Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обновленный текст «Закона о ТСЖ» с учетом ваших правок и замечаний.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того, чтобы зарегистрировать ТСЖ, прежде всего, необходимо получить согласие большей части собственников дома. Такое согласие можно получить посредством проведения общего собрания, о котором вы должны уведомить каждого жильца лично под роспись или путем направления заказного письма (за 10 дней до даты проведения общего собрания).
Регистрация изменений
Существует такая процедура как регистрация изменений в устав товарищества собственников жилья. Многие не понимают, что это значит?
На самом деле, если есть необходимость внести в устав ТСЖ какие-либо нововведения, то сделать это можно только пройдя определенные действия.
Для того, чтобы председатель, члены ТСЖ, а также иные лица не злоупотребляли своими полномочиями, самовольно как-либо изменяя документ, существуют определенные процедуры.
Они проводятся для того, чтобы официально внести изменения в устав. Так, собирается собрание собственников, на котором идут обсуждения по поводу внесения того или иного пункта в документ.
Ведется протокол, и в зависимости от того, как проголосует большинство, принимается решение. Данное решение необходимо зарегистрировать в протоколе, а затем направить его в жилинспекцию и в офис ТСЖ. Если большинство поддержало инициативу, изменения вносятся.
Приняты законы, которые позволяют ООО применять типовой устав, разрешают не указывать в учредительных документах сведения о филиалах и сокращают срок регистрации юрлиц и ИП
Как известно, устав — это учредительный документ, на основании которого ООО осуществляют свою деятельность (п. 3 ст. 89 ГК РФ, п. 1 ст. 12 Федерального закона от 08.02.
98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», далее — Закон об ООО). Основным учредительным документом акционерного общества также является устав (п. 3 ст. 98 ГК РФ, ст. 11 Федерального закона от 26.12. 95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», далее — Закон об АО).
В настоящее время типовые уставы можно использовать при госрегистрации вновь создаваемых юридических лиц. Однако осуществлять деятельность организации вправе только на основании уставов, утвержденных учредителями (п. 1 и п. 2 ст. 52 ГК РФ). Один из комментируемых законов меняет эту ситуацию для ООО. Такие организации смогут действовать на основании типовых уставов, не требующих специального утверждения со стороны участников общества.
Отметим, что акционерные общества применять типовые уставы в своей деятельности не смогут. Для этого необходимо будет внести соответствующие изменения в Закон об АО.
Документы, необходимые для регистрации ТСЖ
ТСЖ, созданное по желанию более 50% собственников жилья одного многоквартирного дома или 2/3 собственников, если речь идет о нескольких многоквартирных домах, является некоммерческой организацией и непременно должно быть официально зарегистрировано в качестве юридического лица в установленном законом порядке. Прежде всего, нужно провести общее собрание собственников, и если более половины из них проголосуют за создание товарищества, чтобы самостоятельно решать вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, важно собрать все подписи в протокол собрания с указанием сведений о присутствующих. Инициативная группа готовит пакет необходимой документации:
- устав ТСЖ;
- протокол собрания, где было принято решение о создании товарищества;
- заполняет специальную форму, по сути, являющуюся заявлением о желании зарегистрировать ТСЖ, где внесены сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- квитанцию, подтверждающую оплату государственной пошлины.
Обязательные положения устава ТСЖ
Поскольку устав является официальным документом, с учетом положений которого будет принято решение о регистрации товарищества в качестве юридического лица, имеющего ряд полномочий, несущего ответственность перед собственниками и органами государственного надзора, он должен быть соответствующим образом оформлен. Необходимо закрепить в документе актуальные сферы деятельности товарищества собственников жилья и планируемые источники получения дохода, в том числе сдачу в аренду помещений для извлечения прибыли на общие нужды всех владельцев квартир. В дальнейшем проводить работы, не оговоренные в уставе или отказаться от выполнения прописанных в нем обязанностей, не получится.
Устав товарищества собственников жилья, несмотря на тот факт, что нигде не указано обязательное требование, должен быть распечатан современными средствами оргтехники.
Копия документа, которая останется в налоговой инспекции при регистрации, должна быть нотариально заверена.
На первой странице документ озаглавливают, включая слова «товарищество собственников жилья».
Указывают:
- место нахождения (почтовый адрес многоквартирного дома, собственники которого решили создать сообщество);
- предмет и цели его деятельности (одной из главных — эксплуатация многоквартирного дома);
- порядок возникновения и прекращения членства в товариществе собственников жилья;
- состав и компетенции органов управления товарищества (возможность совершать сделки от имени собственников жилых помещений);
- порядок принятия решений;
- вопросы, решение которых может приниматься единогласно или подсчетом большинства голосов;
- кто из собственников входит в состав ревизионной комиссии, компетенции ревизоров;
- прочие сведения, в рамках действующего законодательства.
- Как правило, к видам предстоящей деятельности товарищества относят:
- управление многоквартирным домом;
- подписание контрактов электроснабжения и договоров оказания прочих коммунальных услуг жильцам;
- организацию мероприятий, направленных на поддержание сохранности общего имущества, проведение ремонтных работ;
- организацию благоустройства придомовой территории;
- обеспечение соблюдения прав владельцев жилых помещений.
Какие вопросы стоит отразить в уставе дополнительно?
Общая логика подготовки устава ТСЖ должна опираться на положения норм гражданского и жилищного кодексов. Если есть какие-то сомнения по возможности включения в устав ТСЖ тех или иных норм или правил, то необходимо свериться с законом. В случае, если ряд вопросов управления ТСЖ прямо не урегулирован в законе, это можно сделать в уставе.
Самая главная ошибка, по которой устав может быть опротестован, это включение в устав того, что запрещено в законе. Например, недопустимо относить в уставе ТСЖ к компетенции общего собрания членов ТСЖ те вопросы, которые отнесены к компетенции общего собрания собственников. Или относить на правление те вопросы, решение по которым может принимать только общее собрание членов ТСЖ (например, размеры членских взносов).
В уставе ТСЖ желательно предусмотреть опцию, чтобы председатель выбирался не на общем собрании членов, а из числа членов правления. Такой порядок допускается п. 3 ст. 147 ЖК РФ. Кроме того, следует подробно прописать механизм увольнения председателя или прекращения им своих полномочий (а это довольно сложная процедура, если не найдется других желающих).
Стоит отдельно регламентировать порядок проведение заседаний правления (например, это вопросы о том, как быть, если член правления игнорирует эти заседания, можно ли его вывести из правления или исключить). Должны быть урегулированы вопросы работы ревизионной комиссии и действия правления, в случае, если ревизионная комиссия уклоняется от ревизии (либо у отдельного ревизора есть свое особое мнение). Основной смысл такого регулирования – защита интересов ТСЖ в случае любого потенциального конфликта интересов.
Для того чтобы устав товарищества собственников жилья был правомерным, нужно обеспечить его принятие по правилам, предусмотренным жилищным законодательством. В принятии данного документа должны участвовать все жильцы многоквартирного дома. Решение принимается большинством голосов. В том случае, если в процессе утверждения документа возникают какие-либо разногласия, то они разрешаются путем проведения переговоров. Многие юристы рекомендуют составлять протоколы таких договоров.
Утверждает устав в окончательной его редакции глава данной управленческой организации. Для того чтобы придать ему юридическую, законную силу, необходимо произвести его государственную регистрацию в едином государственном реестре юр. лиц. Это происходит в момент подачи документов на регистрацию вновь созданного юридического лица.
Если устав принимается в нарушение правил, предусмотренных российским законодательством, то он признается недействительным. Это влечет за собой невозможность осуществления юридического создания данного рода фирмы.
Как правильно составить и оформить?
Перед составлением документа следует определить основные направления деятельности товарищества и методы их реализации этих направлений.
Форма документа исключительно письменная. Устав составляется на отдельных листах формата А4 и должен состоять из разделов, содержащих описание разных аспектов правил товарищества. Текст на первой странице начинается со слова «устав» посередине листа, далее следует наименование жилтоварищества, а внизу титульной страницы указывается населённый пункт и год создания ТСЖ (о создании ТСЖ читайте здесь, о целесообразности, плюсах и минусах создания ТСЖ мы рассказывали тут, а как создать свое ТСЖ узнайте из этого материала).
В правом верхнем углу титульного листа нужно написать «утверждаю», а ниже ФИО председателя, его подпись и дату принятия.
Обратите внимание! Название структуры обязательно должно содержать слова «товарищество собственников жилья», также необходимо указать все адреса домов, входящих в товарищество.
В качестве предмета деятельности нужно указать организацию управления общим недвижимым имуществом жителей многоквартирных домов, а к целям создания структуры следует отнести следующие:
- организацию проведения работ по ремонту и обслуживанию совместной собственности жителей;
- обеспечение бесперебойных поставок коммунальных ресурсов потребителям-членам ТСЖ;
- организация благоустройства участков, прилегающих к домам;
- проведение мероприятий, направленных на поддержание надлежащего состояния общей собственности;
- обеспечение соблюдения интересов владельцев недвижимости и представление этих интересов в органах власти и коммерческих структурах.
Далее перечисляются условия, необходимые для вступления в товарищество. Среди таких условий должны быть:
- наличие в собственности жилых помещений, относящихся к ТСЖ;
- регулярная уплата взносов.
Отдельным пунктом устава определяется порядок избрания председателя (на общем сборе или на заседании правления).
В разделе, определяющем регламент принятия решений, нужно указать периодичность проведения собраний владельцев квартир и заседаний правления, а также определить вопросы, решение которых будет находиться в компетенции общего собрания или правления.
После этого нужно описать количество членов ревизионной комиссии, обеспечивающей контроль за деятельностью руководящих органов. Для небольших жилтовариществ, включающих до сотни членов, назначают одного ревизора, а для более крупных структур желательно создание комиссии из трёх человек.
Типовой устав ТСЖ: особенности новой редакции
ТСЖ – это товарищество собственников жилья. По сути, это один из способов управления многоквартирным домом, конкурирующей с «управляющими компаниями».
Деятельность этой организации возможна только после того, как она будет надлежащим образом зарегистрирована. Так как это юр. лицо, то правила его создания регулируются и гражданским законодательством. Основополагающие начала нашли свое отражение и в Жилищном кодексе РФ.
Как и любое другое юридическое лицо, ТСЖ создается на основании учредительных документов, одним из которых является устав. Его типовой образец можно скачать в интернете. Внести изменения в новой редакции ЖК РФ решили в Государственной Думе. Эти изменения коснулись также и устава.
Устав должен быть принят исключительно на собрании жильцов. В нем должны участвовать все, однако решение принимается большинством голосов. Данный документ может быть исполнен как в рукописном варианте, так и в печатном.
Основные изменения заключаются в том, что теперь в устав обязательно нужно внести порядок проведения сборов денежных средств за капитальный ремонт.
Новый устав тсж с учетом изменений в 2021 году образец
Подробнее об этих и других важных нововведениях, которые начнут действовать в январе 2021 года, – в инфографике. Нажмите на картинку, чтобы увеличить А узнать, что ожидает с 1 января 2021 года бизнес, можно из другой нашей инфографики. Новые правила призваны усложнить жизнь «черным риелторам», но облегчить добропорядочным гражданам.
Для внесения изменений в устав необходимо созвать общее собрание и оформить протокол. Изменения в устав заверяются у нотариуса и направляются в регистрирующий орган — налоговую инспекцию. При этом в налоговой инспекции может быть зарегистрирована как новая редакция устава, так и в виде отдельных приложений к старой редакции устава. Для этого руководитель ТСЖ подает в регистрирующий орган заявление по форме Р13001.
Какие нюансы надо отобразить?
При составлении уставного документа товарищества вы столкнетесь с разными нюансами. Например, главный нюанс состоит в том, что далеко не все жильцы считают необходимым явиться в офис даже для того, чтобы принять участие в составлении документа.
Не инициативные собственники жилья считают, что за них это могут сделать лучше, не зная того, что без половины собственников составление устава невозможно.
В этом случае, если несколько раз подряд осуществить задуманное не получается ввиду того, что нет необходимого количества людей, придется делать поквартирный обход, согласовывая с каждым собственником лично пункты уставного документа.
В этом и заключается основной нюанс.
Еще один нюанс сводится к тому, что лица, проживающие в многоквартирном доме, однако не на праве собственности, в связи с договором аренды.
Порядок принятия устава можно разделить на несколько этапов – составление, согласование, утверждение. Составление начинается с определения потребностей жильцов многоквартирного дома.
Сразу выявить все потребности, конечно же, невозможно. Но приблизительное представление можно составить, исходя из количества жильцов, особенностей дома, прилегающей территории и так далее.
Затем наступает очередь согласования. В ходе собрания выясняются пожелания собственников, уточняются особенности жилищного хозяйства. Поправки вносят в документ.
Если таковые имеются, то лучше опять же обратиться за помощью к юристу. Все претензии несогласный собственник вправе выразить в письменной форме. Претензии с неустранимым характером рассматривают в судебном порядке.
После этого можно приступать к следующему этапу – утверждению.
Статьи 45-48 Жилищного Кодекса подробно регулируют порядок принятия устава.
Провести собрание в многоквартирном доме – нелегкая задача.
Слишком много людей, кто-нибудь обязательно не сможет прийти. Некоторым послаблением в данном пункте является возможность провести собрание товарищества в заочной форме. Проект документа раздают жильцам для ознакомления.
Но в любом случае, перед заочным собранием должно было быть сначала организовано первое, очное собрание всех жильцов. Во время собрания ведут протокол.
Устав принимается большинством голосов. Поэтому нет нужды набрать 100% голосов, а всего лишь 2/3.
Далее документ относится в государственные ведомства и происходит регистрация ТСЖ. Заявление подают по форме P13001 и заверяют у нотариуса. В целом процесс весьма схож с регистрацией любого юридического лица. Устав, как правило, хранится у председателя товарищества.
Инструкция по регистрации ТСЖ на ГИС ЖКХ есть на нашем сайте.
На законодательном уровне не установлены требования относительно сроков действия устава. Члены товарищества могут установить конкретные сроки, приняв согласованное решение в ходе собрания, что отражается в протоколе.
Устав может прекратить свое действие, если, например, было принято решение о внесении изменений в документ, произошли изменения в законодательстве, нормам которого устав перестал соответствовать, товарищество было ликвидировано по решению жильцов (о ликвидации ТСЖ читайте тут).
Знаете ли вы, в чем разница между ТСН и ТСЖ, может ли УК управлять домом совместно с ТСЖ, куда жаловаться на товарищество собственников жилья и как это делать ? На эти вопросы можно найти ответ в наших материалах.
Этот документ регулируется законодательством и должен соответствовать установленным нормам. Он должен включать:
- название документа;
- дату составления;
- наименование объединения, включающее в себя название «товарищество собственников жилья»;
- официальное юридическое местонахождение общества, обычно им выступает адрес конкретного дома, где проживают собственники;
- основные цели, для которых создано данное объединение;
- выделенная общая собственность, которой происходит управление сообществом;
- порядок вступления и выхода из товарищества;
- полномочия управляющего органа;
- порядок принятия решений управляющим органом;
- формирование и виды отчетности;
- состав и полномочия, предоставляемые ревизионной комиссии;
- прочие важные организационные моменты, помогающие регулировать деятельность товарищества;
- документ обязательно должен быть сшит и пронумерован;
- на последней оборотной стороне документа должна быть шнуровка с указанием количества страниц, датой сшивания устава, подписью ответственного лица и печатью юридического лица.
Какой персонал входит в ТСЖ?
Набор сотрудников в штат Товарищества происходит на основании потребностей собственников помещений. Как правило, в ТСЖ входит следующий персонал:
- председатель (обязательный сотрудник, избираемый собственниками МКД);
- члены правления, избираемые на общем собрании, занимающиеся подбором персонала и прочими вопросами, касающимися управлением организацией;
- бухгалтер, ведущий отчетность Товарищества (при его отсутствии данную функцию выполняет председатель):
- юрист (если жильцы посчитали необходимым наличие такого сотрудника в штате);
- рабочие:
- электрик;
- лифтер;
- консьерж;
- уборщица;
- слесарь-сантехник;
- дворник;
- паспортист.
Назначение руководителя ТСЖ
В зависимости от положений утвержденного Устава, существует несколько способов избрания председателя Товарищества:
- путем избрания на общедомовом собрании;
- путем избрания руководителя членами правления ТСЖ из их числа.
Обязательным условием законности выборов становится наличие в повестке собрания соответствующих пунктов, а также отражение итогов голосования в протоколе. Руководитель ТСЖ избирается на срок, указанный в Уставе некоммерческой организации, но не превышающий двух лет. Оформление же сотрудника включает в себя:
- издание приказа о вступлении в должность;
- составление срочного трудового договора;
- подача заявления для оформления руководителя в ФНС;
- получение выписки из ЕГРЮЛ.