Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое капитальное строительство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Капитальному строению необходима государственная регистрация. Владелец дома или сооружения получает документы, подтверждающие его право собственности на объект. В них прописывают основные характеристики, адрес, площадь, цель использования, соответствие нормативам СНиП и другое. В капитальном объекте уже есть необходимые коммуникации (вода, газ, тепло- и электроснабжение).
Относятся ли к капитальным строениям баня и гараж
Баню относят к некапитальным объектам при следующих признаках:
- один этаж;
- лёгкий фундамент или несколько опор.
Капитальным строением баня признаётся при наличии:
- двух и более этажей;
- заглубленного фундамента;
- подведённых коммуникаций;
- дополнительных помещений.
Гараж контейнерного типа, установленный на утрамбованной, асфальтированной, засыпанной щебнем площадке, — это некапитальное строение. Его можно перемещать с места на место.
Кирпичные, блочные гаражи с фундаментом, подвальным помещением — капитальные строения. При их строительстве осуществлялись земляные работы.
- Капитальное строение прочно связано с участком, на котором оно стоит, и имеет капитальный фундамент. Готовый объект регистрируется в Росреестре.
- Капитальные строения — это жилые и нежилые объекты, производственные помещения, сооружения, коммуникации (ЛЭП, трубопроводы и пр.).
- К объектам капстроительства нельзя отнести киоски, навесы, сцены и другие временные постройки.
- Баня и гараж признаются капитальными (при наличии заглубленного фундамента) или некапитальными (если установлены на нескольких опорах или на утрамбованной площадке).
- Строения, которые невозможно переместить на другой участок, не нарушив их характеристик, по закону относятся к объектам недвижимости.
- На возведение капитального строения нужно получать разрешение. На временные и вспомогательные постройки разрешение не нужно.
Классификация объектов капитального строительства по функционалу
Линейные объекты – это конструкции, для которых необходимо соблюдать определенные условия эксплуатации. К ним относятся, по большей части, объекты инфраструктуры: транспортные магистрали, трубопроводы, дороги, линии электропередач, туннели.
Перед началом строительства линейного объекта, непосредственно на территории изучается вся техническая документация, а для геологических и строительных изысканий, и межевания, используется специализированное оборудование. Разрешение на выполнение строительных работ выдается только после оформления пакета необходимых документов и согласования с органами власти.
К производственным и промышленным конструкциям принадлежат капитальные постройки, возведенные для функционирования в сельском и водном хозяйстве, торговле, промышленности, транспорте, в сфере сбыта и материально-технического обеспечения, связи, общественного питания. Их цель – материальное производство. К ним еще относятся линейно-протяженные объекты.
Чем отличается капитальное строение от некапитального?
Основным признаком капстроения является его неотделимость от участка земли, на котором оно расположено. Его невозможно демонтировать, в отличие от некапитального, и перенести на другой надел.
Уже готовое капитальное строение необходимо зарегистрировать, но перед его возведением получить разрешительные документы в соответствии с ГрК. При отсутствии их постройка может быть признана самовольной и собственника вправе обязать снести ее по судебному решению.
Некапитальный объект не привязан к участку и может быть перемещен на другое место без существенных изменений. Для него не требуется регистрация.
Рассмотрим, какие объекты можно считать капитальными или нет.
Баня. Чтобы определиться с типом, необходимо опираться на размер объекта и особенностей его строительства. К временной постройке можно отнести баню, которая стоит на мелкозаглубленном фундаменте или на опорах. Ее габариты составляют в высоту не более одного этажа и общая площадь до 50 кв.м.
Если же баня представляет собой строение на основательном фундаменте, общей площадью свыше 50 кв.м., имеет коммуникации и несколько комнат, то это уже капитальное строение.
Гараж. Существуют гаражи, расположенные на фундаменте, с ямой или без. Они неотделимы от земельного участка, что делает их капитальными. Подлежат регистрации, как любой из подобных объектов.
Переносные гаражи являются временными (некапитальными). Их легко переместить на другое место, они не имеют привязки к конкретному участку земли, их еще называют «ракушками».
Объект незавершенного строительства
Градостроительный кодекс РФ и Технический регламент не содержат определение понятия «объект незавершенного строительства». Данное определение содержится в Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утв. Минсельхозом РФ 22 октября 2008 г.:
к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.
Для понимания того, является ли какой-либо объект объектом незавершенного строительства нужно учитывать правовую позицию Верховного Суда РФ:
«При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).» (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).
По общему правилу линейные объекты являются недвижимостью, так как они являются видом сооружений и, соответственно подвидом объектов капитального строительства.
В п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ обозначено понятие «линейные объекты» путем перечисления основных видов таких объектов — это линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
Линейные объекты должны быть прочно связаны с землей, а их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ). В иных случаях линейные сооружения не будут относиться к недвижимости. Так, например, линии связи могут быть как недвижимостью (линейно-кабельные сооружения), так и движимым имуществом — линии передачи, физические цепи.
Таким образом, если линейный объект отвечает признакам сооружения, то на него распространяются положения ГрК РФ о линейных объектах.
Если линейный объект не отвечает признакам сооружения, то на него не распространяются нормы ГрК РФ о линейных объектах, но в то же время могут распространяться положения иных законов, которые регулируют отношения, связанные с линейными объектами, не являющимися объектами капитального строительства (земельные, природоохранные и т.д.).
П 10 ст 1 градостроительного кодекса рф
3.3. В соответствии со ст.ст. 1,4,8,51 Градостроительного Кодекса РФ объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. К полномочиям органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Согласно ст.ст. 16, 17 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. В случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие. Если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об исполнительном производстве», то государственная регистрация прав может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Согласно Правилам ведения единого государственного реестра объектов капитального строительства, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 8.09.2006 года № 268, для внесения в реестр сведений об объектах учета АТИ представляет в соответствующее управление Роснедвижимости или его подразделения технический паспорт объекта учета и копии правоустанавливающих документов.
Классификация объектов капитального строительства по функционалу
Линейные объекты – это конструкции, для которых необходимо соблюдать определенные условия эксплуатации. К ним относятся, по большей части, объекты инфраструктуры: транспортные магистрали, трубопроводы, дороги, линии электропередач, туннели.
Перед началом строительства линейного объекта, непосредственно на территории изучается вся техническая документация, а для геологических и строительных изысканий, и межевания, используется специализированное оборудование. Разрешение на выполнение строительных работ выдается только после оформления пакета необходимых документов и согласования с органами власти.
К производственным и промышленным конструкциям принадлежат капитальные постройки, возведенные для функционирования в сельском и водном хозяйстве, торговле, промышленности, транспорте, в сфере сбыта и материально-технического обеспечения, связи, общественного питания. Их цель – материальное производство. К ним еще относятся линейно-протяженные объекты.
Какими характеристиками обладают некапитальные постройки?
Раннее мы писали, что в Градостроительном кодексе Российской Федерации нет ясного определения, позволяющего отнести объект или сооружение к некапитальным.
Действуя от обратного, мы выделили главные черты объектов капитального строительства и можем резюмировать, что капитальное сооружение — это объект недвижимости, значит некапитальное — это движимый объект. Следовательно, у него есть следующие характеристики:
- Его возможно перемещать целиком, либо разобрав.
- Перемещение и демонтаж не наносят объекту никакого вреда, не портят его конструктивных особенностей.
Также в Градостроительном кодексе особое внимание уделено связи с землей, которая обеспечивает долгий срок службы и использования объекта, который закладывается при строительстве. Объект некапитального строительства не обладает связью с землей, а значит его срок пребывания на месте установки крайне ограничен.
Отсутствие ряда работ, которые исключены при некапитальном строительстве, приводит нас к следующему умозаключению: чтобы построить объект некапитального строительства, потребуется значительно меньше денег.
Подводя итог, выделим основные характеристики, которые присущи объектам некапитального строительства:
- Короткий срок службы: здание используется ограниченное количество времени.
- Движимость: объект возможно перемещать без нанесения ему значительного ущерба.
- Отсутствие фундамента: работы по его возведению могут быть произведены только при строительстве объектов капитального строительства.
- К объекту чаще всего не проводятся коммуникации: это правило, у которого есть много исключений, но сбрасывать его со счетов все же не стоит.
- Скорость: при некапитальном строительстве отсутствует ряд работ, которые есть при капитальном. Вследствие чего достигается большая скорость возведения.
- Объект некапитального строительства невозможно зарегистрировать в ЕГРН, потому что туда заносится информация о недвижимом имуществе. Некапитальные объекты к ним не относятся.
Объекты незавершённого строительства
Термин «сооружения» применим в основном для вспомогательных зданий, входящий в комплекс главного здания. К ним относятся постройки хозяйственного, обслуживающего назначения. Основное отличие от ОКС в том, что их не регистрируют в государственном реестре, как отдельный элемент учёта, не присваивается отдельный кадастровый номер.
Понятие «незавершённый объект» относится к ОКС. Отличие в том, что возводятся поэтапно, с временными интервалами. Основная причина «заморозки» — недостаток либо постепенное осваивание финансовых средств.
Внимание! Вначале определяют целевое назначение земельного участка под застройку, регистрируют права собственности. Оформляют полный пакет документов на начало строительства. Недостроенный объект вносят в государственный реестр, присваивают кадастровый номер. После окончания строительства вводят в эксплуатацию. Такая постройка является капитальноым строительством.
О движимом и недвижимом
Вещь — часть материального мира, какое-то имущество, то что можно потрогать.
Движимые и недвижимые вещи — две юридические категории вещей, не всегда совпадают с обывательским пониманием.
Иногда недвижимая вещь двигается, а движимую не всегда можно передвинуть
Недвижимое имущество, по-другому недвижимость — это земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй.
Ещё к недвижимости относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, если они подлежат государственной регистрации. Это как раз тот случай, когда недвижимая вещь передвигается.
«Всё, что прочно связано с землёй» — находящиеся на земле здания, строения и сооружения, в том числе недостроенные.
Жилые и нежилые помещения, машино-места в зданиях и сооружениях — это тоже недвижимость.
Неразрывная связь с землёй и невозможность переместить без несоразмерного ущерба
Это главный отличительный признак недвижимой вещи.
В законе нет критериев, по которым ущерб считают соразмерным либо несоразмерным.
Однако Верховный Суд Российской Федерации разъяснил по этому вопросу:
- Невозможность использования по целевому назначению
- Существенное ухудшение технического состояния
- Снижение материальной или художественной ценности
- Неудобство в использовании
Эти и другие аналогичные последствия позволяют квалифицировать ущерб, как несоразмерный.
Некапитальный объект — движимое имущество
Если строение не имеет прочной связи с землёй, значит оно некапитальное.
Торговые киоски, павильоны, навесы, небольшие склады, беседки, теплицы, боксовые гаражи и прочее подобное — всё это некапитальные строения.
Как правило, такие строения выполняются из лёгких и быстровозводимых конструкций. Это не требует обустройства прочного фундамента.
Ремарка: под прочным мы понимаем фундамент, который заглублён в землю.
Иногда фундамента нет вообще
Такая конструктивная особенность позволяет демонтировать, переместить и вновь собрать без несоразмерного ущерба назначению.
В результате разбора, транспортировки и монтажа в другом месте у строения не изменяются его основные характеристики.
Рассуждаем как с недвижимым имуществом, только с точностью наоборот:
Нет устойчивой связи с землёй, объект можно переместить без ущерба его назначению или при незначительном ущербе, значит объект является движимой вещью.
Нет фундамента или он незаглублён в землю = нет прочной связи с землёй (нет капитальности) = движимая вещь
Новый объект после реконструкции
Возникает ли в результате реконструкции новый объект — вопрос непростой, ответ зависит от конкретной ситуации.
Если в результате реконструкции изменились параметры строения, например увеличилась площадь или надстроили ещё один этаж, посчитают новым объектом.
Как объект права, строение останется прежним: не изменится адрес расположения и кадастровый номер — не возникнет нового права.
Однако расширенный объект будет отличаться от первоначального размером, площадью, этажностью, планировкой.
Фактически это будет уже другое строение, новый объект
Если же в ходе реконструкции только заменили или восстановили несущие конструкции здания, то оснований считать его новым объектом не имеется.
При этом замена таких конструкций на аналогичные или с улучшенными показателями вовсе не является реконструкцией.
А что считать новым объектом, если пристроили?
Если реконструкция была произведена в форме пристройки, то новым объектом считают строение в уже реконструированном виде.
Сама пристройка ≠ новый объект
Первоначальный объект + пристройка = новый объект