Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры через аукцион». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения. Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.), отмечает Доброхотова.
В список расходов продавца при заключении сделки купли-продажи входят:
- Госпошлина за получение выписки из ЕГРН.
- Госпошлина за внесение изменений в ЕГРН (при необходимости).
- Оплата справок из БТИ.
- Погашение задолженности по коммунальным платежам (при наличии).
- Оформление паспорта на квартиру в БТИ, поэтажный план (стоимость услуги зависит от площади квартиры).
- Оплата подтверждения из ФНС об отсутствии задолженности по уплате налога за квартиру.
- Получение выписки из домовой книги (в некоторых случаях может потребоваться архивная выписка).
- Расходы на узаконивание перепланировки, если это не было сделано ранее.
- Оплата услуг нотариуса при оформлении согласия на продажу недвижимости второго супруга.
- Оплата услуг оценщика и риэлтора (при необходимости).
- Госрегистрация договора купли-продажи жилого помещения (оплачивают обе стороны сделки поровну).
Какие особенности существуют
Приобретателями жилого помещения согласно действующему законодательству могут выступать не только граждане и организации, но и государство в виде органа местной администрации. Часто власти прибегают к покупке недвижимости для детей сирот, решения жилищного вопроса по программе переселения, в рамках проектов социальной направленности для малообеспеченных слоев населения или востребованных на рынке труда специалистов.
Продажа квартиры администрации города не имеет кардинальных отличий от обычной сделки по отчуждению имущества. Процесс состоит из ряда последовательных этапов и требует стандартного пакета документов. Единственное отличие заключается в том, чтобы получить от администрации города согласие на покупку квартиры.
Для продавца заключение подобной сделки связано со следующими преимуществами:
- не нужно беспокоиться за надежность покупателя;
- не требуется привлечение услуг юриста и дополнительных расходов на их оплату;
- процесс прозрачен и имеет четкую законодательную регламентацию;
- имущество будет использовано в дальнейшем на благие цели.
В последние годы участились предложения риелтеров физическим лицам продать жильё городской администрации в рамках той или иной социальной программы (предоставления жилья сиротам, помощи беженцам и т.п.). Может ли администрация приобретать жилую площадь, пользуясь услугами риелтеров? Закон не запрещает ей прибегать к помощи посредников, а значит такое вполне возможно и отнюдь не обязательно является мошенничеством. Однако не исключена и возможность нечестной сделки со стороны посредника.
Дело в том, что хотя закон и не запрещает городской администрации приобретать жильё через риелтеров, внутренние распоряжения её руководителей могут препятствовать этому в целях экономии бюджетных средств. Поэтому прежде, чем заключать договор с риелтером о продаже жилья администрации города, стоит ознакомиться с предписаниями, которыми последняя руководствуется при покупке жилплощади. Это поможет избежать недоразумений и не стать жертвами мошенников.
Даже если сделка с риелтером является полностью законной, это не гарантирует, что продавец жилплощади не будет поставлен в невыгодные условия. Чтобы понять это, достаточно ознакомиться с механизмом продажи жилья городской администрации через посредников. Собрав информацию о предназначенной для продажи жилплощади, риелтер предлагает собственнику гарантированную продажу его жилья в рамках той или иной региональной инициативы (по обустройству детей-сирот, помощи беженцам и др.). При этом посредник утверждает, что лишь он имеет доступ к администрации, необходимый, чтобы организовать покупку. В результате продавец часто переплачивает посреднику, отдавая ему сумму, которая составляет существенную часть стоимости жилья.
Как избежать переплаты?
- Во-первых, продавцу следует всегда быть в курсе реальной стоимости своего жилья и ставить соответствующие условия при заключении договора.
- Во-вторых, вознаграждение посреднику лучше обговаривать не в конкретной сумме, а в процентах от стоимости сделки.
- И наконец, лучшим вариантом является прямая связь с администрацией города, что на самом деле редко сопряжено с какими-либо трудностями. Ведь если чиновники заинтересованы в покупке жилья, имеющиеся в их распоряжении ресурсы дают им возможность самостоятельно найти собственника и договариваться с ним напрямую.
Порядок подготовки и проведения электронного аукциона и совершение сделки купли продажи через Руснедвижимость.
- Заключить договор оказания услуг с компанией Руснедвижимость.
- Руснедвижимость подготовит заявку на участие в закупке. Рассмотрение поданных заявок комиссией электронной площадки до 11 дней. Если эта заявка признана комиссией наиболее выгодной, то с владельцем этой недвижимости заключается муниципальный контракт.
- Руснедвижимость заключает муниципальный контракт и перечислит на торговую площадку денежные средства для обеспечения заявки. Заключенный контракт сдается на государственную регистрацию. Срок 7 дней.
- Получение контракта, прошедшего государственную регистрацию. Перечисление муниципалитетом денежных средств на расчетный счет продавца недвижимости. Возврат обеспечительного платежа с торговой площадки. Расчеты по договору оказания услуг. Срок до 60 дней.
- Переезд!
Сюрпризы залоговых квартир, реализуемых с торгов
Такими сюрпризами могут быть долги за коммунальные услуги, зарегистрированные жильцы и люди, которые могут проживать в квартире.
Долги за коммунальные услуги
Приобретая залоговую недвижимость, нужно быть готовым к тому, что в них есть долги по оплате коммунальных услуг. Если у собственников жилья не хватало средств для погашения ежемесячных выплат по ипотечному кредиту, велика вероятность, что они длительное время не платили за электричество, газ, свет. Доказать, что новый собственник не должен платить накопившееся долги, можно, но на это понадобится время.
Зарегистрированные в квартире люди
Если квартиру продают принудительно — по решению суда, люди могут не сниматься с регистрации. Если на такой момент не обратили внимания перед организацией аукциона, это станет проблемой нового собственника. Те, кто не снят с регистрации, имеют право проживать в квартире. На это не влияет даже то, кто считается собственником объекта недвижимости по документам.
Если совершеннолетних собственников можно выписать по решению суда, то сделать это с детьми практически невозможно. Закон защищает несовершеннолетних — чтобы снять ребенка с регистрации в одной квартире, нужно прописать его в другом жилье. На большинстве площадок, где проводят аукционы, наличие зарегистрированных людей указывается в заявке. Но в некоторых случаях присутствие таких людей может стать сюрпризом.
Люди, которые имеют право проживать в квартире
Если во время приватизации квартиры кто-то из ее жильцов отказался от участия в ней, он получает право пожизненного проживания. Это право не отнимается даже при условии, что поменяется собственник квартиры.
Часть квартир, которые реализуются на торгах, принадлежат ликвидированным предприятиям. Если организация предоставляла своим сотрудникам жилье на основании договора социального найма, заключенного до вступления в силу Жилищного кодекса РФ, они не могут быть выселены из него без предоставления другого помещения. Также такая норма действует в случае, если проживающие в квартире стоят на учете как нуждающиеся в предоставлении жилья.
Продажа недвижимости через аукцион: что нужно запомнить
— Большинство реализуемых на аукционе квартир — это залоговое имущество людей, которые не справились с выплатами ипотечного кредита.
— Кроме залоговых квартир на торги могу выставлять бывшее жилье пожилых людей, собственность обанкротившихся фирм или новостройки.
— Чтобы стать участником торгов, нужно оформить электронную подпись и зарегистрироваться на площадке. Каждый участник вносит обеспечительный платеж, который возвращают проигравшим участникам. Победителю авансовый платеж не возвращают — он идет на оплату приобретенной квартиры.
— Информация о квартире, ее стартовой стоимости и шаге повышения цены известна до начала торгов.
— Квартиры, которые реализуются на торгах, в большинстве случаев нельзя посмотреть. Участнику предоставляют сведения о ней и несколько фотографий.
— Если победитель торгов откажется покупать недвижимость, он лишится суммы обеспечительного платежа.
— Частота проведения торгов не установлена. Она определяется по наличию предложений.
— Если квартира с аукциона продается из-за банкротства ее собственника, в ней могут быть долги по оплате коммунальных услуг, зарегистрированные жильцы.
В список расходов продавца при заключении сделки купли-продажи входят:
- Госпошлина за получение выписки из ЕГРН.
- Госпошлина за внесение изменений в ЕГРН (при необходимости).
- Оплата справок из БТИ.
- Погашение задолженности по коммунальным платежам (при наличии).
- Оформление паспорта на квартиру в БТИ, поэтажный план (стоимость услуги зависит от площади квартиры).
- Оплата подтверждения из ФНС об отсутствии задолженности по уплате налога за квартиру.
- Получение выписки из домовой книги (в некоторых случаях может потребоваться архивная выписка).
- Расходы на узаконивание перепланировки, если это не было сделано ранее.
- Оплата услуг нотариуса при оформлении согласия на продажу недвижимости второго супруга.
- Оплата услуг оценщика и риэлтора (при необходимости).
- Госрегистрация договора купли-продажи жилого помещения (оплачивают обе стороны сделки поровну).
Как получить квартиру у государства бесплатно
Чтобы государство бесплатно предоставило жилье, гражданин должен строго соответствовать определенным требованиям:
- быть из малоимущей семьи;
- быть военнослужащим, который признан нуждающимся в жилье;
- быть сиротой, либо ребенком без родительской опеки;
- лицом, принимавшим участие при ликвидации катастрофы на ЧАЭС;
- другие лица признанные нуждающимися в улучшении жилья.
Чтобы получить квартиру, соискатель должен собрать такие бумаги:
- документы, подтверждающие личность заявителя и всех членов его семьи, желающих проживать вместе с ним;
- справка о составе семьи прописанных лиц;
- свидетельство о заключении либо расторжении брака;
- справка о доходах всех работающих членов семьи, для совершеннолетних, которые учатся – справку с места учёбы, если не работают и не учатся – справку с центра занятости;
- бумагу с ЕГРП, о неимении своей личной собственности;
Грязные игры при продаже вторички или «аукцион по-русски»
Российская суровая действительность вносит негативные коррективы в эту схему продажи недвижимости, в принципе, с исконно благими намерениями. Ушлые доморощенные агенты наловчились использовать метод в своих личных корыстных интересах. При этом субъекты и объект служат посреднику послушными марионетками и инструментами для быстрой наживы и извлечения сверхприбыли.
Смысл махинации заключается в следующем: используя своё громкое имя, положение и злоупотребляя доверием собственника, нечистые на руку эксперты на этапе оценки преднамеренно занижают предварительную рыночную стоимость жилья для хозяина. Согласитесь, на таких позициях очень удобно работать и профессионалами быть не обязательно, чтобы продать недвижимость дёшево да быстро. Естественно, что в дальнейшем квартира по заманчивой цене пробуждает неподдельный интерес со стороны потенциальных покупателей. На просмотр квартиры сгоняют всех страждущих на одно и то же время, сталкивая их лбами для принятия так нужного агентам мгновенного положительного решения о приобретении, а там — как карта ляжет. Возможные сценарии развития событий будут зависеть от того, как виртуозно владеет риэлтор этим грязным приёмом:
- Если мошенник не опытен или не жаден по природе, то он будет рекомендовать владельцу первого попавшегося клиента – продаст объект сразу и получит свою комиссию, зафиксированную в договоре, в кротчайшие сроки.
- В случае, когда агент прожжённый, то малой кровью участникам сделки не обойтись. Торопиться с рекомендациями он не будет. Выждет время, когда клиенты сами начнут предлагать ему откат за приоритетное рассмотрение кандидатуры, чтобы квартира осталась за ними. В результате успешно реализованной схемы риэлтор получает и гонорар с собственника, и взятку с покупателей – никак иначе, как двойной куш или скрытая комиссия это назвать нельзя.
- Высший пилотаж – это когда маклер сумел разыграть спектакль и многоходовую комбинацию с участием реальных и подставных покупателей. На живой сцене два претендента и оба единовременно заявляют о готовности приобретения – один клиент добропорядочный, а другой — подсадная утка. Успех аферы будет во многом зависеть о того, насколько настоящий претендент в душе азартный игрок. Цель фиктивных торгов по квартире – подогреть интерес, разжечь огонь страсти, максимально высоко поднять клиента по цене и зафиксировать достигнутые устные договорённости внушительной суммой задатка. По плану злоумышленников, ничего не подозревающая жертва в пылу сверх эмоциональной атмосферы аукциона должна увлечься процессом, потерять для себя нить игры и связь с реальным миром, перейти грань дозволенного бюджета и добровольно согласиться письменно подтвердить свои слова в документе, имеющим полную юридическую силу. Когда клиент остынет и, наконец-то, опомнится, он понимает, что загнан в угол и ему ничего другого не остаётся, как переплачивать — покупать жильё по явно завышенной цене либо навсегда прощаться с задатком. В итоге обманщики получают, как минимум, сумму задатка на регулярной основе или, как максимум, снимают сливки с непыльного дельца – извлечение агентом дополнительной комиссии может проводиться в сделке, например, как благодарность встречной стороны по собственной инициативе. В общем, все в дураках, кроме риэлтора, который изначально убедил собственника в правильности действий и предложил ему реализовывать объект через сверхэффективный аукционный метод.
Жилищные гарантии для детей-сирот
Когда ребенок, оставшийся без родителей, покидает стены интерната, государство обязано предоставить ему крышу над головой. Для этой категории молодежи существует отдельная очередь, на которую сироту ставят по достижении 14-летнего возраста.
Для получения жилья молодой человек должен соответствовать следующим критериям:
- Достичь совершеннолетия. Правда, если воспитанник детдома приобрел полную дееспособность раньше, допускается получение квартиры и до 18 лет.
- Иметь статус сироты или ребенка, лишенного родительской опеки.
- Официально заявить о том, что он нуждается в господдержке по обеспечению жилплощадью.
В 2013 году в Закон № 159 от 21.12.1996 г, регламентирующий порядок предоставления социальных гарантий детям-сиротам, были внесены изменения. Если раньше сироту снимали с учета в 23 года, то сейчас он находится в очереди до момента получения жилья. При появлении возможности администрация выделяет ребенку помещение и заключает с ним договор срочного найма.
Через 5 лет, которые отводятся сироте для адаптации в обществе, власти заключают с ним обычный договор социального найма . С этого момента квартиру разрешается оформить в собственность. Пятилетний срок может быть сокращен, но только в индивидуальном порядке.
Вычеркнуть очередника из списка можно только при наличии следующих оснований:
- Предоставление осиротевшему ребенку недвижимости.
- Утрата российского гражданства.
- Смерть или признание умершим в установленном порядке.
- Переезд и постановка на очередь в другом российском регионе.
Жилищные гарантии для детей-сирот
Когда ребенок, оставшийся без родителей, покидает стены интерната, государство обязано предоставить ему крышу над головой. Для этой категории молодежи существует отдельная очередь, на которую сироту ставят по достижении 14-летнего возраста.
Для получения жилья молодой человек должен соответствовать следующим критериям:
- Достичь совершеннолетия. Правда, если воспитанник детдома приобрел полную дееспособность раньше, допускается получение квартиры и до 18 лет.
- Иметь статус сироты или ребенка, лишенного родительской опеки.
- Официально заявить о том, что он нуждается в господдержке по обеспечению жилплощадью.
В 2013 году в Закон № 159 от 21.12.1996 г, регламентирующий порядок предоставления социальных гарантий детям-сиротам, были внесены изменения. Если раньше сироту снимали с учета в 23 года, то сейчас он находится в очереди до момента получения жилья. При появлении возможности администрация выделяет ребенку помещение и заключает с ним договор срочного найма.
Через 5 лет, которые отводятся сироте для адаптации в обществе, власти заключают с ним обычный договор социального найма . С этого момента квартиру разрешается оформить в собственность. Пятилетний срок может быть сокращен, но только в индивидуальном порядке.
Вычеркнуть очередника из списка можно только при наличии следующих оснований:
- Предоставление осиротевшему ребенку недвижимости.
- Утрата российского гражданства.
- Смерть или признание умершим в установленном порядке.
- Переезд и постановка на очередь в другом российском регионе.
Как купить квартиру у города
Все городские объекты, выставленные на торги, продаются через открытый аукцион в электронной форме. Чтобы приобрести квартиру, нужно иметь квалифицированную электронную подпись и быть зарегистрированным на электронной площадке, где запланированы торги.
«Подать заявку на участие в торгах можно через личный кабинет на электронной площадке. Перейти на площадку можно через кнопку «Участвовать в торгах» в карточке конкретного лота на Инвестиционном портале. Участие в торгах бесплатное, но каждый участник вносит задаток, указанный в документации, который возвращается после подведения итогов торгов либо идет в счет оплаты по договору», — пояснили в пресс-службе столичного департамента по конкурентной политике.
Участниками аукциона могут быть любые физические (в том числе индивидуальные предприниматели) и юридические лица. Исключение составляют государственные учреждения Москвы, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля города Москвы превышает 25%.