Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Текущий и капитальный ремонт. Что необходимо знать подрядчику? Часть I». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это изменение параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта, а также замена и (или) восстановление несущих конструкций. Исключение — замена отдельных элементов таких конструкций аналогичными или иными улучшающими показатели элементами и восстановление указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГК).
Реконструкция зданий: что это, в каких случаях и для чего проводится
Градостроительный кодекс РФ трактует реконструкцию как изменение характеристик объекта строительства, а именно площади, высоты и количества этажей. Это перепланировка, замена, воссоздание и пристройка строительных конструкций. Реконструкции подлежат здания, жилые дома.
Во время реконструкции жилых зданий может проводиться усовершенствование технических свойств, экономических параметров и характеристик домов и их элементов. Но это не является обязательной процедурой. Главное в процессе реконструкции – восстановить или заменить несущие конструкции. А модернизация является необязательным пунктом технологического процесса. Но некоторое усовершенствование все же проводится, так как целью реконструкции является не только устранение физического изнашивания дома, но и доведение его характеристик до соответствия с действующими требованиями и нормами.
Если задача реконструкции сделать пристройку или надстройку, например, вместо неиспользуемой чердачной зоны организовать мансарду, то нужно весь дом довести до соответствия действующим нормам и требованиям. Очень часто в процессе реконструкции происходит новое строительство.
Нельзя путать реконструкцию с реставрацией. Так как последнее относится работам по восстановлению исторических и культурных достопримечательностей.
В последнее время особой популярностью пользуется реновация зданий, то есть адаптация под новые нужды. Например, когда часть жилого дома отдаётся под офисы, мастерские или магазины.
Особенности работ при капитальном ремонте
Если дом, здание или другое сооружение было сдано в эксплуатацию давно, то со временем оно теряет исходные характеристики – конструкции, коммуникации, отделка изнашиваются и могут приходить в негодность. Такая ситуация требует капитального ремонта, включающего работу по изменению, улучшению состояния основных элементов, инженерно-технических систем в здании.
Отличие капремонта от реконструкции заключается как раз в виде работ, которые могут выполняться при проведении строительно-монтажных работ. Для капитального ремонта домов они следующие:
-
восстановление разрушенных частей здания – фасада, крыш, крылец, фундамента и пр.;
-
изменение отделки внешней и внутренней;
-
замена инженерных коммуникаций.
В каких случаях проводится реконструкция и какие задачи решает
Повышение эксплуатационной и конструктивной надежности, сокращение затрат на обогрев и расход электроэнергии, улучшение архитектурной композиции, модернизация коммуникационных систем, моральный и физический износ – это основные причины, по которым проводятся работы по реконструкции зданий.
В зависимости от типа и функционального назначения строительного объекта цели и задачи реконструкционных мероприятий для каждого из них могут быть разными.
Реконструкция общественных зданий, жилых домов и других объектов гражданского назначения как правило выполняется с целью предотвращения преждевременного вывода из эксплуатации и сноса, повышения потребительских качеств, переустройства в связи с полным или частичным изменением функций строений.
Переустройство промышленных зданий решает следующие задачи:
- усовершенствование объемно-планировочного состояния объекта при его перепрофилировании;
- улучшение эксплуатационных характеристик ограждающих и несущих конструкций, если это предусмотрено новыми требованиями к производству;
- изменение конфигурации, высоты и других параметров производственных зданий при установке в них нового оборудования для запуска новых линий;
- приведение состояния инженерных систем к современным стандартам и создание для рабочих требуемых законодательными нормами условий труда;
- совершенствование внешнего вида объектов и интерьеров помещений с учетом современных требований.
Признаки, характеризующие реконструкцию объекта капитального строительства
Для начала отметим — достаточно хотя бы одного признака, обозначенного в определении понятия «реконструкция», для отнесения работ к данному виду.
Например, к реконструкции будут отнесены следующие виды работ:
- 1) Изменение этажности здания Здесь подразумевается изменение количества этажей. Стоит учитывать, что не все части здания являются этажами, например, чердак (в отличие от мансарды) — это не этаж. Соответственно, при оборудовании мансарды в чердачном пространстве количество этажей изменится и станет на 1 больше. При этом, по общему правилу, разрешение на строительство не потребуется (при условии сохранения конфигурации кровли). Если кровля тоже подвергается реконструкции и угол её наклона хотя бы немного изменяется, то увеличится или уменьшится строительный объем, который тоже является признаком реконструкции.
- 2) Изменение строительного объема В данном случае требуется разрешение на строительство, поскольку модифицируется часть несущих конструкций и изменяется конструктивная надежность.
- 3) Замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, исключая восстановление/замену их отдельных элементов на аналогичные или улучшенные Если при сносе объекта останется хотя бы один конструктивный элемент, то все последующие работы будут относиться не к новому строительству, а именно к реконструкции, поскольку часть объекта сохраняется. Какие конструкции и в каком объеме — совершенно не важно. Даже если Вы полностью снесете здание и возведете новое с такими же характеристиками — всё-равно это будет считаться реконструкцией. И только в случае полного сноса старого объекта и возведения нового, отличного от того, которое существовало на этом месте до этого, можно рассматривать работы как новое строительство.
Исходя из данных Градостроительного Кодекса РФ:
- Капитальный ремонт направлен на устранение неисправностей, возникших в процессе эксплуатации, а также и замену отдельных элементов, вышедших из строя. Задача заключается в поддержании состояния объекта капитального строительства, а также и в восстановлении первоначальных технических характеристик постройки.
- Реконструкция означает переустройство объектов, изменение их параметров, усовершенствование конструкций. Для проведения такого типа работ создается отдельный проект, основной целью которого является улучшение качества и технических характеристик здания.
Реконструкция сооружений, зданий и помещений
Работы по реконструкции здания зачастую способствуют полному изменению внешнего облика, при этом очертания и размеры меняют свою начальную форму колоссально. Возможно также изменение профиля здания, например, оно становится промышленным вместо жилого. Из промышленного здания также можно построить офисный центр или жилой дом, гостиницу.
При проведении работ по реконструкции зачастую происходят следующие изменения по нескольким параметрам:
- размеры здания;
- конструкции, материала, из которого сделаны стены и перекрытия;
- размеры комнат, внутренних помещений;
- проёмы, размеры дверей;
- количество этажей;
- общая площадь всех объектов;
- внешний вид фасада.
Главные детали переустройства
Переустройство помещения – это работы, связанные с установкой, заменой или переносом инженерных коммуникаций, санитарно-технического, электро- и прочего оборудования. Все производимые при этом изменения непременно должны вноситься в техпаспорт объекта недвижимости.
В соответствии с 25-й статьей ЖК РФ, выделяют такие главные виды переустройства:
- замена сантехнических, инженерных и технологических коммуникаций;
- обустройство кухонных, туалетных и ванных комнат;
- замена газовых плит на электрические;
- изменение месторасположения приборов отопительной, газовой и сантехнической систем;
- установка дополнительного или замена старого инженерного оснащения, эксплуатация которого требует повышенного потребления энерго- и водоресурсов
В чем разница между перепланировкой и реконструкцией
Перепланировка и реконструкция имеют следующие отличия:
| При реконструкции | В результате перепланировки |
| Восстанавливаются несущие конструкции с целью достижения их изначальных характеристик, но перенос или изменение параметров не производится | Подобные изменения возможны |
| Может коснуться фундамента здания | Работы не затрагивают фундамент |
| Предполагает изменение площади помещений посредством пристроек, могут добавляться комнаты | Все изменения производятся в границах уже имеющейся площади |
| Часто полностью заменяются коммуникации с использованием современных материалов (например, полипропиленовые трубы) | Подразумевает замену инженерных сетей в редких случаях, например, чтобы они соответствовали новой конфигурации помещений |
| Наружная отделка может существенно меняться. Например, при отделке шлакового дома варианты фасада могут быть самыми разными | Работы никак не касаются фасада здания (кроме окон) |
| Все остается на своих местах и соответствует первоначальному проекту, новый техпаспорт делать не надо. Для всех видов работ по реконструкции нужен проект, а чтобы объединить лоджии или балконы потребуется ещё и разрешение Москомархитектуры | Меняется техпаспорт недвижимости, так как внутреннее расположение комнат и их размеры уже не соответствуют документации |
Изменения в Градостроительный кодекс о реконструкции многоквартирного дома
Федеральный закон от 02.04.2014 N 65-ФЗ
«О внесении изменений в статьи 48 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации»
Для реконструкции многоквартирного дома достаточно решения общего собрания собственников помещений
В соответствии с принятыми поправками к заявлению о выдаче разрешения на реконструкцию многоквартирного дома необходимо прилагать решение общего собрания собственников помещений об одобрении предстоящей реконструкции. Согласие всех собственников помещений требуется, только если реконструкция повлечет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме. До вступления в силу Закона согласие всех правообладателей объекта реконструкции требовалось в любом случае.
Принятые изменения направлены на приведение Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) в соответствие с жилищным законодательством в части управления многоквартирным домом. Так, Жилищный кодекс РФ относит принятие решения о реконструкции многоквартирного дома к компетенции общего собрания собственников помещений. Решение считается принятым, если за него проголосовало не менее двух третей общего числа собственников, в то время как требованием ранее действовавшей редакции ГрК РФ было согласие всех собственников.
Еще до принятия Закона некоторыми судами это противоречие разрешалось в пользу жилищного законодательства. Например, в Определении Ленинградского областного суда от 15.11.2012 N 33-5028/2012 указывалось, что реконструкция жилого дома может быть осуществлена в порядке, установленном ГрК РФ, при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений.
Кроме того, изменения коснулись порядка осуществления архитектурно-строительного проектирования. В новой редакции ч. 1 ст. 48 ГрК РФ расширен список объектов, для которых необходимо готовить проектную документацию, несмотря на то что они выходят за пределы территории застройщика.
Реконструкция объектов капитального строительства:
«…Реконструкция объектов капитального строительства: изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов…» (извлечение из «ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 11.06.2014 N 543-ст)
Реконструкция действующих предприятий:
«…К реконструкции действующих предприятий относится переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня на основе достижений научно-технического прогресса и осуществляемое по комплексному проекту на реконструкцию предприятия в целом в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции, в основном без увеличения численности работающих при одновременном улучшении условий их труда и охраны окружающей среды…» (извлечение из Письма Госплана СССР N НБ-36-Д, Госстроя СССР N 23-Д, Стройбанка СССР N 144, ЦСУ СССР N 6-14 от 08.05.1984 (в ред. от 25.10.1985) «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий»).
Правила безопасного перехода
Итак, если ваше техническое перевооружение в процессе проработки решений превращается в реконструкцию, будьте готовы к следующим изменениям:
в отношениях с исполнителем:
- внесение изменений в техническое задание с увеличением объема работ;
- увеличение сметной стоимости проектных работ;
- увеличение сметной стоимости строительно-монтажных работ.
в отношениях с контролирующими органами и иными исполнителями:
- выполнение инженерных изысканий;
- разработка проектной документации;
- проведение экспертизы проектной документации;
- разработка рабочей документации;
- получение разрешения на строительство;
- государственный технический надзор.
Разумеется, такой переход повлечет за собой дополнительные работы и процедуры, упомянутые выше. А потому реконструкция энергетического объекта обойдется дороже и займет больше времени .
Юридические услуги в Курске — Юрист Умеренков О
Еще до принятия Закона некоторыми судами это противоречие разрешалось в пользу жилищного законодательства. Например, в Определении Ленинградского областного суда от 15.11.2022 N 33-5028/2022 указывалось, что реконструкция жилого дома может быть осуществлена в порядке, установленном ГрК РФ, при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений.
Принятые изменения направлены на приведение Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) в соответствие с жилищным законодательством в части управления многоквартирным домом. Так, Жилищный кодекс РФ относит принятие решения о реконструкции многоквартирного дома к компетенции общего собрания собственников помещений. Решение считается принятым, если за него проголосовало не менее двух третей общего числа собственников, в то время как требованием ранее действовавшей редакции ГрК РФ было согласие всех собственников.
Градостроительный кодекс рф 2022 перепланировка
Для проведения перепланировки жилого помещения собственник данного помещения представляет в орган, осуществляющий согласование документы, в том числе заявление о переустройстве и (или) перепланировке по установленной форме, правоустанавливающие документы на жилое помещение, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки жилого помещения. Орган, осуществляющий согласование, выдает заявителю документ, подтверждающий принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки.
Согласно части 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. В соответствии с частью 1 статьи 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Почему важно различать капремонт и реконструкцию?
Для любой организации важен ответ на вопрос, чем отличается капитальный ремонт от реконструкции здания или любого другого объекта основных средств. Ведь это повлияет на порядок бухгалтерского и налогового учета таких расходов.
Напомним, что затраты на ремонт, в т.ч. капитальный, отражаются в бухгалтерском учете того отчетного периода, в котором такие расходы понесены. Об особенностях бухгалтерского учета расходов на ремонт основных средств мы рассказывали в нашей консультации. А вот затраты на модернизацию, если в результате ее улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования объекта основных средств (срок полезного использования, мощность, качество применения и т.д.), увеличивают первоначальную стоимость объекта основных средств (п. 27 ПБУ 6/01 ).
Аналогично, и в налоговом учете затраты на модернизацию увеличивают первоначальную стоимость основных средств, а расходы на ремонт относятся на прочие расходы текущего периода (пп. 2 п. 1 ст. 253, п. 2 ст. 257, ст. 260 НК РФ).
Поэтому неправильная квалификация ремонта или реконструкции могут привести как к неуплате или излишней уплате налогов, так и к искажению данных бухгалтерского учета и отчетности.