Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Программа всероссийской реновации: условия и последствия для собственников жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Представим, что собственники выступили за включение дома в программу реновации. После региональными властями объявляются торги по КРТ и выбирается компания-застройщик, которая и будет заниматься расселением, сносом и строительством новых домов.
Какие дома попадут в программу?
- С высокой степенью износа крыши, фасада, внутренней отделки (эти и другие параметры будут устанавливать региональные власти).
- Те, которые проще снести, чем отремонтировать, — капитальный ремонт там нецелесообразен.
- Так называемые «типовые проекты» — дома, построенные «в период индустриального домостроения» (яркий пример: пятиэтажные «хрущевки»).
- Находящиеся в «ограниченно работоспособном состоянии».
- В которых не были предусмотрены централизованные инженерные системы.
«В КРТ могут быть включены и дома, не подходящие ни под один из вышеперечисленных пунктов. Однако такие МКД должны располагаться по соседству с указанными в списке. Также могут быть снесены и частные дома. Критерии их отбора совпадают с критериями отбора многоквартирных: они должны быть признаны изношенными, в них должно отсутствовать инженерно-техническое обеспечение», — рассказывает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева.
Какие дома попадут в программу?
— с высокой степенью износа крыши, фасада, внутренней отделки (эти и другие параметры будут устанавливать региональные власти);
— которые проще снести, чем отремонтировать – капитальный ремонт там нецелесообразен;
— так называемые «типовые проекты» – дома, построенные «в период индустриального домостроения» (яркий пример – пятиэтажные «хрущевки»);
— находящиеся в «ограниченно работоспособном состоянии»;
— в которых не были предусмотрены централизованные инженерные системы.
«В КРТ могут быть включены и дома, не подходящие ни под один из вышеперечисленных пунктов. Однако такие МКД должны располагаться по соседству с указанными в списке. Также могут быть снесены и частные дома. Критерии их отбора совпадают с критериями отбора многоквартирных: они должны быть признаны изношенными, в них должно отсутствовать инженерно-техническое обеспечение», – рассказывает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева.
Что получают собственники?
При включении дома в программу «реновации» собственник может выбрать один из предлагаемых властями путей. Так, можно получить новое жилье взамен старого. Оно должно стоить столько же + учитывается стоимость земли и объем общего имущества. Другой вариант – денежная компенсация. Она выплачивается заранее, чтобы человек мог спокойно подобрать себе квартиру или дом до переселения.
«Если квартира социальная, взамен гражданин получит такое же жилье по договору социального найма – и по метражу, и по количеству комнат. Если квартира коммунальная, владельцу (или владельцам) комнаты может быть предоставлена отдельная квартира. В случае, когда человек захочет жилье большей площади, он может доплатить, использовав в том числе средства маткапитала, жилищных субсидий или любых социальных выплат», – объясняет депутат Государственной Думы Павел Федяев.
И здесь назревает первый спорный вопрос. Как отмечает адвокат-партнер юридической консалтинговой группы GRM Андрей Лавров, по действующим градостроительным нормам количество квадратных метров на одного человека увеличилось. В связи с этим за улучшение жилищных условий собственнику жилья придется доплачивать. Так, житель коммунальной квартиры, проживающий в своей комнате десятилетиями, не в состоянии «доплатить разницу».
«Положенная ему денежная компенсация не позволит приобрести новое жилье с аналогичными характеристиками. А что делать, если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные, лица с ограниченными возможностями? Ведь взамен они должны получить только жилье; никаких денег», – дополняет Лавров.
Вопрос 2. О чем вообще этот закон и причем тут «реновация»?
Закон вводит в Градостроительный кодекс РФ и другие законы такое понятие как комплексное развитие территорий – по закону это совокупность мероприятий направленных на «создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов» (п. 34 ст. 1 ГрК РФ).
Понятие Комплексное развитие территории заменяет собой ранее использовавшиеся понятия: развитие застроенных территорий, комплексное освоение территорий, освоение территории в целях строительства стандартного жилья, и другие понятия, ранее описанные в отмененной теперь главе 5.1 Градостроительного кодекса РФ.
В части 1 статьи 64 Градостроительного кодекса РФ указаны цели комплексного развития территории, и согласно им, комплексное развитие территорий делается, грубо говоря, чтобы сделать территории лучше, благоустроеннее, инфраструктурно развитее, эффективнее, а также чтобы привлечь внебюджетные источники финансирования обновления застроенных территорий.
По сути же все сводится к тому, что в отношении определенной территории в установленном порядке принимается решение о ее комплексном развитии, потом в установленном порядке это все согласуется, в установленном порядке выбирается кто будет комплексно развивать территорию, а потом вся частная недвижимость на территории (с некоторыми исключениями — об этом ниже) в установленном порядке или изымается муниципалитетом (за деньги), или передается лицу, в установленном порядке получившему право комплексно развивать территорию (тоже за деньги).
При этом в части 2 статьи 67 Градостроительного кодекса РФ указано, что решение о комплексном развитии территорий может предусматривать необходимость строительства многоквартирных домов или домов блокированной застройки на комплексно развиваемой территории.
Как видно, в законе активно используется опыт московской реновации — когда на выбранной властями территории сносят всю недвижимость и строят новые жилые дома.
Впрочем, согласно этому закону все равно остается возможность, что в рамках комплексного развития территории на ней, например, снесут ветхую недвижимость и построят замечательный парк. Тут все будет зависеть от органов власти вашего региона и вашего города. И вы уже сейчас можете спрогнозировать, насколько грамотно ваши местные власти воспользуются новыми возможностями и в чьих интересах.
Вопрос 6. Должны ли быть проведены какие-нибудь общественные слушания?
Если для реализации решения о комплексном развитии территории необходимо внесение изменений в генплан или проекты планировки, в этом случае общественные обсуждения либо публичные слушания могут проводиться в границах территории, в отношении которой и было принято решение о комплексном развитии территории (ч. 3.1 ст. 28 ГрК РФ). При этом допускается одновременное проведение общественных слушаний и по внесениям изменений в генплан, и по проектам планировки территорий (ч. 26 ст. 5.1 ГрК РФ).
Также если для реализации решения о комплексном развитии территории вносятся изменения в правила землепользования и застройки, общественные обсуждения или публичные слушания по внесению изменений в таковые правила проводятся в границах территории, подлежащей комплексному развитию, а срок проведения данных общественных обсуждений или публичных слушаний не может быть более чем один месяц (ч. 14 ст. 31 ГрК РФ).
Такие изменения необходимы, так как в правилах землепользования и застройки на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке должны устанавливаться территории, в границах которых предусматривается осуществление комплексного развития территории (ч. 5.1 ст. 30 ГрК РФ). Эти территории могут быть как определены заранее, так и уже после принятия решений о комплексном развитии территорий (ч. 5.2 ст. 30 ГрК РФ). В последнем случае принятие решения о комплексном развитии территорий будет основанием для внесения изменений в правила землепользования и застройки (п. 6 ч. 2 ст. 33 ГрК РФ).
То есть, проведение комплексного развития территории будет всегда сопровождаться проведением общественных обсуждений или публичных слушаний, но только в границах территории, подлежащей комплексному развитию.
Вопрос 11. А чего ждать собственникам частных домов или домов блокированной застройки?
Согласно требованиям пункта 3 части 8 статьи 65 ГрК РФ в целях комплексного развития территории жилой застройки не могут быть изъяты земельные участки с расположенными на них жилыми домами блокированной застройки, объектами ИЖС, садовыми домами, но за исключением земельных участков с домами или постройками, которые признаны аварийными или которые имеют высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения, в соответствии с критериями, которые опять же утверждают власти субъекта РФ.
С учетом требований части 5 статьи 65 ГрК РФ, получается, что если посреди «частного сектора» стоит дряхлый многоквартирный дом, тот этот многоквартирный дом вместе со всем окружающим его частным сектором вполне может попасть в решение о комплексном развитии территории. Потому что многоквартирный дом дряхлый и соответствует критериям попадания под расселение. Территорию, где он находится, включают в проект комплексного развития. А так как в частном секторе, например, нет централизованной канализации, и властями субъекта РФ, например, установлено, что частные дома без подключения к централизованной канализации не соответствуют необходимым критериям, то и земельные участки ИЖС будут включены в решение о комплексном развитии территории.
То есть, опять все зависит от властей вашего региона. При этом у собственников частных домов не будет таких возможностей избежать изъятия, какие есть у собственников квартир в многоквартирных домах.
Но если изымаемый частный дом оформлен как жилой, то у его собственника есть право не только на получение возмещения, но и право на получение равнозначного жилого помещения, как у владельцев квартир.
Ипотека — это новая нефть
Старение жилого фонда и нарастание объемов аварийного жилья — так чиновники на публике объясняют необходимость закона о всероссийской реновации. Но со старением жилого фонда можно бороться не только тотальным сносом. А, например, через создание индустрии капитального ремонта. Однако это невыгодно стройкомплексу, который предпочитает сносить и заново строить. Не секрет, что главная причина появления закона о КРТ — максимизация объемов строительства жилья. А их, чтобы выполнить поручение президента, надо к 2030 году увеличить до 120 млн квадратных метров — в полтора раза.
«Магическая цифра 120 миллионов квадратных метров вытеснила из реальности и людей, и здравый смысл. Самое удивительное, что не существует никакого обоснования этой цифры. Никто даже не знает откуда она появилась. Считается, что цифру “120 миллионов” предложил Институт экономики города. Но сотрудники института, наоборот, уверяют, что боролись за снижение плановой цифры — она в первых версиях Стратегии развития жилищного рынка была процентов на двадцать выше», — говорит бывший сотрудник Минстроя.
Сейчас для наращивания объемов строительства появилось новое оправдание. «Цены на нефть невысокие, из-за ковида поступления в бюджет резко снизились. Строительство жилья должно поддержать экономику страны — оно должно заместить нефть. Через ипотеку надо вытащить у людей деньги» — именно в таком ключе представители правительства убеждали в кулуарах Госдумы депутатов (о торжестве и спорности такой концепции см. «Ситцевая модернизация против коронакризиса», «Эксперт» № 21 за 2020 год. Строительство жилья видится им идеальным рынком для стимулирования экономики: оно обладает большим мультипликатором, не подвержено колебаниям мировой конъюнктуры и санкциям, мало зависит импорта.
Стройплощадки в центрах городов по программе КРТ должны привлечь новых покупателей, спрос будет поддержан льготной ипотекой. Деньги со строек должны через девелоперов и строителей по цепочке перекачаться в другие сектора экономики — металлургам, производителям стройматериалов и мебели, перевозчикам и т. д. Кроме того, ипотека рассматривается правительством как стабилизирующий социальный фактор. «Если у человека ипотека, то он больше заинтересован в сохранении дохода, чем в политических действиях. Если человек купил квартиру, то скорее он поедет в IKEA, чем пойдет на митинг», — говорит депутат Госдумы.
При этом планы увеличить объемы строительства коммерческого жилья в полтора раза за десять лет выглядят крайне странными на фоне сокращения населения страны и уменьшения доходов людей. «Люди теряют работу, бизнесы закрываются. Откуда люди будут брать деньги, чтобы платить по ипотеке еще десять-пятнадцать лет?» — спрашивает столичный риелтор.
Какие дома попадают под программу
Под программу реновации может попасть не только один конкретный дом, но и целые территории. По каким критериям идет отбор:
- Дом признан аварийным. Ветхое жилье, которое может обрушиться в любой момент, подлежит расселению;
- Основные конструктивные элементы изношены. Степень износа определяется властями конкретного региона. К таким элементам относится стены, фундамент и крыша;
- Стоимость капитального ремонта превышает максимально допустимое значение, установленное властями конкретного региона;
- Под программу реновации попадают также типовые застройки: панельки, хрущевки и другие типовые проекты, которые были возведены во второй половине ХХ века;
- Дом признан ограниченно работоспособным: пока точного определения, что именно это означает, нет. Оно должно быть установлено не на региональном, а на федеральном уровне;
- В доме нет необходимых коммуникаций: отопления, канализации, водоснабжения.
Как происходит переселение по программе реновации
Реновация всегда проходит по четкому регламенту, несмотря на множество страшных историй о том, что людей буквально день в день заставляют покинуть свои квартиры. На самом деле это, конечно же, не так.
- Сначала составляется инвестиционный проект, в котором отражаются все виды производимых работ;
- Затем проводится аукцион, в ходе которого выбирают застройщика, а также подписывают документ с государственной инстанцией;
- Если ваш дом был включен в программу реновации, но при этом большинство жильцов против, есть возможность отказаться от участия.
Без предупреждения выселить людей не имеют права. На самом деле процедура выглядит так:
- Выселение производится исключительно после получения письменного согласия от собственника;
- Решение о выселении принимается в ходе общего собрания, на котором должны присутствовать собственники.
Если кто-то из собственников против выселения, можно обратиться в комиссию, которая занимается проведением реновации. Для этого вы можете направить заявление лично или онлайн через «Госуслуги». Заявление должно содержать паспортные данные, а также существенные данные о вашей квартире. Кроме того, потребуется указать причину, по которой вы против расселения. Ваше заявление рассмотрят на плановом заседании комиссии.
Какие еще есть особенности:
- Если ваш дом уже попал в программу реновации, предугадать, когда именно до него «дойдут руки», сложно. На это могут уйти не только месяцы, но и годы. Вы получите проект договора, который необходимо будет подписать в течение 45 суток, как только расселение начнется. Обратите внимание: игнорировать проект договора нельзя. Вы можете обратиться в комиссию с заявлением о возражении, но просто не подписывать договор не выйдет. В этом случае вас имеют право выселить в судебном порядке, обязав подписать договор;
- Если другой недвижимости в собственности у вас нет, вы можете подать заявление на сохранение права пользования квартирой в течение полугода. В этот срок вы сможете найти себе новое жилье, получив денежную компенсацию или воспользоваться другими опциями, доступными тем, кого выселяют из дома, попавшего в программу реновации;
- Если вы владеете квартирой по договору социального найма, вы можете наряду с другими собственниками решать судьбу дома при голосовании. В вашем случае при расселении вам будет предоставлена другая квартира, также на основании договора социального найма. Если вы подадите соответствующее заявление, вам могут также предоставить квартиру в собственность, но без каких-либо финансовых возмещений и доплат. Единственное преимущество заключается в том, что общая жилая площадь и количество комнат гарантировано будет не меньше, чем в предыдущей квартире.
Условия реконструкции и сноса
Условия программы в российских регионах будут равнозначны тем, которые действовали в Москве:
- Жителям пообещали равнозначное жилье: например, вместо двухкомнатной квартиры переселенцы получат другую квартиру в этом же районе с аналогичной площадью. Но собственники могут попросить квартиру в другом районе.
- Жильца не выселят из квартиры, пока ему не предоставят ключи от другого помещения.
- Жильцы, которые намеревались приобрести квартиру самостоятельно, могут рассчитывать на получение денежной компенсации в размере рыночной стоимости квартиры (но, например, в Москве многие сочли выплаты недостаточными и несправедливыми).
- Будут учитывать мнение жильцов дома. Если дом не относится к программе комплексного развития, то пускать его под снос можно будет только после учета мнения населения. За переезд должны будут проголосовать 2/3 собственников пропорционально количеству квартир (без учета площади). Соответственно, если более трети жителей выскажутся против, дом не будет подлежать сносу.
- Выселение жильцов из дома будет возможно по решению местных властей (принудительно). Общероссийская программа включает один пункт, который существенно отличает ее от московской: это «комплексное развитие территории» с возможностью принудительного изъятия недвижимости. На практике это означает, что, если многоквартирный дом окажется на территории под комплексное развитие, то мнения жильцов о переселении не спросят.
Какие дома построят вместо сносимых пятиэтажек?
Взамен старых хрущевок строятся новые панельные и монолитные высотки разной этажности. Современные проекты, разработанные с учетом энергосберегающих технологий, обеспечат высокое качество жилья. В новостройках предусмотрены все необходимые условия для благоприятной жизни.
В каждом доме будет несколько квартир для маломобильных людей. Лифты устроены так, что доступ к ним обеспечен прямо от входа в одной плоскости, не нужно подниматься по ступенькам. Лестницы оборудованы пандусами с низкими поручнями.
Дома в новых кварталах не будут одинаковыми, но концепция разработана в едином стиле. Благодаря этому районы станут более привлекательными и современными.
Дома оснащаются системами, автоматически регулирующими уровень подачи теплоснабжения. В каждой квартире будет большой застекленный балкон или лоджия. В некоторых предусмотрены дополнительные помещения для хранения вещей – гардеробные.
Адреса домов, вошедших в программу реновации в Москве
Среди первых заявлений властей фигурировало количество домов, подлежащих сносу, в размере около 8 тысяч, но опрос населения показал, что не все готовы менять старые жилища на новостройки.
Жильцы этих зданий по большей части отказались от реновации, хотя есть и места, в которых обсуждения продолжаются, но на данный момент промедление не позволило включить их в программу сноса.
Всего было выбрано 4566 домов, для этого нужно было согласие не менее двух третей жильцов, а сама пятиэтажка должна быть признана неудовлетворительной с точки зрения технического состояния.
Здания для программы были отобраны в 85 районах Москвы, а также 6-ти поселках, которые были присоединены к городу.
В ней не участвуют дома из некоторых районов, это части всех имеющихся округов, а также Десеновское, Троицк, Сосенское, Вороновское, Киевский, Внуковское, Кленовское и др.
Все дома, которые относятся к пятиэтажкам были исключены из программы, если были признаны удовлетворительными, а также когда жильцы были против переселения.
Перечислить все адреса, по которым будет производиться реновация, достаточно сложно ввиду большого количества, поэтому стоит назвать только некоторые из них.
Свежая информация о сносе пятиэтажек несносимых серий появляется постоянно, но основные нюансы процесса уже известны.
Идея реновации звучит обоснованно. В чем подвох?
Проекты КРТ жилой застройки предполагают масштабное расселение. Не всегда люди охотно идут на такое — и это может стать тормозом реализации проекта.
Например, в Санкт-Петербурге, где реализуется программа развития застроенных территорий, надо было получить согласие 100% собственников помещений в доме. По информации с сайта программы, это приводило к злоупотреблению со стороны жильцов: администрация города считает, что активно реализовывать программу невозможно из-за «проблемы последнего жильца». Действительно, темпы реализации сложно назвать высокими: в августе 2019 года построили только около 4,5% запланированных многоквартирных домов.
Справка по вопросу реализации программыDOCX, 42,2 КБ
Поэтому теперь закон прямо устанавливает, что недвижимость может быть принудительно изъята в целях КРТ. В этом и есть главный риск реновации для граждан — или возможность.
Программа реновации жилого фонда означает переселение жителей старых домов, в большинстве случаев «хрущевок», но также и домов «сталинского» периода постройки в многоквартирные дома новых типов. Реновация предполагает избавление города от старых построек и изменении инфраструктуры целого районов. Власти обещают, что квартиры в новых домах будут предоставляться в том же районе, где до этого времени проживали люди. Старые дома снесут, чтобы на их же месте построить новые жилые дома и комплексы.
Простыми словами, реновация — это снос старых малоэтажных многоквартирных домов и постройка на их месте новых современных высотных домов, отвечающих современным стандартам и нормам проживания.
Простыми словами, это официальное учреждение, через которое проходят все процедуры по передаче прав на недвижимость. В Фонде аккумулируются деньги, которые затем тратятся на реализацию программы реновации.
Фонд организовал работу своих центров информирования для того, чтобы москвичи могли решить свои вопросы максимально оперативно. В центрах информирования ведется прием специалистов по ключевым моментам:
- развитие программы реновации в целом, обмен информацией между участниками;
- организация переезда по заявкам;
- консультации по равнозначности помещений;
- заключение договоров, передача прав и свидетельствование дополнительных гарантий;
- приобретение дополнительных метров за доплату;
- урегулирование конфликтов и различных социальных вопросов;
- консультации по техническим характеристикам, дефектам жилья, другим строительным вопросам;
- показы квартир и выдача ключей.
Преимущества и недостатки
Зная, что значит «реновация», можно примерно понять, какие плюсы для каждого горожанина и населения в целом она принесет. Основное преимущество состоит в том, что фонд города обновится. Однако, чтобы это произошло, нужно заменить все здания. Конечно, сделать это довольно проблематично, несмотря на то, что программа рассчитывается на определенный срок.
Не стоит думать, что реновация нужна в первую очередь государству. Каждая семья, которая попадает в программу, получает ряд неоспоримых преимуществ:
- получение абсолютно новой квартиры за счет государства, доплачивать ничего не придется;
- возможность самостоятельного изменения жильцами плана помещения (с предварительным согласованием его с государственными жилищными органами);
- современный ремонт в квартирах;
- оснащение всех подъездов в новых многоэтажках пандусами, что удобно для женщин с маленькими детьми, которые выходят на прогулку с колясками, и инвалидов, которые передвигаются в инвалидном кресле;
- расположение входов в здания со стороны дворов, что обеспечит меньший шум, большую чистоту территории;
- сохранение количества комнат: если человек проживал в двухкомнатной квартире, он получит такую же, однако даже за дополнительную плату нельзя получить квартиру с большим числом комнат;
- в целом метраж квартир обычно выходит больше — это достигается за счет увеличенной площади кухни, корридора и санузла;
- современные коммуникации;
- дополнение помещений специальной тепло- и шумоизоляцией, что позволит сэкономить на отоплении;
- наличие специальных площадок для парковки автомобилей — теперь они не будут стоять около подъездов и перегораживать путь жильцам.
Как попасть в программу
Несмотря на то, что много людей выступает против программы (им нравится дом, где они живут, или по иным причинам), большинство тех, кто хотел бы сменить свою старую квартиру на более новую, с ремонтом, комфортабельную и безопасную.
Попасть в программу реновации возможно, но для этого требуется выполнить ряд условий. В первую очередь собирают подписи жильцов. Как минимум две трети должны выступить с поддержкой. Сделать это можно на собрании жильцов, при помощи современных компьютерных программ («Активный гражданин») или обратившись в государственные жилищные органы, которые подскажут, что нужно сделать.
Чтобы проголосовать за программу, требуется указать свои паспортные данные и СНИЛС.
Важно! Голосовать могут только владельцы жилплощади.