Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения дома и земельного участка: что нужно знать перед заключением?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Клиенты хотели купить себе загородный дом и уже выбрали интересный вариант. Меня пригласили на юридическое сопровождение сделки. Продавцы получили дом с участком в дар от родителей. Они предоставили свой договор дарения, который оказался на 6 листах. В нем было очень много лишних пунктов — часть из них бесполезные, другие не относятся к дарению, а некоторые были написаны по несколько раз, но другими словами. Продавцы уточнили, что договор составил знакомый юрист и взял за него 4 000 рублей. Хотя средняя цена в тот момент была 2 000 рублей. В общем, юрист хотел оправдать цену и показать деятельность.
Налог при дарении дачи
Ст. 207 НК РФ обязывает всех граждан со всех получаемых ими доходов оплачивать подоходный налог в размере 13%. При этом стоит учесть тот факт, что все нерезиденты Российской Федерации оплачивают налог совсем по другой ставке – 30%.
Основой для расчета НДФЛ в случае получения в дар дачи от неродственника, становится кадастровая стоимость дома и земли (п. 1 ст. 402 НК РФ). Стоит внимательно отнестись к указываемой в расчете стоимости, которая не может быть более, чем на 20% меньше или больше, чем рыночная.
Близкие родственник не платят государству налог за получаемую в дар недвижимость, но при этом распорядиться ею (продать) они смогут не ранее, чем через 3 года, так как в противном случае будут обязаны с суммы продажи более 1 млн. руб. (стандартный налоговый вычет) уплатить налог по той же самой ставке 13%.
Заплатить налог необходимо до 15 июля года, следующего за тем, в течение которого произошло оформление договора дарения, а подать налоговую декларацию необходимо строго до 30 апреля.
Может ли одаряемый отказаться от договора?
Да, одаряемый в любой момент может отказаться от подарка до подписания договора, то никаких последствий не возникнет.
Если право собственности на дом уже было зарегистрировано, или договор был подписан, то даритель может потребовать с одаряемого оплаты понесенных расходов.
Когда можно оспорить договор дарения?
Договор дарения может оспорить в суде как сам даритель, так и его родственники в следующих случаях:
- Если даритель в момент дарения был недееспособен или действовал под давлением или угрозами;
- Если одним из условий договора была возможность отменить такой договор в случае наступления какого-либо события. Например, смерти одаряемого при жизни дарителя;
- Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи или нанес им телесные повреждения.
Все сделки с недвижимыми объектами, производимые гражданами, подчиняются нормам гражданского законодательства. Законодательное регулирование необходимо для соблюдения прав каждой из сторон соглашения.
Понятие и порядок процедуры дарения отражены в статье 572 Гражданского кодекса. Статья 573 закрепляет правило перехода дома, расположенного на земельном участке, передаваемого в дар. Земельный надел под домом автоматически передается одаряемому при оформлении на него жилого строения.
Дополнительно перед оформлением дарения необходимо знать, что не каждый собственник вправе заключить такой договор и передать недвижимое имущество родственнику. Недействительной будет признана сделка, если даритель окажется на момент ее заключения несовершеннолетним или недееспособным.
Дарственный документ является односторонним и безвозмездным, за все возникающие риски несет ответственность только даритель. Со стороны одаряемого возникает необходимость только принять имущество. При этом в договоре могут быть прописаны дополнительные условия, при соблюдении которых родственник станет полноправным владельцем недвижимости. Например, даритель может указать в договоре, что имущество может быть передано только после его смерти.
Документы для составления
Для составления соглашения понадобятся:
- паспорта каждой стороны;
- от представителя — паспорт и нотариальная доверенность, подробно описывающая объекты недвижимости, кто дарит и кому;
- выписка из ЕГРН, другие документы, определяющие и подтверждающие право на надел и дом.
Для последующей перерегистрации недвижимости нужны дополнительно:
- заявления от обеих сторон: от дарителя — на перевод права собственности, от одариваемого — на регистрацию;
- 3 экземпляра договора, подписанных сторонами (не копии);
- нотариальное согласие супруга дарителя, если земля и дом получены в браке.
К правоустанавливающим документам относят:
- решения местной администрации или суда,
- договоры купли-продажи или дарения,
- свидетельство на наследство.
Правоподтверждающие — это актуальные выписки из ЕГРН, заверенные печатью Росреестра. Равную юридическую силу имеют свидетельства, выданные до июля 2016: о госрегистрации собственности, праве пожизненного наследуемого владения и др.
Требования к сторонам договора дарения (даритель, одаряемый)
Так, в соответствии с Гражданским кодексом РФ Дарителями не могут быть малолетние и недееспособные граждане или их законные представители.
Также сделка дарения не может быть оформлена между коммерческими организациями, при том, что юридическое лицо может быть Дарителем, но при условии, что второй стороной договора будет физическое лицо (например, работодатель хочет одарить работника за профессиональные заслуги).
Правда ограничения распространяются и на Одаряемых. Так, не получится одарить домом и земельным участком работников образовательных, медицинских и оказывающих социальные услуги организаций, если Даритель является потребителем их услуг. Также нельзя презентовать подарок (даже если очень хочется), стоимость которого превышает 3000 рублей, государственным служащим РФ, субъектов и муниципалитетов, а также служащим Банка России, в связи с их должностными обязанностями и положением.
Специфика оформления дарственной на долю участка с долей дома
Отличие процедуры дарения дома с землей, на которой он расположен от того, когда дарится часть дома и надела, заключается в том, что первый процесс допустимо выполнить без подготовительных действий.
При дарении доли участка и недвижимости рекомендуется составить типовое соглашение во избежание допущения ошибок. Дарственная в таком случае оформляется в виде единого акта.
Когда происходит дарение дома, расположенного на земле, но при этом в договоре не отражается, что земля относится к предмету договора – акт считается недействительным. Для того чтобы избежать спорных ситуаций с другими собственниками рассматриваемого имущества соответствующие пункты изначально отражаются в договоре.
В акте прописываются характеристики, присущие части дома, подлежащей дарению, земля подобным образом может не описываться. Между совладельцами достигается договоренность, согласно которой осуществляется пользование передаваемым в дар участком и частью дома. Проведение процедуры межевания в таком случае не требуется.
Когда необходимо изменить регистрацию дома на другого человека, появляется выбор между оформлением дарственной и завещания. Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы.
Дарственная на дом и на землю имеет следующие преимущества:
- Право собственности переходит новому владельцу сразу после подписания документа;
- Можно указать в дарственной условия отсрочки вступления документа в силу;
- Дарение не требует заверения у нотариуса, и потому стоит дешевле;
- Его сложнее оспорить, чем завещание;
- Если дом дарят близкому родственнику, то не нужно платить налог.
Но есть у акта дарения и недостатки:
- Даритель не может ставить условия получателю;
- Чтобы отменить дарение придётся идти в суд, и выиграть процесс удастся только при наличии неоспоримых оснований;
- Если получатель не является родственником дарителя, то он будет должен заплатить налог в размере 13% от стоимости дома.
В свою очередь достоинствами завещания является то, что:
- Для его составления не важна воля наследников. Отказаться от получения дома они могут только после вступления документа в силу;
- Завещание можно неоднократно поменять на протяжении жизни.
Недостатки завещания – обратная сторона его достоинств:
- Получить права на дом наследник сможет только после смерти наследодателя;
- Есть множество оснований оспорить завещание, в отличие от дарственной;
- Его нужно заверить у нотариуса, что делает такой вариант переоформления собственности более дорогим.
Необходимо учитывать все эти особенности каждой юридической процедуры, чтобы выбрать наилучшую для конкретной ситуации.
В целом, завещание позволяет дарителю контролировать своих наследников и сохранить дом до своей смерти. А получателю недвижимости выгоднее оформить дарственную.
Порядок оформления и регистрации
После составления договора о дарении и сбора всех документов, их нужно предоставить в офис Росреестра, отдел МФЦ, либо зарегистрировать в электронном порядке через нотариуса.
Чаще всего люди обращаются в МФЦ и в последнее время именно этой структуре постепенно переходят все функции рассмотрения дел о дарении.
На приём в МФЦ нужно идти всем участникам сделки. Если кто-то прийти не может, то он должен отправить представителя с нотариальной доверенностью.
Сотрудник МФЦ:
- Заполнит заявление и ознакомит с ним обратившихся;
- Даст им подписать заявление;
- Сформирует регистрационный пакет документов для передачи в ЕГРН.
В результате даритель получит договор, а одариваемый договор, техпаспорт на дом и выписка из реестра.
Соглашение о передаче имущества в дар довольно похоже на классическое завещание. Соответствующая сделка также проводится на безвозмездной основе с целью передачи имущественного объекта в пользу другого гражданина.
Основное преимущество дарственной заключается в том, что заинтересованная сторона может полностью контролировать процесс перехода прав на собственность. Что касается завещания, то в данном случае действующий владелец дома или земли не участвует в процедуре в силу того, что наследственное дело открывается только после его смерти.
Дарственная не требует больших финансовых трат. Не нужно в обязательном порядке обращаться за услугами в нотариальные конторы и оплачивать работу юристов. Расходы в таком случае сводятся к минимуму за счет оплаты сбора на регистрацию сделки.
В дар может быть передан любой объект имущества в пользу одного конкретного лица, а при наследстве может быть несколько лиц, претендующих на имущество или участок земли, что приводит к обязательному перераспределению долей. К тому же, практика показывает, что оспаривание дарственной возможно только в определённых случаях.
Еще одним неоспоримым преимуществом дарственной является то, что стороны могут быть освобождены от выплаты установленного налогового сбора. Эта возможность появляется тогда, когда в сделке участвуют близкие родственники.
Образец договора дарения дома с земельным участком:
Особенности договора, если дарится дом с земельным участком
Земля – такой же объект совершения дарения, как дом или его доля. С землей могут быть совершены такие же юридические действия, как и с другим имуществом. Одно из условий сделки с землей – она должна быть официально зарегистрированной собственностью дарителя и у него должны быть документы, необходимые для этого
Особенность подаренной земли состоит в том, что она является собственностью одаряемого, которая не подлежит разделу при разводе. То есть, земля не становится совместной собственностью супругов, а остается неделимой собственностью того, кто получил ее в дар.
Надо учитывать, что до составления договора сведения об участке проверяются, на нем не должно числиться долгов, иных обременений, которые могут послужить причиной для отказа. Все документы на землю должны быть в полном порядке, только при этом условии договор дарения будет заключен успешно.
В договоре (неважно, составляется он самостоятельно или у нотариуса) подробно описывается предмет сделки: указывается его точный адрес, категория земли, кадастровый номер. Если на земле есть постройки, описываются также и они. По статье 271 ГК РФ вместе с участком, собственностью одаряемого становятся и строения, возведенные на нем.
Если планируется подарить долю участка, то необходимо произвести его раздел, оформив все надлежащим образом и получив документы. Если имеются иные собственники земли, они должны выразить согласие в письменной форме. В договоре подробно описывается, какую именно долю получит одаряемый.
Указываются правоустанавливающие документы, которые имеются у дарителя. Следует написать, есть ли ограничения или обременения.
Если дарителем выступает один из супругов, то следует учитывать, что имущество их является общим. Следовательно, чтобы подарить свою долю супругу (супруге), придется оформить ее в единоличную собственность. Под этим подразумевается раздел имеющегося участка, оформление его, постановка на учет, получение документов. Только после этого можно осуществить дарение земли между супругами.
Однако если земля была ранее подарена одному из них, или принадлежала ему еще до брака, то заключить договор дарения можно будет беспрепятственно.
Ребенка, получившего в подарок землю, до 14 лет представляют родители (опекуны). Вступление в права собственности произойдет в 18 лет, либо при вступлении в брак.
Понятие сделки и стороны дарственной в 2021 году
Исходя из описания, представленного в 1 пункте 572 статьи, под понятием договор дарения понимается устное или письменное соглашение, согласно которому одна сторона, именуемая дарителем, добровольно и безвозмездно передаёт в пользу другой стороны – одаряемого, определённые имущественные блага, права или же освобождает принимающую сторону от наложенных на неё имущественных обязательств.
Безвозмездный и безвозвратный характер сделки, при этом, предполагает полное отсутствие каких-либо встречных имущественных представлений за полученный подарок со стороны одаряемого. Наличие такого условия автоматически влечёт за собой ничтожность договора и недействительность сделки (согласно 2 пункту 170 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с этим, сегодня, запрещено принимать дорогостоящие подарки:
- работникам социальных учреждений;
- муниципальным служащим;
- работникам социальных организаций;
- государственным служащим;
- медицинским работникам.
Кроме данных лиц, дарение запрещено в случаях попытки заключения этой сделки между коммерческими организациями (4 пункту 575 статьи ГК РФ).
Стоит отметить, что, хотя договор дарения и является двусторонним по своей природе, он всё же имеет односторонние обязательства (обязательство дарителя передать подарок одаряемому). При этом, в качестве исключения, могут выступать дарственные, включающие формальные условия для одаряемого (например, при сохранении права дарителя на проживание в подаренной им квартире до смерти).
Однако, такие специальные условия не должны формировать имущественных обязательств.
В использовании помощи доверенного существуют как преимущества, так и недостатки. К первым можно отнести:
- Нет необходимости самому собирать необходимые бумаги, заключать сделку, а затем регистрировать её. Таким образом экономится время.
- Подписание этого документа позволяет подарить недвижимость, даже если нет возможности физически присутствовать при заключении договора и других формальных процедурах.
К минусам такого решения относятся:
- Недостаточная информированность о том, как проходит процесс подготовки и сама регистрация дарения.
- Возможность мошенничества со стороны доверенного лица.
Образцы договора дарения по доверенности:
Узнайте на нашем сайте о плюсах и минусах соглашения дарения, его видах, а также о том, что лучше оформить: дарение, завещание или куплю продажу.
Представитель от имени дарителя имеет право:
- Подавать заявки и запросы в различные инстанции для сбора бумаг.
- Получать их.
- А также подписывать их в пользу дарителя.
Таким образом, можно, имея полномочия, собрать все требующиеся бумаги, передать права на владение недвижимостью другому лицу и зарегистрировать сделку в Кадастровой палате.
Различают несколько видов бумаг:
- генеральная;
- специальная;
- разовая.
Генеральная даёт самые широкие полномочия, в том числе право проводить и другие сделки, помимо передачи в дар имущества: продажа, обмен, передача в аренду и так далее.
Она даёт больше возможностей для мошеннических действий. Поэтому при необходимости заключения такой бумаги следует как можно точнее обозначить предоставляемые полномочия. Как правило, к дарению по генеральной доверенности нотариусы и юристы относятся с настороженностью.
Специальная и разовая доверенность предоставляют полномочия на совершение одного определённого действия. Специальная используется, если необходимо совершить несколько сходных операций, а разовая – для одного определённого действия.
Иногда возникает вопрос, может ли быть представителем владельца тот, кто получает в дар недвижимость. Можно ли по этой бумаге подарить квартиру самому себе?
Это невозможно, поскольку по 182-й статье ГК РФ, доверенное лицо не имеет права совершать сделки в отношении самого себя. Иначе получилось бы, что один и тот же человек подписывает договор за две стороны.
Гражданский кодекс РФ Статья 182. Представительство
- Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).
- Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок.
- Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. - Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.
Об особенностях оформления дарения квартиры в МФЦ или через Росреестр читайте на нашем сайте.