Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Все пошло не так: как суды применяют нормы о форс-мажоре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вопрос, вынесенный в подзаголовок, интересует сейчас всех имеющих отношение к бизнес-сообществу. Меры, предпринимаемые на разных уровнях, по предотвращению коронавирусной инфекции затрудняют, а то и делают невозможным исполнение договорных обязательств. По договору зачастую сторона, нарушившая его, обязана уплатить штрафы и неустойки, нередко в значительных объемах, что ухудшает и без того сложное положение фирмы.
Форс-мажор: доказываем свою невиновность
Анна МИШИНА
Фирма честно старалась выполнить обязательства по договору, но внешние события «сыграли» против. Единственное, что может избавить от ответственности, – это форс-мажор, или обстоятельства непреодолимой силы. Доказав, что исполнению договора помешали именно они, вы сможете полностью снять с себя вину перед партнером.
Как распознать
Термин «форс-мажор» имеет французское происхождение. На русский язык он переводится как «непреодолимая сила». Гражданский кодекс расшифровывает это понятие более подробно – как «чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство» (п. 3 ст. 401 ГК).
События, которые относятся к форс-мажору, можно разделить на две группы. Во-первых, это стихийные бедствия (землетрясение, наводнение и т. п.). А во-вторых – обстоятельства общественной жизни. Сюда входят войны, эпидемии, изменения нормативных актов, запретительные решения государственных органов (карантин, запрет на перевозки или на торговлю, международные санкции и т. п.).
Доказать, что происшедшее событие является именно форс-мажором, не так-то просто.
Для этого как минимум вам придется ответить на вопрос: насколько возникшая перед вами преграда является «непреодолимой»? Разобраться в этом можно так.
Если даже зная о препятствии, вы все равно не смогли бы ему противостоять, – это форс-мажор. Если же, имея информацию об опасности, нежелательных последствий можно было избежать, никакой непреодолимой силы в этом нет.
Образец условий форс-мажора в договоре
Обычно при заключении договора стороны указывают обстоятельства непреодолимой силы, которые не позволяют выполнить условия сделки. В случае наступления форс-мажора действие соглашения приостанавливается до момента исчезновения этого обстоятельства.
Чтобы избежать разных толкований и судебных разбирательств, можно прописать в договоре ситуации, из-за которых могут сорваться договоренности, и определить порядок дальнейших действий.
Например, стороны могут ограничить в договоре ответственность только случаями умышленного нарушения обязательства. Партнеры также могут согласовать конкретные обстоятельства, наступление которых влечет освобождение от ответственности.
Помимо определения границ ответственности, в договоре можно предусмотреть порядок действий сторон при наступлении обстоятельств непреодолимой силы. В частности, компании могут указать в договоре конкретный срок уведомления о наступлении обстоятельств непреодолимой силы или включить обязанность о предоставлении подтверждения наступления таких обстоятельств.
При составлении договора в разделе форс-мажор целесообразно прописать:
- какие обстоятельства стороны согласны признать форс-мажором;
- когда и как стороны должны предупредить друг друга о наступлении форс-мажора;
- какие доказательства должны быть предоставлены для подтверждения форс-мажора;
- какие действия сторон и последствия влечет за собой форс-мажор, какие обязательства он снимает с каждого участника.
Можно ли считать санкции форс-мажором
Правительство и Торгово-промышленная палата РФ (ТПП) рассматривают вопрос признания санкций обстоятельствами непреодолимой силы, поскольку действующие положения Гражданского кодекса РФ не вполне допускают такую возможность.
Если санкции признают форс-мажором, бизнесу придется доказывать невозможность совершения обязательств из-за введенных ограничений. Такая мера принята во избежание злоупотребления законом.
Еще один нюанс: если договор был заключен уже после введения санкционных ограничений, это означает, что стороны приняли обязательства и уже не могут сослаться на форс-мажор. Также санкции не будут признаны форс-мажором для всех контрагентов. Компаниям нужно будет доказывать, как именно санкции воспрепятствовали исполнению обязательств по заключенным контрактам.
Умер… Ключевой вопрос – когда?
Теперь займемся разбором разных вариантов ситуаций. Первая – участник сделки умер. Если это произошло до подачи документов на регистрацию или прямо в Росреестре (и такое возможно) – тут вопросов нет, сделку не зарегистрируют. А если после? Скажем, сдали 10 августа, где-то в районе 15 числа должна произойти регистрация, 20-го нужно приходить за готовыми бумагами – и где-то в интервале между 10-м и 20-м продавец покидает этот мир?
«Нужно понимать, что Росреестр не может знать о подобном факте, — говорит Роман Строков. – Закон никоим образом не предписывает нам проводить соответствующее расследование: а жив ли сегодня человек, который неделю назад сдал документы? Да это и нереальная задача».
По этой причине Росреестр исходит из презумпции того, что все сдавшие договоры купли-продажи (ДКП) на регистрацию живы и здоровы. А проверять станут только в случае, если для этого будут основания. «Если к нам поступит информация, что продавец умер, мы начнем проверку, — отмечает Роман Строков. – Сделаем соответствующий запрос в органы ЗАГС. Иногда, кстати, информация не подтверждается: сообщение о смерти может оказаться «шуткой» какого-нибудь недоброжелателя».
Одним словом, документы, поданные в Росреестр, скорее всего, будут зарегистрированы. Но вот будет ли право на недвижимость абсолютно законным? Ключевой вопрос здесь – когда именно произошла смерть? Если (берем за основу пример, приведенный в начале этой главы) 16, 17 и далее августа – то никаких вопросов: на момент регистрации (15 числа) продавец был еще жив, и его воля продать квартиру сомнений не вызывает. А если до – скажем, 13 августа?
Такая ситуация вызвала у наших экспертов споры. «Сделка будет считаться недействительной, — считает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Переход права собственности происходит в момент госрегистрации, а после смерти продавца его право собственности прекращается и перейти может только в порядке наследования».
Но было и иное мнение. «С 1 марта текущего года договоры купли-продажи не подлежат государственной регистрации, — напоминает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Теперь ДКП считается заключенным с момента его подписания. Росреестр регистрирует только переход права собственности, и он это сделает, независимо от того, что случилось с продавцом».
«С учетом последних изменений в законодательстве государственная регистрация самого договора уже не требуется, а регистрируется только переход права собственности, — соглашается Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». – И если смерть застала врасплох продавца или покупателя, это не станет препятствием для государственной регистрации перехода права».
Впрочем, в самом Росреестре уточнили, что есть случаи, когда в регистрации откажут: «Для возникновения права у покупателя необходимо представить документы на регистрацию перехода права, а если продавец этого не сделает, то право не сможет перейти, — говорит Роман Строков. — Доверенность же, выданная продавцом прекращает свое действие в момент смерти. Регистрация может произойти только по причине введения регистрирующего органа в заблуждение. В случае выявления факта смерти продавца в регистрации перехода права будет отказано».
Ну, а если регистрация состоялась, и, скажем, родственники почившего остались недовольны состоявшейся сделкой, то им прямая дорога – в суд.
Форс-мажор и отмена сделок купли-продажи недвижимости
Чрезвычайные происшествия, обстоятельства неотвратимого характера, непреодолимые в определенных условиях, ГК РФ (ст. 401) называет непреодолимой силой. При заключении договоров обычно применяется другой термин, которого нет в законодательстве РФ, – «форс-мажор». В переводе с английского выражение и означает «непреодолимую силу».
Оба термина обозначают одно событие:
- непредсказуемое, непреодолимое, происходящее помимо воли сторон договора;
- ведущее к невозможности исполнить договор.
В деловой практике их тоже принято уравнивать по смыслу, исключая случаи, когда договором прописаны изменения понятия форс-мажора.
Форс-мажорные обстоятельства формально от ответственности по договору освобождают. Примеры таких обстоятельств: эпидемия, природная катастрофа, диверсия. Примеры, не относящиеся к ним: изменение цен, упущенная выгода. Такие факторы относят к коммерческому риску.
Последствия для нарушителя договора, доказавшего, что форс-мажор имел место, следующие:
- с него снимается ответственность за нарушение, в первую очередь финансовая;
- договорные обязательства не заканчиваются, а откладываются, если налицо временный форс-мажор;
- если в этот период кредитор отказывается от сделки, с партнера снимается ответственность за возможные убытки по договору;
- договорные обязательства прекращаются, если форс-мажорные проблемы оценены как постоянные.
Во время возникновения форс-мажора договор между партнерами может пересматриваться (по тексту ст. 401-3 ГК РФ, Пост. Пленума ВС РФ №7 от 24/03/16 г. п. 9 абз. 1, Пост. Пленума ВС РФ № 6 от 11/06/20 п. 38 абз. 1, 2, ст. 416-1 ГК РФ).
Порядок действий нарушившей договор стороны определяется практикой договорных отношений и рядом нормативных актов (по тексту Пост. Пленума ВС РФ № 7 от 24/03/16 п. 10, АС ЗСО № Ф04-1977/2017 по д. № А81-158/2016 от 22/06/17, «Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утв. През. ВС РФ 21/04/20» в. 7):
- Принять все меры по минимизации ущерба деловому партнеру.
- Незамедлительно уведомить партнера о сложившихся обстоятельствах. Если события общеизвестные, освещаются в СМИ, о них осведомлен широкий круг лиц, включая судей, уведомлять не обязательно. Вместе с тем, отправляя уведомление, сторона договора гарантированно исполняет закон.
- Собрать доказательства форс-мажора для предоставления суду или партнеру, по запросу — документы, нормативные акты, заключения ответственных лиц.
Важно! В судебном споре все собранные доказательства воспринимаются как подтверждение факта форс-мажора, но автоматически не оправдывают – судьи всегда оценивают и устанавливают конкретные обстоятельства дела.
Обстоятельства непреодолимой силы
Bнeceниe зaлoгa пpи пoкyпкe квapтиpы c ипoтeчным кpeдитoм, мaтepинcким кaпитaлoм и дpyгими дoпoлнитeльными ycлoвиями вoзмoжнo. Пpocтo в coглaшeнии o зaдaткe, пoмимo дpyгиx cyщecтвeнныx ycлoвий, yкaзывaeтcя пopядoк oфopмлeния мaтepинcкoгo кaпитaлa, пopядoк pacчeтa c пpoдaвцoм c иcпoльзoвaниeм ипoтeчныx cpeдcтв или дpyгиe нюaнcы в зaвиcимocти oт тoгo, кaкиe cpeдcтвa вы иcпoльзyeтe для пoкyпки нeдвижимocти.
Бывает, что партнёр по договору пытается выдать за форс-мажор свои проблемы — подвёл субподрядчик, не успел поставщик, курс рубля упал, кошка съела договор. Такие обстоятельства не являются форс-мажором — это предпринимательские риски.
Торгово-промышленная палата (ТПП) признаёт форс-мажором:
-
стихийные бедствия (цунами, землетрясения),
-
эпидемии, пандемии, закрытие границ,
-
законодательные акты властей,
-
забастовки, диверсии,
-
войны, теракты.
Форс-мажор — это обстоятельства непреодолимой силы. Из-за таких обстоятельств исполнить договор невозможно.
Форс-мажорные обстоятельства — чрезвычайные и непредотвратимые (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Это значит, что в данных условиях они необычны, предугадать и подготовиться к ним не могла не только конкретная компания, но и другие организации с аналогичной деятельностью.
В случае пандемии форс-мажор — это действия властей. Сама по себе пандемия COVID-19 не признается обстоятельством непреодолимой силы. На неисполнение обязательств влияют решения властей РФ и регионов: ограничения въезда иностранных граждан, запрет массовых мероприятий, закрытие спортивных объектов, кинотеатров и так далее.
Непреодолимые обстоятельства индивидуальны. Они зависят не только от отрасли или региона, но и от условий конкретного договора. Главное — обстоятельства должны напрямую влиять на невозможность исполнить обязательства. То, что зафиксировано как форс-мажор для одной компании, не будет им для другой.
Обращайтесь в ТПП за выдачей сертификата о форс-мажоре.
В правилах, которые утверждены постановлением правления ТПП № 173-14 от 23.12.2015, сказано, что решение о выдаче сертификата о форс-мажоре принимается отдельно для каждого обращения и только после анализа условий контракта и документов, которые подтверждают наличие события, на которое компания опирается в заявлении о выдаче сертификата.
На основании сертификата об обстоятельствах форс-мажора сторона внешнеторгового контракта освобождается от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение контрактных обязательств из-за обстоятельств непреодолимой силы. Оформить этот сертификата вправе только ТПП.
Что считается форс-мажором
Бывает, что партнёр по договору пытается выдать за форс-мажор свои проблемы — подвёл субподрядчик, не успел поставщик, курс рубля упал, кошка съела договор. Такие обстоятельства не являются форс-мажором — это предпринимательские риски.
Торгово-промышленная палата (ТПП) признаёт форс-мажором:
-
стихийные бедствия (цунами, землетрясения),
-
эпидемии, пандемии, закрытие границ,
-
законодательные акты властей,
-
забастовки, диверсии,
-
войны, теракты.
Форс-мажор — это обстоятельства непреодолимой силы. Из-за таких обстоятельств исполнить договор невозможно.
Событие признается форс-мажором, если:
- Происходит нетипичная ситуация, которую стороны не могли предусмотреть.
- Последствия напрямую связаны с исполнением договора.
- Действия сторон не помогли бы избежать его последствий.
Как работают подобные клиники?
Если кто думает, что все очень сложно, то он ошибается. Простота подобных схем и приводит к массовости обмана людей. Первым делом, регистрируется компания, получаются документы, далее оформляется офис и подбирается персонал (в основном менеджеры по продажам). Далее запускается массированная рекламная компания, для привлечения клиентов (в данном случае, клиенты это те овцы, что можно остричь, а точнее обобрать).
Вот и вся схематичность, за исключением некоторых штрихов. А штрихи эти таковы, когда клиент приходит в офис, ему сотрудники «вешают лапшу на уши» и убеждают в том, что ему нужна медицинская помощь или консультация. Все направлено лишь на то, что бы клиент по максимуму внес денег в контору. А если нет наличных, то клиенту вежливо подсунут кредитный договор и человек придя на бесплатную консультацию, получает и диагноз болезни и кредит в банке.
1. Понять свое реальное положение.
Наташа себя видела роковой женщиной, сексуальной кошечкой, а на самом деле она как вещь, которую используют мужчины.
2. Понять причины аутоагрессии.
Понять как сформировался механизм аутоагрессии, чаще всего это родительская фигура, которая в детстве проявляла жестокость по отношению к ребенку, а ребенок такое отношение перенял и это сформировалось как устойчивый механизм поведения, в котором много деструктивных убеждений о своей плохости, никчемности.
Взять ответственность за свою жизнь и понять, что ее действия причина того как она живет и как к ней относятся мужчины.
3. Понять свои истинные желания, отреагировать чувства.
После такого опыта много подавленных и вытесненных негативных эмоций и следствие этого эмоциональный блок, эти эмоции надо осознать, отреагировать всю боль, злость, гнев, обиду.
4. Поверить в себя и действовать.
На самом деле Наташа считала, что больше не на что в жизни не способна, кроме того, что она может быть девушкой на час.
Важно понять себя, свои сильные и слабые стороны, сильные реализовывать в жизни, слабые- укреплять, компенсировать.
Вообще понятия «форс-мажор» в законе нет, вместо этого используют синоним — «обстоятельство непреодолимой силы». Это — внезапная чрезвычайная ситуация, при которой сторона не может исполнить свои обязательства по договору. Главное, что характеризует форс-мажор — это необычное, непредсказуемое событие, которое нельзя предугадать, предотвратить или каким-то образом на него повлиять.
Например, ИП Петров поставляет деревянные полы своему партнёру, и до сегодняшнего дня всё было в порядке, поставки шли своим чередом. Но вот однажды наступила внезапная ситуация, из-за которой поставка сорвалась. ИП Петров не мог предугадать, что это случится — ситуация произошла неожиданно, и он никак не мог её избежать. Это и значит, что произошёл форс-мажор.
- Ссылаться на форс-мажор можно, если наступила чрезвычайная и непреодолимая ситуация, которую нельзя было предугадать или предотвратить, и из-за которой сторона не может выполнить свои обязательства по договору.
- В договор обычно включают пункт о форс-мажоре, но от ответственности сторона освобождается не во всех случаях.
- Есть 4 ситуации, которые не признаются форс-мажором по умолчанию — условия для них в договоре нужно прописывать отдельно.
- Если в силу форс-мажора вы не можете выполнить свои обязательства по договору, об этом нужно обязательно сообщить второй стороне.
- Что считается форс-мажором, а что нет, решает суд в каждом отдельном случае.
Если возникают сомнения насчёт того, действительно ли на сотрудничество оказали влияние непреодолимые обстоятельства, разобраться поможет суд. В законодательстве достаточно однозначно указывается соблюдение двух обязательных условий: чрезвычайность (необычное событие, возникающее крайне редко или вообще впервые) и неотвратимость (на его наступление невозможно было повлиять).
В 2016 году ВС РФ выпустил постановление, в котором дал точные определения понятиям «чрезвычайность» и «неотвратимость»:
- чрезвычайность – это исключительность обстоятельства в конкретных условиях.
- непредотвратимость – это понятие, подразумевающее, что событие наступило бы, независимо от действий стороны, нарушившей условия, и никто другой на её месте не смог бы предотвратить это событие и его последствия.
Экономический кризис и его последствия для аренды
Пандемия короновируса и резкое изменение ситуации на нефтяном и валютном рынках спровоцировали долгий и глубокий экономический кризис. Его продолжительность будет явно больше, чем сроки карантина и несколько месяцев после его отмены.
Уже сейчас очевидны два существенных фактора:
- потребность в арендном жилье снизится, особенно в крупных городах;
- возможность людей оплачивать аренду – будет сильно ограничена.
Почему?
- Общая платежеспособность населения упадет;
- После успешности экспериментов с переводом существенной части сотрудников на удаленную работу потребность снимать жилье поближе к офису снизится. Существенно большая часть сотрудников сможет спокойно работать из других городов.
Перейдем к конкретным проблемам, с которыми уже многие наши клиенты столкнулись, а многие столкнутся вскорости.
Финансовые проблемы с арендатором и стратегии переговоров.
Ваш жилец столкнулся со сложностями на работе или возникли сложности с самой работой? – В любом случае, лучше узнать об этом заранее. Поэтому при случае задайте ему вопросы о его ситуации и планах; возможно, расскажите о своих сложностях и эмоциях по поводу кризиса, чтобы разговорить вашего арендатора.
Возможно, имеет смысл пойти ему навстречу и немного снизить квартплату или заключить новый договор и «заморозить» арендную плату на длительный срок – платежеспособный клиент, заинтересованный в вашей квартире, на кризисном рынке – это очень большой плюс. Рынок впервые может столкнуться с ситуацией, когда квартиры в течение длительного срока вообще нельзя будет сдать.
Какие сценарии можно обсуждать, чтобы найти устраивающее обе стороны решение:
- Восполняемый залог
Почти наверняка вы брали залог для покрытия возможного ущерба, выявленного при расторжении договора. Но он же может использоваться и в других исключительных ситуациях.
Поставьте перед жильцами условие: в течение 15 дней живёте “за счет залога” и через две недели восстанавливаете залог до полной суммы (т.е. вносите оплату в размере 50% от месячной). Если условие выполняется арендатором, но проблемы у него остались, можно аналогично договариваться на следующие две недели.
Если арендатор не выполнил условие, то договор расторгается. А владелец начинает искать новых жильцов, имея еще две недели в запасе.
Такой подход позволит своевременно выявить и волю арендатора к тому, чтобы продолжить аренду, и характер возникших у него проблем – они разовые или системные.
С другой стороны, такой подход честен и по отношению к жильцам. Вы не выкидываете их из квартиры за малейшую просрочку.
- Отсрочка платежа
Можно дать арендатору отсрочку платежа, позволив им жить, например 1-2 месяца, с условием того, что они потом погасят задолженность.
Риски понятны: могут не погасить и вы потеряете и время и деньги и… в конечном итоге, и человеческие отношения, скорее всего, все равно, испортятся.
Важный момент, если двигаетесь по этому пути: обязательно оформите расписку, по которой арендатор обязуется погасить долг. В расписке должны быть указаны паспортные данные обеих сторон, сумма и срок погашения. Эта расписка вам потребуется, если оплата так и не будет внесена, и вы решите в конечном итоге идти в суд.
Но в любом случае лучше сохранить за арендаторами обязанность оплаты коммунальных услуг, которые они должны оплачивать по договору.
- Предоставить арендные каникулы
Можете, разумеется, дать арендаторам прожить какой-то срок бесплатно, пока они не поправят свои финансовые условия. Это – прямые потери для арендодателя, но если арендатор вам уже хорошо знаком, всегда был надежен и во всем удобен, то терять его, конечно, не хочется.
Подумайте, удастся ли найти такого же, и как быстро?
Советы в этом случае очень похожи:
- Арендные каникулы обязательно должны быть оформлены дополнительным соглашением к договору, в письменной форме. В нем надо четко указать: на какой срок они распространяются (в том числе, и на случай, если налоговая у вас будет интересоваться – почему по договору получен доход меньше указанного в тексте самого договора).
- В дополнительном соглашении четко прописывайте упрощенную процедуру расторжения договора и выселения, если платежи не будут возобновлены.
- Срок каникул не рекомендуем делать более 2-х месяцев. Если проблемы сохранились дольше, то шансов на их разрешение почти нет и эт уже не тот арендатор, которого вы знали.
- Никогда не продляйте арендные каникулы.
- Немедленно разорвать договор
Имеет смысл руководствоваться этим подходом, если вы и так не были довольны чем-то в жильцах и, особенно, если они и раньше нарушали финансовые условия. Такое решение позволит вам иметь пусть пустую и не приносящую доход, но не занятую кем-то бесплатно квартиру.
В тексте вашего договора может быть указано, какая по длительности просрочка оплаты позволяет досрочно разорвать договор (если это не прописано – добавьте пункт при заключении нового договора, перезаключении/пролонгации или при заключении доп. соглашения к договору.
Минусы:
- Придется искать новых арендаторов;
- Придется возвращать залог.
- Дать скидку, то есть снизить арендную плату
Приемлемая стратегия при одновременном выполнении следующих условий:
- Арендатор вас устраивает;
- Вы понимаете/верите, что ему непосилен именно размер арендной платы (и это будет продолжаться достаточно долго);
- Найти за те же деньги нового арендатора будет крайне сложно.
Размер скидки и условия предоставления (временно, например, на пол года или постоянно) – это решать вам в переговорах. Важно закрепить все договоренности дополнительным соглашением к договору найма жилья.
- Снизить арендную ставку в счет залога
Стратегия сложная и не дающая обеим сторонам никаких заметных преимуществ, но возможная. По сути, она позволяет “обнулить обязательства” в течение согласованного срока: если по истечение этого срока стороны “расстанутся”, то все расчеты между ними уже будут выполнены.
У вас есть залог. Ну, допустим, 50 000 рублей, и арендная плата тоже 50 000 рублей. Залог можно разбить на 5 частей по 10 тысяч (или в какой-то иной пропорции). И вы можете предложить арендатору платить вместо 50000 рублей 40 000 рублей ежемесячно, пока он тем самым не выберет залог.
Один из вариантов этой стратегии: это снизить арендную плату на короткий период (например, с 50000 рублей до 40000 на 2 месяца), и при этом пропорционально снижать залог (т.е. частично арендная плата будет списываться за счет залога). В результате в дополнительном соглашении будет указана цена 40000 (т.е. снижение не такое сильное), но арендатор сможет частично оплачивать ее за счет залога (например, по 5000 в месяц), и таким образом будет платить 35000 рублей. Через 2 месяца от залога останется 40000 рублей, что будет соответствовать арендной плате. Такой подход позволяет не фиксировать в доп.соглашении сильно сниженную арендную плату, и в то же время снизить арендные платежи в период “пиковых сложностей” и наибольшей неопределенности. Одновременно арендодатель также снижает свои обязательства – если в итоге арендатор все-таки будет вынужден расторгнуть договор, арендодателю надо будет возвращать ему меньшую сумму залога.