Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доверенность на заключение договор аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В договоре, на усмотрение арендодателя, может присутствовать пункт оплаты коммунальных платежей. Это может быть отдельной суммой, которую необходимо оплачивать квитанциями, либо она должна быть включена в общую плату за все помещение. Статья 634
Обязательно в договоре нужно указывать цель аренды помещения. Например, если арендатор будет использовать объект в предпринимательских целях. В этом случает сторона, которая арендует объект, будет являться индивидуальным предпринимателем.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.
Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.
В каком случае может потребоваться?
Существуют жизненные обстоятельства в которых владелец недвижимости не в состоянии лично заниматься ее управлением:
- Состояние здоровья (в этом случае нотариуса можно пригласить на дом или в больницу). Обратите внимание! Главврач больницы имеет право заверять только завещания.
- Проживание или временное пребывание за рубежом (такие доверенности оформляют в консульствах).
- Отбывание тюремного заключения (доверенности, заверенные начальником исправительного учреждения приравниваются к нотариальным).
- Служба в вооруженных силах РФ. Если в пунктах дислокации нет нотариальных контор, их обязанности возлагаются на командира части.
- Пребывание в учреждениях социальной защиты населения (администрация таких заведений имеет право самостоятельно удостоверять доверенности).
Доверенности выписывают не только в случаях когда нет другого законного способа сдавать квартиру, но и по вполне рядовым причинам, например:
- сдачей квартиры будет заниматься агентство недвижимости;
- собственник не располагает временем, знаниями, необходимыми навыками или просто не имеет желания лично проводить переговоры и заключать сделки;
- поверенному предоставляется только часть полномочий, например, только поиск арендаторов, или только подписание договора.
Виды документа для сдачи недвижимости
Если вы решили сдать свою квартиру с помощью кого-то из родственников или знакомых, то в первую очередь следует определить какой вид доверенности вы хотите оформить. Они могут различаться по сроку действия и широте полномочий, предоставляемых третьему лицу.
- Генеральная. Форма этого документа стандартная. Согласно ему, собственник передает своему представителю права на заключение сделок по аренде.
- Одноразовая, по которой представитель имеет право получить определенный перечень документов, который потребуется для проведения сделки. После того, как документы будут переданы владельцу жилья, полномочия представителя прекращаются.
- Одноразовая, согласно которой поверенный может собрать необходимый пакет документов и сдать квартиру. После подписания договора найма действие доверенности заканчивается.
В качестве представителя собственника может выступать абсолютно любой человек, не важно, является он ему близким родственником, коллегой или просто знакомым. Так же, как и сдавать квартиру можно и физическим, и юридическим лицам.
Аренда муниципального нежилого фонда
Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории. Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий. Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность. Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это уже капитальные вложения. Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ и другие. Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст. 447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.
Сдача объектов в аренду муниципалитетом
Администрации любого города принадлежит множество разных объектов недвижимости, которые могут быть жилыми или нежилыми. В этом случае власти города могут принимать решение о необходимости сдачи этих объектов в аренду непосредственным пользователям. Средства, полученные от такой деятельности, будут направляться в местный бюджет.
При таких условиях требуется соблюдать правильный порядок сдачи объектов. Для этого учитываются нюансы:
- для определения арендатора непременно проводятся официальные торги;
- заключается арендный договор с тем участником торгов, который предлагает самую высокую арендную плату;
- торги проводятся в виде аукциона, причем участие в нем могут принимать физлица, ИП или организации;
- для участия в торгах требуется подавать специальную заявку на сайте администрации региона;
- только после регистрации все участники приглашаются к аукциону;
- уплачивается всеми претендентами залог, представленный вступительным взносом, причем обычно он равен 10% от стоимости объекта;
- стоимость аренды рассчитывается на основании кадастровой цены недвижимости;
- если подается заявка только одним претендентом, то торги не проводятся, поэтому заявитель оформляет арендный договор без аукциона.
Администрация может предоставлять возможность оформить контракт на длительный срок, превышающий 10 лет.
Какие налоговые режимы используются арендодателем?
Владельцы имущества, сдающие в аренду недвижимость, получают от этого процесса определенный доход, с которого требуется уплачивать налог. Частные лица уплачивают 13% со всех доходов. За счет такой высокой налоговой нагрузки предпочитают арендодатели открывать ИП или фирму. Для расчетов могут выбираться разные налоговые режимы:
- УСН. По такому режиму уплачивается 6 % от всех денежных поступлений или 15 % от чистой прибыли. Местными властями могут увеличиваться ставки для офисной или торговой недвижимости. В качестве налоговой базы выступает доход за год работы или прибыль от деятельности. Для малого бизнеса некоторыми регионами вводятся льготы. Дополнительно за счет налоговых перечислений снижается сумма, уплачиваемая предпринимателями за себя в ПФ и другие фонды.
- Патент при сдаче в аренду нежилых помещений. Такая система налогообложения считается наиболее выгодной для многих предпринимателей. Могут применять только ИП патент. Сдача в аренду нежилого помещения при таких условиях не требует составления и сдачи в ФНС разных отчетов. Поэтому достаточно только изначально приобрести патент за оптимальную стоимость на конкретный период времени. Могут приобретать на разные периоды патент ИП. Сдача в аренду нежилого помещения с помощью такого режима считается выгодным процессом.
- ОСНО. Редко эта система выбирается для сдачи объектов в аренду, так как приходится уплачивать большое количество налогов и заниматься бухгалтерским учетом. Обычно такой режим используется фирмами, которые не желают совмещать несколько систем.
- ЕНВД. Сдача в аренду нежилых помещений по такому режиму выбирается обычно только при наличии небольшого по размеру объекта. Если помещение обладает значительной площадью, то более целесообразно выбрать УСН или патент. При расчете ЕНВД учитывается физический показатель, представленный площадью недвижимости. Поэтому оптимально выбирать этот режим, если объект по размеру не превышает 30 кв. м.
Выбор конкретной системы зависит от непосредственных арендаторов. Некоторые фирмы и ИП предпочитают вовсе совмещать несколько режимов, что обеспечивает возможность снизить налоговую нагрузку.
Важно понимать, что человек с доверенностью — это представитель собственника имущества. Он может действовать тольк
- от имени собственника;
- в интересах собственника.
И передавать имущество в аренду представитель может лишь при условии, что собственник ему это разрешил. Поэтому внимательно читайте текст доверенности. В ней собственник всегда указывает, на что он уполномочивает своего представителя. Покажем нужный объем полномочий на примере доверенности на машину.
. следить за техническим состоянием автомашины, быть моим представителем в органах проходить технический осмотр, производить замену номерных агрегатов и знаков, получать дубликаты регистрационных документов и знаков в случае их утраты, снимать автомашину с учета и ставить ее на учет в страховать автомашину и получать страховые возмещения, заключать за цену и на условиях по его усмотрению договоры аренды В доверенности арендодателя должно быть прямое указание на его право сдавать имущество в аренду и купли-продажи, получать деньги за сданную в аренду или проданную автомашину, Теоретически собственник может и не передавать представителю право получения денег. Это не препятствует заключению договора «аренды по доверенности». Просто в этом случае придется выяснять у собственника, как отдавать ему арендную плату подавать за меня заявления и иные документы, получать необходимые справки и документы, расписываться за меня, а также выполнять иные действия, связанные с выполнением настоящего поручения.
Что касается формы доверенности на право заключения договора аренды, то она должна быть нотариальной в случаях:
- аренды квартиры или нежилого помещени
Какие документы нужны для регистрации соглашения?
В соответствии с п. 3. ст. 433 ГК РФ договор аренды независимо от срока его действия подлежит регистрации. Для того чтобы документ аренды имел юридическую силу необходимо указать в нем все необходимые данные. Для этого обе стороны должны предоставить пакет документов.
Статья 433 ГК РФ. Момент заключения договора
- Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
- Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
- Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Если арендатором выступает юридическое лицо, то необходимо представить такие бумаги:
- Заявление, составленное по определенным правилам.
- Квитанция об уплате государственной пошлины, для юридического лица эта сумма будет приблизительно равной 22 000 рублей.
- Доверенность, которая даёт право на представление интересов организации.
- Документ, который подтверждает факт государственной регистрации предприятия.
- Копия устава и учредительные документы.
- Выписка из паспорта здания или строения, которая берётся в Бюро технической инвентаризации.
- Описание самого помещения или здания.
- Договор об аренде, его копия со всеми внесенными изменениями, если такие имели место.
Это приблизительный перечень документов, они необходимы для регистрации соглашения об аренде нежилого помещения. Если арендатор – физическое лицо, то вместо 3,4 и 5 пункта ему необходимо подтвердить его личность. В перечень, указанный выше, могут вноситься правки в зависимости от нюансов, которыми может сопровождаться каждая конкретная ситуация.
Что должна содержать доверенность на аренду квартиры
В любой доверенности обязательным реквизитом является дата составления. Укажите паспортные данные доверителя и лица, которому выдается доверенность, сведения о квартире, полномочия по сдаче в аренду которой передаются, проставьте подпись доверителя.
Отдельного внимания заслуживает перечень полномочий по сдаче квартиры в аренду. Подразумевается, что договор аренды заключается и подписывается другим лицом, следовательно, такие полномочия должны быть отражены в доверенности. Необходимо изучить Гражданский кодекс РФ и определиться, какие еще права арендатора готов передать доверитель. Если собственник квартиры (т.е. доверитель) намеревается сам определить размер арендных платежей и срок договора аренды – об этом прямо укажите в доверенности. Например, «сдавать в аренду квартиру сроком на 3 (три) месяца с условием о выплате арендной платы в размере 10 000 руб. ежемесячно» или др. Целесообразно и в доверенности определить, каким образом и кому будет перечисляться или передаваться иным способом указанная арендная плата.
Отдельно укажите и право вступать в переговоры, выступать в суде по вопросам исполнения договора аренды (тогда не потребуется оформление отдельной доверенности на представление интересов в суде), осматривать имущество на предмет его целостности и сохранности, составлять расписку об отсутствии претензий.
Поскольку аренда квартиры является одним из видов владения и пользования собственностью, не лишним будет указать возможность или невозможность передачи прав (передоверие) третьему лицу.
Нюансы по удостоверению
Отдельного вопроса заслуживает необходимость посещения нотариуса. Формально здесь все зависит от того, на какое время вы собираетесь пускать жильцов. Если до года, не обязательно проводить сделку через Росреестр. В этом случае доверенность также не нуждается в заверении.
Но на практике не все так просто. Отсутствие визы нотариуса на доверенности настораживает, о сколь бы маленьких сроках речь ни шла. К тому же хозяин на переговорах лично не присутствует — что для многих клиентов уже повод для недоверия. Не пожалейте времени и денег на услуги юриста, чтобы мимо вас не прошла выгодная сделка. Заверенный документ сможет выступить и в качестве доказательства в суде.
Сдать жилище сейчас легко, даже не присутствуя непосредственно на сделке. Важно только заранее обдумать, что вы сможете доверить вашему представителю и в какие инстанции он будет допущен для представления ваших интересов.
Cдача жилья в аренду: кто платит налоги за квартиру
Квартира находится в собственности моего отца, который в ней не проживает и не зарегистрирован. В этой квартире зарегистрирована я и моя несовершеннолетняя дочь. Мы с дочкой проживаем у мужа, поэтому хочу сдать эту квартиру в аренду. Использовать деньги от сдачи буду тоже я. По закону налог за сдачу квартиры должен платить собственник, но отец не хочет этим заниматься. Он согласен подписать со мной договор о том, что я имею право сдавать квартиру в аренду, чтобы я сама оплачивала налоги из своих средств. Или любой другой договор. Достаточно ли такого договора, чтобы у налоговой не было претензий к отцу по оплате налогов? или нужно что-то другое сделать? Если достаточно, то что в этом договоре должно быть указано и когда надо предъявлять его в налоговой? Во время подачи декларации или когда будет подписан договор об аренде? Спасибо.