Как проходит обмен недвижимости?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проходит обмен недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Итак, вам нужно определить сумму полученного дохода, если квартира на момент ее передачи новому владельцу находилась в вашей собственности менее 3 или 5 лет. Это необходимо для расчета дохода, облагаемого налогом, и заполнения декларации 3-НДФЛ.

Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.

Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.

Как обменять квартиру на другую?

В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:

1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).

2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.

3. Собрать пакет документов:

• паспорт,
• правоустанавливающие документы,
• выписку из ЕГРП,
• кадастровый паспорт,
• справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
• справку о составе семьи,
• свидетельство о регистрации или расторжении брака,
• письменное согласие со стороны супруга,
• проект договора,
• квитанцию об оплате госпошлины,
• заявление на регистрацию сделки.

4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Как узнать, нужно ли платить налог

При решении данной задачи имеют место два важных взаимосвязанных фактора: срок владения имуществом и способ его получения. От способа получения и сделки-основания зависит минимальный срок, в течение которого вы должны быть собственником, если не хотите платить налог.

Дата регистрации в Росреестре показывает, с какого момента вы являетесь владельцем недвижимости. Время вступления в права владения отражены в выписке ЕГРН.

Важно учитывать, что именно регистрация в реестре наделяет собственника правами на владение и распоряжение объектом налогообложения, а договоры разных типов являются подтверждением факта сделки. Здесь нужно понимание того, как была получена недвижимость: по коммерческой сделке, по наследству, по дарению и т.п.

Чтобы ответить на вопрос, нужно ли платить налог с продажи квартиры, надо сравнить дату вступления в права собственности и способ получения имущества. Существует три возможных варианта:

1. Если дата регистрации ранее 31.12.2015 года, то по любому документу-основанию собственность должна находиться в вашем распоряжении в течение трех лет.
2. Если дата регистрации прав владения после 01.01.2016, а имущество получено путем дарения от близкого родственника, было приватизировано или получено в наследство, то владеть квартирой необходимо также в течение трех лет.
3. Если дата регистрации прав владения после 01.01.2016 при проведении всех прочих сделок, то необходимо сохранять квартиру в собственности в течение пяти лет.

Срок владения исчисляется в месяцах, поэтому минимальное время собственности составляет 36 месяцев при наличии условий, описанных выше. Таким образом, налог в размере 13% платить не нужно, если вы решили продать квартиру по истечении 36 месяцев.

Как определить налоговую базу

Налоговая база — это стоимость имущества, на которую умножается налог в размере 13%. При вычислении суммы налоговой выплаты необходимо использовать стоимость имущества, которая отражена в документе-основании сделки. Так, если в договоре указано, что квартира продается по цене 1.500.000 рублей, то именно на это значение нужно умножить 13% и получить величину налога в размере 195.000. Но так можно поступить только с недвижимостью, купленной до 2016 года.

Согласно Федеральному закону №382-ФЗ от 29.11.2014, если квартира продается после 2016 года, то база для начисления налога определяется двумя способами: сумма продажи или 70% стоимости квартиры по кадастровому учету. Кадастровая стоимость имущества отражается в выписке ЕГРН.

Величина кадастровой стоимости возникает, когда квартира ставится на учет. Если же квартира была куплена до 2016 года, то достаточно посмотреть в договор-основание, и ставку умножить на сумму сделки.

Какие документы понадобятся собственникам?

Для заключения соглашения по обмену квартиры на дом (и обратно) нужно подготовить следующий пакет документов:

1. Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи или наследства или дарения;
2. Выписки из БТИ и из паспортного стола;
3. Согласие (разрешение) мужа/жены на совершение сделки и отказы от претензий на собственность от других жильцов;
4. Кадастровый паспорт;
5. Домовая книга;
6. Паспорт;
7. Выписка из ЖЭКа (или ТСЖ, УК, СНТ) об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
8. Документы на право владения землей, кадастровый паспорт;
9. Акт проведения межевания земельного участка.

Все бумаги должны быть предоставлены обязательно в оригинале. Далее с них снимаются копии и заверяются нотариусом.

Налоговые обязательства при обмене жилья

В рамках положений НК, сторона, совершившая обмен недвижимостью на основании договора мены, обязаны оплатить НДФЛ только в том случае, если обмен производился с доплатой. Основания для налогообложения следующие: сумма средств в виде доплаты признается доходом, с которого нужно уплатить налог, то есть налогоплательщиком признается лицо, чья квартира при обмене была оценена в меньшую стоимость.

Если стороны обменяли равноценные квартиры, то платить налог не нужно. Это же правило действует для любой недвижимости, которая в рамках договора была признана равной по цене. То есть полдома может быть обменян на квартиру, комната на дачный домик и т.п. Если в договоре не зафиксирован факт доплаты, то обязательства по уплате налога у сторон не возникают.

Оформляем компенсацию: процедура и документы

Оформление вычета при обмене жилья осуществляется в общем порядке. Перед началом процедуры подготовьте следующие документы:

• договор мены;
• акт приема-передачи жилья;
• платежные документы (расписка о получении доплаты, квитанция, банковская выписка);
• справка 2-НДФЛ, полученная у работодателя, с указанием размера уплаченного налога за период;
• выписка из Росреестра о праве собственности на приобретенное жилье;
• декларация 3-НДФЛ (если вычет оформляется через ФНС);
• заявление (по форме, установленной работодателем или ФНС – в зависимости от способа оформления);
• удостоверения личности (оригинал и копия паспорта);
• договор купли-продажи недвижимости (если вычет оформляется на сумму расходов, понесенных на приобретение жилья);
• выписка из Росреестра на реализованную квартиру, подтверждающая срок владения жильем (если оформляется освобождение от уплаты налога для недвижимости в собственности более 3-х/5-ти лет).

Если Вы официально трудоустроены, то Вам целесообразно оформить вычет через работодателя. Документы следует передать в бухгалтерию по месту службы сразу после совершения сделки и сбора всех документов. При оформлении компенсации таким способом заказывать справку 2-НДФЛ и составлять налоговую декларацию Вам не потребуется. Спустя 10 дней с момента подачи бумаг Вам будет назначен вычет. Ежемесячно в размере 13% от Вашей зарплаты Вам будет выплачиваться компенсация до того момента, пока вся сумма возврата не будет исчерпана. Если Вы подали документы позже периода совершения обмена (квартира реализована в феврале, а документы переданы в ноябре), то Вам будет произведен перерасчет налога за период с момента совершения сделки до дня подачи документов. Сумма перерасчета будет выплачена Вам на картсчет.

Составляемый договор желательно регистрировать у нотариуса, чтобы защитить права в случае непредвиденных обстоятельств. Вы или указанный в договоре представитель передаете доплату партнеру по сделке, и нотариус высчитывает из суммы налог при обмене квартиры. Лишь после этого следует направляться в Росреестр для выполнения ряда процедур:

— Передаете полностью подготовленный пакет документов;

— Получаете реквизиты и пересчитанную сумму, которая вычисляется уже на месте и идентична показателям, указанным нотариусом;

— Оплачиваете сумму любым удобным образом и становитесь в очередь на рассмотрение документов.

После этого остается передать бумаги специалистам из государственных органов. Процесс отнимает минимум времени, и сразу после него можно вступать в свои законные права. Время выселения прежних жильцов и вашего заселения оговорено в договоре, и ни при каких условиях нельзя препятствовать попадать в квартиру прежним ее обитателям.

Когда возможно аннулирование

Действующее законодательство предусматривает 5 способов аннулировать договор, даже если стороны идеально его соблюдают:

— Один из участников сделки получил судебный иск;

— Суд признал соглашение недействительным;

— Здание находится в аварийном состоянии или подлежит сносу;

— Служебные помещения и общежития нельзя менять;

— Один из участников был исключен из ЖСК.

После аннулирования соглашения, недвижимость возвращается изначальным владельцам, из регистрационной палаты удаляются все внесенные изменения, возвращаются оплаченные налоги и остальные средства. Действующее законодательство стремится максимально обезопасить граждан от возможных мошеннических схем и нежелательных последствий.

Многие граждане интересуются следует ли платить налог при обмене квартиры или дома? Правовые документы четко отвечают на этот вопрос. Нет платить не нужно, но существует несколько исключений. Первый нюанс заключается в том, что при заключении договора мены нельзя воспользоваться налоговыми вычетами, чтобы получить денежные выгоды.

ВНИМАНИЕ! Схожие слова «мена» и «обмен» в юридическом смысле не равнозначны

Обмен подразумевает отношения с муниципальным имуществом. Например, жилье старшего поколения (бабушки, дедушки), которые было приобретено в прошлом веке. Причем, если переоформление по каким-либо причинам не произошло, то и совершается обмен. В данную категорию входит и социальное жилье.

Мена же подразумевает операции с приватизированным жильем т.е владельцы имеют на руках документы на право собственности.Обменять муниципальное жилье на приватизированное невозможно. Запрет вышел более 10 лет назад и каких-либо изменений или поправок пока не предвидится.

Обмен по соглашению о мене

По соглашению о мене можно осуществить обмен исключительно приватизированных квартир или иных объектов недвижимости.

Другими словами, родственники не могут поменяться между собой с приватизированной квартиры на муниципальную или наоборот.

Если обе квартиры – в собственности, то стороны просто заключают договор мены в порядке и на условиях, которые указаны в ст. 567 – ст. 571 ГК РФ. После подписания контракта осуществляется госрегистрация перехода имущественного права в Росреестре в порядке, установленным в 218-ФЗ от 13-го июля 2015-го года “О государственной…” (далее – ФЗ № 218).

Нюансы, которые следует учесть при заключении договора мены:

1. каждый из родственников выступает одновременно и покупателем, и продавцом (ч. 2 ст. 567 ГК);
2. если в договоре не указано иное, то квартиры признаются равноценными, если же объекты неравноценны, сторонам отдельно нужно оговорить данный момент в условиях соглашения (ч. 1 ст. 568 ГК);
3. к соглашению об обмене применяются правила, предусмотренные гражданским законодательством в отношении стандартных договоров купли-продажи (Глава 30 ГК).

Когда положены налоговые вычеты

Если при обмене недвижимости человек получает доплату, за которую должен выплатить налог, он способен снизить налоговую базу на налоговый вычет.

Льготы рассчитываются на сумму, по которой происходит снижение:

1. Если установлена сумма лимита. Когда у человека не имеется зафиксированного подтверждения расходов по обмену квартиры, то налоговый вычет предоставляется из стандартного размера в 1 млн рублей.
2. Если имелись затраты на покупку жилья при обмене. Когда человек может подтвердить документально все затраты на приобретаемое по обмену жилье, он может снизить размер доплаты на эту сумму. В случае когда затраты равны или превышают сумму доплаты выплата налогов не производится. Необходимо учитывать, что, несмотря на то что налог платить не надо, дополнительный доход необходимо отразить в декларации и подать в налоговую инспекцию по месту регистрации.

При обмене квартиры гражданин имеет право на налоговый вычет за приобретение жилья, при этом законом не установлены ограничения на наличие доплаты по этому объекту.

Налоговый вычет при приобретении жилья отличается от вычета при продаже и рассчитывается из общей стоимости квартиры. Право на налоговый вычет имеют все собственники жилья, поэтому если квартира куплена или приобретена по обмену, то заявление на налоговый вычет могут подавать оба супруга. Главное, что необходимо знать в этой ситуации, так это то, что право на налоговый вычет может наступить если квартира покупается или обменивается у постороннего человека. Если же собственниками нового жилья будут родственники, налоговая инспекция откажет в оформлении вычета.

Если недвижимость была в собственности менее 3 лет

Если недвижимость была в собственности гражданина больше, чем три года, то он освобождается от обязанности уплаты денежных средств в пользу государства, претендуя на своеобразный налоговый вычет.

Данный вычет как раз имеет величину в 13 процентов от суммы сделки. Таким образом, из 100 процентов суммы осуществляемого обмена, в счет государства не будет уплачено ни рубля.

Но если срок владения данным имуществом не превышает три года, хотя бы на один месяц – это повод оплатить предложенный государством налог. В противном случае сделка считается недействительной и не регистрируется.

Если идет обмен, в котором одно жилье находилось в собственности не более 3 лет, а другое – более 3 лет, то собственник жилья, находившегося в его распоряжении меньше, оплачивает 13 процентов от суммы сделки, касающиеся только конкретно его жилья.

При операции мены вычет касается установленной законом суммы, все что выше, не идет в расчет налоговой компенсации. Вычет можно получить один раз, если средства полностью не использованы, то остаток пойдет на возможную следующую сделку с недвижимостью. Каждая сторона договора об обмене квартир может рассчитывать на вычет, согласно полной стоимости выставленного на обмен имущества.

Если сделка заверяется нотариально, то специалист проверит договор на грамотность и отсутствие неточностей. Участникам сделки будут даны рекомендации, подсчитано налоговое отчисление. Нотариус заверит факт передачи денежных средств в качестве доплаты на неравноценную жилплощадь. Услуги специалиста платные, но данные будут сохранены в архиве, сделана запись в журнале, это значительно повысит уровень безопасности.

Сделка считается осуществленной после прохождения регистрации в Росреестре, куда необходимо явиться обеим сторонам. Провести регистрацию можно через МФЦ, что несколько увеличит срок ожидания. При подаче заявления на регистрацию и смену собственников на два объекта, будет решаться вопрос с необходимыми погашениями налогов. После необходимых платежей и предоставления квитанции, сделка будет совершена и в ЕГРН внесены изменения по собственникам.

Заставляют платить налог? Подавайте в суд

Тем не менее, как отмечают эксперты, однозначной сложившейся судебной практики по данному вопросу нет. Однако одно из последних решений Красногорского суда в Подмосковье по подобному вопросу вынесено не в пользу налоговиков.

Нельзя не отметить, что налоговая инспекция в судебном споре билась до конца, но не смогла добиться ничего. Решение устояло не только в апелляционной коллегии Московского областного суда, но и в кассационной инстанции. Там определение не в пользу налоговиков вынесено в самом конце прошлого года.

Тем самым, пока официальные разъяснения Министерства финансов для налоговой службы не изменятся, начисления подоходного налога в таких случаях, скорее всего, не избежать. Но, с другой стороны, есть весомые шансы отменить подобное решение налоговой инспекции в судебном порядке.

Порядок уплаты и ее особенности

Как и куда производится оплата налога при оформлении сделки по обмену недвижимости

Налоговые органы не так тщательно контролируют оплату налогов с проведения гражданских сделок. Обмен квартир не стал тому исключением, однако игнорировать внесение в государственную казну обязательного сбора не стоит.

Рано или поздно налоговые органы обнаружат, что сделка мены была проведена без оплаты налога, и на лица, обязующегося провести данную уплату, будет наложена некоторая ответственность, определенная Налоговым Кодексом РФ.

Дабы не допустить проблем в будущем, после проведения обмена недвижимостью, стороны мены должны позаботиться об уплате налога, конечно, если это необходимо.

Процедура внесения сбора в казну не столь сложна и заключается в проведении следующих мероприятий:

Во-первых, необходимо провести и документально оформить сделку обмена. Здесь основное, на что важно обратить внимание – это юридическая грамотность составления договора мены. Провести сделку правильно поможет использование услуг нотариуса или детальное изучение ее порядка и применение полученных знаний самостоятельно.

Далее придется зарегистрировать проведенную сделку в Росреестре. Для этого достаточно предоставить в госорган договор мены, паспорта сторон сделки и правоустанавливающие документы на квартиры, участвующие в обмене.

После этого уже можно преступить к непосредственной уплате налога. Обращаться в налоговую инспекцию важно по месту прописки и в срок до 30 апреля (15 июля – при доплате) года, следующего за тем, в который была проведена сделка обмена. Для получения квитанции по оплате налога в налоговую инспекцию важно предоставить:

• налоговую декларацию, составленную по форме 3НДФЛ;
• паспорт лица, уплачивающего налог;
• договор мены;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• при необходимости – доверительная документация, заявление на получение/использование вычета.

Похожие записи:

• Заявление об установлении факта смерти (образец)
• Что делать, если на почту не пришел электронный чек
• Как делится имущество, нажитое в гражданском браке