Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Удобство и риски: за что отвечает риелтор при купле-продаже жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Почему клиент не хочет подписывать договор с агентом
Если вы откроете поисковик и введете запрос «договор с риелтором», то вы увидите массу претензий, из которых основная — клиент должен предоставить, обеспечить, оплатить… Его пугают штрафами, неустойками и всеми карами небесными. При этом агент, в соответствии со многими договорами, которые я видел, не должен сделать ничего за исключением результата.
Такой подход формально оправдан — ведь клиент действительно платит за результат, а в случае его отсутствия агент потратил время, деньги, силы и ничего не получил. Только вот беда заключается в том, что в глазах клиента, в отсутствии действий, описанных в договоре, и результата не будет. Тогда нет никакого смысла в подписании договора, а раз нет смысла, а меня уговаривают его подписать, значит в чем-то подвох.
И вот теперь уж от подписания договора надо всячески отказываться вплоть до полного бана всем агентам по недвижимости. Фразу «агентов не обращаться» видели? Вот то-то же!
Как выбрать риэлторское агентство?
Чтобы не рисковать деньгами, при выборе риэлтора нужно обращать внимание на такие нюансы:
- Наличие регистрации в ЕГРЮЛ доверять свое имущество и денежные средства риэлторам, работающим неофициально опасно;
- Отзывы клиентов — в поисках квалифицированного агента может помочь «сарафанное радио». Нужно поинтересоваться у знакомых, которые недавно покупали или продавали квартиру, довольны ли они услугами риэлтора;
- Репутация — найти подходящее агентство недвижимости можно с помощью отзывов на различных форумах;
- Риэлтор числится в Федеральной службе судебных приставов в списке должников;
- Предоставление допуслуг — как правило, в агентство недвижимости сотрудничает с юристами, нотариусами. Клиенту не нужно самостоятельно искать этих специалистов.
Пoдoждaть, пoкa зaкoнчитcя cpoк apeнды ячeйки
Бaнкoвcкaя ячeйкa — caмый yдoбный и pacпpocтpaнeнный cпocoб pacчeтa. Этo oтнocитeльнo бeзoпacнo: пpoдaвeц и пoкyпaтeль пpиxoдят в бaнк, пepecчитывaют дeньги пoд пpиcмoтpoм coтpyдникoв, зaпeчaтывaют иx в пaкeт и клaдyт в зapaнee apeндoвaннyю ячeйкy. Oткpыть ячeйкy мoжнo тoлькo пocлe peгиcтpaции дoгoвopa кyпли-пpoдaжи.
К coжaлeнию, мoшeнники мoгyт нaдypить дaжe бaнкoвcкиx coтpyдникoв. B дoгoвope apeнды ячeйки oни пpoпиcывaют cpoки дocтyпa: пo иcтeчeнии этoгo вpeмeни пpoдaвeц нe cмoжeт зaбpaть дeньги. Пpи пoдaчe дoгoвopa в Pocpeecтp нeдoбpocoвecтный пoкyпaтeль «cлyчaйнo» дoпycкaeт oшибкy и зaтягивaeт пpoцecc peгиcтpaции дoгoвopa — тaк мoшeнники ждyт, пoкa cpoк дocтyпa к дeньгaм иcтeчeт. B peзyльтaтe пoкyпaтeль ocтaeтcя c квapтиpoй и дeньгaми, a пpoдaвeц — ни c чeм.
Плюсы и минусы работы с риэлтором
От сотрудничества с риэлтором можно как проиграть, так и выиграть. Все зависит от того, куда обратится продавец квартиры и насколько надежным окажется агентство.
Плюсы от работы с риэлтором:
- быстрый поиск покупателя (как правило, в срок до 3-х месяцев);
- маркетинговый план по рекламированию квартиры;
- прием звонков от клиентов и организация просмотров;
- проверка всех документов перед сделкой.
Перед тем, как заключать договор с агентством недвижимости нужно тщательно проверить его репутацию, документы о регистрации, а также отзывы клиентов.
Минусы от сотрудничества с риэлтором:
- высокие комиссионные (до 5% стоимости квартиры);
- риск мошенничества (сговора с покупателем либо исчезновение после передачи аванса);
- потеря задатка за досрочное расторжение договора;
- медленная работа и минимум покупателей.
Времена «черных» риэлторов давно ушли в прошлое, но при работе с агентствами недвижимости могут возникнуть проблемы другого рода. Например, риэлтор может иметь очень небольшую базу клиентов и, заключив эксклюзивный договор с такой компанией, продавец или покупатель квартиры только зря потеряют время.
Возможны и случаи мелкого мошенничества, когда договор заключается только с одной целью – получить аванс. Далее недобросовестный агент просто отключает телефон либо имитирует деятельность без каких-либо результатов.
Имитация бурной деятельности в «самых секретных» базах
Рынок недвижимости становится все более прозрачным. С развитием специализированных сервисов покупатели и продавцы получили возможность находить друг друга без посредников, все объявления легко отфильтровать и отсортировать по нужным критериям. Чтобы повысить значимость своей работы, риелтор может заявить, что у него есть «специальная секретная база данных», по которой он будет искать самых проверенных клиентов, не заходящих на сайты бесплатных объявлений. Как может обмануть риэлторы в этом случае?
На самом деле риелторы зачастую пользуются теми же данными, что и обычные посетители профильных сайтов. Преимущество работы с посредником в том, что продавец не занимается рутиной и не вникает во все юридические тонкости (если доверяет), а не в том, что получает «каких-то других» покупателей. Даже если после обещаний риелтора спрос кажется большим, это не повод безоговорочно верить – в некоторых случаях активность создают подставные лица, которые имитируют бурную деятельность, но не планируют делать покупку.
Как бороться? Не доверяйте словам об эксклюзивности базы или секретных списках клиентов. Не платите за это дополнительные деньги и не выбирайте риелтора, который это обещает, только на основании этих слов.
Важно! Личная база данных может быть и не уловкой в том случае, если риелтор имеет выход на людей, покупающих квартиры в качестве инвестиций. Такие покупатели действительно могут совершать несколько сделок и будут заинтересованы в получении постоянной информации о предложении на рынке. А значит, есть смысл обращаться к ним снова и снова.
Проверить правдивость обещаний риелтора можно и нужно: требуйте, чтобы вас свели с таким человеком и дали возможность пообщаться напрямую, чтобы убедиться в отсутствии обмана. Только так вы можете быть уверены, что посредник не лукавит.
Общие советы продавцам квартир
- Если вы решили обратиться к услугам риелторов, постарайтесь найти проверенного человека, который будет искренне заинтересован в удачной сделке, от которой выиграют все. Уловки риэлторов при продаже квартиры — меры, к которым прибегают только недобросовестные работники.
- Не подписывайте типовые договоры, особенно не прочитав их. Обращайте внимание на мелкий шрифт, сноски, приложения и так далее. Если не уверены в своей правовой грамотности, пригласите юриста, который поможет соблюсти ваши интересы.
- Не пускайте ситуацию на самотек. Могут ли риелторы обмануть? Не обязательно, на этом рынке много профессионалов, которые дорожат своей репутацией и никогда не будут лукавить, но люди встречаются разные. Принимайте активное участие на всех этапах поиска покупателей, общайтесь сами с людьми, не стесняйтесь брать их контакты и задавать вопросы. Так вы обезопасите себя от невидного с первого взгляда, но неприятного лукавства и сохраните свои нервы, время и деньги.
Договор аренды квартиры – советы собственникам
Сегодня сдать жилье в аренду без помощи риэлторских агентств практически невозможно. Не всех это радует, но есть и плюс. Прибегнув к помощи агента, можно очень быстро снять или сдать квартиру. Если, конечно, он не оказался прохвостом.
Поэтому не путайте договор оказания агентских услуг, договор между агентством и собственником квартиры с договором информационных услуг. Иначе вам могут дать номера телефонов хозяев квартир или потенциальных арендаторов, которые будут молчать.
Важно! Основная цель соглашения – найти подходящую квартиру и заключить договор найма жилого помещения. Это должно быть в договоре на оказание услуг агентства.
В договоре аренды обязательно должны быть следующие основные пункты:
- Срок. Заключить договор можно на любой период или бессрочно.
- Ответственность сторон в случае нарушения условий документа.
- Условия расторжения договора. Например, за какой срок стороны должны предупредить об этом.
- Порядок и размер платежей, в том числе за коммуналку.
- Действия сторон в случае порчи имущества, отсутствия платежей.
Заключаем агентский договор
Оформление договора – это обязательный атрибут взаимоотношений с агентством недвижимости. Существует вероятность, что штатный риэлтор некоего агентства недвижимости предложит взаимодействовать без заключения договора, мотивируя тем, что львиную долю гонорара забирает агентство, а работая напрямую с риэлтором можно обойтись намного меньшей суммой.
В данном случае каждый выбирает сам. Вполне возможно, что риэлтор окажется добросовестным агентом, и сделка пройдет без сучка и задоринки. Но в случае, если случится непредвиденное, обратиться с претензией будет не к кому.
Только заключенный с агентством договор может стать гарантией возмещения возможных убытков.
Как правило, каждое агентство недвижимости имеет собственный, разработанным им типовой шаблон договора с клиентом, в который индивидуализируется в соответствии с конкретными обстоятельствами клиента. Поэтому необходимости в самостоятельном составлении договора не будет.
Подписывая договор, важно знать, что именно должно входить в договор, как должны прописываться обязательства сторон договора. В данном случае информированность о форме договора способна уберечь от принятия невыгодных условий.
Плюсы и минусы работы с риелтором
Рассмотрю плюсы и минусы участия посредника.
Безопасность сделки. Риелтор обладает достаточными юридическими познаниями, чтобы устранить потенциальные риски, которые не заметит человек без опыта в сфере продажи недвижимости.Рекламная кампания. Объявления, которые публикуются самостоятельно на интернет-порталах или в печатных СМИ быстро теряют актуальность, поскольку их постоянно требуется обновлять, что для продавца может быть утомительно. Помощь агента в этом вопросе невероятно ценная.Экономия времени. Посредник сам проведет встречи и переговоры с потенциальными покупателями, убеждает их в преимуществах недвижимости, организует осмотр квартиры.Знание рынка. Не стоит недооценивать преимущество знания риелтором рынка продаж недвижимости. Так, завышенная цена на квартиру способна растянуть процесс поиска покупателей, а слишком низкая — создать впечатление в наличие какого-то подвоха.Разумеется, что все услуги в рамках договора риелтор предоставляет небесплатно. Однако не каждый собственник жилья готов платить крупное вознаграждение посреднику. Тем не менее, если договор заключен, посредник оказал определенный перечень услуг, то они должны быть оплачены. В том случае, если вы нашли покупателя самостоятельно, агент все равно должен получить свои комиссионные за объем проведенных работ.Кроме того, всегда существует некоторый риск натолкнуться на мошенников, поэтому лучше обращаться в авторитетные агентства недвижимости.
Необходимые документы
Чтобы заключить договор с риелтором, потребуется подготовить:
- паспорт;
- правоустанавливающий документ на жилье, например, выписку из ЕГРН, дарственную, брачный договор;
- согласие от супруга, заверенное у нотариуса, если квартира является общей собственностью;
- технические документы на квартиру;
- нотариальную доверенность, если агент будет представлять интересы клиента;
- свидетельство о рождении (если один из сособственников объекта несовершеннолетний);
- свидетельство о браке (разводе);
- если сособственник квартиры является несовершеннолетним, разрешение попечительских органов.
Сам риелторский договор и приложения к нему оформляются в агентстве недвижимости на специальном бланке, куда вносятся все необходимые сведения.
Как расторгнуть соглашения: условия и основания для обеих сторон
Если риэлтор не может исполнить условия договора (найти жилье или покупателя недвижимости в обговоренные договором сроки, подготовить необходимые документы), клиент имеет право отказаться от услуг агентства недвижимости. Однако в этом случае нужно будет оплатить все фактические расходы, которые понес агент, подтвержденные документально.
Риэлтор также может в одностороннем порядке разорвать договор с клиентом. Это редко, но случается. Например, из-за того, что продавец не предоставляет возможности посмотреть квартиру.
Обращение к риэлтору может значить упростить процесс продажи или покупки жилья. Однако клиенту не стоит забывать и о возможных случаях мошеннических действий со стороны агентств недвижимости, необходимо подходить к выбору такой фирмы с осторожностью и тщательностью.
Гарантии от агентства недвижимости
Иногда агентство недвижимости предлагает «сделку с гарантией». То есть агентство недвижимости выдает некий сертификат, гарантийное письмо», в котором прописано, что при утрате права собственности агентство гарантирует возврат денег. Такая постановка вопроса влечет закономерное недоумение: разве в обычных случаях «юридическая чистота» сделки не гарантируется и ответственности у риэлтора нет? При этом сертификат стоит отдельных денег — не менее 1% от цены квартиры.
Заказывать такой сертификат, по нашему мнению, бессмысленно. Вместо этого рекомендуем заключить со страховой компанией обычный договор страхования титула, т.е. страхования от риска потери права собственности.
Услуги страховой компании по крайней мере стоят гораздо дешевле, а при страховом случае можно надеяться на выплату с большей вероятностью, чем при гарантийном письме, так как у агентства элементарно может не быть денег, и такое страхование для агентства не является профильной деятельностью со всеми вытекающими недоработками при оценке рисков.
Страховая компания гарантирует возврат только после регистрации права собственности. Если покупатель так и не приобретет право собственности, то выплаты не будет.
Читаем договор, обращая внимание на плюсы
Плюсы: эти пункты в договоре смущать не должны
+ В договоре четко написано, кто должен собрать документы: агентство или клиент.
+ Продавец квартиры передает риэлтору перед продажей на хранение документы. В столице сложилась практика, что риэлтору не внесут аванс за квартиру, если он не предъявит подлинники документов. Но чтобы себя обезопасить, составьте в дополнение к договору акт приема-передачи документов.
+ В договоре риэлторы прописывают обязательства, которые помогут им правильно организовать сделку. Для клиента это обычно требование явиться в час, день и место проведения сделки, назначенные организатором — риэлторской компанией.
Правильно, когда компания требует предоставления достоверной информации о местопребывании, семейном положении, документах, удостоверяющих личность продавца недвижимости. Ведь именно с этими документами риэлторам придется работать. Любое предоставление недостоверной информации может привести к тому, что как минимум сделка сорвется, как максимум, сделку признают недействительной.
+ По общей сложившейся практике клиент обязан всячески содействовать риэлтору в организации сделки. Он должен предоставлять возможность для просмотра недвижимости. Если речь идет об альтернативе, то должен выезжать на просмотры вариантов. Если клиент не хочет ездить вместе с риэлтором или не желает открывать дверь своей квартиры «незнакомцам», то это всегда можно рассматривать, как отказ от выполнения обязательств по договору. А значит, клиента либо оштрафуют, либо вообще разорвут с ним договор.
+ Совершенно нормально, если риэлторы попросят клиента предоставить им доверенность, например, по сбору документов. Без доверенности представлять интересы клиента в разных организациях просто невозможно.
+ Иногда бывает, что клиент хочет изменить свои пожелания. Значит, надо оформлять свои требования письменно, — такой пункт тоже должен содержаться в договоре. Иначе клиент потом не докажет, что хотел купить другую квартиру. Риэлторы будут утверждать, что подобрали именно тот вариант, который указан в договоре.
+ Нормальное требование, чтобы по окончании всех работ был подписан акт выполненных работ. Надо понимать, что в компаниях существует своя отчетность, своя финансовая дисциплина и им нужно закрывать договоры на оказание услуг.
+ Не должен настораживать пункт о привлечении третьих лиц для исполнения обязательств по договору. Риэлторы часто включают этот пункт в договор. Например, могут привлекаться сотрудники, работающие по агентскому договору, адвокаты, юристы и т.д., то есть те профессионалы, которые помогут провести сделку.
+ Очень хороший пункт договора, в котором говорится о том, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Страхуют свою деятельность, как правило, сертифицированные компании.
Договор о продаже квартиры с риэлтором образец
Приобретение квартиры – дело ответственное, и чтобы избежать проволочек и неприятностей, необходимо к данному мероприятию хорошо подготовиться. И первое, что необходимо сделать – это определиться с вопросом организации покупки жилья.
Удобней всего продавать и покупать жилье через риэлторов. Во-первых, не придется искать покупателей или объект недвижимости самостоятельно. Во-вторых, хороший посредник обязательно обеспечит юридическую чистоту сделки и позаботится о безопасности расчетов клиентов. В статье мы расскажем, как правильно заключить и расторгнуть при необходимости договор с риэлтором.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Предварительный договор с последствиями
Когда сделка «срастается» – найден удовлетворяющий клиента объект, достигнуто соглашение о покупной цене, но необходимые для совершения сделки документы ещё не собраны, – с интересантом заключается предварительный договор на покупку (продажу) конкретного объекта недвижимости. Предварительный договор выгоден как для риэлторской фирмы, стремящейся не упустить клиента, так и ему самому клиенту, чтобы застраховаться от возможного изменения стоимости объекта.
Согласно действующему законодательству, предварительным договором стороны обязуются заключить в будущем основной договор – о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предыдущим соглашением. Применительно к вышеуказанному случаю, заключается предварительный договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости, в котором подробно обозначается предмет купли-продажи (квартира или комната), его стоимость, порядок расчётов и другие условия. В документе указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Причем его подписания любая из сторон может потребовать и до наступления часа «икс». В случае уклонения другой стороной от заключения основного договора, ее визави вправе обратиться в суд с иском о понуждении подписать договор, либо взыскать с виновной стороны оговоренную предварительным соглашением неустойку. Если в течение указанного в предварительном договоре срока ни одна из сторон не потребует заключения основного соглашения, обязательство по его подписанию прекращается.
Скрепляя подписью предварительный договор купли-продажи, клиент не только страхуется от возможного изменения стоимости объекта другой стороной, но и связывает себя на будущее условиями покупки или продажи объекта, установленными в предварительном договоре. Несоблюдение требований предварительного договора влечёт для клиента либо понуждение к заключению договора купли-продажи объекта, либо к уплате неустойки.
По общему правилу предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости заключают продавец и покупатель. Однако, сведя раньше времени обе стороны для подписания предварительного договора, агентство рискует потерять клиентов, поэтому и заключает это соглашение только с клиентом–покупателем. Последний на установленных условиях обязуется купить конкретный объект у лица, указанного риэлтором. В случае подписания основного договора купли-продажи покупатель выплачивает фирме вознаграждение, а при отказе – неустойку.
Следует отметить, что обычно агентства предлагают заключать односторонне обязывающие предварительные договоры. То есть неустойка за отказ от скрепления основного договора купли-продажи объекта предусмотрена лишь в отношении клиента. Фирма же деликатно самоустраняется от несения ответственности за то, что сделка в последний момент может сорваться. Кроме того, часто агентство, заключающее в интересах клиента-покупателя предварительный договор с продавцом, устанавливает, что неустойка за отказ продавца заключить основной договор, взыскивается в пользу агентства, а не в пользу покупателя.
Исходя из вышеизложенного, клиентам (как продавцам, так и покупателям) агентств недвижимости рекомендуется в случае подписания предварительного договора устанавливать разумный небольшой срок, в течение которого будет действовать обязательство заключить основной договор. Следует также оговаривать в договоре взаимную ответственность клиента и агентства за отказ в совершении сделки.
Сделка через посредника: составляем договор с риэлтором и агентством недвижимости на продажу и покупку квартиры по образцу
Юрист в данном случае оказывает консультационные услуги, проверяет документы и оценивает риск сделки, рассказывает порядок покупки и продажи квартиры, сформирует пошаговую инструкцию в конкретном случае.
Агентство недвижимости же предоставляет более широкий перечень услуг. Но мало кому требуются просто посреднические услуги – найти покупателя можно хоть и медленнее, но самостоятельно. Какие услуги предоставляет агент?
- Продажа квартиры по агентскому договору значительно упрощается при обращении в агентство, ведь решение большинства сложных вопросов риэлтор берет на себя.
- Что нужно знать при покупке квартиры через агентство? После заключения договора клиент может рассчитывать на получение от посредника следующей помощи:
- консультирование клиента и оценка имеющихся у него документов;
- проведение процедуры оценки недвижимости;
- подготовка и проведение рекламной кампании;
- поиск покупателей квартиры;
- проведение переговоров с потенциальными покупателями;
- проведение показа недвижимости;
- сбор и подготовка необходимых для продажи документов;
- подготовка проекта договора купли-продажи;
- организация и проведение сделки (поиск нотариуса, подготовка места для подписания документов);
- подготовка заключительной документации.
Очевидно, что в обязанности риэлтора входит решение множества вопросов – клиенту пришлось бы обращаться за получением соответствующей помощи сразу к нескольким различным специалистам.
- Посредник обеспечивает безопасность и легкость проведения сделки по различным направлениям – юридическим, финансовым, организационным и документальным.
- Конкретные виды предоставляемых услуг необходимо уточнять в письменном виде, то есть включать их в договор.
- Перед подписанием договора нужно выяснить все возникшие неточности – клиент может задавать посреднику любые вопросы относительно его полномочий, опыта работы, а также самой сделки.
Какие вопросы нужно задавать риэлтору при покупке квартиры? Они могут касаться оценочной стоимости квартиры, величины комиссионных, способов поиска клиентов, организации показов квартиры и. т.п.