Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выбрать и купить квартиру по переуступке прав собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость
Плюсы:
- вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
- цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
- возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.
Минусы:
- переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
- есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
- существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.
❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.
Кто продает квартиры по переуступке
Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.
«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».
Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:
— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ. В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг. И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.
Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.
Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ. Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.
Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.
Плюсы и минусы сделок с квартирами по договору уступки прав требования
«Главное преимущество переуступки — возможность приобрести понравившийся вариант, даже если продажи от застройщика завершены. Особенно это актуально для редких форматов недвижимости, например многокомнатных квартир. Кроме того, при таком способе покупки высока вероятность сэкономить относительно цен от девелопера», — говорит Надежда Коркка.
Главные плюсы:
- Больше выбор: можно купить квартиру, которой уже нет от застройщика, с нужном планировкой или на нужном этаже.
- Строящееся жильё будет дешевле «вторички».
- Дом будет сдан быстрее, чем если брать вариант «на котловане».
- Это всё ещё новостройка, то есть нет рисков вторички (например, получить квартиру вместе с претендующими на неё наследниками или прописанными несовершеннолетними).
- Можно успеть заработать на разнице в цене после сдачи дома.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Итак, подведём итоги:
- Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
- Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
- Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки
| № | Наименование документа | Экземпляр |
|---|---|---|
| 1 | Документ, удостоверяющий личность (паспорт) | оригинал |
| 2 | Документ об уплате госпошлины | оригинал и копия (с 2-х сторон) |
| 3 | Зарегистрированный ДДУ | оригинал |
| 4 | Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями | 4 экземпляра |
| 5 | Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность) |
оригинал и копия |
| 6 | Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным |
оригинал и копия |
| 7 | Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется) |
оригинал |
Договор цессии или переуступки регулируется статьями 388-390 ГК РФ. Они определяют условия и период появления обязательства. Переуступку квартиры в новостройке нельзя назвать одним из способов купли-продажи. Это законодательно установленная процедура, при которой меняется одна из сторон соглашения с застройщиком.
В результате, покупатель получает права и обязанности по основному договору между застройщиком и покупателем. Это может быть право требования передать квартиру после того, как будет сдан дом. Также по соглашению со строительной компании допускается продолжение выплат по договору, если предыдущий покупатель внес не полную стоимость квартиры. Договор уступки с юридической точки зрения называется правом цессии, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.
Проверка документов: что требуется от продавца
Перед процедурой оформления покупатель, прежде всего, захочет убедиться в том, что сделка будет безопасной, поэтому продавцу необходимо привести в порядок все документы. Вот что интересует покупателя:
1. Документы дольщика, свидетельствующие на наличии у него прав на недвижимость после окончания строительства.
2. Полностью ли выплачена сумма застройщику, погашен ли банковский кредит.
3. Наличие в договоре пункта о том, что возможна переуступка, если договор не предусматривает такую возможность, сделка будет незаконной.
4. Если дольщик оформлял на покупку недвижимости ипотеку, необходимо взять согласие финансовой организации на переуступку.
После проверки всех документов и уплаты задолженностей (при наличии), производится заключение договора. В заключенном договоре обязательно должно быть указано, что предыдущий дольщик имел право на переуступку недвижимости, являющейся объектом сделки.
Если на недвижимость претендует, к примеру, супруг или супруга дольщика, необходимо получить дополнительное согласие на заключение договора переуступки – без единогласного решения уступить право владения не выйдет заключить сделку. Новый документ обязательно регистрируется в Росреестре, где содержатся сведения и о предыдущем договоре между дольщиком и застройщиком.
Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве
Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства. В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором). В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.
Порядок покупки квартиры по договору уступки прав требования у подрядчика
В долевом строительстве довольно часто встречаются случаи, когда в роли первого инвестора выступает подрядчик либо поставщик материалов. Если первоначальным инвестором является подрядчик, в данном случае действует простая схема покупки квартиры: между застройщиком и подрядчиком заключается договор подряда с дальнейшим поэтапным зачетом стоимости работ по мере выполнения в счет оплаты приобретаемых объектов. Покупателю необходимо проверить:
- договор долевого участия в строительстве;
- договор подряда;
- документы, подтверждающие выполнение порядных работ;
- соглашение о зачете стоимости работ;
- справку от застройщика об отсутствии взаимных претензий и осуществлении зачета.
Переуступка прав: что такое, особенности заключения договора
Таблица: «Бест-Новострой»
В текущем объеме предложения новостроек в Старой Москве (841 корпус всех классов в ЖК с квартирами и апартаментами) исключительно по договорам уступки, по данным «Бест-Новостроя», реализация ведется только в 12 корпусах.
Еще в восьми корпусах застройщики предлагают как ДДУ, так и уступку по ДДУ со старой формой расчетов без эскроу. Львиная доля корпусов (530 шт.
) реализуется по ДДУ — с эскроу и без, что не исключает и дальнейшей перепродажи таких квартир по договорам уступки права первоначальными дольщиками. Доля корпусов с эскроу сейчас занимает почти 32% от общего числа корпусов в продаже.
Почти в 34% корпусов квартиры реализуются по другим формам договоров — бронирования, купли-продажи или предварительному ДКП. В сегменте апартаментов также встречается договор купли будущей недвижимой вещи.
При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку. Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.
Переуступка может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир Стандарт-класса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.
Обычно при переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома.
В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось.
Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия
Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если финансирование проекта осуществляется на первых этапах строительства.
У дольщика есть выбор: либо дождаться завершения стройки и въехать в новое жилье, либо передать свои права на него другому участнику. Однако по 214 ФЗ переуступка прав возможна только до момента подписания передаточного акта.
Необходимо также учесть определенные риски, которые присутствуют при заключении данной сделки как для одной, так и для другой стороны. Как провести ее максимально безопасно, и на что нужно обратить особое внимание?
Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией.
В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры.
В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.
Что такое переуступка по ДДУ ФЗ 214? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.
Данная сделка регулируется не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет.
После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика. Переуступка никак не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается.
Этапы покупки квартиры по ДДУ
Новый участник сделки, который по итогу получит недвижимость, называется цессионарием, а первоначальный инвестор – цедентом. Не следует путать данную сделку с покупкой квартиры, поскольку на момент ее совершения продаваемого объекта еще не существует. Участник договора долевого строительства передает не сам объект недвижимости, а только возможность требования передачи объекта у застройщика в будущем.
Ниже рассмотрим основные этапы сделки по уступке прав требования объекта долевого строительства.
Возможные риски сделки по переуступке
По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах. Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику. Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником. Для этого в условия договора по переуступке включается пункт о поручительстве продавца за те или иные нарушения со стороны застройщика. Однако в юридической практике договоры на таких условиях заключаются в единичных случаях.
Проблемы с неоплаченной задолженностью и просрочкой платежей могут также быть и у прежнего дольщика, а это дает право застройщику через определенное время аннулировать договор в одностороннем порядке. Поэтому это также необходимо проверить, получив у застройщика акт сверки платежей, где указаны все выплаты, произведенные участником, а также его долги по оплате.
Переуступка квартиры: что такое и когда используется?
Квартира в строящемся доме не может быть продана с помощью обычного договора купли-продажи, потому что на момент сделки она еще не существует физически и юридически. По факту она представляет собой обязательство застройщика передать готовое жилье в срок, определенный договором участия в долевом строительстве.
Именно для таких случаев существует особый тип сделок – переуступка прав требования. Как правило, переуступку используют при продаже недвижимости на поздних этапах строительства. Это могут делать как юридические лица, которые специализируются на сделках с недвижимостью, так и обычные граждане.
Налог на переуступку прав по ДДУ в строительстве
Переуступка прав требования – это возмездная сделка, а значит, возникает денежная выгода, которая признается доходом и облагается налогом. После совершения сделки продавец обязан выплатить налог в размере 13 % от полученной суммы прибыли.
Налоговой базой для расчета платежа будет разница между ценой договора ДДУ и стоимостью уступки права. Налог будет считаться именно от этой суммы.
По итогам года, в который была совершена сделка, гражданин обязан предоставить в налоговые органы заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ. Чтобы сократить сумму выплаты можно единовременно со сдачей отчетности написать заявление на получение налогового вычета.
Если сумма, полученная по уступке, совпадает с суммой по ДДУ, то доходной части у физического лица не возникает. В этом случае платить налог не нужно.
Какие документы нужны для переуступки права требования по договору долевого участия
Необходимо иметь при себе следующий пакет документации:
- Сам договор ДДУ, прошедший государственную регистрацию. На безвозмездной основе его не составляют.
- Платежный документ, подтверждающий расчет со стороны будущего собственника.
- Документы в пользу того, что у продавца есть право собственности на реализуемый объект.
- Согласие со стороны второго супруга на заключение договора ДДУ. Для таких документов обязательно официальное заверение, с участием нотариуса. Если официальный брак не заключен – то об этом тоже пишут письменное заявление, произвольной формы. Это подтверждает, что объект строительства принадлежит конкретному человеку.
- Предшествующие документы тоже надо проверить отдельно, если на объект уже оформлялись подобные соглашения. Начиная от самой первой сделки, заключенной с этим застройщиком.