Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В каких случаях сделку с недвижимостью могут оспорить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.
В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора
В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.
Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.
Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.
Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.
Когда можно говорить о ничтожности
Специалисты, приступая к процедуре признания достигнутых договоренностей недействительными, обращаются к положениям ст.168 ГК. В первом пункте этого правового акта перечислены случаи, когда соглашение, достигнутое сторонами процесса, не оспаривается. Среди оснований для признания соглашение утратившим силу, можно выделить:
- непосредственное участие в подписании договора или соглашения недееспособного лица, включая несовершеннолетних;
- видимость достигнутых договоренностей, то есть, когда даже умысла создать правовые последствия не было, или мнимость;
- наличие явных нарушений существующего законодательства или принципов общественной морали
- в случае совершения сделок с недвижимостью или другим имуществом, она может быть признана утратившей законную силу в случае отсутствия права собственности или наличия обременений.
Срок, отведенный на подачу иска
Согласно юридической практике, опираясь на положения 167-й статьи ГК РФ, недействительной сомнительная сделка может быть признана не позднее, чем через три года после начала ее исполнения. Исключением являются случаи, когда в процесс вступает третья заинтересованная сторона – в этом случае исковая давность начинает исчисляться с момента, когда поступила информация о начале исполнения. К слову, статистика говорит о том, что от 5 до 15 процентов сделок с недвижимостью оспариваются в суде и признаются недействительными, поэтому при покупке квартиры или другого недвижимого объекта надо быть крайне осторожными, а лучше привлечь к процессу профессиональных юристов.
Это важно! Сроки оспаривания сделки третьим лицом рассматриваются в 181-й статье ГК РФ, но в любом случае суд не будет рассматривать материалы по истечении 10 лет после начала исполнения.
Примеры оспоримой сделки
Крайне важно понимать, что любая сделка теоретически может стать оспоримой. Для этого необходимо наличие обстоятельств, детально рассмотренных в предыдущем разделе. Типичный пример оспоримой сделки – покупка квартиры у так называемых «черных» риэлторов.
Она сопровождается очевидным обманом покупателя, считающего приобретение законным. В то же время, целью действий второй стороны является получение прибыли, причем с явным нарушением законодательства.
Для получения объективного представления о правовом характере рассматриваемого понятия необходимо привести примеры сделок – как ничтожной, так и оспоримой:
- оспоримая – заключение договора под угрозой насилия. Требуется доказать факт угрожающих действий с одной из сторон;
- ничтожная – заключение договора дарения квартиры родственнику без фактической передачи недвижимости. Операция не имеет правовых последствий, так как прежний хозяин продолжает жить в помещении, платить за жилье налоги и коммунальные платежи;
- еще один пример ничтожной сделки – заключение договора продажи жилья лицом, не достигшим 14-летнего возраста. В этом случае не требуется никаких доказательств, так как подобные операции без участия опекуна не предусмотрены законодательством.
Признание оспоримой сделки недействительной
Одним из результатов отнесения сделки к оспоримым становится возможность признания недействительной. Процедура вынесения подобного решения регламентируется статьей 166 ГК РФ. Основными правовыми особенностями признания оспоримой сделки недействительной выступают:
- оспоримая сделка признается недействительной исключительно по судебному решению;
- требование о признании оспоримой сделки недействительной выдвигается либо ее стороной, либо лицом, указанным в законодательстве. Еще один допустимый вариант – представитель лица, являющегося одной из сторон сделки;
- судья также имеет право выступать инициатором признания сделки недействительной, когда подобные действия предусмотрены законодательством или необходимы для защиты интересов, являющихся публичными;
- заявитель по делу о признании сделки недействительной должен действовать добросовестно, в противном случае его заявление не имеет правового значения.
Использованные в тексте ГК РФ формулировки не допускают неоднозначной трактовки. Тем не менее, дела о признании оспариваемой сделки недействительной заслуженно считаются одними из самых сложных.
Дело в том, что большая их часть предусматривает необходимость доказывания умысла или информированности одной из сторон, что сделать в сегодняшних условиях крайне непросто.
Доказательство безденежности договора займа
Существует несколько вариантов доказательства в суде недействительности договора, заключённого между кредитором и заёмщиком:
- Заимодавец не может предоставить суду никаких документов, подтверждающих передачу средств. В качестве такого документа может выступать расписка, акт приёма-передачи, чеки, квитанции, приходные ордеры и т. д.
- Заёмщик предоставляет суду веские доказательства неполного перечисления средств по договору займа. Это, опять же, долговые расписки, чеки, данные о движении средств на банковских счетах и другие подтверждения факта частичной (неполной) передачи имущества или финансов. В качестве дополнительных свидетельств могут выступать видео- и аудиозаписи. Впрочем, следует оговориться, что такие записи довольно сложно использовать в качестве доказательства; но они могут стать косвенным, дополнительным подтверждением вашей позиции.
- Неправильные данные в реквизитах, указанных в расписке или ином документе, касающемся передачи средств по договору займа.
- Подпись под долговой распиской или иным документом аналогичной природы, не принадлежащая заёмщику.
- Недееспособность одной из сторон сделки на момент заключения договора займа.
- Заключение договора под давлением третьих лиц.
Свидетельские показания при наличии письменного договора между заёмщиком и заимодавцев принимаются только в одном случае: при оспаривании займа на основании давления. Поскольку правовые последствия в данном случае более существенны, чем в предыдущих, и конфликт даже может вылиться в уголовное дело, подтверждение факта давления должно быть весомым. Лучше всего, если по данному факту заёмщик подаст заявление в полицию и получит отметку о том, что оно принято к рассмотрению.
Мы поможем оспорить такие виды договоров как:
- кредитный договор;
- договор ренты;
- договор купли-продажи;
- договор поручительства;
- договор займа;
- договор дарения;
- брачный договор.
Наиболее распространенными спорами, по перечисленным выше договорам, являются следующие:
- Признание недействительной мнимой (фиктивной) сделки;
- Признание недействительной сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими;
- Признание недействительной сделки, совершенной под влиянием заблуждения (обмана);
- Признание недействительными некоторых условий кредитного договора.
Процессуальные особенности оспаривания сделок
Заявление об оспаривании сделки должника рассматривается в рамках дела о банкротстве должника. Здесь не действуют общие правила подсудности как, например, в отношении сделок с недвижимостью. Также необходимо уплатить госпошлину (6 000 руб.).
Помимо самого заявителя участниками данного обособленного спора всегда являются: должник, арбитражный управляющий, кредиторы или иные лица, в отношении которых совершена оспариваемая сделка. Соответственно, только этим лицам необходимо направить копии заявления об оспаривании сделки.
Остальным участвующим в деле о банкротстве лицам такое заявление направлять не надо, но они вправе участвовать в судебных заседаниях по оспариванию сделки и вправе обжаловать принятое в результате определение суда.
Кто же вправе подать заявление об оспаривании сделки должника? Закон определяет, что такое заявление может быть подано:
1) внешним или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания (комитета) кредиторов;
2) представителем собрания (комитета) кредиторов или иным лицом, уполномоченным решением собрания (комитета) кредиторов — если заявление об оспаривании сделки во исполнение решения собрания (комитета) кредиторов не было подано арбитражным управляющим в течение установленного данным решением срока;
3) конкурсным кредитором или уполномоченным органом, если размер кредиторской задолженности перед ним, включенной в реестр требований кредиторов, составляет более 10% общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, не считая размера требований кредитора, в отношении которого сделка оспаривается, и его аффилированных лиц (причем кредиторы вправе объединяться и соединять свои требования для преодоления данного 10-процентного порога).
Если мажоритарные кредиторы в силу ряда причин не принимают такое решение и не обращаются в суд с заявлением об оспаривании сделки, а миноритарные кредиторы сами не могут преодолеть вышеуказанный 10-процентный порог, то им остается только обжаловать бездействие арбитражного управляющего.
Действуя добросовестно и разумно управляющий должен по своей инициативе оспаривать сделки для пополнения конкурсной массы. Он не может в свое оправдание ссылаться на то, что кредиторы не приняли соответствующего решения или сами не обратились в суд с заявлением об оспаривании сделки (п.3 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2016)»).
Такое бездействие арбитражного управляющего может быть даже основанием для взыскания с него убытков.
Услуги юриста по оспариванию сделок купли продажи
Услуги юриста по оспариванию сделок купли продажи – это пакет операций, направленных на сбор доказательной базы и документации, с целью признания ранее подписанного договора недействительным. Обязанности специалиста включают комплексный анализ конкретной ситуации с учетом факторов риска.
Услуги юриста по оспариванию сделок купли продажи, это:
- консультирование в удобном для клиента формате
- изучение особенностей конкретного дела
- экспертная оценка
- определение фактора, согласно которому осуществляется оспаривание
- подготовка искового заявления в суд
- оформление и подача заявления с включением приложений в суд
- участие в судебном заседании
- защита прав и интересов пострадавшей стороны
- полное ведение дела в службах первой инстанции (в суде)
- полное ведение дела в апелляционной инстанции
Порядок оспаривания сделок в суде
Как мы уже указывали ранее законом может быть установлен обязательный порядок досудебного урегулирования спора. В таком случае первоначальным этапом в любом случае будет предъявление претензии. В противном случае Ваше заявлении может остаться без рассмотрения, что повлечет затяжку рассмотрения спора. Если же вы уже обращались с претензией к сторонам сделки, то порядок оспаривания будет следующий:
- Формирование позиции по делу. На данном этапе с Вашим юристом необходимо определится с правовыми основаниями Ваших требований.
- Сбор доказательств. Лучше подготовится к судебному процессу заранее. Это также исключит волокиту спора, связанную с направлением судебных запросов по истребованию тех или иных документов.
- Подготовка заявления в суд. Учитывая, что в последнее время в процессуальной законодательство вносится большое количество изменений, обращение к юристу снизит риски возврата Вашего заявления или оставления его без движения. Особенно важно грамотно сформировать требования и определится со сторонами спора.
- Предъявление иска в суд. Опять же обращаем внимание на внесение изменений в процессуальное законодательство. Теперь Вы самостоятельно извещаете противную сторону о предъявлении иска.
- Судебное разбирательство. На данной стадии перед судом Вы должны отстоять свою позицию путем предоставления доказательств.
Как признать сделку с недвижимостью ничтожной?
Хотя законодательство прямо говорит о том, что признание сделки с недвижимостью ничтожной через суд не требуется, достаточно подтверждения наличия одного из условий, перечисленных выше, на практике все же обычно судебное решение требуется. Потому оспаривание сделок с недвижимостью производится в таком порядке:
- Подготовка судебного иска о признании сделки ничтожной. Подготовить заявление может как одна из сторон договора, так и третье лицо, которое является заинтересованным в ситуации (это, например, может быть налоговая служба). В самом иске истец просит суд признать сделку ничтожной на основании того или иного обстоятельства;
- Сбор необходимых документов для судебного иска – вместе с заявлением в суд нужно подать документы, подтверждающие позицию истца и конкретные факты, позволяющие признать договор ничтожным. Это может быть справка о психическом заболевании одной из сторон сделки, подтверждение притворности/мнимости договора и т.д.
- Подача заявления в суд – данные иски рассматриваются судом общей юрисдикции и подаются по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Иск в суд можно передать лично или отправить заказным письмом. Следует также отправить копии документов ответчику и всем заинтересованным сторонам.
- Рассмотрение дела в суде –во время слушаний нужно, предоставив доводы, убедить суд в том, что условия сделки позволяют признать ее ничтожной. Если это удастся, судья вынесет соответствующее решение.
Добросовестность лица, заявляющего о недействительности сделки
Законодательное закрепление добросовестности как условия оспаривания сделки является логичным. Базовое предписание на этот счет теперь содержится в п. 5 ст. 166 ГК РФ, согласно которому заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Пункт 5 ст. 166 ГК РФ позволяет принимать во внимание поведение оспаривающего сделку лица как в отношении участников сделки, так и в отношении иных субъектов (например, выгодоприобретателя по договору в пользу третьего лица).
Несмотря на то что в большинстве случаев под анализируемое ограничение подпадают стороны сделки, не следует умалять его значимость для тех, кто не участвует в сделке, но впоследствии оспаривает ее.
.
В то же время из буквального смысла этой нормы следует, что оспариванию сделки препятствует любая недобросовестность. Так, возможна ситуация, в которой сторона не демонстрирует свое согласие со сделкой после ее совершения, но, допустив просрочку в исполнении, заявляет о недействительности сделки, стремясь избежать ответственности за допущенное нарушение. Если наличие такой цели доказано, то имеются все основания говорить о недобросовестности, хотя бы даже поведение стороны после заключения сделки не давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Недобросовестным также является заявление о недействительности сделки, сделанное стороной, которая совершала сделку, заведомо зная о ее пороках.
.
Согласно абзацу второму п. 1 ст. 167 ГК РФ лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
Этот абзац п. 1 ст. 167 ГК РФ распространяется только на оспоримые сделки. В отношении ничтожных сделок необходимые для возмещения убытков правила устанавливаются применительно к отдельным составам таких сделок.
На основании же п. 5 ст. 166 ГК РФ при недобросовестности лица, заявляющего о недействительности оспоримой сделки, сторона не будет нести ответственность за причиненные сделкой убытки, несмотря на то что с момента получения соответствующего заявления она считается осведомленной о пороках сделки. Такая сторона признается добросовестной в смысле абзаца в п. 1 ст. 167 ГК РФ, поскольку указанное заявление не имеет правового значения.
Содержащееся в п. 5 ст. 166 ГК РФ правило может учитываться не только при оценке действий сторон по исполнению оспоримой сделки, но и в рамках субсидиарного применения норм об обязательствах вследствие неосновательного обогащения к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке. Предусмотренные этими нормами правовые последствия (п. 2 ст. 1104, п. 1 ст. 1105, ст. 1107 ГК РФ) во многом зависят от осведомленности приобретателя о пороках в его отношениях с потерпевшим. Поскольку недобросовестное заявление о недействительности сделки игнорируется правопорядком, указанная осведомленность не должна связываться с доведением такого заявления до участников сделки.
Таким образом, п. 5 ст. 166 ГК РФ касается любых форм оспаривания, будь то иск о признании сделки недействительной (применении последствий недействительности), заявление о недействительности сделки, сделанное в рамках возражений против осуществления в суде основанного на сделке права, или же ссылка на недействительность в целях констатации пороков сделки вне какой-либо судебной процедуры. В последнем случае стороны могут руководствоваться п. 5 ст. 166 ГК РФ при принятии решения об исполнении сделки и при оценке рисков наступления дополнительных негативных последствий вследствие применения к их отношениям норм о кондикционных обязательствах.
Таким образом, в том, что касается включения законодателем в п. 2 ст. 166 ГК РФ правила о последствиях подтверждения сделки ее стороной и возможности применения этого правила лишь в отношении оспоримых сделок, позиция Е.А. Останиной видится обоснованной.
Вместе с тем вызывает определенные сомнения утверждение автора о том, что заявление о недействительности, сделанное недобросовестным лицом (п. 5 ст. 166 ГК РФ), в отличие от подтверждения сделки (абзац четвертый п. 2 ст. 166 ГК РФ), не уничтожает право на оспаривание, но лишает его судебной защиты.
Если подпадающее под действие п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности влечет лишь невозможность принудительной реализации права на оспаривание, то допустимо предположить, что оно может быть осуществлено во внесудебном порядке. Однако подобный механизм реализации указанного права противоречит действующему законодательству.
Так, оспоримая сделка признается недействительной не иначе как по решению суда (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Реализация негационного требования без соответствующего судебного акта законом не предусмотрена. Применение последствий недействительности сделки также возможно лишь в судебном порядке
Так какова же в таком случае связь между перечисленными нормами и существует ли эта связь вообще?
При ответе на данный вопрос нужно обратить внимание на общие черты правила о подтверждении оспоримой сделки (абзац четвертый п. 2 ст. 166 ГК РФ) и правила о согласии на совершение такой сделки (п. 3 ст. 173.1 ГК РФ). И в том, и в другом слу��ае поведение, ограничивающее возможность оспаривания, оценивается с учетом того, было ли или должно ли было лицо знать об основаниях порочности сделки в момент соответствующего волеизъявления (подтверждения сделки или выражения согласия на ее совершение). Если незнание о таких основаниях является извинительным, то препятствия к аннулированию оспоримой сделки по иску ее стороны или субъекта, выражающего согласие на совершение сделки, отсутствуют.
Связанность перечисленных положений общим основанием ставит новый вопрос: почему при проведении принципа добросовестности как условия оспаривания сделки законодатель не ограничился п. 5 ст. 166 ГК РФ? Ведь сфера его действия не замыкается на оспоримых сделках, а лицо, оспаривающее сделку после подтверждения или выражения согласия на ее совершение, очевидно, действует недобросовестно.
Объяснение этому, скорее всего, кроется в намерении разработчиков исключить распространение на ничтожные сделки правил о подтверждении и согласии. Свою позицию авторы поправок мотивировали тем, что «стороны не лишены возможности заключить вторую сделку, аналогичную той, которая является ничтожной, но без нарушения закона, приведшего к ничтожности. В этом случае вторая сделка будет действительной, но только с момента ее совершения, а не с момента совершения первой сделки.
Вместо правил о подтверждении и согласии для ничтожных сделок предполагалось предусмотреть возможность их судебной конвалидации в случаях, когда требование о признании сделки недействительной является злоупотреблением правом либо когда признание сделки недействительной (применение последствий недействительности) не приведет к защите публичных интересов или к восстановлению нарушенных прав (законных интересов) сторон сделки или третьих лиц. Планировалось, что при такой конвалидации сделка будет считаться действительной с момента ее совершения.
§2.1. Сделки с пороками в субъекте
Сделки с пороками в субъекте следует подразделить на две группы. Первая связана с недееспособностью граждан, а вторая — со специальной правоспособностью юридических лиц либо статусом их органов. Раздельный анализ сделок, совершаемых гражданами и юридическими лицами, обусловлен характером совершаемых действий. Сделка как волевой акт требует наличия дееспособности у лица, ее совершающего. Поскольку дееспособность юридического лица неразрывно связана с его правоспособностью, то составы недействительных сделок, основанных на полном или частичном отсутствии дееспособности, не могут быть применены к юридическим лицам. С другой стороны, при определении круга недействительных сделок с пороками в субъекте надлежит учитывать, что правоспособность юридических лиц, в отличие от правоспособности граждан, может быть не общей, а специальной.
Недействительность сделок, участниками которых являются граждане, основывается на тех же критериях, что и общие правила о возникновении дееспособности, а именно на таких критериях, как возраст и психическое отношение к совершаемым действиям. По этим критериям законом сформулированы следующие составы недействительных сделок:
а) сделки, совершаемые гражданином, признанным недееспособным (ст.171 ГК), в соответствии с п.1 ст.171 ГК недействительной является сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным по суду. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным (ст.29 ГК РФ). Признание гражданина недееспособным осуществляется в порядке особого производства — специального процессуального порядка рассмотрения дел в судах первой инстанции, применяемого в отношении определенного четко очерченного законом круга гражданских дел, общей чертой которых является отсутствие в них материально-правового спора между заинтересованными лицами.
Сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным, в силу закона являются ничтожными. Но и для этих случаев закон установил исключение из названного общего правила: в интересах гражданина, признанного недееспособным, суд по требованию его опекуна может признать такую сделку действительной, если будет установлено, что такая сделка совершена, к выгоде этого гражданина. Российское право, исходя из необходимости особой охраны интересов недееспособных лиц, должно признавать сделку недействительной независимо от того, знал или должен ли был знать другой контрагент, что он имеет дело с недееспособным. Закон не предусматривает никаких изъятий ни в вопросе о признании сделки недействительной, ни в вопросе о последствиях ее аннулирования, если она заключена с недееспособным случайно по неведению.
б) сделки, совершаемые гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176ГК)
Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками иди наркотическими средствами, может быть признана судом недействительной по иску попечителя (п. 1 ст. 176 ГК РФ).
в) сделки, совершаемые несовершеннолетним в возрасте до 14 лет (ст.172 ГК).