Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля-продажа недвижимости: необходимые документы и правила оформления». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обратите внимание на то, что все расходы по оформлению сделки купли-продажи квартиры нужно обсудить с покупателем заранее. Иначе уже у нотариуса у вас могут возникнуть споры по поводу того, кто и почему должен оплачивать тот или иной платёж или налог.
Как правильно продать квартиру
«Правильно» в данном контексте означает: быстро, выгодно, безопасно, юридически чисто. Пожалуй, излишне оказывать, что в «правильной» продаже заинтересованы все без исключения собственники квартир. Есть ряд действий, способствующих правильной продаже. Некоторые обязательны (без них сделка просто не состоится), другие носят рекомендательный характер, но положительно влияют на цену и успешность поиска «правильного» Покупателя:
- Необходимо подготовить базовый пакет документов: проверить актуальность имеющихся «бумаг» и оформить недостающие
- Сделать косметический ремонт и обеспечить исправную работу коммуникаций. Привлекательный, по крайней мере, аккуратный, внешний вид намного повышает рыночную цену.
- А вот тратиться на дорогой ремонт специально для продажи не рекомендуется. Практика показывает, что, как правило эти затраты не окупаются увеличением цены. Тем более, что, возможно, новые владельцы захотят вскоре переделать что-то по своему вкусу.
- Лучше потратьте время, силы и средства на приведение в порядок подъезда и придомовой территории. Это важнейший фактор, на который обращают внимание потенциальные покупатели. Чистый ухоженный подъезд и двор – свидетельство социального благополучия соседей. А это гораздо важнее, чем «евроремонт» в отдельно взятой квартире.
- Определите цену. Для этого, либо проанализируйте рынок жилья самостоятельно, либо пригласите оценщика. Адекватная цена – залог успешной продажи. Если она существенно занижена – Покупатель найдется быстро, но Продавец понесет убытки. Если завышена – квартира рискует «зависнуть» на многие месяцы. Оптимальный вариант – среднерыночная цена. А также чуть выше (если есть явные преимущества) или чуть ниже (при наличии явных недостатков).
- Подготовить привлекательное объявление:
- Сделайте презентабельные фото (по возможности, не на телефон, а на камеру) интерьера, подъезда, двора
- Опишите планировку, укажите метраж
- Акцентируйтесь на преимуществах. Это может быть что угодно: транспортная доступность, развитая инфраструктура микрорайона, зеленый двор, порядочные соседи или солнечная сторона, на которую выходят окна.
- Затем разместить его всюду, где только можно: в газетах бесплатных объявлений, на интернет ресурсах, на досках, установленных в микрорайоне. Чем шире рекламный охват, тем больше потенциальных Покупателей.
Выписка из домовой книги
Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.
Пугаться не надо. Ничего необычного искать не придется. Речь идет о простых формах справок для лиц, зарегистрированных на жилой площади. Выдает их жилищный орган.
Разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Этот документ относится к разряду дополнительных. Но требуется он часто. Если в продаваемой квартире зарегистрированы дети (неважно, имеющие или не имеющие доли в недвижимости), продать ее можно лишь с разрешения Органа опеки. Причем, Орган опеки потребует доказательства того, что дети после продажи жилья не окажутся «на улице». За разрешением должны обратиться оба родителя с паспортами, свидетельством о рождении ребенка, выпиской из ЕГРН. Орган опеки может запросить и другие документы.
Документы для регистрации права на недвижимость
В Росреестр необходимо предъявить все вышеперечисленные документы. Обращаются за регистрацией смены собственника обе стоны сделки. На официальном сайте ЕГРН есть образцы заявлений и инструкции по их заполнению.
На практике регистраторы КГРН чаще всего сами заполняют заявление в присутствии заявителей. А затем дают им на подпись. О размере и способе уплаты пошлины узнайте заранее – квитанцию нужно приложить к заявлению.
ВНИМАНИЕ! Если Продавец получил право на свою недвижимость до 1999 года и не зарегистрировал его в ЕГРП (предшественнике ЕГРН), то ему вначале нужно зарегистрировать право собственности. Следует подать в Росреестр заявление о регистрации права. А затем уже, когда сведения о недвижимости внесут в реестр, заявление на передачу прав другому лицу.
Що перевірити покупцеві?
Громадянин, який бажає придбати житло, зобов’язаний надати паспорт громадянина України та ідентифікаційний податковий номер.
Якщо за фактом оформлення угода проводиться покупцем спільно з супрогом / дружиною, буде потрібно свідоцтво про реєстрацію шлюбу в тому числі документи засвідчують особу а саме паспорт, ідентифікаційний код дружини/ чоловіка. У момент укладення угоди обов’язково, щоб» друга половинка ” була присутня особисто.
При відсутності можливості особистої присутності, буде потрібно завірена нотаріальним органом папір, що ніяких претензій немає.
Обов’язкові реквізити договору
Всі процедури по завершенню угоди або підтвердження паперів проводяться спільно з нотаріусом. Бланк, що гарантує в майбутньому перехід права власності повинен містити наступну інформацію:
- реквізити обох сторін укладення договору, а саме паспортні дані, номери інфекційних кодів;
- фізична адреса об’єкта угоди;
- технічні параметри, будь-які особливості;
- дані про власника та його права на об’єкт;
- акти з РАГСу;
- дані підтверджують відсутність арештів, кредитних або боргових зобов’язань.
- професійна фінансова оцінка;
- підтвердження передачі грошей продавцю в повному обсязі;
- терміни виписки зареєстрованих громадян;
- дата укладення угоди реквізити нотаріальної контори, дані нотаріуса.
Податок при продажу квартири в 2023 році і державні мита, вартість надання послуг
Питання щодо витрат, які тягнуть за собою оформлення купівлі продажу квартири в Україні в 2023 році вирішується в шляхом мирних переговорів обома сторонами, рекомендується робити це завчасно.
Налоги и сборы при покупке недвижимости
Оформление договора купли-продажи, согласно законодательству Украины, облагается и налогами, и пошлинами. Естественно, сделка оформляется у нотариуса, который вносит ее в реестр прав на недвижимое имущество. Соответственно, покупатель обязан уплатить все необходимые налоги.
Первое и самое главное, что вам придется оплатить – это услуги самого нотариуса. Сразу заметим, что частные специалисты устанавливают стоимость своей работы самостоятельно.
Дешевле будет обратиться к государственному нотариусу. Он работает по прописанному прейскуранту и цены у него ниже. Но здесь есть одна проблема – на оформление сделки может уйти гораздо больше времени, чем если бы вы обратились к частнику.
У государственных нотариусов большие очереди и можно потерять много времени.
Если на услугах нотариуса еще можно сэкономить, то с уплатой налогов так не получится. После того, как вы оформите договор купли-продажи, вам необходимо будет оплатить сбор в Пенсионный фонд.
Размер сбора – 1% от стоимости квартиры. Т.е. если вы, например, покупаете квартиру за 20 тыс. долларов, то в Пенсионный фонд придется отдать еще 200 долларов.
Только после того, как вы принесете нотариусу документ, который подтверждает оплату – он внесет данные в Государственный реестр.
Помимо пенсионного сбора вам придется оплатить еще 1% госпошлины за то, что нотариус заверил проведение сделки купли-продажи. И хотя, по идее, это и должна быть оплата услуг нотариуса – с ним придется рассчитываться отдельно и в обязательном порядке оплатить эту пошлину.
Т.е. согласно нашему примеру это еще 200 долларов дополнительных расходов при покупке квартиры.
Обратите внимание на то, что оплату госпошлин и услуг нотариуса можно поделить между продавцом и покупателем. Например, пополам или, покупатель оплачивает пошлины, а продавец – услуги нотариуса.
То есть вы можете договориться с продавцом и решить этот вопрос справедливо. Но, чаще всего, оплата всех налогов и сборов ложится на плечи покупателя. В общем, как договоритесь, так и получится.
Какие документы нужны для продажи квартиры?
Чтобы продать квартиру владелец готовит пакет документов и со всеми их оригиналами приходит к нотариусу. В зависимости от обстоятельств, в списке будут следующие пункты:
- Документ, который подтверждает право собственности
- Выписка с реестра
- Паспорта и идентификационные коды собственников
- Свидетельства о браке жены или мужа собственника
- Согласие мужа или жены собственника на продажу имущества. Исключение составляют случаи, когда имущество подарено, получено по наследству или куплено еще до вступления в брак.
- Разрешение опекунского или попечительного совета, если собственник ребенок или недееспособное лицо
- Справка о составе семьи
- Оценка квартиры
- Технический паспорт
- Выписка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
- Справка из банка об открытии счета, если платеж будет больше 50 000 грн.
Какой налог надо будет уплатить иностранцу при продаже квартиры в Украине?
Если соблюдены два правила:
-
с момента покупки квартиры прошло более 3-х лет;
и
-
продажа недвижимости осуществляется впервые в текущем календарном году.
Нерезидент освобождается от уплаты налогов при продаже недвижимости.
Во всех других случаях, нужно будет уплатить:
-
18% НДФЛ;
-
1,5% военного сбора.
Юридические услуги при продаже квартиры нерезидентом в Украине
Наша компания предлагает полный комплекс услуг по сопровождению процесса продажи недвижимости нерезидентом в Украине. Это значит, что вы сможете получить ответы на все свои вопросы в одном месте, а сама продажа пройдет безопасно и гладко.
Что мы предлагаем:
-
Консультацию юриста относительно продажи недвижимости в Украины;
-
Подготовку всех необходимых документов для совершения продажи недвижимости в Украине;
-
Помощь с получением недостающих документов, организацию подготовки переводов и копий требуемых документов;
-
Разработку договора купли-продажи недвижимости;
-
Проверку контрагента;
-
Организацию проведения сделки у проверенного нотариуса;
-
Сопровождение самой сделки;
-
Консультацию относительно налогообложения сделки по продаже недвижимости нерезидентом в Украине.
Почему именно с нами?
-
Все ответы в одном месте;
-
Штат англоязычных специалистов, с которыми будет комфортно и понятно;
-
Штат проверенных нотариусов и переводчиков;
-
Комфортная организация процесса с минимальным вашим участием;
-
Гарантия вашей безопасности.
Какая информация содержится в договоре купли-продажи квартиры
- Реквизиты продавца и покупателя, их данные паспорта, номер идентификационного кода.
- Адрес продаваемого объекта недвижимости, его технические характеристики.
- Данные о документе, на основании которого квартира принадлежит продавцу.
- Семейное положение покупателя.
- Информация о том, что квартира на момент продажи не заложена, не сдана в аренду, на неё не наложен арест или запрет, не имеет долгов.
- Сумма оценки.
- Цена продажи.
- Информация о том, что продавец получил деньги в полном объёме.
- Срок выписки и освобождения квартиры.
- Кто оплачивает затраты по оформлению договора.
- Дата проведения сделки, адрес нотариальной конторы, фамилия нотариуса.
Выводы по договору купли продажи
Если правильно составленный, заверенный и зарегистрированный договор купли-продажи уже в ваших руках, то это свидетельствует о том, что вы стали полноценным и законным владельцем купленной квартиры или жилого дома.
Будьте осмотрительны и осторожны, проверяя документы. Обращайте внимание на личности продавцов. Здесь важно ничего не упустить. Лучше всё перепроверить несколько раз и не допускать ошибок.
Старайтесь выбирать квартиру для покупки не только с выгодными условиями сделки, но и с надёжными документами. Не слушайте советы риэлторов и посторонних малознакомых лиц. Если они не рискуют деньгами и слабо разбираются в документах, то могут советовать всё, что угодно.
Для безопасности и уверенности в результате лучше привлечь юриста для проверки документов и предварительных консультаций по оптимальным условиям сделки и минимизации возможных рисков. Как правило, он поможет сэкономить больше, чем стоят его услуги и обезопасит от возможных рисков и потери денег из-за признания в дальнейшем сделки недействительной.
Надеемся, что статья поможет вам совершить выгодную и безопасную покупку и теперь вы знаете всю информацию по договору купли-продажи квартиры в Украине. Удачных приобретений!
После сделки, с участием представителя Агентства
- В момент сделки Продавцу недоплачивается залог (некоторая страховая сумма, как правило, 200у.е. на каждого прописанного). Сумма остается на хранении в Агентстве. Продавец получает о том расписку.
- После сделки бывшие хозяева выписываются в сроки, оговоренные в предварительном договоре и освобождают квартиру.
- Старые и новые хозяева а также представитель Агентства встречаются в квартире:
- согласно описи проверяется имущество, которое продается вместе с квартирой;
- а также выписка всех бывших жильцов;
- производится окончательный расчет по коммунальным Платежам, свету, телефону (подробно см. выше);
- передаются ключи от квартиры и оригиналы всех справок об отсутствии задолженностей;
- представитель Агентства возвращает Продавцам сумму залога в обмен на расписку;
- покупатели пишут расписку о том, что претензий к Продавцу не имеют.
- Договора задатка после подписания договора купли-продажи квартиры теряют свою силу, поэтому их просто анулируют прямо на сделке или оба экземпляра возвращают представителю агентства.
Кроме ЖЭКа, аналогичный договор должен быть заключен и с Киевэнерго. Для этого необходимы следующие документы:
- Основанием заключения договора с Киевэнерго является договор отчуждения недвижимости, ксерокопия которого остается в Киевэнерго.
- Паспорт нового владельца.
- Оригинал справки об отсутствии задолженности по электроэнергии (копии без оригинала во внимание не принимаются). Если оригинал этой справки Вы отдадите в ЖЭК, то Вам придется получить новую, а это значит, снова вызывать мастера, стоять в очередях… Поэтому, повторимся, все оригиналы храните у себя. Везде, где нужна справка, оригинал показываете, а оставляете — копию.