Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда земли сельскохозяйственного назначения в 2022 году – процедура». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Возможность субаренды
Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.
С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.
Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:
- оригинал договора аренды земельного участка;
- подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
- при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.
Практические рекомендации и подводные камни
При оформлении аренды нужно быть предельно внимательным и приобретать данное право только на тот участок, который подходит по целям его использования. Иначе освободиться от бремени аренды окажется сложно, а уплачивать арендную плату придётся до момента расторжения договора. При этом не факт, что суд встанет на сторону незадачливого правообладателя, тогда действие аренды будет актуально до указанного в договоре срока.
Рекомендация. Обязательно нужно составлять передаточный акт.
Если он не будет составлен, то арендодатель сможет расторгнуть договор, присвоив неотделимые улучшения участка, привнесённые арендатором. При наличии акта, арендатор вправе возместить имущественный ущерб. Но если работы на участке произведены вопреки установленному ВРИ, для инициатора таких работ наступит ответственность. Она допускает признания административного правонарушения, с обязательством устранить всё возведённое на участке.
Устный договор аренды без официального оформления так же может быть чреват неприятностями. В любой момент арендодатель сможет изъять участок из пользования и обвинить нанимателя в самозахвате. То же касается недобросовестности арендатора – нанесённый участку вред арендодатель не сможет восстановить из ресурса лица, нанёсшего ущерб, так как неформальные отношения судом не рассматриваются.
Договор аренды – это юридический документ, который может заключаться как с частным собственником, так и с исполкомом. В том числе – при участии в аукционе или без такового. После заключения договора, арендатор получает право пользования участком, без права имущественного распоряжения им.
Аренда у частного лица
Нередко сельскохозяйственные угодья находятся в собственности граждан. При таких условиях аренда земли сельскохозяйственного назначения обладает некоторыми нюансами:
- составляется стандартный договор между участниками сделки, в котором указывается, как именно разрешается пользоваться арендатору участком;
- по этому соглашению не допускается изменять вид разрешенного использования земли, так как за такие действия предусматривается для участников административная ответственность;
- не допускается на такой территории строить жилые строения;
- наиболее часто владельцы земли заключают коллективный договор с разными компаниями.
Если у одного собственника имеется большая территория, то он может разбить ее на несколько участков, но для этого составляется либо коллективный договор, либо производится постановка на кадастровый учет всех полученных участков.
Правила составления контракта
Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения включает многочисленные сведения, важные для каждого участника сделки. Он регулируют отношения, возникшие между двумя участниками, которые могут быть государством, частными лицами или разными компаниями и обществами. В договор обязательно включаются сведения:
- информация об участниках сделки;
- предмет договора, представленный земельным участком, причем указывается его адрес, площадь, назначение и другие существенные параметры;
- срок аренды земель сельскохозяйственного назначения, причем не допускается такое соглашение составлять на срок, превышающий 49 лет;
- условия и правила оплаты;
- обязанности и права, имеющиеся у каждого участника сделки;
- возможность выкупа территории досрочно или после окончания срока действия договора;
- ответственность каждой стороны за нарушение важнейших пунктов формируемого соглашения;
- условия, на которых могут корректироваться положения договора;
- нюансы продления и расторжения контракта.
Дополнительно составляется специальный график, на основании которого арендатор должен вносить платежи. Пример договора располагается ниже.
Как арендовать землю у государства
Возникают определенные сложности также при оформлении договора арены на земельный участок сельхозназначения с государством. Воспользоваться правом временного владения землёй может каждый гражданин, для чего он должен предварительно обратиться в органы местного самоуправления.
Между тем, есть один важный нюанс – стать арендатором можно только став участником аукциона.
На понравившийся участок первоначально оформляется документ, подтверждающий выбор.
Следующим действием властей является подготовка или приведение в порядок документации на участок — в случае необходимости заказывается межевание, готовится кадастровый паспорт, другая техническая документация. Только после проведения этих действий участок выставляется на земельный аукцион, в котором может участвовать неограниченное количество претендентов. Соответственно, договор аренды заключается с победителем торгов.
Исключение в этом вопросе делают только, если претендент хочет организовать на арендуемой территории фермерское хозяйство.
Договор заключается без торгов, но фермер должен обосновать свои намерения.
Что может быть объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
Объектом аренды может стать участок земли, ограниченный в натуре. Он должен иметь четкие границы, отраженные на плане и состоять на кадастровом учете.
Арендатору стоит помнить, что он не вправе самовольно менять целевое назначение земли и обязан соблюдать установленный здесь режим землепользования.
Некоторые категории земель не подлежат передаче в аренду. В частности, с расположенными на их территории парками и заповедниками или объектами государственной важности (военными объектами и участками ЗАТО).
Правом на аренду земли у государства наделены физические и юридические лица. В каком именно статусе пользователь планирует арендовать земельный участок неважно. Если он предполагает продавать произведенную на участке сельхоз продукцию, то потребуется регистрация бизнеса. Если же он будет выращивать ее для собственных целей, то в этом нет необходимости.
Как взять земельный участок сельхозназначения в аренду с правом выкупа
Договор аренды может предусматривать выкуп участка арендатором по окончании срока действия договорных отношений или предварительно. Порядок перевода земли в свою собственность содержится в Земельном кодексе в ст.36.
Здесь указывается, что выкупить сельхозземли можно только после трех лет их добросовестного возделывания и использования. При этом срок аренды и площадь земли не имеют значения. Если землевладелец хорошо проявит себя в ходе трехлетнего периода, то он сможет выкупить участок по кадастровой стоимости или на льготных условиях если в муниципалитете действуют специальные программы по развитию сельхозсферы.
При желании выкупить земельный надел необходимо подать соответствующее заявление в муниципалитет с просьбой предоставить участок земли на платной основе. К нему приложить копии паспорта, договора аренды, кадастровый план, выписку из ЕГРН и правоустанавливающих документов на постройки (если есть). Стоит позаботится о подаче заявления заблаговременно до момента окончания действия договора аренды.
Субаренда земель сельскохозяйственного назначения
Субаренда интересующего земельного участка сельскохозяйственного назначения возможна, если арендатор имеет согласно договору аренды возможность сдать угодья в субаренду, а арендодатель не возражает против заключения соответствующего договора.
Особый порядок заключения договора субаренды возникает в том случае, если предметом договора является часть арендованного земельного участка, а не весь участок целиком. В таком случае к договору аренды должны прилагаться документы, подтверждающие согласование сторонами части земельного участка, сдаваемой в субаренду. К таким документам относятся:
- акт замера площади;
- ситуационный план передаваемой в аренду части земельного участка;
- кадастровый план участка (графическая часть) с обозначением его части, передаваемой в аренду.
Во всех прочих случаях договор субаренды заключается с соблюдением условий, принятых в основном договоре аренды, на срок, не превышающий срока основного договора аренды.
Для того, чтобы использование участка было законным, его осуществлять имеет право владелец или тот, который оформил арендные отношения с помощью соответствующего договора. Порядок его составления определяется положениями Гражданского Кодекса РФ.
ВНИМАНИЕ! Не существует строгой формы составления рассматриваемого документа. Однако на практике сложились правила, относящиеся к тому, что он должен в себя включать.
Они состоят в следующем:
- Требуется включить в текст основные данные об участниках соглашения. Для юридических лиц потребуются регистрационные данные, включая точное название. Физическим лицам потребуется указать паспортные и другие личные данные.
- Необходимо указать адреса местонахождения, а также контактную информацию. Обычно в неё включают номера телефонов и адреса электронной почты сторон.
- Необходимо точно указать данные участка, об аренде которого идёт речь в документе. Для этого указывают данные о его местоположении, схему расположения и другую необходимую техническую информацию.
- Нужно оговорить условия аренды рассмотреть вопрос об арендной плате: сумму, способ проведения расчёта и периодичность проведения и способ оплаты.
- Стороны могут предусмотреть, по каким основаниям может быть расторгнут этот договор и процедур оформления этого.
- В соглашения включается информация о том, какие форс-мажорные обстоятельства будут считаться уважительной причиной для неисполнения положений документа.
- Необходимо предусмотреть то, как именно должна происходить процедура урегулирования споров между сторонами.
- Если необходимо, в текст договора могут быть включены дополнительные условия. Это делается в том случае, если на это согласны обе стороны.
Общие принципы заключения арендного договора должны соответствовать положениям Гражданского Кодекса.
Сдача в аренду оформляется соглашением в простой письменной форме. При этом в законодательстве отсутствует обязательность условия о нотариальном заверении этого документа.
Что такое земля сельхозназначения
Участки, которые находятся за пределами поселений и городов и используются для нужд сельского хозяйства, называют землями сельскохозяйственного назначения.
К ним относятся в первую очередь:
- лесополосы, прогоны и дороги, искусственные насаждения;
- дворцы, постройки на территории сельскохозяйственных земель;
- сенокосы;
- пастбища для крупного рогатого скота;
- пашни;
Земли лесохозяйственного назначения не относится к сельскохозяйственным.
Территории сельхозназначения подкреплены законодательной базой и регламентируются действующими кодексом, законами, инструкциями.
Согласно Ст. 81, 82 Земельного Кодекса РФ земли с/х предоставляются:
- частным лицам;
- товариществам;
- хозяйственным обществам;
- кооперативам;
- муниципальным и госпредприятиям;
Сельскохозяйственная деятельность может производиться как одним лицом, так и объединенной группой лиц. К последним относятся даже научные и исследовательские сообщества, учебные заведения, предприятия, религиозные организации и прочие.
Участки сельхозназначения, на которых проживают народы, находятся под защитой государства согласно статьям 12, 13. Также законодательство обязывает производить деятельность таким образом, чтобы обеспечить сохранность экологических систем, предотвратить загрязнения, нарушения и другие негативные воздействия.
Контроль земель сельхозназначения возложен на следующие федеральные организации:
- Службу госрегистрации, кадастра и картографии.
- Службу по ветеринарному и фитосанитарному надзору.
- Службу по надзору использования природных ресурсов и экологии (природнадзор).
Что может выступать в качестве объекта аренды земельных участков из земель сельхозназначения
Этим объектом может выступить ограниченный в натуре земельный участок. Он обязательно должен обладать определенными пределами, обозначенными на графике. Должен стоять на кадастровом учете. Заявитель не должен забывать о следующем важном моменте: у него нет прав на самостоятельную смену целевого предназначения земли. Он обязан строго придерживаться конкретно обозначенного режима пользования землей.
Определенные земельные категории передавать в аренду категорически запрещено. Допустим, запрещено передавать те земли, на которых находятся объекты культуры. То есть, земли с парками и заповедниками. Также запрещена передача военных объектов.
Право арендовать государственную землю есть как у обычных граждан Российской Федерации, так и у любых учреждений. Статус пользователя, собирающегося арендовать земельный участок, в этой ситуации абсолютно неважен. Если человек планирует реализовывать выращенные на участке сельхозтовары, бизнес будет нужно регистрировать. Если цели выращивания – личные, регистрация необязательна.
Каким образом оформляется процесс
Сдать землю сельхозназначения в аренду невозможно, не зарегистрировав арендное соглашение в Росреестре. Исключением считают лишь такие соглашения с частниками, заключенные на короткий период времени. Речь идет о соглашениях до одного года (допустим, на 10 месяцев).
Не регистрировать арендный договор можно также в том случае, если его заключили на неопределенный промежуток времени (то есть, если срок не был прописан).
Чтобы пройти процедуру государственной регистрации, стороны обязаны собрать всю необходимую документацию:
- Удостоверения личности.
- Документы, служащие подтверждением полномочий рабочего персонала административного органа.
- Сам договор аренды. И обязательно три экземпляра.
- Документ, служащий подтверждением того факта, что участок передан в аренду административным органом.
- Кадастровый паспорт на выбранную землю.
Чтобы зарегистрировать соглашение в Росреестре, придется заплатить. Поэтому, отвечая на вопрос, сколько стоит аренда земли сельхозназначения, стоит учитывать государственную пошлину за регистрацию самого договора. Она обойдется Вам в 2 000 рублей.
Нюансы по срокам аренды земли
В договоре аренды участка земли сельскохозяйственного назначения обязательно должен содержаться пункт о том, на какой срок земельный участок передается во владение арендатору. Также в договоре должны содержаться пункты, определяющие порядок передачи участка в пользование арендатору и изъятия из пользования.
Исходя из норм, закрепленных в Гражданском кодексе РФ, стороны сделки вправе самостоятельно определять основные условия заключаемого договора. Таким образом, стороны вправе самостоятельно определить, на какой срок земельный участок передается в аренду.
Однако когда речь идет об аренде земли сельскохозяйственного назначения, право сторон сделки определить срок аренды ограничивается нормами, закрепленными в федеральном законе от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Вышеупомянутый федеральный закон предоставляет право субъектам Федерации самостоятельно определять минимальный срок, на который на территории этого субъекта Федерации возможно заключение договора аренды участка земли сельскохозяйственного назначения.
Аренда земель сельхозназначения у частного лица
Чтобы получить у частного владельца землю сельхозназначения в аренду, учтите особенности допустимого варианта применения земли. Нельзя самостоятельно менять вид разрешенного применения участка земельного массива в договоре аренды. Такие действия влекут административные наказания в отношении участников такой сделки.
Поймите, что недопустимо составлять договор аренды в отношении территории, определенной для выпаса скота, а фактически строить жилые помещения. Владелец земли может намеренно включить право застройки территории в аренду земельного участка сельхозназначения, чтобы стоимость аренды была выше. Однако, применение сельхоз земель для строительства запрещено законом, поэтому договор аренды не определяет правовой статус участка.
Очень сложно составить договор аренды земельного пая, так как большинство участков земли находятся в общей собственности, а владельцы имеют право только на свою долю.
Проблема заключается в том, что обрабатываются участки земли совместно, границы не выделены и межевание не проводилось. Взаимоотношения собственников строятся на доверительных отношениях или устных договоренностях.
Предельный срок аренды сельхозземель
Закон устанавливает предельный срок для аренды сельхозземель. Он составляет 49 лет. В случае, если контракт не содержит прямого указания срока, то он считается оформленным на 49 лет.
Важно! Контракт подлежит обязательной государственной регистрации.
Однако такой договор может быть легко расторгнут по инициативе собственника. Основной причиной прекращения является неисполнение пунктов соглашения.
При оформлении контракта арендатор обязуется использовать объект по назначению. Если в течение 3 лет территория не возделывается, то собственник вправе инициировать расторжение договора.
Рассмотрим, как расторгнуть контракт. Если документ расторгается по инициативе собственника, то вопрос урегулируется исключительно в судебном порядке.