Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Обратитесь к руководству УК
Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.
В каких случаях подавать в суд?
Исковое заявление на управляющую компанию.
Как наказать управляющую компанию за бездействие? Можно ли подать в суд, если управляющая компания не выполняет свои обязанности?
Только в случае, если досудебные — еще раз повторим, неоднократные (то есть лучше сразу настроиться на то, что к жилищникам придется обратиться не один раз, а как минимум, два) попытки урегулирования вопроса ни к чему не привели.
Следует сказать, что эта мера наиболее эффективна — более восьмидесяти процентов вопросов решаются в пользу заявителя.
Другое дело, что и в суде могут отказываться принимать ваш вопрос. Обычно отсылают в Госжилинспекцию или в Роспотребнадзор. В случае, если и это не принесло желаемого результата, вмешивается в дело суд.
Заявление подается в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения отвечающей стороны, в количестве экземпляров исходя из числа участников процедуры.
Разумеется, необходима будет помощь хорошего адвоката — ему известны все нюансы подобного разбирательства и он поможет вам обойти острые моменты. В одиночку же лучше за это не браться — на стороне жилищников непременно будет юрист, а может и не один.
Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?
В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.
Исключение составляет случай, если УК назначена муниципалитетом по результатам открытого конкурса. Тогда заметить УК можно через голосование общего собрания собственников, даже если компания не допускала формальных нарушений.
Управляющая компания не выполняет свои обязанности: куда обращаться
Что же делать жильцам МКД, когда управляющая компания не хочет выполнять свои обязанности? Для начала собственникам можно посоветовать обратиться с претензионным письмом непосредственно в адрес организации управления. В тексте данного письма следует указывать срок, который вы предоставляете для его рассмотрения, и, кроме того, сроки для ликвидации имеющейся проблемы.
При игнорировании вашей претензии со стороны управляющей компании, рекомендуется подавать последующие жалобы в такой иерархии: жилищная инспекция, Роспотребнадзор, а после – в отдел по защите прав потребителей.
При выявлении соответствующими сотрудниками фактов неисполнения или же ненадлежащего исполнения УК своих обязательств по договору, в адрес последней могут быть применены штрафные санкции.
При условии, что такие меры не повлияли должным образом на руководство и сотрудников управляющей организации, то есть еще один рычаг управления на УК – подача искового заявления в судебные органы.
Если пострадали жители не только лишь одной квартиры, а и всего дома, то выбирается один представитель от всего дома, в адрес которого делегируются полномочия по подаче заявления от имени всех пострадавших жителей.
Если судебный орган будет поддерживать вашу сторону, в таком случае управляющей организации предстоит в порядке судебного принуждения устранять свои недостатки.
Перед подачей заявления в суд, следует подготовить максимально возможный пакет доказательственной документации, отображающий как переписку с самой УК по поводу невыполнения обязанностей, так и параллельные жалобы и ответы на них со стороны иных контролирующих данные вопросы организаций.
Перед тем, как пытаться засудить управляющую компанию, сначала нужно подать претензию её руководству. Она может индивидуальной и коллективной.
Претензия пишется в свободной форме на имя руководителя компании, указываются название и реквизиты. Эти данные можно найти на сайте организации. Также в шапке документа нужно указать и свои данные: Ф. И. О., адрес, контактный телефон.
В самом тексте претензии указывается, какие именно обязательства компанией не выполняются, какие допущены нарушения.
Составляется документ в двух экземплярах. Один остается в компании, другой забирает составитель. Только нужно проконтролировать, что оба экземпляра официально зарегистрировали и поставили печати.
В течение 30 дней вам обязаны дать официальный ответ.
Дальше возможно 4 варианта развития событий:
- УК признает обоснованность претензий и устраняет их.
- Нарушения обещают исправить, но на самом деле бездействует.
- Отказываются от выполнения данных обязательств.
- Претензия игнорируется.
В первом случае конфликт можно считать исчерпанным. В остальных — можно обращаться в вышестоящие инстанции с заявлением.
Не терпеть, если управляющая компания завышает платежи
В июне 2020 были утверждены новые правила оплаты. Повышение тарифов незаконно, если УК выставляет счет за услуги, которых не оказывает, или когда начисленные платежи не прописаны в договоре. Сотрудники УК обязаны информировать жильцов об изменении тарифов.
В случае незаконного завышения тарифа, можно оштрафовать УК. Для этого сравните тарифы, которые указаны в платежной квитанции. Их суммарное повышение не должно превышать допустимый индекс (индивидуален для каждого региона, в Москве — 5%, в Подмосковье — 4,1%).
После того, как вы все-таки посылаете жалобу в УК, ответ должен прийти в течение месяца. Если УК признала свою вину, компенсация придёт не позже чем через 60 дней. Если УК вынесла отрицательное решение, но вы уверены в своей правоте и есть документальные подтверждения, пишите в жилищную инспекцию.
Действовать нужно по той же схеме, что в случае бездействия или некачественных работ.
Как оформлять заявку в УК?
Как оформлять заявку на герметизацию швов в УК, чтобы ее рассмотрели? Что стоит учитывать при этом?
Ответ: нужно понимать, что все работы выполняются по мере выявления проблем. Для этого специалисты проводят осмотр, и составляется соответствующий акт. На его основании и можно требовать от компании выполнения ремонта швов. После старта отопительного сезона работники УК должны еще раз проверить степень промерзания швов, составив еще один акт. Лишь после этого можно рассчитывать на герметизацию швов в порядке очереди.
Как часто управляющая компания должна проводить осмотр и ремонт межпанельных швов?
В соответствии с пунктом 4.10.2.9 Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда контроль за состоянием герметизации стыков наружных стен полносборных зданий и сопряжений по периметру оконных и дверных блоков должен производиться: первый — через три года после герметизации, последующие — через пять лет.
В соответствии с пунктом 4.2.1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда, Стыки панелей должны отвечать трем требованиям: водозащиты за счет герметизирующих мастик с соблюдением технологии их нанесения, обеспечив подготовку поверхности; воздухозащиты за счет уплотняющих прокладок из пороизола, гернита, вилатерма, пакли, смоляного каната или других материалов с обязательным обжатием не менее 30-50 %; теплозащиты за счет установки утепляющих пакетов.
Регламентируемое раскрытие стыков от температурных деформаций: вертикальных 2-3 мм; горизонтальных 0,6-0,7 мм. В стыках закрытого типа гидроизоляция достигается герметиком; воздухозащита — уплотняющими материалами с обязательным обжатием 30-50%; теплоизоляция — теплопакетами или устройством «вутов», ширина которых должна быть не менее 300 мм. Стыковые соединения, имеющие протечки, должны быть заделаны с наружной стороны эффективными герметизирующими материалами (упругими прокладками и мастиками) силами специалистов в кратчайшие сроки (в малых объемах в период подготовки домов к зиме).
Как проверить работу УК?
В основном недобросовестное выполнение обязательств УК заметно сразу: в подъезде не горит лампочка, снег не убран, валяется мусор и т. д. Однако если двор и здание визуально кажутся прибранными, это еще не значит, что компания следует всем пунктам договора.
Узнать информацию о тарифах и оказываемых услугах можно у самой УК. Также компания должна представлять отчеты о проделанной работе. Если она этого не сделала, стоит направить запрос на получение отчета за конкретный период. УК вправе выдать его на руки, повесить в подъезде или выставить в Интернете. Информация подтверждается чеками, договорами и т. д.
Все имеющиеся вопросы стоит обсудить на собрании жильцов. Проверить достоверность данных можно с помощью специальной компании или группы собственников, которые разбираются в бухгалтерии и праве. Если выявлены несоответствия, стоит направить жалобу.
Жалоба в Роспотребнадзор
Куда пожаловаться на управляющую компанию, если имеются явные признаки нарушения законодательства. Оказание услуг по эксплуатации многоквартирного дома – это потребительский сервис, а потому защита нарушенных прав должна происходить через Роспотребнадзор. Служащие этого органа уполномочены проверять и реагировать на такие нарушения:
- отказ от исполнения вверенных обязательств;
- нарушение условий соглашения или норм законодательства;
- отказ представлять финансовые отчеты о проведенных работах и тарифах;
- резкий и безосновательный рост стоимости коммунальных услуг;
- сомнения в справедливых ценах на оказанные услуги.
Иск в суд на УК, образец
Правила подачи исковых заявлений регулируются Гражданским процессуальным кодексом Российской федерации. Как уже отмечалось выше, если жильцам был причинен материальный вред, то единственная инстанция, куда можно писать жалобу на управляющую компанию, — это суд. Исковое заявление кроме обязательных реквизитов должно содержать следующие сведения:
- условия подписания договора с УК (дата и результаты голосования жильцов, подтверждающие, что большинством голосов была выбрана конкретная фирма);
- список выявленных нарушений и последствия каждого из них;
- попытки решения конфликта другими способами и результат;
- оценка материального ущерба для каждого жильца;
- требования.
Жалобы в государственную жилищную инспекцию
Если на претензионное письмо руководством был дан ответ с большим опозданием или проблема так и не была решена, то предстоит готовить коллективное обращение в высшую инстанцию.
В каждом населенном пункте расположены подразделения Жилищной инспекции. Это контролирующий орган, которому также можно пожаловаться на действия управляющей компании. Жилинспекция уполномочена реагировать на следующие категории нарушений:
- нарушение требований эксплуатации сооружения;
- нарушение установленных нормативов по всем вопросам целевого использования здания;
- некачественное проведение работ в преддверии отопительного сезона (должно проверяться центральное отопление, целостность и тепло крыши, отсутствие механических повреждений наружных конструкций, влияющих на сохранение тепла в квартире, неработающая вентиляция);
- отсутствие реакции на нарушение работы коммунальных систем;
- уклонение от исполнения вверенных обязательств по обслуживанию нежилых территорий многоквартирного дома (залив подвалов, поломка лифта, проведение косметического ремонта подъездов).
Образец жалобы на управляющую компанию в Жилищную инспекцию можно скачать здесь
Каждый собственник жилья в многоквартирном сооружении также является владельцем небольшого придомового участка. Поэтому составлять договор с УКС нужно с учетом необходимости обслуживания придомовой территории (покраска лавочек, побелка бордюров, прорыв травы, благоустройство клумб).
При исполнении своих обязанностей инспекция может наказывать УК. На практике применяются следующие меры взыскания:
- организация внеплановой проверки с целью подтверждения нарушений, указанных в жалобе, а также других недостатков в работе компании;
- принуждение к устранению нарушений;
- применение штрафных санкций и увеличенного размера штрафа, если своевременно конфликт не был улажен.
— Поговорим о капремонте. Если собственники недовольны, что средства на капремонт собираются в «общий котёл», могут ли они открыть спецсчёт на свой дом?
— Разумеется, они могут это сделать. Для этого необходимо провести общедомовое собрание собственников, составить юридически грамотно протокол о решении открыть спецсчёт на капремонт, и через год они смогут уйти из «общего котла». Члены Совета дома обращаются к региональному оператору, пишут заявление, региональный оператор обязан перевести средства капремонта этого дома на счёт, который откроют по решению собственников.
Этот счёт может быть открыт у регионального оператора или у управляющей компании. Главное, чтобы не получилось так, что люди, имеющие доступ к этому счёту, растратили его средства — спецсчёт необходимо держать под строгим контролем собственников многоквартирного дома.