Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Задаток и аванс при покупке недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке
Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс». Теперь возвращать его придется через суд.
Что такое аванс при покупке квартиры
Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.
По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.
Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.
Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия «аванс». Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).
Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.
П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.
Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.
Разница между задатком и авансом
Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.
Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.
Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.
В случае с авансом покупатель обязуется оплатить товар (частично либо полностью) до его передачи продавцом (п. 1 ст. 487 ГК). Сроки внесения этого платежа оговариваются договором.
Формально «задаток» и «аванс» не являются синонимами. В отличие от аванса никто не обяжет продавца вернуть полученный задаток. Если же от сделки отказывается продавец, тогда ему придется вернуть другой стороне задаток в удвоенном размере.
В риэлторской практике аванс именуют «обеспечительным» платежом. В случае его внесения в договоре непременно предусматриваются и штрафные санкции. Если от сделки захочет отказаться покупатель, то свои деньги он уже не получит. Если же отказавшейся стороной является продавец, то возвращаемый аванс удваиваться не будет.
Это форма предоплаты, которая никак не закреплена в Гражданском кодексе. Де-факто аванс защищает только продавца — если он решит отказаться от сделки, то возвращает деньги покупателю без каких-то штрафов и компенсаций. Если же отменяет соглашение покупатель, продавец оставляет аванс себе.
Несмотря на некую однобокость схемы, именно авансом риелторы чаще всего предлагают оформить предоплату на рынке вторичного жилья.
Обычно стороны заключают так называемый авансовый договор. Установленного законом шаблона нет, поэтому пишут в свободной форме. Указывают, кто и кому отдал аванс, до какого числа должна пройти регистрация сделки. Прописывают, что покупатель не требует деньги назад, если решит не приобретать эту недвижимость.
Когда соглашаетесь на предоплату в виде аванса, обязательно добавьте в договор запись о том, что передаваемый деньги будут засчитаны как первая выплата по основному договору купли-продажи.
Если вы попадете в недобросовестное агентство, можете встретить такое предложение — аванс оформляют как оплату услуг агента-посредника в сделке. Это противоречит закону и здравому смыслу — если вы даете предоплату, то она должна быть никак не оплатой агента, а часть оплаты за квартиру. Деньги агенту — это услуга, отдельный договор.
Если хотите защитить себя, как покупателя, лучше рассмотрите другие формы предоплаты.
Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя
❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.
❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.
❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.
❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.
❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.
Как внести аванс за квартиру?
Для того, чтобы внести аванс за квартиру, необходимо заключение договора купли-продажи: предварительного или основного. В договоре можно установить дополнительные условия распоряжения суммой аванса в случае расторжения сделки.
Также возможно заключение отдельного соглашения об авансе. Такое соглашение впоследствии становится основой для договора купли-продажи.
В предварительном договоре или авансовом соглашении необходимо указать основные условия будущего договора купли-продажи.
Сам факт передачи денег можно оформить в виде расписки или подтвердить подписью получателя в авансовом соглашении.
Разновидности предоплаты
В торгово-денежных отношения крайне важно обезопасить себя и свои финансы от действия мошенников. Это можно сделать разными способами.
ВНИМАНИЕ! Предоплата – конкретная денежная сумма, которая передается от покупателя продавцу в качестве предварительного платежа по сделке.
Этот факт прописывается в основном договоре, но по желанию сторон, возможно, составить отдельный документ, где будет описан факт передачи денег. Существуют несколько видов предоплаты:
- Аванс
- Задаток
- Залог (с некоторыми оговорками)
Главное отличие залога от остальных типов предоплаты – это передача материальных ценностей (например, автомобиля, бытовой техники и т.д.), но не денег.
Перейдем ко второму типу предоплаты. Задаток – это денежная сумма, которая передается одной из сторон, чтобы подтвердить свои намерения и стать гарантом в сделке. На это ссылается ст. 380 ГК РФ. Задаток выполняет сразу несколько функций:
- Выступает как гарант. При расторжении договора или несоблюдении условий договора одна из сторон получит задаток целиком. Это своего рода компенсация.
- Платежная. При окончании сделки задаток выступит, как авансовый платеж и станет частью общей суммы договора.
- Выступает как доказательство. Внесенная сумма говорит о том, что стороны готовы исполнять свои обязательства и это станет одним из доказательств сделки.
Внесение задатка значит, что покупатель заинтересован в исполнении договора. Например, квартира его полностью устраивает – не угловая, улучшенной планировки, с большим балконом, близко к месту работы или остановке. Искать другую недвижимость просто не целесообразно.
На разновидности предоплаты действуют некоторые ограничения. Это касается в частности задатка. На аванс какие-либо особые правила не распространяются. Что это значит и в чем суть? Поговорим о задатке.
Ряд договоров считается заключенным с момента государственной регистрации. Это относится к сделкам с жилой недвижимостью.
ВНИМАНИЕ! Договора на земельные участки и нежилые помещения считаются заключенными с момента подписания. Складывается ситуация, когда штрафные санкции, которые подразумевают получение задатка, не действуют.
Это связано с тем, что договор действителен только после государственной регистрации. Как правило, судьи считают такую предоплату авансом и возвращают владельцу, но о двукратном возмещении стоит забыть. Такая ситуация аналогична и в случае договора аренды. По законодательству отношения при съеме квартиры не регистрируются, если срок меньше 12 месяцев.
Что же в итоге: аванс или задаток?
Таким образом, в риэлторской практике при внесении денег в агентство недвижимости задаток в основном выполняет функцию аванса, которая несет в себе серьезность намерений одной из сторон сделки, так как при её срыве эта часть денег возвращается тому лицу, которое ее вносило. Оформляется расписка о задатке (образец представлен выше). Поэтому так часто у риэлторов и происходит путаница в определении этих понятий. Важно просто помнить и знать, что когда в договоре либо соглашении внесенная денежная сумма будет обозначена в качестве задатка, который должен быть передан покупателем продавцу, при срыве сделки это, скорее всего, приведет к отрицательным последствиям, в рамках которых могут быть применены действия норм и правил о задатке, прописанных в законодательстве.
В чем разница — задаток или аванс? Мы ответили на данный вопрос.
Задаток или аванс при покупке квартиры: правила сделки
К примеру, аванс при покупке квартиры обычно небольшой, в пределах 10-30 тысяч рублей, и передается продавцу в счет последующей покупки.
Задаток при купле-продаже квартиры может быть разный, максимальной границы нет, зависит от конкретной ситуации и от стоимости квартиры, и является гарантией совершения сделки.
Момент передачи денег обязательно должен быть документально зафиксирован.
Составляется соответствующее соглашение, в котором указывается сам объект, адрес, его полная стоимость, размер задатка при покупке квартиры или внесенного аванса, условия и сроки продажи, права и обязанности обеих сторон, штрафные санкции.
Чем отличается аванс от задатка: сравнительная таблица
Сравнительный анализ отличий задатка от аванса представим в виде таблицы.
Таблица 1
Сходства и различия между авансом и задатком
|
Критерии |
Аванс |
Задаток |
|
Когда вносится |
В любой момент до передачи имущества/прав |
До заключения основного договора |
|
Цель внесения |
Предварительная оплата |
1. Предварительная оплата. 2. Обеспечение исполнения обязательства по заключению договора |
|
Форма соглашения |
Законом не установлена |
Письменная |
|
К какому договору применяется |
К договору, по которому возникает денежное обязательство |
К любому виду договора |
|
Возврат средств |
Деньги возвращаются, если передача имущества/прав не состоялась (как неосновательное обогащение получившей его стороны, по п. 2 ст. 1102 ГК РФ) |
1. Прекращение обязательства по соглашению сторон. 2. Невозможность исполнения обязательства (ст. 416 ГК РФ). 3. Неисполнение договора по вине стороны, получившей задаток (в двойном размере) |
Когда речь идет об авансе, покупатель просто совершает предоплату за квартиру в частичном размере. Если по каким-либо причинам покупатель не получает квартиру, тогда аванс ему должны вернуть целиком и полностью. При этом тоже нужно иметь при себе необходимые расписки, договора и соглашения. Тогда не возникнет никаких проблем с тем, что стороны не пришли к завершению сделки, то есть к купле-продаже квартиры.
Если же сделка сорвана по вине покупателя, невозврат аванса возможен только при предварительной договоренности, имеющей документальное подтверждение. Надо помнить, что в Гражданском кодексе, который регулирует взаимоотношения при таких соглашениях, понятие аванса не содержится. Поэтому в отсутствие прописанных штрафных санкций, опираться лишь на букву закона в попытке получить компенсацию за некорректные действия покупателя, хозяину квартиры будет нелегко.