекс Российской Федерации.
Купля-продажа дома через нотариуса нужна в следующих ситуациях:
- продажа недвижимости, принадлежащей сразу нескольким лицам;
- участие в сделке лица, не достигшего 14 лет;
- продажа дома в случае расторжения брака;
- нахождение недвижимости на доверительном управлении;
- если недвижимость, выставленная на продажу, находится в распоряжении опекунов.
Этапы оформления сделки через нотариуса:
- составление предварительного договора купли-продажи с указанием сроков, стоимости и иных важных условий сделки. Данный документ должны подписать и продавец и покупатель;
- сбор требуемых документов и справок;
- доработка окончательного варианта договора и его подписание сторонами в присутствии нотариуса;
- удостоверение подлинности документа;
- предоставление нотариусом всех необходимых документов в Росреестр для регистрации сделки.
Стоит отметить, что услуги нотариуса оплачиваются отдельно. Это может сделать как продавец, так и покупатель.
Возможные проблемы, трудности и их решения
При оформлении сделки купли-продажи дома с земельным участком может возникнуть ряд проблем:
- признание сделки незаключенной — если сделка была признана незаключенной, продавец может потерять все деньги от продажи. Для выхода из этой ситуации не стоит занижать стоимость объекта продажи, грамотно и корректно заполнять все данные, касаемо технических характеристик и иных показателей объекта недвижимости;
- признание сделки недействительной — важно проверять все необходимые для совершения сделки документы, особенно те, которые подтверждают право на собственность. Часто бывает так, что продавец выставляет на продажу объект, который по праву принадлежит не ему, а, например, бывшему супругу/супруге. Поэтому необходимо запрашивать согласие всех собственников дома на его продажу. Оно должно быть заверено нотариусом.
Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки
Недействительные сделки — не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.
| Ничтожный | Рассматриваемое соглашение ещё на этапе заключения нарушало закон. Таким образом, документ будет считаться недействительным, начиная с момента, когда его заключили. Таким можно признать договор, составленный на основе поддельных документов, или если продажу скрыли дарением. |
| Оспоримый | Договор такого типа заключался с нарушениями, но все ещё может работать при условии, что никто не попытается его оспорить через суд. |
По окончанию регистрации и получения покупателем дома с ЗУ в собственность ему придётся уплатить следующие платежи:
- Государственная пошлина — 1%;
- Обязательный пенсионный сбор на страхование — 1%;
- также налог уплачивает не только новый собственник, но бывший. Если он владел собственностью менее 3 лет, он уплачивает 5% (резидент) или 15-17% (нерезидент) от суммы сделки. Если владел домом с ЗУ более 3 лет, то никаких налогов продавцу уплачивать не надо.
Уплата налогов при сделке
Приобретая недвижимые объекты, новый владелец берет на себя обязательства по оплате налогов на участок земли и домовладение. Сумма налога рассчитывается на основе кадастровой стоимости приобретенного имущества. Если владелец не согласен с ней, то у него имеется право обратиться в судебную инстанцию либо специальную комиссию для оспаривания.
В определенных ситуациях у продавца появляются обязательства по уплате налога на доходы:
- Если земля и дом получены в собственность до конца 2016 года и продаются менее чем через 3 года после получения права владения.
- Если объекты недвижимости приобретались после 2016 года и период их владения не превышает 5 лет (за исключением случаев, когда право владения возникло в результате наследования, дарения, приватизации, заключения договора пожизненной ренты).
- Если стоимость сделки превышает миллион рублей.
В случае появления обязательств по оплате налога продавец может оформить имущественный вычет на сумму, не превышающую 1 млн. руб. Расчет налога осуществляется из суммы дохода, полученного в результате сделки.
Какие риски при самостоятельной покупке дома
Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:
- Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
- Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.
Расторжение ДКП после регистрации в Росреестре
Расторгнуть договор купли-продажи, после того как он уже зарегистрирован в Росреестре, тоже можно. Однако этот процесс гораздо более сложный и займет больше времени. Это можно сделать как по желанию одной стороны, так и по соглашению Продавца и Покупателя.
В случае, если зарегистрированная в Росреестре сделка расторгается по согласию сторон, в этой ситуации самым оптимальным вариантом будет оформление так называемого «Обратного» договора, при котором Покупатель теперь уже выступает в роли Продавца, а Продавец становится Покупателем. После его подписания, создается новая запись в Росреестре, и старый собственник возвращает все права на принадлежащую ему недвижимость.
В случае, если договор расторгается в одностороннем порядке, уже после регистрации в Росреестре, сторонам следует быть готовыми к тому, что процесс расторжения будет длительным, и может затянуться на несколько недель, и даже месяцев.
Поэтому сторонам выгоднее всего уладить все разногласия без суда. Для этого потерпевшей стороной составляется досудебное (мировое) соглашение и отправляется заказным письмом другой стороне сделки. Если документ не подписан другой стороной в течение месяца, или от нее отсутствует ответ в течении 30-ти дней, можно обращаться в суд.
Оформление сделки с недвижимостью требует внимательного отношения. Разумным вариантом является обратиться к профессиональному юристу, который обеспечит выполнение всех предъявляемых законодательством требований.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – бюрократия при купле-продаже земли призвана упростить жизнь среднестатистического гражданина или это замаскированный способ собрать побольше налогов? |
Сделка купли-продажи дома с земельным участком
Оформление купли-продажи дома с земельным участком имеет некоторые особенности. Важным моментом при оформлении подобного договора является указание объектом продажи не только непосредственно строение, но и земельный участок, на котором возведен дом, или иная постройка, подлежащая продаже. Поэтому такой договор отличается от типового, именно наличием двух детально описанных пунктов.
Когда сделка купли-продажи дома и земельного участка вступает в силу, выгодоприобретатель получает полномерное право собственности не только на строение, но и на земельный участок. Договоренность обязательно проводится в письменном виде, с нотариальным заверением, что регламентируется статьей 550 Гражданского Кодекса России. Поэтому, если вы задаетесь вопросом о том, где оформляется купля продажа дома, обратите ваше внимание на обязательное присутствие юриста. Удобнее всего совершить сделку в нотариальной конторе.
После вступления в силу изменений в Законе, такие договора перестали подлежать государственной регистрации. В Росреестр следует обратиться лишь для законодательного оформления прав собственности. Однако если человек не собирается совершать дальнейших сделок (дарение, перепродажа, разделение) с новоприобретенной недвижимостью, с оформлением в Росреестре можно не торопиться, свидетельство будет выдано при обращении даже через много лет.
Последствия покупки только дома без земли
Российским Земельным Кодексом прочно связывается понятие дома и территории, на которой он возведен. Поэтому продажа дома возможна только владельцем участка. Пункт о продаже земли вместе с домом или частью оного, является обязательным для проведения сделки. Там, где оформляется договор купли продажи дома, исключений из правил быть не может. Без корректного оформления этого пункта договор признается недействительным и сделка аннулируется.
Продажа здания без земли возможна по статье тридцать пятой ЗК России, если земельная территория, на которой возведена постройка, была изъята из оборота, и есть документальное тому подтверждение. Либо продается только часть здания, которая не выделяется новому собственнику вместе с участком. Продажа дома без земли при отсутствии этих двух причин является незаконной – заключение такого договора повлечет за собой судебное разбирательство. В судебной практике всегда побеждает сторона, которая выступала покупателем по некорректному договору.
После победы в суде устанавливается обременение на участок, на котором стоит купленное здание.
Не оформлено право собственности на дом или земельный участок. Продавец может владеть землей не на праве собственности, а на праве, например, пожизненно наследуемого дарения.
Дом может оказаться самовольной постройкой, которую впоследствии будет довольно сложно оформить надлежащим образом.
Поддельная доверенность. При совершении сделки, когда действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, который выписывал доверенность, чтобы убедиться, что она не была отозвана. Стоит также убедиться, что лицо, выписавшее доверенность, дееспособное. Не лишним будет убедиться, что собственник вообще жив.
Если дом был продан без согласия зарегистрированных в нем лиц, сделка может быть оспорена в судебном порядке. Однако, в этом случае спасением может стать страхование риска утраты права собственности, конечно, если покупатель позаботился об этом заблаговременно.