Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать с ипотечной квартирой, если нечем платить кредит? Три сценария». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Каждый потерявший работу заемщик имеет право на ипотечные каникулы. По закону их продолжительность составляет максимум полгода, по истечении этого срока платежи возобновляются. «Законом предусматривается два вида льгот (на выбор), которые максимально могут действовать до шести месяцев: либо отсрочка платежей, либо сокращение их размера. Для этого нужно оценить свои финансовые возможности, выбрать одну из двух льгот, определить срок и дату начала ипотечных каникул. Если заемщик хочет сократить размер платежей, то в заявлении должен указать срок и дату окончания каникул и сумму выплат. Также необходимо предоставить в банк документы, которые подтверждают, что он действительно оказался в трудной ситуации», — пояснил эксперт «Миэля».
Шаг 2. Собираем документы
Нужно уточнить у менеджера, какие документы предоставить для подтверждения обстоятельств, и принести их в банк как можно скорее. Если рассматривать ситуации выше, то это будут:
- Трудовая книжка с записью о причине увольнения. Справка из налоговой или от работодателя, которая покажет, что доходы упали (если трудности уже несколько месяцев).
- Медицинская справка и карта, выписки от врачей с описанием необходимых дорогостоящих лекарств и процедур.
- Чеки, если что-то уже оплачено.
- Справки от полиции, спасателей или ЖЭКа, акты осмотра, заключения экспертов о размере ущерба.
- Свидетельство о рождении или установлении опекунства.
Могу ли я объявить себя банкротом и избавиться от долга по ипотеке?
Это возможно, однако процедура банкротства является крайне нежелательным способом избавления от долгов. Все движимое и недвижимое имущество банкрота подвергается описи и выставляется на торги. Если вырученных средств окажется недостаточно для того, чтобы рассчитаться со всеми кредиторами, то долги будут списаны в полном объеме.
Если общая сумма задолженности составляет от 50 до 500 тысяч рублей, заемщик может объявить себя банкротом без суда, подав соответствующее заявление в МФЦ. При сумме долга от 500 тысяч рублей процедура банкротства оформляется только в судебном порядке.
Как избежать финансовых трудностей, связанных с оплатой ипотеки?
Чтобы обезопасить себя от неподъемных финансовых обязательств, этим вопросом нужно озаботиться еще до оформления ипотеки. Во-первых, рекомендуется создать финансовую подушку безопасности в размере 3-6 ежемесячных заработков. Это позволит своевременно погашать задолженность во время поиска новой работы в случае потери дохода.
Во-вторых, перед оформлением кредита нужно распланировать бюджет и понять, какой процент от доходов семьи будут занимать выплаты по ипотеке. Лучше, если данный показатель не будет превышать 30%. Премии и прочие виды бонусов в расчет принимать не стоит, так как работодатель может перестать их выплачивать.
Еще один способ обезопасить себя — оформление страхования жизни и здоровья. При наличии полиса заемщик будет освобожден от обязательств в случае утраты трудоспособности. Некоторые банки также предлагают оформить страховку от недобровольной потери работы.
При каких обстоятельствах банк обращается в суд?
Банк не будет ждать 3−4 месяца и начислять вам штрафы. Дело в суд могут передать сразу после первого месяца просрочки, если вы не предоставите объяснений. Если дело доходит до суда, заемщик чаще всего лишается квартиры, а банк продает имущество на торгах.
Когда банк предупреждает, что дело передает в суд, не уклоняйтесь от разговора с менеджерами. Ваша задача — представить доказательства того, что у вас ухудшилось материальное положение. Важно, не доводить дело до просрочки, а сразу сообщать в банк, что нечем платить ипотеку. Если банк отказал в кредитных каникулах и передал документы в суд, не уклоняйтесь от судебного заседания.
Объясните в суде свою позицию, предъявите справку о потери работы и о том, что вы просили банк предоставить кредитные каникулы. Но кредитор отказал в этом. Банки не имеют права отклонять заявки клиентов на кредитные каникулы, если заемщики аргументируют свою позицию и предъявляют документы. Суд учтет ваше обращение и может отклонить иск банка, а затем заставить кредитора предоставить вам кредитные каникулы.
В первую очередь свяжитесь со своим банком!
Для начала проблему нужно признать и понять, что она глобальна. Если не хватает денег на внесение одного платежа в полном объёме, но вы уверены, что в следующем месяце у вас уже всё будет в порядке, то лучше попробовать занять недостающие средства у друзей или родственников. Если же ваш уровень дохода существенно снизился или сложились трудные жизненные обстоятельства – обращение в банк является единственным и самым верным решением.
Никакой банк не хочет терять хорошего клиента, который собирается в течение многих лет продолжать исправно платить ему проценты, и затевать судебный процесс с последующей продажей имущества.
Соберите максимально возможное количество документов, которые бы подтверждали ухудшение вашего дохода: справки 2-НДФЛ, трудовую книжку, свидетельство о расторжении брака, больничные листы или справки от врача, подтверждающие возникновение какого-либо заболевания. Этот список может быть совершенно разным в зависимости от вашей конкретной ситуации. Поэтому возьмите всё, что считаете нужным.
Что случится с приобретенной недвижимостью после решения суда
Ипотечное кредитование всегда оформляется под залог имущества, которого заемщик лишится, если перестанет вносить платежи по кредиту. Если дело дошло до суда, и решение принято в пользу банка, то его представители получают исполнительные документы, согласно которым смогут изъять квартиру для полного или частичного погашения долга.
Если недвижимость была оформлена в качестве залога по кредиту на ее покупку или ремонт, то в случае нарушения заемщиком обязательств она будет изъята и продана. За исключением тех случаев, когда нарушения были не очень значительные — например, сумма задолженности по кредиту не превышает 5% от стоимости недвижимости, находящейся в залоге, или если заемщик в течение года допустил просрочку не больше трех раз.
После изъятия недвижимость будет выставлена на аукционе. Это произойдет вне зависимости от того, кто именно там проживает и является ли это жилье единственным. Но поскольку эта процедура долговременная и высокозатратная, вначале приставы будут искать у заемщика другие средства для взыскания задолженности и только потом займутся изъятием объекта ипотечного кредитования. При этом на недвижимость будет наложен арест судебными приставами.
Меры государственной поддержки ипотечным заемщикам
Государство создает специальные программы для тех, кто оказался не в состоянии платить ипотечный кредит, но рассчитывать на помощь могут не все. Условия участия в программах господдержки постоянно изменяются — например, в условиях пандемии были введены дополнительные возможности для пострадавших от ее последствий.
На помощь государства могут рассчитывать семьи, доход которых в течение трех месяцев до момента обращения был не выше двух прожиточных минимумов в месяц после выплаты по кредиту.
Также поддержка может быть предоставлена участникам боевых действий, инвалидам или родителям детей-инвалидов, несовершеннолетних детей или детей-студентов очного отделения ВУЗа.
В ряде случаев государство гарантирует ипотечным заемщикам право обратиться за ипотечными каникулами. Если человек и его семья «проходят» в рамки требований программы, то банк не имеет право отказать в каникулах. Такая возможность появилась осенью 2019 года.
Можно ли не платить ипотеку в то время, пока строится дом
Купить квартиру на этапе строительства дома выгодно, есть возможность сэкономить большую сумму, но при этом придется ждать, когда можно будет использовать жилье. Что будет, если до сдачи дома застройщиком осталось, к примеру, 2 года? Можно ли купить квартиру, но в течение этого времени не платить ипотеку, пока не будет получено готовое жилье?
Нет, не платить ипотеку нельзя. Обязательства все равно будут, даже если дом еще не готов, отсутствие квартиры их не отменяет. Если нет другого места для проживания, заемщику придется находить деньги и на выплату обязательного платежа и на съемное жилье. При этом, на всякий случай, можно застраховать недостроенное жилье от задержки сроков строительства, от банкротства застройщика, природных катаклизмов и других рисков.
Расторжение договора для многих может показаться фантастикой. Когда кредит оформлен в региональном банке или в МФО, не редко случается так, что договоры неправильно оформлены, поэтому противоречат законодательству страны. Например, это может касаться процентных ставок по кредиту, штрафных санкций или начисления пени за просрочку, могут напрямую противоречить закону.
Если заемщик весьма грамотный, и смог такие несоответствия отыскать, в теории можно претендовать на расторжение договора. В результате – снижена сумма или вовсе аннулированы обязательства. Это происходит в 1% случаев, если присутствует юридическая грамотность, можете попробовать. Такой способ не будет работать, если вы кредитовались в крупном банке, юридические отделы шикарно знают свое дело, поэтому к соглашениям не подкопаешься.
Что будет если не платить ипотеку
Главное отличие ипотечного кредита от стандартного потребительского — наличие залога. Одновременно с кредитным договором заемщик подписывает еще одно соглашение — об обременении. Этот документ регистрируется в законодательно установленном порядке. Соответствующая запись вносится в ЕГРН.
Важно! Пока на счет банка не внесена последняя копейка, должник не вправе самостоятельно распоряжаться недвижимостью: продавать, дарить, обменивать и т. д.
Если на определенном этапе от заемщика перестают поступать деньги в счет погашения задолженности, банк может продать квартиру. Вырученные средства тратятся на покрытие обязательства по кредиту. Как быстро взыскание накладывается на имущество конкретного человека, зависит от политики банка, наличия у должника уважительных обстоятельств и иных факторов.
Что делать заемщику, если он понимает, что у него нет денег, чтобы выполнить свои обязательства? В первую очередь внимательно перечитать кредитный договор. Именно там прописывается дата, после которой банк начнет начислять пени, штрафы и готовить уведомление о расторжении договора.
Что делать если нет возможности платить ипотеку? Как советуют специалисты, заемщику не стоит откладывать поиск решения в «долгий ящик», чтобы впоследствии не выяснить, что сумма пеней и штрафов превышает основной долг. В этом случае даже продажа квартиры не всегда решает проблему. Не стоит забывать, что вырученными деньгами сначала гасятся штрафные санкции, потом основной долг. В зависимости от условий кредитного договора может оказаться, что должник остается и без квартиры, и с задолженностью перед банком.
Важно понимать, что кредитор в любом случае взыщет свои деньги. Чем дольше заемщик задерживает платежи, тем больше становится размер штрафов.
В стандартном варианте банк действует по следующему алгоритму:
- отправляет уведомления о наличии задолженности, требования погасить ее;
- начисляет пени и штрафы;
- уведомляет о досрочном расторжении договора, требует вернуть всю сумму;
- перепродает задолженность коллекторам или обращается в суд для взыскания задолженности в принудительном порядке.
Длительность каждого периода определяется положениями кредитного договора, общей политикой банка, поведением должника, дополнительными факторами: проведением различных акций и т. д.
Как выплатить долг: различные варианты и полезные советы
При наличии задолженности за квартиру есть несколько вариантов решения вопроса. Федеральные законы России на 2020 год защищают заёмщика и предоставляют ему несколько возможностей.
- Договориться с банком
В первую очередь необходимо известить банк. Он не заинтересован в продаже квартиры за долги – это дополнительные проблемы. Зная о вашей ситуации, кредитная организация пойдёт навстречу и предложит несколько вариантов: снижение ежемесячного платежа, продление срока выплат и др.
Обратите внимание! Если накопилось 3 долга и более, банк имеет право требовать досрочное погашение кредита. Лучше не затягивать и пораньше поговорить с сотрудниками. Даже диалог в чате поддержки в мобильном приложении поможет понять, какие варианты у вас есть.
- Доказать свою неплатёжеспособность
Во-первых, если есть запись в трудовой об увольнении или медицинская справка, банк охотнее пойдёт навстречу. В случае если организация подаст на вас в суд за неуплату, у вас будет доказательство того, что невыплата произошла не по вашей вине. При наличии серьёзных обстоятельств вы защищены законом.
Во-вторых, скорее всего при заключении ипотечного договора вы оформляли страховку. Если потеря работы или трудоспособности включена в список страховых случаев, то страховая компания возьмёт на себя выплату по ипотеке на определённый срок. Для этого с соответствующими документами необходимо обратиться в офис страховой.
- Сделать реструктуризацию долга
Есть две стороны: нет чётких законов, которые предписывают, как банк должен пойти вам навстречу. Однако он заинтересован в своевременной уплате не меньше, чем заёмщик, и предложит несколько вариантов.
Так можно ли уменьшить сумму платежей? Да, если до этого вы не допускали просрочек и имеете хорошие отношения с банком. Можно договориться на реструктуризацию долга – переоформление условий кредита в пользу кредитующегося, но должны быть серьёзные обоснования необходимости корректировки условий: увольнение, болезнь и т.д.
Реструктуризация предусматривает:
- Увеличение срока кредитования: чем он больше, тем меньше сумма ежемесячных платежей.
- Перенос платежа на следующий месяц (далее потребуется внести платёж в двойном размере).
- Уменьшение процентной ставки.
С большей вероятностью банк одобрит реструктуризацию кредита, по которому ещё нет просрочек, и заёмщик и созаемщик имеют положительную кредитную историю. Старайтесь обращаться в банк, как только поймёте, что у вас возникают трудности с оплатой.
- Взять кредитные каникулы
Некоторую отсрочку дают кредитные каникулы – заёмщик имеет право бесплатно сделать отсрочку платежа сроком от 1 месяца до 12 при соответствующих обстоятельствах. Приведите аргументы, почему нужны каникулы, подкрепите справками или чеками о важных дорогостоящих покупках и подайте заявление.
Во время кредитных каникул необходимо платить проценты по ипотеке. Основной долг временно откладывается. Чем больше платежей вы сделали, тем меньше остаётся сумма процентов.
- Решить вопрос через другой банк
Если родной банк не может или не хочет предложить условия, которые устроят обе стороны, можно обратиться в другой банк, чтобы сделать рефинансирование ипотеки – выдачу кредита на новых условиях и закрытие старого. При рефинансировании банк не выдают деньги напрямую, а направляет в счёт уплаты старого долга.
Банков, которые занимаются этим, не так много. Особенно если вы брали военную ипотеку. Банки, делающие рефинансирование, входят в список крупнейших: Сбербанк, ВТБ 24 и др.
Делать рефинансирование имеет смысл, когда вы знаете, что скоро наступит сложная ситуация. Процесс оформление занимает до 3 месяцев.
Если нет времени ждать, можно взять обычный потребительский кредит и с полученной суммы вносить платежи по ипотеке, пока ситуация не наладится. После имеет смысл вернуть оставшуюся сумму и закрыть кредит, чтобы не переплатить проценты. Если сумма небольшая, можно воспользоваться кредитной картой. Оформляйте ту, у которой есть беспроцентный период.
- Принять участие в программе господдержки
Некоторые категории граждан попадают под программу помощи заёмщикам в сложной жизненной ситуации, которая существует в России уже несколько лет. На поддержку могут претендовать родители, официальные опекуны и попечители детей-инвалидов.
- Обратиться за помощью к близким
Не каждый готов брать в долг у родственников или друзей, но это лучше, чем перестать платить по ипотеке и поставить квартиру под угрозу. Главное, чётко договоритесь о времени возвращения долга и не злоупотребляйте помощью близких.
Реструктуризация кредитов
В этом случае вносятся изменения в условия кредитного договора:
- Рассрочка платежа. Срок ипотеки увеличивается, а сумма ежемесячных взносов уменьшается. На руки выдаётся новый график оплаты обязательств.
- Отсрочка. Это временная мера на срок 1-2 года, позволяющая снизить сумму ежемесячного платежа. Подходит плательщикам, уверенным, что после отсрочки они смогут выплачивать кредит в полном объёме (женщины в отпуске по уходу за ребёнком или лица, сменившие место работы).
- Изменение валюты. Кредит в иностранной валюте можно перевести в российские рубли. Это выгодно делать при росте валютного курса.
Есть ещё одна возможность не потерять квартиру. Называется она рефинансирование.
В какой срок заберут квартиру
Пока нет решения суда, никто не вправе отбирать у заемщика его ипотечную квартиру. Быстро судебные дела по выселению должника закрывать не могут.
Юридическая консультация от директора по развитию агентства взыскания: С учетом сроков, установленных российским законодательством, закрытие дела по ипотеке может быть проведено уже через два месяца. Судья принимает соответствующее решение, и оно вступает в силу еще спустя 1 мес. В итоге, только спустя 3 мес. как минимум после обращения в суд, банк вправе отнимать ипотечное жилье через ФССП путем принудительного выселения заемщика.
Если же ответчик-должник подает жалобу на судебное решение о его выселении, то дело может рассматриваться больше 1 года. В итоге, в течение 12 мес. как минимум никто не сможет выселить заемщика из занимаемой квартиры (частного дома).