Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупаем квартиру. Внести аванс или передать задаток?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Что такое задаток при покупке квартиры
Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.
Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.
Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», — ст. 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.
Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.
Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.
Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.
Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства — к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.
Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке либо указанную в договоре купли-продажи.
Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме (расписка), так и на фирменном бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.
Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.
Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.
Что такое аванс при покупке квартиры
Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.
По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.
Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.
Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия «аванс». Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).
Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.
П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.
Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.
Что же представляет собой авансовое соглашение?
В этом документе не только фиксируется факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство недвижимости – покупателя или продавца.
Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно?
1) Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает. Зафиксировать объект, его адрес и цену. Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца. Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д.
2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект! Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют.
3) Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении. Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить. Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении. Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.
4) Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом. Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись. То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение.
5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя. Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги. Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов. В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину.
6) Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры – когда будут выписаны все проживающие в ней. На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки. Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели.
7) Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок. Я советую сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре. Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.
На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется. Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности. Это убережет от многих возможных неприятностей. Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет.
Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс. Как будут подаваться документы на регистрацию? В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата? В этом деле мелочей нет, поскольку все это потом автоматически пойдет в договор купли – продажи. Авансовое соглашение это, по сути, его макет, черновик.
Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!
В случае с авансом покупатель обязуется оплатить товар (частично либо полностью) до его передачи продавцом (п. 1 ст. 487 ГК). Сроки внесения этого платежа оговариваются договором.
Формально «задаток» и «аванс» не являются синонимами. В отличие от аванса никто не обяжет продавца вернуть полученный задаток. Если же от сделки отказывается продавец, тогда ему придется вернуть другой стороне задаток в удвоенном размере.
В риэлторской практике аванс именуют «обеспечительным» платежом. В случае его внесения в договоре непременно предусматриваются и штрафные санкции. Если от сделки захочет отказаться покупатель, то свои деньги он уже не получит. Если же отказавшейся стороной является продавец, то возвращаемый аванс удваиваться не будет.
Сходства и отличия между ними
В таблице — соотношение задатка и аванса (общие черты).
| Схожие черты | Аванс | Задаток |
|---|---|---|
| Момент передачи | До исполнения основного обязательства | До исполнения основного обязательства |
| Учет при общей сумме договора | Учитывается | Учитывается |
| Способ расчетов | Денежные средства | Денежные средства |
Как оформлять передачу предоплаты
Неважно, в какой форме вы с продавцом договорились передать деньги, как аванс, задаток или обеспечительный платеж — в любом случае нужен договор. Пропишите в нем эти пункты:
- Паспортные данные всех участников сделки. Если продавцов или покупателей несколько, или вы планируете купить квартиру в ипотеку с помощью созаемщиков — добавьте их в договор.
- Полную информацию о недвижимости — адрес, кадастровый номер и стоимость, технические параметры, такие как этаж и метраж. Информацию лучше взять из выписки ЕГРН.
- Форму договора — это аванс, задаток или обеспечительный платеж. Обычно прописывается в названии, но нет запрета сделать предварительный договор, в котором отдельным пунктом указать на юридическую форму предоплаты.
- Полную стоимость квартиры — это нужно, чтобы продавец не смог ее изменить уже после получения предоплаты.
- Сумму предоплаты. Если стоимость квартиры уменьшается на сумму предоплаты, об этом тоже стоит упомянуть в договоре.
- Условия удержания и возврата. Что произойдет, если покупатель или продавец передумают заключать сделку. Что будет, если сделку не получится заключить из-за каких-то внешних обстоятельств, например, отказа в одобрении ипотеки. Нужно ли возвращать предоплату при форс-мажорах.
- Добавьте сроки действия договора — укажите точную дату, до которой нужно заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать сделку.
Как внести аванс за квартиру?
Для того, чтобы внести аванс за квартиру, необходимо заключение договора купли-продажи: предварительного или основного. В договоре можно установить дополнительные условия распоряжения суммой аванса в случае расторжения сделки.
Также возможно заключение отдельного соглашения об авансе. Такое соглашение впоследствии становится основой для договора купли-продажи.
В предварительном договоре или авансовом соглашении необходимо указать основные условия будущего договора купли-продажи.
Сам факт передачи денег можно оформить в виде расписки или подтвердить подписью получателя в авансовом соглашении.
Что делать, если продавец не отдает задаток или аванс?
Вернуть задаток или аванс при наличии необходимых оснований можно только в судебном порядке.
Однако до обращения в суд нужно письменно уведомить продавца о требовании возвращения денежной суммы. Претензия составляется в письменном виде и направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
Зачем нужна предоплата
Когда решение о квартире уже принято, часто продавец может попросить у покупателей предоплату. Предоплата — это подтверждение серьезности намерений на покупку. Обычно предлагают оформить аванс или задаток. Кажется, что разницы между ними нет, но на самом деле есть, и существенная. К тому же путаница понятий часто приводит к трудностям в возврате денег.
Чтобы передать предоплату, составляют договор. Отдать деньги из рук в руки без документа нельзя: так можно потерять деньги и упустить квартиру. Например, если продавец квартиры передумает проводить сделку или забудет, что получал предоплату. При оформленном договоре собственник квартиры или его доверенное лицо не смогут этого отрицать.
| Если покупатель передает продавцу деньги на руки, то должна быть обязательно составлена расписка об их получении. В ней указывается, кто, кому, когда, на что и сколько предал денег.
Если между сторонами возникнет спор, то расписка послужит доказательством, что продавец получил деньги в качестве аванса за квартиру. |
Договор об авансе или, авансовое соглашение, составляется письменно. Их можно составить у нотариуса, так при передачи денег будет официальный свидетель. Но это не обязательно.
Если продавец и покупатель решают самостоятельно составить авансовое соглашение, то в нем обязательно должны быть указаны:
- дaнныe cтopoн: Ф. И. О., серия и номер паспорта, адрес регистрации или фактического проживания;
- данные о недвижимости: адрес квартиры, кадастровый номер, общая и жилая площадь и стоимость;
- сумма аванса, указывается цифрами и прописью;
- срок внесения аванса;
- порядок передачи денег;
- дата заключения соглашения;
- правила и обязанности сторон;
- подпись.
Иногда в авансовом соглашении, по обоюдному согласию сторон, прописывается пункт о штрафных санкциях для покупателя, например за срыв сделки.
Задаток – это сумма денег, которую продавец получает от покупателя в качестве предоплаты за жилье, а также с целью гарантии совершения сделки. Если сделка успешно состоялась, сумма задатка засчитывается в счет оплаты. Понятия и функции задатка закреплены в гражданском кодексе Российской Федерации.
Задаток имеет следующие особенности:
- Договор о задатке заключается исключительно в письменной форме и вступает в силу после регистрации договора купли-продажи квартиры.
- В договоре должно быть четко прописано, что передаваемая сумма является задатком.
- Должны быть указаны все параметры недвижимости, полные реквизиты сторон, а также реальная сумма сделки.
Аванс, так же как и задаток это определённая денежная сумма которую покупатель передаёт продавцу в счёт будущей оплаты за квартиру, в доказательства серьёзности своих намерений. Однако, аванс отличается от задатка тем, что не даёт никаких гарантий совершения сделки. В случае если сделка не состоится в оговоренные сроки, продавец обязан полностью вернуть аванс покупателю. В противном случае покупатель имеет полное право взыскать эти деньги через суд.
Порядок внесения аванса четко не регламентируется законодательством, однако, так же как и в случае с задатком, передача аванса обязательно сопровождается подписанием предварительного договора купли-продажи либо соответствующим соглашением. При получении аванса, собственник, как правило, не прекращает показ своей квартиры. Не имея надёжной гарантии в совершении сделки, можно потерять время и упустить других потенциальных покупателей. Но обычно стороны договариваются о праве преимущественной покупки квартиры стороной выдавшей задаток.
Задаток: что это такое
В законодательстве есть четкое определение данного термина — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен (статья 380 ГК РФ).
Задаток является инструментом для решения сразу двух задач. Первое — осуществление предоплаты, потому что в дальнейшем из цены квартиры будет вычтен размер задатка. Второе — гарантийная функция.
При этом статья 416 ГК РФ гласит, что «при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток должен быть возвращен».
Если передавшая задаток сторона (покупатель) от заключения сделки отказывается, то продавец удерживает сумму задатка. Если от сделки отказывается получившая задаток сторона (продавец), то задаток возвращается покупателю в двукратном размере.
Иногда на момент продажи квартиры продавец не располагает финансами для того, чтобы погасить долги по ЖКХ и оформить в БТИ документы. В этом случае он просит небольшую сумму вперед от покупателя, чтобы решить эти вопросы. Данную сумму можно оформить в виде задатка, что и будет служить гарантией покупки в будущем.
Также могут наступить и форс-мажорные обстоятельства, которые не позволяют исполнить обязанности, то есть вины ни одной из сторон тут не будет (пожар, стихийной бедствие и пр.). В этом случае задаток возвращается покупателю в том объеме, в котором он был внесен.
Статья 380 ГК РФ предписывает вне зависимости от суммы задатка оформлять в письменном виде соответствующее соглашение. Конкретную сумму стороны сделки согласовывают самостоятельно, в законе на этот счет нет никаких требований. Но при этом сумма задатка не должна быть больше, чем указано в соглашении (или в договоре купли-продажи).
Для составления соглашения о задатке можно использовать и «фирменный» бланк, и расписку в произвольной форме. Несерьезность, на первый взгляд, варианта с распиской не должна вас смущать. В российском праве она будет иметь вес не меньший, чем договоры в любых иных формах. Ее даже можно не заверять у нотариуса, здесь ключевое то, чтобы правильно ее составить.
В законе нет каких-либо специальных бланков для расписок. Главное, чтобы в ней присутствовала следующая информация: ФИО сторон, место их проживания, данные их паспортов, размер задатка и сроки, в которые должны быть исполнены обязательства.
Когда речь идет об авансе, покупатель просто совершает предоплату за квартиру в частичном размере. Если по каким-либо причинам покупатель не получает квартиру, тогда аванс ему должны вернуть целиком и полностью. При этом тоже нужно иметь при себе необходимые расписки, договора и соглашения. Тогда не возникнет никаких проблем с тем, что стороны не пришли к завершению сделки, то есть к купле-продаже квартиры.
Если же сделка сорвана по вине покупателя, невозврат аванса возможен только при предварительной договоренности, имеющей документальное подтверждение. Надо помнить, что в Гражданском кодексе, который регулирует взаимоотношения при таких соглашениях, понятие аванса не содержится. Поэтому в отсутствие прописанных штрафных санкций, опираться лишь на букву закона в попытке получить компенсацию за некорректные действия покупателя, хозяину квартиры будет нелегко.
Что же в итоге: аванс или задаток?
Таким образом, в риэлторской практике при внесении денег в агентство недвижимости задаток в основном выполняет функцию аванса, которая несет в себе серьезность намерений одной из сторон сделки, так как при её срыве эта часть денег возвращается тому лицу, которое ее вносило. Оформляется расписка о задатке (образец представлен выше). Поэтому так часто у риэлторов и происходит путаница в определении этих понятий. Важно просто помнить и знать, что когда в договоре либо соглашении внесенная денежная сумма будет обозначена в качестве задатка, который должен быть передан покупателем продавцу, при срыве сделки это, скорее всего, приведет к отрицательным последствиям, в рамках которых могут быть применены действия норм и правил о задатке, прописанных в законодательстве.
В чем разница — задаток или аванс? Мы ответили на данный вопрос.
Задаток или аванс. Что выбрать?
Когда речь идет о предоплате (сумме, которую покупатель вносит в счет будущей оплаты по договору купли-продажи), это аванс. У аванса одна функция — платежная, с его помощью покупатель перечисляет первый платеж за квартиру.
Главная функция задатка — обеспечительная. Передавая и принимая задаток, стороны берут на себя определенные обязательства. Продавец обязуется продать покупателю квартиру по оговоренной цене. После того как задаток получен, он уже не имеет права проводить показы и не может повысить цену квартиры. Передавая задаток, покупатель обязуется купить эту квартиру в установленный срок, не рассматривая другие варианты. У продавца появляется гарантия, что покупатель от приобретения квартиры не откажется.
Разница между авансом и задатком лучше всего видна в ситуации, когда сделка не состоялась по вине одной из сторон. Если сделка сорвалась из-за продавца, он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Если от совершения сделки отказывается покупатель, продавец имеет право оставить полученный задаток себе. Кроме того, он может потребовать возместить расходы, которые он нес в связи с продажей квартиры. Речь идет о затратах на подготовку документов.
В том случае если переданная продавцу сумма в предварительном договоре названа авансом, при срыве сделки по вине одной из сторон никаких штрафных санкций на них это не накладывает. Продавец просто должен вернуть взятый аванс покупателю. В том случае если сделка прошла, и задаток, и аванс засчитываются в счет стоимости квартиры. В Гражданском кодексе содержится только определение задатка (статья 380 ГК РФ). Понятие аванса законодательно не закреплено.
Как следует назвать в договоре сумму, переданную сторонами перед совершением сделки? Все зависит от того, какой стороной сделки вы являетесь. Продавцу лучше получить аванс, который потом, в случае если сделка не состоялась, не придется возвращать в двойном размере. Покупателю же стоит настаивать на задатке. Тогда у него появится гарантия, что продавец возвращать задаток в двойном размере не захочет, поэтому во что бы то ни стало будет стремиться выйти на сделку. Но делать это нужно, только если у самого покупателя есть абсолютная уверенность, что он готов купить эту квартиру и другие варианты уже не рассматривает. В противном случае для него существует риск лишиться переданных денег.
Можно ли сделать возврат средств при отказе?
Предварительная оплата жилплощади возвращается покупателю не всегда. Это следует учитывать, перед тем как подписывать договоренности о внесении средств. Для исключения финансовых потерь необходимо:
- Рассчитывать свои силы. Если покупатель рассчитывает на получение кредита, то лучше сначала получить его одобрение, а потом подписывать соглашение. Стоит обратить внимание и на действия продавца, если он не имеет всех документов на руках или есть спорные моменты по жилплощади, то сначала их надо выяснить, а уж затем брать на себя обязательства.
- Остерегаться мошенничества. Нередко сделки проводятся мнимо, с целью получения денежных средств, истребовать которые позже довольно сложно.
Возврат уплаченных средств производится добровольно или в судебном порядке.