Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с долгами по коммуналке и капремонту». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перед сделкой продавец обязан взять справку об отсутствии долга из всех структур, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги. Если после завершения сделки купли-продажи новый владелец обнаружил задолженность перед управляющей компанией, он не обязан ее оплачивать, ему должны завести новый нулевой счет. Статья 153 ЖК РФ говорит, что «обязанность оплачивать счета возникает с момента возникновения права собственности». Однако есть исключение: если вскрылась неоплата взносов на капитальный ремонт, долги переходят на нового владельца.
Правила «наследования» долга
Часто стороны, зная о проблеме, договариваются между собой, что покупатель оплатит долг, но продавец снизит стоимость объекта. Пропишите это условие в договоре купили-продажи отдельным пунктом.
В случае покупки объекта с долгом бумаг для оформления нужно больше, но это не будет препятствовать сделке. Если же продавец скроет факт задолженности или ареста имущества, это грозит ему уголовной ответственностью. Итак, продать квартиру с недоимкой по ЖКХ можно, если нет судебного запрета.
Взыскание коммунальных долгов с бывшего владельца по суду
У приобретателя недвижимости, узнавшего о коммунальных долгах квартиры, первой возникает мысль о судебном иске. Однако юридическими нормами новый собственник будет признан по такому спору третьей стороной, а действительными сторонами дела – прежний собственник и управляющая компания (ТСЖ). Т.е. требование взыскания коммунального долга с бывшего владельца-неплательщика допустимо лишь для управляющей компании.
Если судебный приказ о взыскании коммунальной задолженности прежнего собственника поступил к правообладателю, недавно приобретшему данное жилье – следует немедленно его опротестовать. Новый владелец должен прибыть в суд, вынесший приказ, и подать письменно возражение, приложив копии правоустанавливающих документов на недвижимость.
Напоминаем, что долги по капремонту, оставленные прежним собственником, новому владельцу придется выплатить – таков, к сожалению, законный порядок (ч.3 ст.158 ЖК РФ).
Порядок действий при покупке квартиры с долгами по ЖКУ
После того, как обнаружится, что на лицевых счетах есть задолженности, собственник должен подойти в управляющую компанию (ТСЖ или ЖКХ, ДУК) с заявлением об открытии нового счета или разделения старого.
Потребуются копии выписки из ЕГРН, договора купли-продажи и акта прием-передачи жилого помещения. Заявление пишется в свободной форме.
Сотрудник принимает заявление и в течение месяца лицевой счет переводится на имя нового собственника. Долги остаются на прежнем владельце. Когда их много, то домоуправляющая компания разыскивает гражданина и подает на него в суд.
Если новый хозяин жилья не получил ответа в течение месяца, он вправе обратиться с жалобой в департамент ЖКХ или в суд с требованием открыть новый счет. Он не имеет полномочий сам искать прежнего хозяина с требованием оплаты – это может сделать только УК.
Правила оформления перехода права
Следующий алгоритм поможет покупателю избежать проблем и неприятных разбирательств с УК и судебными органами, если возникли сомнения в отсутствии задолженностей по ЖКХ:
- Потребовать от продавца исчерпывающий список документов на отчуждаемый объект собственности (правоустанавливающую документацию, выписку ЕГРП, свидетельства).
- Изучение представленного списка позволит выявить, нет ли юридических ограничений по перерегистрации недвижимости на нового собственника, не наложен ли арест на имущество в связи с долгами.
- Направить запрос в УК или уточнить на специализированных сайтах о ситуации с платежами по рассматриваемой квартире. Данные запросы потребуют согласия на распространение сведений посторонним, однако, если текущий владелец не намерен способствовать получению информации, существует высокая вероятность риска. Отказ представлять документы, подтверждающие оплаты по коммунальным расходам, является серьезным поводом отказаться от приобретения.
- При выявлении неоплаченных счетов, нужно внести в составляемый договор пункты об ответственности прежнего хозяина по долгам, которые образовались в период владения имуществом.
- В качестве альтернативы, в договор можно внести пункт, устанавливающий скидку при расчетах за квартиру, которая позволит новому владельцу рассчитаться по образовавшейся задолженности.
- После того, как вопрос с погашением долга урегулирован договором, производят перерегистрацию квартиры на покупателя в Росреестре.
- В акте приема-передачи квартиры указывают отдельный пункт, где фиксируются данные счетчика на момент принятия собственности.
К сделке готовят внушительный перечень бумаг, сводящего риск проблемной сделки к минимуму:
- документы, удостоверяющие личности покупателя и продавца.
- выписка из ЕГРП.
- документ из ФНС, подтверждающий оплаты имущественного налога.
- справка от ФССП, устанавливающая право на переоформление недвижимости.
- счета и выписки из обслуживающей организации, конторы ЖЭК, поставщиков услуг, свидетельствующих о полном расчете по платежам.
- договор купли-продажи (при наличии долга – с включением отдельного пункта, устанавливающего ответственность конкретной стороны сделки за оплату потребленных услуг;
- свидетельство, правоустанавливающий документ, подтверждающий легитимность распоряжения собственностью;
- справка о жильцах, зарегистрированных жильцах или их отсутствии;
- платежный документ, подтверждающий уплату пошлины в размере 2 тысяч рублей;
- приемопередаточный акт с включением сведений о показаниях счетчиков;
- расписка, устанавливающая выплату средств в сумме, указанной в купчей.
Что закреплено в законодательстве
Покупка квартиры на вторичном рынке не редкость. Часто новые жильцы сталкиваются с проблемой неоплаты коммунальных услуг старыми владельцами. В этом случае в соответствии с действующим российским законодательством существует особая процедура взыскания средств коммунальными службами. Однако в любом случае новые собственники платить по чужим долгам не обязаны.
При покупке квартиры необходимо обращать внимание на информацию о наличии задолженности по коммунальным услугам. Просмотреть ее можно в ЖЭКе. При наличии долгов необходимо взять с продавца письменное обязательство о погашении их в определенный срок.
Внимание! Надо заметить, что закон полностью на стороне новых владельцев. Статья 153 Жилищного кодекса Российской Федерации защищает права собственников, оказавшихся в подобной ситуации.
Бывают ситуации, когда граждане, веря на слово продавцу, приобретают недвижимость с долгами без наличия бумаги о погашении задолженности.
В этом случае свою правоту придется доказывать через суд. Компания-поставщик самостоятельно не станет разбираться, кто обязан оплачивать задолженность, а направит на ваш адрес письменное уведомление о ее наличии. Подобный подход к решению проблемы не законен.
В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации обязанности по внесению платы за пользование коммунальными услугами у нового собственника возникают с момента заключения договора купли-продажи, договора аренды, договора социального найма. Договоры составляются в письменном виде и подписываются обеими сторонами сделки.
Все долги, которые существовали до указанного в бумаге срока, новому владельцу не принадлежат. Он не обязан вносить средства. Кроме того, поставляющие компании не имеют права прекратить подачу услуги, если новый собственник исправно оплачивает ее с момента возникновения обязанности.
Важно! Задолженность по капитальному ремонту старого владельца придется оплачивать новому собственнику.
Что делать, если купил квартиру с долгами по коммунальным платежам
При обнаружении задолженности по оплате коммунальных услуг необходимо отстаивать свои права. Поставляющая компания не станет разбираться в том, кто обязан оплачивать задолженность, а продолжит взимать ее с вас. Однако законодательство Российской Федерации на стороне нового собственника. Но защищать собственные права необходимо самостоятельно.
Запомните! Избавиться от чужих долгов можно, следуя установленной процедуре:
- потребовать от продавца предоставить справку о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Если он отказывается ее предъявить, можно самостоятельно обратиться в управляющую компанию и узнать интересующую информацию,
- если обнаружилась задолженность, необходимо потребовать от продавца написать обязательство, в котором отражаются сумма и сроки погашения задолженности,
- далее следует обратиться в управляющую компанию, ЖЭК или в каждую из поставляющих организаций лично для перезаключения договора на поставку услуг, то есть для смены абонента. При этом прилагается договор купли-продажи. Дата его заключения – момент возникновения обязанности,
- при отсутствии со стороны старого владельца внесения суммы долга можно обратиться в суд.
Организация-поставщик не имеет права прекратить оказывать услуги при наличии чужой задолженности. Свяжитесь с прежними владельцами. Вполне возможно, что они добровольно исполнят обязательства по уплате долга.
Что входит в коммунальные платежи?
Можно ли запретить сделку, если есть задолженность
В России сложилась ситуация, когда собственники квартир неохотно погашают коммунальные услуги. Это связано с низким уровнем дохода населения. Правительство РФ неоднократно вносило на рассмотрение законопроект, в соответствии с которым на недвижимость налагается запрет на продажу, если за ней закреплен долг. Только после его погашения можно распоряжаться помещением по своему усмотрению.
Предполагалось, что подобный подход стимулирует граждан к погашению коммуналки. Однако закон не был принят из-за его низкой эффективности. Ведь если у собственника нет средств на внесение платы, то долг будет только увеличиваться, а возможности его погашения не появится.
Законопроект прямо противоречит конституционным правам человека. Ведь право собственности предполагает полное обладание недвижимостью. Прежде всего, в защиту прав владельцев встает Гражданский кодекс Российской Федерации.
Однако реализовать проект можно без принятия новых законов, а с помощью внесения поправки. Необходимо обязать продавцов при продаже недвижимости предъявлять справку об отсутствии или наличии задолженности. Это поможет избежать конфликтных ситуаций и позволит получать оплату услуг до перехода прав собственности на квартиру.
Важно отметить, что сейчас продажа квартиры с задолженностью не является нарушением прав, так как долг закреплен не за помещением, а за абонентом. Только после перехода собственности найти его становится сложно.
Учтите! Покупатель имеет право самостоятельно погасить задолженность. Однако мало кто согласится на это.
Правовые нюансы наличия долга по коммунальным платежам
Главным нюансом долга является то, что при регистрации договора купли-продажи для последующего получения свидетельства о праве собственности, регистрирующий орган может запросить соответствующий документ, подтверждающий полное погашение коммунального бремени, а при отсутствии такового – отказать в процедуре.
При реализации правомочий в отношении недвижимости с долгами стоит учитывать следующее:
- Наличие непогашенных коммунальных долгов не может умалять право собственника на решение продать, обменять, завещать или подарить объект (исключением является наложение ареста в соответствии с судебным постановлением);
- На сменившегося собственника квартиры не переходят долговые обязательства от предыдущего владельца;
- Срок исковой давности по взысканию долга за коммунальные платежи составляет 3 года (то есть, если собственник не платил за коммуналку в течении 10 лет, то управляющая компания сможет взыскать средства только за последние три года с даты подачи иска);
- Цессия (перевод долга) со стороны управляющей компании в отношении коммунальных долгов невозможна;
- Долговые обязательства по взносам за капитальный ремонт могут перейти к новому владельцу на основании закона (ст. 158 ЖК РФ).
Возможна ли продажа квартиры с непогашенной жилищно-коммунальной задолженностью?
Многие покупатели, столкнувшиеся с проблемой долгов, «висящих» на приобретенной недвижимости, задаются вопросом, а правомерна ли вообще такая сделка? Да, с точки зрения действующего законодательства, правомерна. Прямого запрета к отчуждению такой квартиры нет, ее можно приобрести даже в ипотеку, но есть ряд ограничений. Квартиру нельзя будет продать, если управляющая компания подала в суд, и судебные приставы наложили на нее арест до решения суда. Либо если в отношении должника проходит процедура банкротства. В этом случае запрещено какое-либо распоряжение недвижимостью, особенно ее отчуждение.
Продавец или риелтор, занимающийся продажей квартиры, обязаны предупредить приобретателя об имеющихся долгах.
Квартиру с долгами можно продать в 2022 по ипотеке, банки не проверяют подобный вид задолженностей.
Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры
Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме. Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт. То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.
Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.
Рекомендуемые действия перед покупкой квартиры
Избежать проблем с квартирой поможет бдительность и внимательность во время покупки.
Несколько советов, которые помогут обезопасить себя от обмана:
- если в покупке помогает риэлтор, не нужно стесняться требовать у него подтверждений о чистоте квартиры;
- при самостоятельной покупке тщательно проверять собственника, его документы и чистоту квартиры желательно несколькими способами;
- при обнаружении задолженности по квартплате проверить, нет ли у собственника других долгов, которые могут быть связаны с квартирой;
- не верить продавцу на слово, не ограничиваться устными договоренностями – всё должно быть зафиксировано документально;
- не соглашаться на аванс или задаток без заключения договора.
Особенности законодательства по вопросу покупки
Чтобы обеспечить безопасность и прозрачность сделки, продавец готовит, а покупатель при подписании купчей проверяет наличие документа, свидетельствующего об отсутствии задолженностей перед коммунальными службами. Если возникла ситуация, когда по квартире накоплена крупная задолженность по коммунальным платежам при смене собственника, потребуется дополнительно решать вопросы с оплатой за предыдущий период.
Следует разобраться, законны ли претензии по оплате в отношении новых собственников, и каков порядок действий, когда покупатель не урегулировал проблему с ЖКХ до сделки.
Важно понимать, что закон не может запретить признать сделку с проблемной квартирой действительной, если иных ограничений в праве распоряжения не имеется. В то же время, накопившиеся неоплаченные счета не подлежат переводу на нового хозяина, так как они были выставлены в отношении других граждан.
Сталкиваясь с настойчивым требованием оплатить долги за продавца, необходимо помнить, что подобное принуждение является незаконным, что установлено положениями жилищного законодательства.
Согласно ст. 153 ЖК РФ, гражданин, купивший собственность, несет финансовую ответственность за потребленные коммунальные услуги только в пределах периода владения недвижимостью. Аналогичные требования распространяются и на граждан, потреблявших коммунальные услуги на основании договора аренды.
Проверить квартиру на долги
Один из этапов проверки квартиры перед покупкой – наведение справок о наличии/отсутствии долгов по коммунальным/жилищным платежам и взносам на капремонт.
Евгения Свинтаржицкая
юрист
Обычно покупатель ограничивается ознакомлением с платёжными квитанциями за последние месяцы. Впрочем, бывает, что он просит справку об отсутствии задолженности. Сегодня управляющие компании и ТСЖ к этому уже привыкли и справки выдают без вопросов. Впрочем, с квитанциями тоже надо ознакомиться, чтобы убедиться, что реальные показания приборов учёта – воды, электричества, тепла – не расходятся с тем, что указано в квитанциях.
Если платёжные квитанции на квартиру приходят из Единого расчетного центра – ЕРЦ (а таких квартир в Екатеринбурге – подавляющее большинство), то проверить баланс можно онлайн на сайте ЕРЦ. Это можно сделать даже не зная пароля личного кабинета владельца продаваемой квартиры. Но надо знать номер лицевого счёта (десять цифр в верхнем левом углу квитанции). На сайте ЕРЦ надо зайти в раздел «Личный кабинет», там выбрать строку «Оплатить без регистрации», после чего произойдёт переход на страницу «Фрисби». Здесь в окошко вбить номер лицевого счета, и система показывает текущий баланс на сегодняшний день.
Анна Еремеева
руководитель управляющей
По закону задолженность по коммунальным платежам, накопленная бывшим владельцем квартиры, остаётся на нём. То есть, если квартира продана с непогашенными долгами по коммуналке, новый владелец по этим долгам не отвечает. А вот долг по платежам в фонд капремонта остаётся «висеть» на квартире, и его будет погашать уже новый собственник. Большинство покупателей квартир сегодня подкованные, поэтому они уделяют особое внимание именно балансу платежей на капремонт и требуют, чтобы продавец полностью рассчитался по этим платежам на день подписания договора купли-продажи.
Если проверка не помогла
Бывает, что даже грамотно проведённая проверка квартиры не может защитить покупателя квартиры от чужих долгов.
Никита Словиковский
директор агентства недвижимости «Драже»
Вот еще как бывает. Перед сделкой человек получает справки об отсутствии любых долгов, а потом ему приходят квитанции с огромными суммами платежей. Мы с таким всего один раз столкнулись сами, но я слышал, что подобные истории случались и у коллег из других агентств. Оказалось, что прежнему собственнику квартиры, которую обслуживает ТСЖ, какое-то время не приходили квитанции на оплату капремонта. Потом они начали приходить, но в них указывались только текущие суммы, без учёта сформировавшейся задолженности. Человек продал квартиру нашему клиенту. Отсутствие долга за капремонт было подтверждено последней квитанцией и справкой из ТСЖ. А потом перед Новым годом фонд капремонта и ТСЖ стали сводить баланс и нашли период, когда на эту квартиру не начислялись платежи. Новый владелец получил квитанцию с долгом на 30 тысяч рублей. Собственник платить отказался.
Как пояснили в АН «Драже», данный случай подпадает под гарантийные обязательства агентства, поэтому клиенту (новому владельцу квартиры) сначала помогли составить досудебную претензию к ТСЖ, а теперь представляют его интересы в суде (без дополнительной платы).
Ксения Шашкова
юрист агентства недвижимости «Драже»
Налицо невыполнение ТСЖ своих обязанностей по взиманию платежей. Долг на новом владельце повис по вине ТСЖ. Если бы оно вовремя высылало квитанции, то проблемы бы не возникло. Кроме того, по неоплаченной сумме истёк срок исковой давности – 3 года. Думаю, что суд решит дело в пользу покупателя квартиры.