Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой выбрать дом или Срок службы Вашего дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Под сроком эксплуатации понимается отрезок времени, в течение которого объект функционирует, сохраняя основные качества и характеристики. Применительно к строительным объектам используют термин «нормативный срок службы», имеющий аналогичное значение.
Реконструировать нельзя сносить
Покажется кощунственной мысль снести пятиэтажный дом потому, что его построили в хрущевские времена. Многие панельные пятиэтажки имеют удовлетворительный внешний вид, жильцы не жалуются на протекающую крышу и разошедшиеся швы. Многие дома отремонтированы с применением современных материалов и неплохо смотрятся на фоне новой застройки.
Какие факторы влияют на состояние жилого дома? К ним относятся:
- качество использованных при строительстве материалов;
- качество строительства, техническая оснащенность строительной организации и квалификация персонала;
- периодичность и качество проведения ремонтных работ;
- особенности эксплуатации здания этого типа;
- природные условия;
- виды и объемы работ при капитальном ремонте;
- количество жильцов, интенсивность заселения.
Как пример успешной модернизации панельных домов приводят подобную кампанию в Германии. После объединения государство столкнулось с аналогичной проблемой — в восточной части страны построенные при социализме многочисленные «панельки» стали приходить в негодность. В 2002 году разработана специальная программа «Реконструкция городов — Восток», направленная на модернизацию устаревшего жилья, создания комфортных условий для жизни и повышение эстетического вида жилых районов.
В зависимости от материала изготовления основных элементов (т.е. тех, которые невозможно заменить) выделяют 5 групп объектов.
| Срок эксплуатации | Фундамент | Перекрытия | Стены |
| 150 лет | Каменный / бетонный | ж/б | Крупные локи, кирпич, монолит |
| 125 лет | Каменный | Железобетонные или каменные по металлическим балкам | Кирпичные, крупноблочные, крупнопанельные |
| 100 лет | Каменный / бетонный | Перекрытия из железобетона, древесины или же из камня по металлическим балкам. | Облегченная конструкция стен из кирпича.
Могут использоваться шлакоблоки. |
| 30 лет | Древесно-каменные
Глинобитные |
Деревянные | Каркасные |
| 15 лет | Деревянные | Дерево и тонкие доски | Дерево, гипсокартон. |
Факторы, влияющие на срок службы панельного дома
Факторами, определяющими срок эксплуатации здания, могут быть:
— город и регион возведения. Несмотря на однотипные проекты, по которым возводили сооружения, к крупным городам и областным центрам было повышенное внимание в области контроля. Поэтому одинаковые здания в Москве, Санкт-Петербурге чаще имеют больший фактический срок эксплуатации, чем в маленьких населенных пунктах;
— климат местности, где возводилось здание. Проектируя сооружения, принимали во внимание погодные условия, глубину промерзания почв и прочие факторы. Но высокая влажность, низкие среднесуточные температуры, сильные ветра оказывают негативное влияние на здания. Поэтому в северных и морских районах сооружения имеют меньший фактический срок эксплуатации, чем аналогичные здания в более теплых и сухих регионах;
— надежность фундамента дома и почвы под ним. Тут определяющее значение имеет время, когда были установлены общие нормы и правила, используемые при проектировании и непосредственном строительстве (СНиПы). Они появились с 1954 года. СНиПы определяли общие нормы для материала фундамента, способа его заливки и кладки, прохождения коммуникаций и прочих норм. Поэтому некоторые дома, возведенные до этого периода, имеют маленький срок эксплуатации.
Капитальный ремонт многоэтажных домов
Нормативами рекомендовано проводить капитальный ремонт с периодичностью не реже одного раза в 25 лет. В перечень мероприятий должны входить:
— ревизия частей здания, которые относят к несущим конструкциям;
— укрепление несущих элементов конструкции, если такие процедуры необходимы;
— замена кровельных материалов и каркаса крыши;
— осмотр отмостки дома и фундамента, при необходимости устранение имеющихся трещин и укрепление мест, которые признаны проблемными;
— ремонт проводки и ее замена, если срок эксплуатации используемой уже истек;
— ремонт отопительной системы;
— ремонт канализационной системы и водопровода.
Несмотря на рекомендованные сроки проведения ремонта, во многих домах его делают гораздо позже. Есть многоэтажные дома, где срок капитального ремонта установлен 15 или 20 лет назад, но работы до сих пор не проводили. Иногда ремонт проводят, но выполняют не все — не заменяют проводку или оставляют старый водопровод, срок службы которого уже истек, допускают другие нарушения. Это может привести к тому, что дом признают непригодным для жилья еще до истечения нормативного срока его эксплуатации.
Нормативный срок службы панельных домов
Относительно новые панельные дома имеют заявленное время эксплуатации несколько более длинное. Срок службы панельного многоквартирного дома в общем случае рассчитан на период от 50 до 70 лет. Отдельным сериям (к примеру, П 44) данный период назначают до ста лет. Существует серия С 220, конструкции домов которой собраны из панелей, но материал наружных стен их — кирпичная кладка. Внешний вид таких зданий подобен монолитно-кирпичным. Нормативный срок службы панельных домов данной серии обозначен в пределах 150 лет. Следует заметить, что этот вариант на рынке жилья не слишком распространен.
Другая категория домов — панельные и блочные многоэтажки. Это несколько более «продвинутый» вариант. Каждый такой дом насчитывает 9-16 этажей. Строительство их началось в промежутке от 1965 до 1980 гг. Срок службы 9-этажного панельного дома рассчитан на 100 лет.
Как увеличить срок эксплуатации постройки?
Главным способом увеличения времени использования строения является изначальное его строительство «на совесть». Правильное оформление фундамента, тип перекрытия, его качество и материалы, которые были использованы при постройке. Поэтому так важно учесть все нюансы постройки, чтобы вопрос о продлении этого срока отложился на 10-летия, а то и 100-летия. В основном для увеличения эксплуатационных характеристик стоит заняться реставрацией фундамента, заменой устаревшей проводки и водопроводных труб, установкой дополнительных опор (если нужно). Этих операций достаточно, чтобы коттедж, дом или многоэтажка продолжила свое существование еще как минимум 10—15 лет.
Срок службы кирпичного дома по ГОСТ
Основные нормативные документы для определения требований к зданиям:
- ГОСТ 27751-2014. Надежность строительных конструкций, фундаментов. Это общий документ для конструкций, материалов.
- СП 15.13330.2012. Камень, армокаменные конструкции. Более узкие строительные правила для кирпичных построек.
Еще используют нормы из ГОСТ 28013-98 (цементные растворы), ГОСТ 530-2012 (керамический камень и кирпич), ГОСТ 24211-2008 с требованиями к добавкам для бетонов и другие стандарты. Дополнительные указания для инженеров — СП 20.13330.2016 с правилами расчета нагрузок и воздействий, СП 28.13330.2017 с указаниями по защите элементов от коррозии, СП 22.13330.2016 с подробными требованиями к фундаментам, СП 131.13330.2012 с описанием строительной климатологии, другие нормативные документы. Все эти методики помогают рассчитать надежность кирпичного дома, период до капитального ремонта, общее время эксплуатации. По нормативам бывает два срока службы:
- Расчетный. Время от запуска в эксплуатацию до капитального ремонта или модернизации здания. Это промежуточный этап использования постройки. После ремонта устанавливается новый расчетный срок службы.
- Полный срок службы дома из кирпича. Период от начала использования до момента, когда последующая эксплуатация невозможна или нецелесообразна.
Вопрос о сносе здания встает когда в конструкции появляются признаки одного или нескольких предельных состояний: разрушения, чрезмерные деформации, трещины, коррозионные повреждения и другие изменения, которые приводят к потере прочности, повышают вероятность аварийных ситуаций. Причины бывают нормируемыми (естественный износ, пожар, сейсмическая активность) и ненормируемыми (взрыв, столкновение с транспортным средством, масштабная авария инженерных сетей).
Виды жилых многоквартирных домов
По уровню капитальности жилые дома классифицируются согласно материалу изготовления основных (не подразумевающих замену) элементов (фундамент, стены/колонны перекрытия) и подразделяются на 5 групп, каждая из которых имеет свой срок службы:
- 150 лет для каменных особо капитальных зданий с каменными/бетонными фундаментами, кирпичными, монолитными и крупноблочными стенами и железобетонными перекрытиями.
- 125 лед для обыкновенных каменных строений с каменными фундаментами, кирпичными, крупноблочными и крупнопанельными стенами, смешанными либо железобетонными перекрытиями, каменными по металлическим балкам.
- 100 лет в случае облегчённых каменных зданий с каменными и бетонными фундаментами, облегчённой конструкции стен из кирпича, шлакоблоков и т.п., перекрытиями из железобетона, древесины или камня по металлическим балкам.
- 30 лет, если здания сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, фундаменты древесно-каменные, стены каркасные, перекрытия в них деревянные.
- 15 лет для крайне лёгких жилых построек из досок и им подобных малопрочных материалов.
Сроки службы отдельных частей здания различаются в зависимости от материала изготовления и колеблются в пределах:
- Кровля 8-25 лет.
- Полы 15 – 60 лет.
При воздействии агрессивной внешней среды этот срок сокращается в 2-3 раза.
25 Августа 2014 Красивые, разные дома в Ижевске начали строить менее 20 лет назад. До этого большая часть застройки была типовой. Гглядя на типовой дом снаружи, опытный риэлтор в деталях может описать квартиры, которые в нем находятся.
Всем известны старенькие пятиэтажные «хрущевки» — с маленькими, чаще всего смежными* комнатами и еще более маленькой кухней, кое-где еще с газовыми колонками*, тоже старенькие пятиэтажные, но гораздо более помпезные — с огромными комнатами, длинными коридорами и потолками высотой три метра — сталлинки — мечта советского человека. Распространенные в нашем городе серенькие девятиэтажки, обложенные маленькими камушками — с самыми маленькими однокомнатными квартирами.
*Смежные комнаты — это такая планировка, при которой пройти в одну комнату можно только через другую. Ещё они называются проходные. Не изолированные. Изолированные комнаты — комнаты, в которые можно пройти прямо из коридора, не проходя через другую комнату.
*Газовая колонка — это газовый водонагреватель. Дома с газовыми колонками — самые старые. В них не предусмотрена горячая вода из-под крана — она нагревается только с помощью колонки. Зато при продаже квартир в таких домах можно называть потенциальным покупателям один неоспоримый плюс: горячую воду здесь не отключают. Современные газовые колонки — удобные и безопасные.
Кроме деления по сериям, дома можно разделить по материалу постройки. Самые распространенные — это кирпич, панель и монолит.
Кирпич — самые теплые дома, отличная звукоизоляция, широкие подоконники, технология проверена временем. Минус — дорогая и долгая технология строительства приводит к тому, что сейчас по ней почти не строят.
Панель — дома более холодные, стены тонкие, звукоизоляция хуже.
Монолит — новая технология. Снаружи дом выглядит как кирпичный, но строится гораздо быстрее и дешевле. Дома очень теплые и красивые — сейчас по этой технологии строится большинство новостроек. Минус — в некоторых монолитных домах плохая звукоизоляция.
В разговоре о плюсах и минусах планировок речь часто заходит о санузлах. Они бывают раздельными и совместными. В совместных — ванна и туалет находятся вместе, в раздельных — отдельно. Совместные санузлы чаще встречаются в однокомнатных квартирах.
Еще один штрих к описанию любой квартиры — наличие балкона или лоджии. Отличие в том, что лоджия находится «внутри» дома — на одном уровне со стеной, а балкон — выступает из него. Как лоджия, так и балкон могут быть застекленными — это дополнительный плюс для квартиры.
И напоследок, — почему в некоторых домах — электрические плиты, а в некоторых — газовые? Ответ прост — газовые плиты нельзя устанавливать в домах выше 10 этажей. Поэтому в высотках плиты всегда электрические. При возможностях современного оборудования электрические плиты ничуть не хуже газовых: они тоже экономичные, и на них так же быстро готовится любое блюдо.
КГТ
Расшифровывается как “комната гостиничного типа” (или “квартира гостиничного типа”) Особенности серии: — отсутствует кухня (под приготовление еды используется площадь прихожей или комнаты); — отсутствует ванная и душ; — нет горячей воды и газа, используются электроплитки и электроводонагреватели; — квартиры по планировкам и площади однотипные; — балконов в таких квартирах тоже нет; — гостинки располагаются в пятиэтажных кирпичных домах советской постройки; — в подъездах коридорная система — до 10 квартир в одном блоке.
1 к. кв. — 8 / 13 кв. м. и 13 / 18 кв. м. 2 к. кв. — 1 8 / 2 4 кв. м.
В Ижевске: 50 лет Пионерии, Буммашевская, Редукторная, Коммунаров, Гагарина, гор. Строителей, пос. Машиностроителей.
Малосемейка
Это однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Особенности серии: — на площадке не по 4, а по 7 — 8 квартир на каждую сторону коридора; — санузел совмещен.
Площадь и особенности квартир: 1 к. кв. — 11/21 кв.м., 13/29 кв.м. или 18/36 кв. м. 2 к.кв. — 27/42 кв.м., комнаты изолировны.
Планировка и виды сталинских домов
Довоенные сталинки строились амнистированными заключенными и наемными строителями, послевоенные — часто военнопленными немцами. Отсутствие специальной техники во многом решило архитектурный облик зданий и планировку сталинских домов. Ранние сталинки — обычно 2, 3х этажные (часто с полуподвалом, без балкона, вход с улицы, окна частично ниже земли). Основные материалы — дерево, кирпич (изредка ракушечник), камень, цементный состав с глиной, штукатурка — песчано-известняковая смесь. Перекрытия довоенных сталинок — деревянные, чердак, стропила также деревянные, кровля железная (или шифер). Цокольного этажа не имели, часто без подвала — дом стоял на земле с ленточным фундаментом. Лаги и ригеля перекрытий массивные, но не позволяли строить многоэтажные здания. Именно поэтому первые сталинские дома спланированы на пару-тройку подъездов по 2-3 квартиры на этаже. Количество соседей в сталинках небольшое, что делает их привлекательными в нынешнее время. Строительство сталинок этого периода трудно назвать серийным. Планировка квартир для пролетариата не предусматривала ванной комнаты и горячей воды (дома не газифицированы в то время), обогревались сталинки дровяными печками и каминами. Но имелся небольшой сарайчик на улице для разного хлама. В планировку домов не входил мусоропровод и лифт из-за низкой этажности, уборная в коммуналках была одна на несколько квартир. Сталинские дома были спланированы хорошо только в одном — квартир в доме немного, они просторные и большие. 1-комнатные квартиры использовались в планировке дома редко. Преобладали сталинки планировкой 2-х, 3-х комнатные с небольшими кухнями и просторными комнатами, нередко смежными, потолки выше 3м. Фасады довоенных сталинских домов получили изысканные барельефы и пышную лепнину в стиле ар-деко. Эти сталинки рассчитаны на срок службы 125 лет, которая закончится примерно в 2050-2070 г.
Строить сталинские дома начали с 1935 года и примерно до 1960 г. За эти года было застроено ок 60 млн.м.кв жилья из которого ок 1млн.м.кв приходилось на «сталинки». Темпы строительства были ниже чем в Царской России в 2 раза (скачать отчет-1, отчет-2, отчет-3). Тем не менее, строили качественно (при отсутствии домостроительной промышленности, которая набрала обороты лишь при Хрущеве). В среднем на человека приходилось 6м.кв жилплощади, а в военное время 4м.кв. Это и стало причиной постройки домов улучшенной «сталинской» планировки. По датам возведения сталинские дома разделяют на до- и послевоенные. Реально серийные дома строились в 1950-1960х годах изначально 2-уровня комфорта — элитные (для партработников) и обычные (для пролетариата).
Сроки эксплуатации строений по СНИП
В таблице представлены примерные сроки службы различных зданий.
Как не платить за капитальные ремонт, читайте по ссылке.
| Здания и конструкции, возведённые для временного проживания (киоски, павильоны, бытовки для строителей и рабочих, рыночные конструкции) | 10 лет |
| Здания и конструкции, эксплуатируемые в условиях агрессивного воздействия внешней среды (трубопроводы, резервуары химической промышленности, хранилища и т.п.) | 25 лет |
| Производственные, жилые и коммерческие здания массового строительства (жилые дома, производственные строения, магазины, здания бытового обслуживания и т.п.) | От 50-ти лет |
| Уникальные здания, здания, имеющие культурную ценность (стадионы, театры, музеи, хранилища национальных ценностей) | От 100 лет и выше |
Виды жилых многоквартирных домов
По уровню капитальности жилые дома классифицируются согласно материалу изготовления основных (не подразумевающих замену) элементов (фундамент, стены/колонны перекрытия) и подразделяются на 5 групп, каждая из которых имеет свой срок службы:
- 150 лет для каменных особо капитальных зданий с каменными/бетонными фундаментами, кирпичными, монолитными и крупноблочными стенами и железобетонными перекрытиями.
- 125 лед для обыкновенных каменных строений с каменными фундаментами, кирпичными, крупноблочными и крупнопанельными стенами, смешанными либо железобетонными перекрытиями, каменными по металлическим балкам.
- 100 лет в случае облегчённых каменных зданий с каменными и бетонными фундаментами, облегчённой конструкции стен из кирпича, шлакоблоков и т.п., перекрытиями из железобетона, древесины или камня по металлическим балкам.
- 30 лет, если здания сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, фундаменты древесно-каменные, стены каркасные, перекрытия в них деревянные.
- 15 лет для крайне лёгких жилых построек из досок и им подобных малопрочных материалов.
Сроки службы отдельных частей здания различаются в зависимости от материала изготовления и колеблются в пределах:
- Фундамент 50-150 лет.
- Стены 50-100 лет.
- Колонны 85-100 лет;
- Перекрытия 50-100 лет.
- Крыша 30-100 лет.
- Кровля 8-25 лет.
- Полы 15 – 60 лет.
- Лестницы 30-100 лет.
При воздействии агрессивной внешней среды этот срок сокращается в 2-3 раза.
Срок службы панельного МКД
Техническими нормами определены стандарты, по которым постройки различного назначения должны прослужить не меньше указанного количества лет. Уже на стадии проектирования многоквартирного дома, закладываются требования к материалам и конструкциям, позволяющим обеспечить заявленные нормы.
Относительно новые многоэтажные панельные дома имеют срок службы до 70 лет. Серии новостроек с аббревиатурой «П 44», рассчитаны на период до 100 лет. Существует серия «С 220», конструкции домов которой собраны из панелей, с наружной кладкой из кирпича, внешний вид таких зданий подобен монолитно-кирпичным . Таким домам специалисты отводят около 150 лет, нормативного срока эксплуатации. На рынке жилья варианты квартир в панельках данных серий найти практически невозможно.
Рекомендуем прочесть: Компенсация за погребение инвалида 1 группы
Срок Службы Панельных Домов 70 Годов
Южнее – бараки для рабочих, это будущий рабочий городок. Возле железнодорожной станции – дома и бараки для её рабочих и служащих. А вблизи аэродрома – ангары, склады и жилые помещения для лётного и технического состава авиационной бригады. Посёлок грабарей дальнейшего развития не получил. В рабочем городке выросло ещё 5 бараков и 4 двухэтажных деревянных дома. А в авиационном городке – первые кирпичные дома. В одном из них в 1930 г. в двух комнатах открылась школа на 3 класса по 15 учеников в каждом. А в 30-е годы ввели в строй каменную 2-х этажную семилетнюю школу.
Далее появились: медицинский пункт, ясли, роддом, столовая, гастроном, дом Красной Армии и спортивные площадки. Строительство и развитие посёлка осуществлялось под общим руководством Маслова. В конце 30-х годов значительно усложнилась международная обстановка, приближалась Вторая Мировая война. Стране требовались авиационные командиры, способные руководить боевой деятельностью авиационных частей и соединений. С этой целью на территории посёлка Монино в 1940 г. была создана Военно-воздушная академия. Первым начальником академии был назначен генерал-майор авиации Померанцев. Июнь 1941 г. надолго прервал мирный труд советского народа, наступили годы испытаний. Промышленность, транспорт и сельское хозяйство были переключены на удовлетворение нужд фронта.
Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:
Усредненные сроки службы любых жилых зданий, в том числе новостроек, определяются официальными нормативами, согласно которым высокоэтажные многоквартирные дома «живут» примерно от 70 до 150 лет. Каждому типу домостроения отводится примерный период эксплуатации: панельные и блочные дома служат порядка 75 лет, кирпичные – около 100 лет, а монолитные, обоснованно считающиеся наиболее прочными, держатся в среднем 150 лет. Согласно нашим данным, в июле 2020 года в массовом сегменте в Москве шло строительство 59 монолитных и 38 панельных домов. Таким образом, из 97 строящихся жилых комплексов эконом-класса 60% имеют все шансы продержаться 150 лет, а 40% могут простоять от 70 до 100 лет. Практически все проекты в сегменте бизнес- и элитного класса строятся с использованием монолитных материалов высокого качества, поэтому прогнозы по их срокам службы самые оптимистичные: они могут продержаться даже более 150 лет.
Нужно понимать, что это лишь ориентировочные оценки: в реальности долговечность дома определяют качество материалов и регулярность проводимого ремонта. Также не стоит недооценивать влияние способа эксплуатации, ведь опасные ремонтные работы способны привести к обрушению всего здания. Каждый жилой дом должен ремонтироваться профилактически, для этого он периодически подвергается инспекции, в результате которой определяется процент износа. Анализируются состояние всех конструктивных элементов: фундамента, перекрытий, межэтажных лестниц, кровли и прочего. Если степень износа достигает 80%, то здание признается негодным для проживания. Поэтому судьба каждой новостройки, что сейчас находится на стадии строительства, будет определяться индивидуально.
7 главных различий между новостройками разных классов
Как застройщики выбирают, что будут строить и где?
Помимо физической негодности, существует и моральная. Старый дом может быть исправным, но при этом перестать соответствовать современным требованиям комфортабельности и благоустройства. Так произошло с некоторыми хрущевками, формально еще годными для проживания, но сильно отставшими от градостроительного развития, имевшими ужасный внешний вид и неудобные планировки квартир. А вот новостройки сейчас выглядят гораздо лучше — как по эстетическим, так и функциональным параметрам. Можно считать, что им не грозит преждевременное старение, и большая часть из них прослужит согласно положенным срокам. В зоне риска находятся лишь немногие жилые комплексы. С 2020 года мэрия Москвы наложила запрет на строительство панельных домов старых серий, однако некоторые девелоперы нынешних новостроек успели начать возводить свои проекты с использованием устаревших серий в тот момент, когда они еще были разрешены. Скорее всего, срок службы таких домов не превысит 50 лет.