Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Законы об ИЖС в 2022: что изменилось». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Права на деревенские дома и земельные участки часто не оформлены вовсе либо же в собственности находится только дом, но не участок. Частная собственность на землю в советское время отсутствовала, земля находилась в государственной или муниципальной собственности, а участки для ИЖС и личных подсобных хозяйств предоставлялись на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, а иногда и вовсе без правового титула, поясняет руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс» Ольга Плешанова. Четкие межевые планы и границы таких участков часто не формировались. Дома на них строились на основании разрешений на строительство, подключались к коммуникациям, допускалась прописка жителей, но право собственности также зачастую не оформлялось.
Получилось, что физически эти дома, а также огороженные участки существуют и кому-то принадлежат, но юридически они «подвешены в воздухе»: сложно доказать их принадлежность владельцу, а совершить сделку (подарить, продать, завещать) можно, как правило, только с помощью суда, где устанавливается правовой статус, отмечает юрист.
На ИЖС распространён закон о долевом строительстве
Закон о долевом строительстве теперь охватывает и малоэтажные дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока весь посёлок не будет построен, а владельцы не зарегистрируют право собственности.
Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:
- Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
- Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.
Сложности при оформлении
Наиболее распространенная трудность, возникающая у заявителей при регистрации строений на садовом или дачном участке, это отсутствие одного или нескольких документов. Порой законность владения приходится подтверждать в судебном порядке.
Препоны могут возникнуть и из-за недостаточной площади участка. Для строительства нового дома площадь земли должна составлять не менее 600 кв.м., иначе дачнику придется отстаивать такое строение в суде. Мелких хозпостроек эти нормы не касаются.
Если постройка выходит за границы участка (фактически или документально), также возникнут сложности. Порой такое случается по ошибке кадастрового инженера, которому было поручено изготовить техплан. И здесь надо быть внимательными.
Если дело все-таки в низкой квалификации специалиста, то план можно переделать, и тогда, при отсутствии иных препятствий, регистрация все же произойдет. Но если налицо окажется нарушение норм строительства, постройку придется снести.
Земля под ИЖС автоматически подразумевает возможность возводить жилье. Гораздо деликатнее с дачными (садовыми) угодьями. Поэтому в дальнейшем будем делать акцент именно на дачно-садоводческих участках.
Вопрос:
На каком участке можно строить дом?
СНТ могут быть двух видов: садоводческие и огороднические (слово дача из закона удалено). На огороднических участках строить капитальные объекты нельзя вообще. Остаются только садоводческие товарищества. Там возможно создать жилье, но при условии:
- земельный надел находится в границах населенного пункта;
- есть градостроительный регламент, позволяющий производить застройку жилыми или садовыми домами.
Отсюда следует, если участок находится вне населенного пункта, то там ничего строить нельзя.
Требования к жилпостройкам
Существуют четкие требования к постройке дома на земле для садоводства.
Для постройки:
- Не более трех надземных этажей;
- Не выше 20 м всего здания;
- В состав жилья, как минимум должны входить: жилая комната, кухня (столовая), туалет, душевая комната, кладовка и пр. При этом спальная комната должна быть не менее 8 кв.м, гостиная не менее 12 кв.м, кухня не менее 6 кв.м;
- Высота от пола до потолка в жилой комнате и кухне не менее 2,7 м (в мансардном этаже — 2,3 м);
- Наличие естественного освещения (наличие окон) в жилой комнате и кухне;
- Наличие систем: отопления, вентиляции, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения;
- В жилье в отопительный период температура воздуха в гостиной должна быть не менее 20 градусов, в душевой не менее 24, в кухне и туалете не меньше 18. В садовом домике такого температурного режима не требуется. Кстати, этим и отличаются садовый и жилой дома.
Для зем.участка:
- Общая площадь не менее 300 кв.м;
- Отступ от стены здания до соседской межи не менее 3 м;
- Расстояние от стены до забора, идущего параллельно улице (в том числе автомобильной дороге) – 5 м;
- Отступ от инженерных сетей: от газопровода 2 м (низкого давления), 4 м (среднего давления), 10 м (высокого давления), от водоснабжения/водоотведения 5 м, от силовых и кабелей связи 0,6 м, от теплотрассы 2 м.
Упрощенный порядок повышает риск нарушения предельных параметров строительства.
К предельным параметрам строительства относят:
- отступы от границ земельного участка,
- предельная площадь застройки,
- и другие.
Само по себе нарушение предельных параметров не приведет к отказу регистрации в упрощенном порядке.
По крайней мере, Росреестр разъяснил, что не проверяет соблюдение предельных параметров строительства.
Иными словами.
Если, например, нарушены отступы, то Росреестр все равно зарегистрирует дом.
Однако, нарушение предельных параметров строительства все равно может создать проблемы.
Суть проблемы может заключаться в следующем.
Если использование дома и/или участка с допущенными нарушениями опасно для:
- жизни или здоровья человека,
- окружающей среды,
- объектов культурного наследия,
то может быть наложен запрет на использование. (часть 8, 9, 10 статьи 36 ГрК РФ).
Жителям области объяснили, какие объекты на даче следует зарегистрировать
При этом, согласно Налоговому кодексу, хозяйственные строения и сооружения могут быть поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы как с указанием конкретных наименований объектов вспомогательного назначения (например, баня, сарай, летняя кухня), так и без указания таких наименований (например, хозяйственное строение).
«В связи с продлением «дачной амнистии» до 2022 года в интернете и СМИ появилось много информации о том, что из недвижимости, возведенной на своей земле, собственник должен регистрировать, а что нет. Поскольку данные в каждом СМИ разнятся, мы развеем все сомнения – все постройки капитального характера, вне зависимости от площади, должны быть зарегистрированы», – сказал министр имущественных отношений Московской области Андрей Аверкиев.
Как зарегистрировать сарай и баню на даче
Государственной регистрации подлежат в обязательном порядке все объекты капитального строительства, то есть те, которые возведены на фундаменте. Для оформления хозяйственных построек типа бани и сарая не требуется разрешения на строительство либо согласования или уведомления о начале строительства. Они оформляются в упрощенном порядке. Но не стоит, однако, исключать возможную субъективность в оценках регистратора.
Это зависит от характеристик Вашего земельного участка и от того, в какой зоне градостроительного зонирования он расположен и какие действовали правила во время возведения построек. Если правила землепользования и застройки, действовавшие на момент возведения построек допускали расстояние в 1 метр от границ соседних земельных участков или построек, то согласие соседа не нужно – достаточно обратиться за регистрацией права собственности и постановки на кадастровый учет Ваших построек.
А что изменится после 1 марта 2021 года?
После 1 марта 2021 года,
- чтобы зарегистрировать право собственности на дом и поставить его на кадастровый учет, потребуется предоставить, помимо правоустанавливающего документа на землю, разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
- Без этого нельзя будет зарегистрировать право собственности, а следовательно и осуществлять различные сделки — продажу дома, передачу его в наследство и т.д.
Владельцев домов, которые не зарегистрировали их до 1 марта 2021 года, ждет постановка на кадастровый учет через регистрационную палату.
- Порядок оформления собственности усложнится тем, что дополнительно придется проходить процедуру ввода дома в эксплуатацию.
- До этого срока была упрощенная процедура регистрации.
- Получается, что собственник будет заинтересован рано или поздно передать дом по наследству или продать его, а без регистрационных действий он этого сделать не сможет.
- Когда права не зарегистрированы, то как можно распоряжаться такой собственностью?
- Владельцы будут мотивированы необходимостью все оформить, но уже не по упрощенной схеме.
Как можно оформить дачный дом в собственность – сроки регистрации
Помимо вопроса, как оформить дачную амнистию на дом, стоит знать и сроки, которые потребуются для регистрации.
С начала 2017 года процедура существенно упростилась и стала занимать минимум времени. Подобные изменения объясняются введением единой базы, позволяющей оперативно обмениваться информацией.
Итак, регистрация дома на приватизированном дачном участке занимает:
- 10 дней, если производится одновременная постановка на учет и оформление права собственности (подобное возможно при «дачной амнистии», если производится первичная постановка на учет или ликвидация объекта);
- 7 дней, если регистрируется только право собственности;
- 5 дней, если вносятся изменения в имеющийся кадастровый план;
Согласно п. 1 ст. 66 №218-ФЗ, орган регистрации несет ответственность за нарушения в процедуре получения прав собственности (несоблюдение сроков, нарушение личных прав заявителя, допущение ошибок при занесении данных в реестр, немотивированный отказ от приема документов и т.д.).
Регистрация дома по новым правилам
Важно обратить внимание на то, что порядок уведомительного типа, может применяться только в отношении жилых строений. Когда на земельном участке располагаются постройки хозяйственного типа, вспомогательные и бытовые помещения, то необходимо их просто обозначить при формировании межевой документации. Процесс узаконивания дома на участке в самом начале проведения строительных работ предполагает, что гражданину нужно совершить определенные действия. В том числе, человек, который владеет наделом, расположенным в СНТ, потребуется сформировать и направить уведомление в местные органы власти.
Исходя из содержательной части уведомления будет определяться, отвечают ли характеристики возведенного объекта установленным правилам. Кроме того, проверяют возможность строительства жилого помещения на выбранном наделе. Если характеристики построенного помещения в полной мере отвечают требованиям законодательства, при этом на участке допустимо строить жилье, то человеку отправляют положительное решение о том, что можно приступать к проведению строительных работ.
Стоит учесть, что на указанном этапе граждане довольно редко получают отказы, так как у представителей местной администрации нет возможности требовать предоставления документации проектного типа, а также соглашения с подрядчиками и иные документы, затрагивающие процесс строительства. Это говорит о том, что проверять будут только то, соблюдена ли категория и целевое назначение, присущее выбранному наделу. Кроме того, учитываются параметры, присущие будущему строению.
ВНИМАНИЕ !!! Более сложным процесс уведомления становится после того, как строительные работы завершены. В этой ситуации, уполномоченным органом проверяется, полностью ли соблюдены требования противопожарного типа, подключение к системам коммуникаций, место, в котором на участке расположено строение.
Рассматриваемая процедура предусматривает прохождение нескольких последовательных этапов. В том числе, изначально гражданин обращается к кадастровым инженерам, который проводит обследование возведенного строения, устанавливает соответствие всем требованиям и оформляет техническую документацию. Также вносится пошлина за регистрацию правомочий собственности. Сумма равняется двум тысячам рублей.
В законодательстве предусматриваются сроки, в течение которых требуется направить уведомление в уполномоченный орган. Этот период равняется месяцу. Отсчет ведется с даты, когда завершены строительные работы. На проверку документации отводится недельный срок, после чего гражданин получает ответ о том, отвечает строение установленным правилам или нет. Если решение положительное, то сотрудники муниципального органа направляют документацию в Росреестр на регистрацию прав. Готовые акты можно будет забрать в многофункциональном центре или Росреестре.
До 1 марта 2020 года можно узаконить садовый дом в упрощенном порядке
До марта 2020 года еще остается возможность зарегистрировать дом по упрощенной процедуре. Дачная амнистия дает возможность зарегистрировать права на жилой дом, если земля стоит на кадастре и находится в собственности. Подробно о прохождении этой процедуры написано в статье про дачную амнистию.
Помните, такой упрощенный способ действует только до 1 марта 2018 года. После этой даты придется проходить полную процедуру регистрации по тому порядку, который был описан выше.
До 1 марта 2020 года граждане могут воспользоваться упрощенной процедурой регистрации объектов недвижимости, которая носит название «дачной амнистии». Эта процедура отличается от обычной регистрации меньшим числом предоставляемых документов, но при этом так же важно, чтобы земельный участок был переведен в собственность заявителя.
Если дом, построенный на участке, относится к категории нежилых, следует перевести его в категорию жилой собственности.
Как оформить хозяйственные постройки
Ключевая особенность хозяйственных построек в том, что для их возведения не требуется получение разрешения на строительство по ст. 51 Градостроительного Кодекса. Для оформления хозпостройки, как и любого незарегистрированного объекта жилищного строительства, следует придерживаться следующего алгоритма действий:
- Обращение к кадастровому инженеру или в БТИ для подготовки технического плана строения. План оформляется в электронной форме и подлежит подписи усиленной квалифицированной подписью.
- Если постройка, подлежащая регистрации, попадает под дачную амнистию, оформление технического плана обязательным не является, технические сведения вносятся на основании подготовленной и заверенной собственником декларации.
- Подготовка декларации и иных документов для постановки на учет.
- Подача заявления в орган для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности.
- Оплата госпошлины.
- Получение выписки из ЕГРН в 10-дневный срок с момента подачи документов. Указанная выписка является подтверждением права собственности на хозяйственный объект.
Обязательно Ли Регистрировать Хозпостройки В 2020 Году
В них инспекция ФНС сообщает, что знает о существовании незарегистрированных построек на принадлежащем гражданину земельном участке с кадастровым номером, расположенном по конкретному адресу – эти сведения она получила из министерства имущественных отношений Московской области.
Налог на имущество физических лиц исчисляется налоговыми органами с направлением гражданам уведомления на основании сведений, представляемых Росреестром. Если собственник не зарегистрировал в установленном законом порядке право на такое имущество, то может быть рассмотрено как «бездействие, направленное на уклонение собственника от уплаты налога на имущество», с возможным применением к налогоплательщику мер ответственности за совершение налогового правонарушения, предусмотренных Налоговым кодексом, в том числе п. 3 ст. 129 НК, вступившим в силу с 1 января 2020 г.
Нормы при возведении домов
Строительство дома в садовом товариществе, другом объединении или на дачах должно отвечать определенным требованиям. Во-первых, придется учитывать правила, принятые в данном садовом (дачном) объединении. Во-вторых, нужно соблюдать все нормы и требования пожарной безопасности.
В зависимости от материалов построек, могут различаться допустимые расстояния между ними. К примеру, между каменными, блочными домами они должны составлять не менее шести метров. Если оба строения из дерева, то более пятнадцати метров, для смешных построек – не меньше десяти. Имеются требования и к плотности застройки участков — не больше тридцати процентов.
Важно соблюдать требования к расстояниям между самими постройками. Оно определяется исходя из вида постройки, и составляет от восьми до двенадцати метров. От домов до границ смежных участков должна выдерживаться дистанция не менее трех метров. В зависимости от назначения дома (дачный или жилой) действуют различные строительные требования и нормы. У жилых строений должны быть коммуникации, помещения определенного размера. Имеет значение и высота потолков (для дач – 2,2 м., для жилых домов -2.5 м.).
Подробнее об этом читайте в другой статье.
Законное увеличение земельного участка
Увеличить дачный участок можно при помощи оформления так называемых «прирезок» — земель, занятых самовольно. Раньше такие действия были запрещены, но хозяева участка все равно ставили заборы на чужой территории. Теперь, если прирезки были присоединены давно, их можно оформить за небольшую плату официально.
Новые правило позволяют оформить только те прирезанные участки, которые раньше были муниципальными или государственными. Также не может быть зарегистрирована та земля, которая выходит за рамки красных линий и является землей общественного пользования. Узнать, де находятся красные линии можно в администрации или на сайте администрации района. На веб-ресурсе должна находиться карта с указанием границ и линий.
Обратиться с вопросом оформления прирезки может только тот владелец участка, который ведет на нем подсобное хозяйство личного плана, дачное, садоводческое или огородническое хозяйство. При этом площадь присоединяемой земли будет ограничена. Стоимость прирезки в каждом случае определяется индивидуально. Она зависит от цены участка, который будет добавлен, его площади и кадастровой стоимости.