Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор мены (понятие, содержание)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора.
- Договор мены заключается, когда два человека договариваются отдать друг другу своё имущество и получить чужое. Они не хотят переводить деньги туда-сюда, поэтому просто меняются.
- Обмен представляет собой две сделки купли-продажи каждого объекта, но в одном договоре. И правила к документу применяются те же, что и при купле-продаже.
- Если один человек ведёт себя вопреки соглашению, второй может отменить обмен и потребовать компенсацию.
- Договор можно составить в простой письменной форме. Но если не уверены в своих силах, лучше не экономить на услугах юриста или нотариуса, чтобы учесть разные нюансы.
- Убежать от налогов при обмене не получится. Действуют те же правила, что и при продаже имущества.
Цена обмениваемых товаров по договору мены
Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами. Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации. Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.
Мена долей в квартире
Мена долей в квартире производится в том же порядке, как и всей квартиры целиком.
Как было отмечено ранее, правила сделок по договору мены аналогичны правилам купли-продажи. Это означает, что собственники оставшихся долей имеют преимущество на покупку доли. То есть продавец в первую очередь обязан предложить выкупить долю совладельцам квартиры. Если никто из них не захочет осуществлять выкуп, для дальнейшей продажи потребуется письменное согласие от всех совладельцев объекта недвижимости.
Еще один способ соблюсти закон — отправить всем собственникам письмо с уведомлением о намерении продать имеющуюся долю. При отсутствии ответа в течение месяца суд сочтет действия по продаже правомерными.
Если в квартире прописан несовершеннолетний, то для продажи доли дополнительно потребуется разрешение органов опеки. Чтобы сделка состоялась, потребуется доказать, что условия, в которые переезжает ребенок, лучше или как минимум не хуже нынешних. Кроме того, несовершеннолетнего обеспечивают в новой квартире такой же долей, которой он обладал в старой.
Сроки обмена по договору мены
Законодатель не устанавливает каких-то определенных сроков для обмена имуществом. В том числе такие условия отсутствуют и применимо к одномоментности передачи имущества обеими сторонами. Одна сторона может передать товар сегодня, другая через некоторое время, определенное соглашением.
Вместе с тем права стороны, передавшей имущество первой, законом защищаются.
В частности, охрана интересов такой стороны регулируется нормой 328 ГК. Эта статья описывает условия, при которых первая сторона может остановить исполнение своего обязательства или вовсе отказаться от такого исполнения, а вдобавок ко всему еще и потребовать возмещения убытков. К таким условиям относится непредставление контрагентом исполнения обязательства, а также всевозможные обстоятельства, которые могут прямо указать на факт того, что такое обязательство в срок исполнено не будет
Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.
Договор мены бывает двух основных видов:
- Закрытым (классическим). В этом случае заключается сделка между двумя сторонами. Указывается время совершения передачи имущества обеими сторонами;
- Открытым. Сделка может заключаться с большим количеством участников, а также, обмен может совершаться в разное время и в разном количестве.
Также, договор мены подразделяют на виды относительно обмениваемого товара:
- Однотипный товар, когда обмениваемое имущество относится к одной и той же категории. К примеру, квартира на квартиру, машина на машину;
- Не однотипный товар, когда обмену подлежит товар из разных категорий, например, квартиру меняют на автомобиль.
Если стоимость товаров неодинаковая, тот кто получает более дорогое имущество доплачивает разницу.
Дополнительную законную гарантию обеспечивает ГК РФ тому контрагенту, который передает товар другому контрагенту, пока контракт не будет выполнен. В гражданском кодексе прописаны основные понятия об исполнении встречных обязательств (ст.328). Если одна из сторон не выполнит обязательства по договору, то пострадавшая сторона, имеет право приостановить или отказаться от исполнения обязательств, а также потребовать возмещения ущерба.
Принимая во внимание законоположение, согласно которому к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК), можно сделать вывод о том, что договор мены должен заключаться в форме, в которой позволено заключать договор купли-продажи соответствующего товара. За исключением правил, применяемых для договора купли-продажи недвижимости.
Из этого следует, что договор мены недвижимости оформляется в виде единого документа, с подписями сторон, в письменной форме (ст.550 ГК РФ). Ст.434 ГК РФ регламентируется правила остальных сделок.
огласно ГК, юридического заверения для договора данного типа не требуется ввиду того, что он подходит под все нормы, принятые для купли-продажи недвижимого имущества. К примеру, если осуществляется обмен недвижимостью, то официальное право собственности на объект образуется при государственная регистрация договора. Это регламентируется пунктом 2 статьи 567 ГК, а также статьями 131, 223, 251, 551 и 570.
Понятие договора мены по ГК РФ
Мена — это один из вариантов распоряжения собственным имуществом, в результате чего происходит обмен (п. 1 ст. 567 ГК РФ). При этом предполагается обмен имущественными ценностями предназначенными для личного пользования без денег или с минимальной доплатой, если обмен не равноценен. Для того, чтобы сделка по обмену недвижимым или движимым имуществом была законной составляется договор мены. Он имеет некоторые особенности:
- Договор мены по общему признаку относится к гражданско-правовым документам, которые регламентируют передачу имущества. К данной группе также относят соглашения, которые регламентируют сделки по купле-продаже, дарению, аренде, ренте и др;
- По договору мены право владения имуществом, полученным в процессе обмена, возникает одновременно у обеих сторон, при условии исполнения обязательств по его передаче. Это регламентированно ст. 570 ГК РФ.
- Договор мены является двусторонним соглашением, так как каждая сторона выступает и продавцом и покупателем;
- В договоре мены по ГК РФ, согласно ст. 571 ГК и ст. 461, указанно, что если одной стороной договора мены обязательства не исполнены или исполнены не надлежащим образом, то у второй стороны возникает право требовать возврат переданного товара или возмещение убытков.
- Договор мены может заключаться в отношении движимого и недвижимого имущества, которое будет приобретено участниками сделки в будущем.
Существенные условия договора мены
Необходимыми (существенными) условиями соглашения по обмену являются:
- наименование вещи (товара);
- его количество.
Обратите внимание: положения обязательно прописываются в тексте. Их отсутствие влечет признание договора мены незаключенным (подробнее про признаки незаключенности договора по ссылке).
В документах рекомендуется отражать:
- Срок передачи вещи (товара) или из буквального толкования можно определить, что вещь (товар) должны быть переданы;
- Последствия неисполнения по передаче. Сторона, которой вещь не передана к определенному документом сроку, может не исполнять своих обязательств либо совсем отказаться от них;
- Предмет сделки должен быть собственностью сторон. В противном случае сторона, права которой ущемлены, имеет право законными способами вернуть обмениваемый товар и потребовать возмещения убытков;
- Обязательство владельца вещи возместить контрагенту разницу в товарной стоимости, если ее цена ниже другой;
- Необходимость оплатить затраты, возникающие в результате передачи (транспортные, по доставке и другие)
Важно: регистрация договора в Росреестре оформляется два этапа перехода права собственности. Однако она не является обязательной, читайте какие споры по договору мены могут возникнуть и как их избежать по ссылке.
Что такое договор мены квартиры
Договор мены – это сделка, которая подразумевает обмен жилья согласно Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации. Эта процедура являет собой алгоритм купли-продажи квартиры только с меньшими суммами. Об этих суммах договариваются стороны, если обмен жилья происходит при неравноценной стоимости квартиры.
Сам договор имеет вид письменного соглашения граждан согласно которого происходит обмен квартирами. Стороны договора получают новые свидетельства о праве собственности на обмененное жильё.
Договор мены должен быть заключён на условиях равномерного обмена, но существуют случаи, когда граждане его видоизменяют:
- используют доплату, в случае если обмен происходит не на равноценное по стоимости жильё;
- обменивают квартиру на машину и наоборот;
- обменивают одну квартиру на несколько поменьше.
Все этим моменты в обязательном порядке прописываются в договоре и предварительно оговариваются сторонами сделки.
Цена обмениваемых товаров по договору мены
Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора.
Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами. Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации. Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.
Субъекты договора мены
Договор мены носит универсальный характер и может применяться для регулирования правоотношений с участием любых лиц, признаваемых субъектами гражданских прав (прежде всего права собственности и иных ограниченных вещных прав, а также обязательственных прав): граждан, юридических лиц, а также публично — правовых образований (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования).
Правда, в юридической литературе высказывалось мнение о недопустимости участия в договоре мены государства и иных
публично — правовых образований; мнение это, надо сказать, ничем не обосновано и ничем не аргументировано. В самом деле, разве можно признать в качестве серьезного аргумента, например, довод, выдвинутый И.В. Елисеевым: «Выступление государства в гражданско — правовом договоре мены невозможно, поскольку натуральный обмен противоречит основным принципам бюджетного устройства страны» .
См.: Гражданское право: Учебник. Ч. II / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1997. С. 113.
Напомним, что в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 124) Российская Федерация, субъекты Российской Федерации — республики, края, области, автономная область, автономные округа, города федерального значения, — а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений — гражданами и юридическими лицами. Исходя из этого, например, нередко осуществляется обмен зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями в целях размещения соответствующих органов власти и управления, а также государственных и муниципальных учреждений. Как можно ставить под сомнение такого рода сделки?
ГК РФ (гл. 31) не предъявляет никаких специальных требований к субъектам договора мены. Однако нельзя не учитывать, что передача имущества другому лицу в обмен на иное имущество является одной из форм распоряжения имуществом. Поэтому каждая из сторон, участвующая в договоре мены, по общему правилу должна быть собственником обмениваемого имущества либо обладать иным ограниченным вещным правом, включающим в себя правомочие по распоряжению соответствующим имуществом.
Определяя специальные правила, регламентирующие договор мены, законодатель не предусмотрел каких-либо особых требований, предъявляемых к форме этого договора. Принимая во внимание законоположение, согласно которому к договору мены применяются соответственно правила о купле — продаже (п. 2 ст. 567 ГК РФ), можно сделать вывод о том, что договор мены должен заключаться в форме, тождественной той, в которой надлежит заключать договор купли — продажи соответствующего товара.
В свою очередь, применительно к договору купли — продажи специальные правила, относящиеся к форме договора, предусмотрены лишь в отношении таких видов купли — продажи, как договор продажи недвижимости и договор продажи предприятия.
Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Договор продажи предприятия также заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, к договору продажи предприятия в обязательном порядке должны быть приложены следующие документы, которые составляются и рассматриваются сторонами до подписания договора: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (ст. 560, п. 2 ст. 561 ГК РФ).
В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости и договора продажи предприятия, влечет их недействительность.
Названные требования к форме договора в полной мере относятся и к договорам мены, по которым хотя бы один из обмениваемых товаров представляет собой объект недвижимости либо комплекс имущества, признаваемый в соответствии с законодательством (ст. 132 ГК РФ) предприятием.
Что касается договоров мены, объектами которых является движимое имущество, то форма таких договоров должна определяться в соответствии с общими требованиями, предъявляемыми к форме всякого гражданско — правового договора. Имеются в виду прежде всего правила, предусмотренные статьей 434 ГК РФ, согласно которым договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.
Договор в письменной форме может быть заключен не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Применительно к форме договора мены в юридической литературе было высказано следующее мнение: «Договор мены считается заключенным в надлежащей, т.е. устной, форме в момент передачи сторонами друг другу обмениваемых вещей. Это соответствует правилу, закрепленному в п. 2 ст. 159 ГК» . В связи с этим хотелось бы высказать несколько замечаний.
См.: Гражданское право России: Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций. С. 161.
Во-первых, здесь явно перепутали две гражданско — правовые категории, а именно: форму договора и момент заключения договора. В результате договор мены приобрел характер реального договора, что является серьезной ошибкой. Ведь договор мены, являясь консенсуальным договором, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, передача обмениваемых вещей является исполнением ранее заключенного договора.
Во-вторых, из приведенных рассуждений следует, что для договоров мены основным правилом является устная форма сделки. Но устная форма допускается лишь для сделок между гражданами на сумму, не превышающую десятикратного установленного законом минимального размера оплаты труда (п. 1 ст. 161 ГК РФ).
В-третьих, сама норма пункта 2 статьи 159 ГК РФ о возможности совершать в устной форме сделки, исполняемые непосредственно при самом их совершении, носит исключительный характер и рассчитана на чисто бытовые отношения граждан. Общим же правилом серьезного имущественного оборота скорее является простая письменная форма договора мены.
В равной степени к договорам мены применимы и правила о государственной регистрации договора купли — продажи отдельных видов недвижимого имущества.
Как известно, ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договоров продажи жилых помещений (ст. 558) и договора купли — продажи предприятия (ст. 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли — продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. При продаже иных объектов недвижимости осуществляется регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ), что не означает регистрации самого договора купли — продажи.
Поэтому, например, договор мены здания или нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания сторонами в отличие от договора продажи нежилого помещения или предприятия, которые считаются заключенными с момента государственной регистрации.
Особенностью государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору мены, является то, что такая регистрация может ��ыть осуществлена лишь после исполнения обеими сторонами договора мены обязательств по передаче друг другу обмениваемых объектов недвижимости (ст. 570 ГК РФ).
Следует учитывать также, что некоторые дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558 ГК РФ). В частности, государственной регистрации подлежит договор купли — продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным. Данные требования в полной мере относятся и к договорам мены, объектами которых являются жилые помещения, принадлежащие гражданам или юридическим лицам на праве собственности.
Давайте перечислим ключевые элементы договора мены:
- Ограничения и субъектность. Договор мены может заключаться какими-угодно лицами, которые признаются в качестве субъектов гражданских прав (кроме лиц, которые имеют ограниченную правоспособность и дееспособность). В качестве таких субъектов могут выступать физлица, юрлица и различные образования, наделенные специальными имущественными правами и обязанностями (например, государственные субъекты, муниципальные организации и так далее). Эти субъекты могут преследовать различные цели (это может быть реализация личных потребностей, получение прибыли, реализация государственных проектов и так далее).
- Предмет договора. В качестве предмета сделки выступают как сами товары, так и различные активные действия каждой из сторон, которые направлены на осуществление передачи товаров в чужую собственность. Следует помнить, что предметом договора мены не может быть выполнение работ и оказание услуг.
- Объекты договора. В качестве объектов сделки мены может признаваться как недвижимое (например, земельные участки, пристройки, дома и так далее), так и движимое имущество (бытовая техника, строительные материалы, машины и так далее), а также различные ценные бумаги и валюта. Также в качестве объектов мены могут признаваться имущественные права (при этом эти права должны быть выражены в виде акций, безналичных денег и так далее).
- Существенные условия сделки. В качестве существенных условий сделки признаются такие пункты – предмет договора, название товаров и количество товаров. Если стороны не согласовали один из этих пунктов, то договор мены заключать нельзя. В случае игнорирования этого правила одна из сторон может в одностороннем порядке в любой момент расторгнуть договор (однако в таком случае другая сторона может потребовать возмещения убытков).
- Форма договора. Если договор мены заключается физическими лицами, то форма такого договора – устная или письменная (по выбору участников сделки). Если одна из сторон – юрлицо, то сделка оформляется в письменной форме.
Если заключается договор мены квартиры, то помещение обладает разовыми признаками. При выполнении условий договора важно количество вещей, которые подлежат обмену. Договором может определяться, что вещи передаются в том ассортименте, который характеризует качество товара. Но в таких случаях должны быть применены определенные положения. Естественно, что обязанности сторон договора мены должны выполняться. Потому что нарушение условий влечет наступление последствий. Сторона может в одностороннем порядке отказаться от договора, если выяснится, что другая не выполняет условия должным образом. Некоторые договора предусматривают штрафы за невыполнение условий. Ведь сторона может понести убытки, так как купленная вещь может уже пойти на реализацию.
Характеристика и особенности договора мены по ГК РФ
В ст. 567 Гражданского кодекса РФ (далее — Гражданский кодекс) под договором мены (далее — ДМ) понимается договор, по которому контрагенты обязуются обменяться вещами. Как правило, стоимость таких передаваемых товаров признается равнозначной. При неравноценности вещей устанавливается доплата в денежном выражении.
Обратите внимание! К ДМ применяются положения о купле-продаже (п. 2 ст. 567 Гражданского кодекса). При этом каждый из контрагентов должен выполнить обязанности как продавца (по передаче качественного товара), так и покупателя (по приемке товара от контрагента или оплате разницы в ценах вещей).
По своим основным характеристикам ДМ является:
- консенсуальным, т. к. считается заключенным с момента достижения согласия по существенным условиям;
- двусторонним, т. к. каждая из сторон имеет права и обязанности;
- направленным на передачу имущества (входит в данную группу вместе с договорами купли-продажи, аренды и др.).