Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека на долю в квартире или комнату». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Долевая собственность означает, что у жилья несколько владельцев, и каждый может распоряжаться своей частью имущества по личному усмотрению: дарить и продавать. Закон разрешает брать ипотечный кредит на долю в квартире. Но сделка имеет некоторые нюансы, к тому же банки вправе выдвигать к клиентам дополнительные требования.
Какие банки выдают ипотеку на долю недвижимости?
Для банков ипотека на часть квартиры сопряжена с рисками, поэтому не все финансовые организации оказывают подобную услугу. Кредит дадут в Сбербанке, Альфа-банке, ВТБ, но процент будет достаточно высоким (в среднем, 9-11%). Обязательное условие — первоначальный взнос в размере 15-20% от полной суммы кредита. Он нужен, чтобы подтвердить платежеспособность клиента. Жилищную ссуду дают на срок от 10 до 30 лет.
Пошаговая инструкция, как взять долю в ипотеку:
- Обратитесь в банк, напишите заявление, заполните анкету.
- Дождитесь ответа в течение 5 рабочих дней.
- При положительном решении соберите полный пакет документов и отправьте на проверку в финансовую организацию.
- Выберите подходящий объект недвижимости, получите письменное согласие на сделку от всех собственников жилья.
- Пригласите оценщика для определения стоимости доли.
- Внесите первоначальный взнос, оформите страховку и получите кредит.
- Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.
Какие документы нужны:
- Паспорт.
- Копия трудовой книжки или свидетельство о регистрации ИП.
- СНИЛС.
- Справка о доходах.
- Документ о семейном положении.
- Свидетельство о рождении детей (при наличии).
Рекомендуем заранее позвонить в банк и уточнить полный список бумаг.
Шаг 1. Подбираем банк
Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.
Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:
- Альфа-Банк с займами на жилье по 8,4% годовых;
- Росбанк с ипотечной ставкой в 8,7%;
- ВТБ с переплатой в 10,4% годовых;
- Открытие со ставкой по кредиту на вторичку в 10,79%.
Выдает ли Сбербанк ипотечные кредиты на долю недвижимости
Не все банковские учреждения дают кредиты на покупку части собственности. Сбербанк готов пойти на подобный риск, но с особой осторожностью.
При оформлении ипотеки залогом служит не целая квартира, а лишь ее доля, потому ликвидность у нее достаточно низкая. Как следствие, могут возникнуть трудности с реализацией. Если оформляется кредит под долю в коммунальной квартире, то учитывается год постройки, общее состояние. В большинстве случаев подобное жилье достаточно ветхое и аварийное, потому в качестве залога оно не принимается.
Важно! При покупке доли в общежитии или коммуналке необходимо получить согласие всех соседей и право собственности продавца.
В случае с квартирой возникают некоторые сложности. Банк не может оформить залог на всю квартиру, т. к. собственников долей несколько. В подобной ситуации заемщик обязан получить согласие на наложение обременения на всю жилплощадь, иначе в кредитовании будет отказано.
Варианты долевой собственности
Выделяют 2 вида общей собственности – долевую и совместную. В первую категорию включают ситуации, когда происходит выделение части недвижимости каждому владельцу с определением ее размеров. Под совместной собственностью понимают владение объектом, который принадлежит сразу нескольким людям. Однако разделение имущества на доли не осуществляется. Такой метод применяется, если, например, помещение приобрели супруги.
ВАЖНО
Чтобы определить разновидность собственности, необходимо обратиться к договору купли-продажи. Если в соглашении не указано, о каком варианте идёт речь, по умолчанию собственность будет долевой. При этом распределение частей осуществляется в каждом конкретном случае индивидуально. Не всегда владельцы недвижимости получают равные доли. Так, если один из хозяев внес большую сумму при покупке или предоставил дополнительные средства на ремонт, он сможет рассчитывать на большую часть собственности.
Как решить кто титульный заемщик
При оформлении ипотеки на двоих супругов банк попросит указать титульного заемщика. Понятие отсутствует в законных актах, оно используется в кредитной документации для обозначения основного заемщика. Этот человек обычно выступает инициатором сделки, с ним банк ведет переговоры. С его счетов будут первоочередно списывать платежи по графику и в случаях просрочек.
Рекомендуемая статья: Как получить налоговый вычет созаемщику по ипотеке
Финансовым организациям удобно, когда у помещения один совершеннолетний собственник, что прямо противоположно ситуации, когда оформлена ипотека и на мужа – собственность на двоих. Титульному заемщику могут предложить оформить жилье на себя, без выделения доли созаемщику. При отсутствии брачного контракта, даже когда ипотека на двоих супругов а собственность на одного, квартира останется совместно нажитым имуществом. В случае развода можно будет претендовать на долю. Как взять ипотеку без участия супруга подробно описано в другой статье.
Плюсы и минусы оформления долевой ипотеки
Основным преимуществом сделки выступает возможность гражданина приобрести недвижимость, даже если собственные средства отсутствуют. Дополнительно объем задолженности по ипотеке будет значительно меньше, чем при покупке целой квартиры. Единовременная нагрузка на бюджет клиента снизится.
Однако недостатков так же много:
- за пользование денежными средствами взимается переплата;
- выбор недвижимости существенно ограничен;
- чтобы оформить ипотеку на долю в квартире, необходимо получить согласие всех остальных собственников жилья;
- квартира будет находиться в обременении до полного расчета по обязательствам.
Риски ипотеки на двоих
Проблемы обычно прямо или косвенно связаны с разладом отношений или невыплатой долга одним из заемщиков. Выясняя, можно ли брать ипотеку на двоих людей, помните о сопутствующей ответственности и возможных последствиях:
- созаемщики несут солидарную ответственность за выплату долга, если один перестает вносить деньги, банк незамедлительно обратится ко второму;
- просрочка в выплате – негативное событие в кредитной истории всех созаемщиков;
- у вас могут появиться разногласия относительно владения помещением, проживания в нем, продаже, сдаче в наем;
- при оформлении долевой собственности банк может отказаться принимать доли в залог, потребуется другое имущество в качестве гарантии;
- при совместной собственности один из супругов может вообще не участвовать в выплате, это не мешает ему претендовать на равную долю жилья при разводе;
- при разделе имущества суд может учитывает права детей на жилье – супругу, с которым остается ребенок, достанется в пользование также доля ребенка в квартире.
Как оформить ипотеку на долю в квартире?
Чтобы банк профинансировал покупку отдельной части в жилой площади, необходимо заключить соглашение, для чего следует придерживаться конкретной инструкции:
- Заемщик собирает пакет документов, требуемых для оформления права на получение ипотечных средств. Шаг подразумевает первоначальное уточнение запрашиваемых позиций у сотрудника выбранного банка.
- На втором этапе проверяется, что продавец добился письменного отказа от каждого совладельца, которые вправе воспользоваться приоритетом в выкупе доли.
- Третья стадия подразумевает разрешение банком вопросов, связанных с уточнением факта соответствия жилья санитарным и жилищным нормам. Проверка проводится как по документам, так и при фактическом посещении объекта.
- Далее от клиента потребуется запросить документы от продавца, которые подтверждают соблюдение принципа преимущественной покупки и доказывают наличие прав на недвижимость.
- Итоговое решение банка зависит от полноты пакета предоставленных бумаг, технических характеристик объекта и от платежеспособности клиента.
Можно ли купить долю в квартире в ипотеку? Каждый банк индивидуально предлагает программу ипотечного кредитования, которая в некоторых случаях может показаться выгодное, а в других наоборот, будет слишком растратной для будущего собственника. Однако есть некоторые особенности, которые могут сопровождать данную сделку по приобретению доли в недвижимости.
- Так, у вас не возникнет проблем с получением ипотечной программы и одобрением в банке в случае, если вы являетесь полноправным владельцем всей недвижимости, и собираетесь приобрести последнюю чужую долю. Учитывая тот факт, что в скором времени вы станете полноправным собственником недвижимости целиком, а значит, сможете обеспечить залогом сделку, из вас получается привлекательный клиент для банка. Кредитная организация оформит ипотеку.
- Если речь идет о ситуациях, когда гражданин приобретает доли в недвижимости, при этом, остальная часть находится в собственности супруга, то возможность финансирования данной сделки от кредитных организаций ставится под вопрос.
- Плачевной ситуацией считается случай, когда вы, не имея никакого отношения к квартире, хотите получить ипотеку на долю в ней. Банки редко решаются на то, чтобы сотрудничать с подобным клиентом. Имейте это ввиду.
- Еще одна особенность состоит в том, что сделка с вашей стороны должна быть обеспечена залогом. Это значит, что вы должны предоставить банку гарантии от своего лица в том, что не обманете его. Поэтому, подумайте, что вы можете предложить банку взамен, если произойдет ситуация неуплаты.
Раздел ипотечной квартиры при разводе через суд
Зачастую в ходе бракоразводного процесса супруги не в состоянии решать простые вопросы, особенно что касается распределения собственности и долга по невыплаченной ипотеке. В таком случае ничего не остается, как обращаться за помощью к профессионалу и направлять иск в суд. Это предусмотрено п. 3 ст. 38 СК РФ.
Оба супруга наделены правом подавать исковое заявление о разводе и одновременно или погодя, о разделе нажитого добра. Подобное требование можно выдвинуть в любое время – до, во время или после бракоразводного процесса на протяжении 3 лет (п.7 ст. 38 СК РФ). При этом исковую давность начинают отсчитывать с момента, когда пострадавшая сторона узнает о нарушении своих законных прав.
Иск по разделу общей собственности подают по месту регистрации недвижимого жилья – в районный суд. При рассмотрении дела о делении квартиры с обременением на процессе должен присутствовать кредитор (представитель банка) в качестве третьего лица. Он не выдвигает никаких требований, со своей стороны.
К сведению
Обычно при рассмотрении подобных дел суд выносит решение поделить ипотечную квартиру между супругами в равных долях либо в другом соотношении, если имеются веские основания. Долги тоже распределяются наполовину или соответственно долям. Это значит, что оба супруга будут обязаны выплачивать ипотечный кредит после развода.
Оформление соглашения о разделе ипотечной квартиры при разводе
Согласно пункта 2 статьи 38 СК РФ, соглашение по разделу вместе нажитого имущества (в том числе и ипотечной квартиры), подлежит визированию у нотариуса. В данном документе прописывают следующие моменты:
- кто платит и сколько;
- с кем будет взаимодействовать банк;
- каким образом поделены доли квартиры.
График внесения платежей и их размер, сроки и проценты могут быть изменены только по решению банка. Если он отказывается вносить поправки в договор, то все остается по-прежнему. Тогда супругам только и остается, что решить между собой, как они дальше будут выплачивать кредит.
Что еще должно быть в мировом соглашении о разделе ипотечной квартиры при разводе:
- полные инициалы обеих сторон;
- паспортные реквизиты;
- даты рождения;
- место постоянной регистрации каждого из супружеской пары;
- сведения из свидетельства о браке либо его аннулировании;
- данные о жилой недвижимости, по которой выплачивается ипотека (кадастровый №, адрес, тип собственности);
- подробная характеристика объекта (количество комнат, площадь, на каком этаже располагается, год возведения здания и прочее);
- основные данные из свидетельства о собственности или ипотечного договора;
- ответственность, возлагаемая на обе стороны и порядок разрешения спорных вопросов;
- дата и подписи.
Какие банки выделяют ребенку долю при ипотеке
Прежде, чем перейти к конкретным кредитным организациям, разберемся, по какой причине на выделение детских долей до момента окончательного расчета по ипотеке идут не все банки. Дело в том, что согласно действующим нормативным актам, защищающим права несовершеннолетних, принудительно реализовать такую квартиру будет практически невозможно. Если заемщик не сможет в срок исполнять обязательства по оплате ипотечных взносов, кредитор не сможет обратить взыскание на квартиру, частично принадлежащую несовершеннолетним. Если банк категорически отказывается от выделения детской доли до момента погашения, а органам опеки и попечительства недостаточно обязательства, можно воспользоваться такими выходами из этой ситуации:
- Выбрать ипотечную программу, условиями которой предусмотрена передача в залог не приобретаемой, а уже имеющейся недвижимости. Такие программы отличаются более высокой ставкой.
- Закрепить детские доли в другой недвижимости. В этом случае заемщику должно принадлежать еще одно жилое помещение или можно достигнуть договоренности с родственниками.
- Попробовать устранить претензии органов опеки, получить их согласие на основании нотариального обязательства.
- Прибегнуть к помощи другого банка.
Пошаговая процедура оформления долевой ипотеки
- Выбор банка. Далеко не все кредитные организации согласны выдавать долгосрочные кредиты под залог доли. Поэтому вам придётся хорошенько постараться, чтобы найти подходящий банк с оптимальными условиями. Рекомендуется выбрать несколько вариантов – если в одном банке откажут, то во втором, возможно, и одобрят ипотеку.
- Подать заявку. Напишите заявление и заполните анкету по специальной форме банка.
- Получить письменный отказ от совладельцев на покупку. При продаже доли преимуществом пользуются остальные собственники жилья. Если они не могут или не хотят выкупать продаваемую долю, то должны написать письменный отказ, что не претендуют на первоочередное право. В случае если выкупаемая доля последняя, то такой документ не требуется.
- Доказать, что продавец и заёмщик не состоят в родственных отношениях. Во избежание мошеннических схем банки отказываются оформлять ипотеку, если доля покупается у близкого родственника.
- Предоставить необходимый пакет документов. Стандартный список одинаков для всех кредитных организаций, но некоторые банки требуют дополнительные бумаги.
- Дождаться вердикта. Ваша заявка будет рассмотрена в течение пяти дней, после чего вы получите либо отказ, либо одобрение.
- Заключить договор. При положительном решении останется только оформить необходимые бумаги для получения ипотеки и закладную, а с продавцом доли – договор купли-продажи.
- Регистрация в Росреестре. После того, как с продавцом будет заключён договор купли-продажи, необходимо будет зарегистрировать его в соответствующих органах и получить правоустанавливающие документы.
- Обязательное страхование. Не забудьте посетить страховую компанию, чтобы оформить обязательное страхование недвижимости.
На что необходимо обратить внимание при покупке доли в квартире?
- Юридическая чистота объекта, то есть в помещении не должны быть зарегистрированы посторонние, особенно из числа безвестно пропавших, находящихся в исправительных учреждениях, давно умерших, но не выписанных.
- Квартира не должна находиться в ветхом или аварийном здании.
- Если остальные совладельцы категорически против, чтобы доля была выкуплена третьим лицом и не дают при этом добровольного согласия.
- Жилплощадь не находится в обременении (под арестом, в залоге).
Как оформлять долевую ипотеку?
Итак, теперь мы знаем, какие есть типы такой собственности. Пришло время рассказать подробности этого вопроса, более конкретно представить различные случаи. Каждый случай неповторим. И хотя известны разнообразные программы по кредитованию, их используют не слепо, а учитывая особенности каждой конкретной ситуации.
Вот три наиболее распространенные ситуации, когда у людей возникает потребность обратиться в банк, чтобы оформить ипотеку:
- Заемщик, которому уже принадлежат несколько частей, чтобы полноценно владеть всем имуществом, хочет еще одну долю, последнюю.
- Заемщик владелец одной доли и хочет, чтобы его жилое пространство расширилось благодаря приобретению другой доли.
- Заемщику не принадлежит ни одна часть, а он желает приобрести долю.
Что нужно, чтобы начать претворять желаемое в действительность? Необходимо залоговое имущество, фактически им является жилье, приобретаемое заемщиком. Финансовая организация тогда будет распоряжаться не частью, а всей квартирой. Отсюда следует, что больше вероятности одобрения займа банком обещает случай номер один.
Что со вторым случаем, насколько много суеты и проблем? Конечно, проблемы есть, и банки могут отказать, и цель ваша рискует быть не достигнутой. Не отчаивайтесь, ведь при письменном согласии каждого владельца с условием залога одобрение тоже будет. Недостатки второго случая, когда приобретают вторую долю, имея уже одну: немаленькие размеры процентных ставок, поскольку жилье стоит больше, чем его часть, также продать часть не легче, чем целую квартиру.
А теперь сложный третий случай. Возможно, вас ожидает отказ. Но надежда на успех все равно есть. Будьте в добрых хороших отношениях с теми, кто владеет жильем, и тогда попытайтесь разделить доли. Вас ожидают траты на оформление документов, затем вы наконец-то получите подтверждение выкупленной части, отправляйтесь в банк. Нет смысла лукавить, придется признать, что рисковать тут скорее всего бесполезно и шансов немного.