Как оформить земельный участок в долгосрочную аренду на 49 лет

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить земельный участок в долгосрочную аренду на 49 лет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В случаях, на которые не распространяются нормы статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также, если претендентов несколько, проводятся торги, на которых продается право аренды на определенный участок земли. Процесс этот занимает несколько месяцев.

Законодательная основа

Данная возможность регулируется такими законами и статьями:

• Земельный кодекс: статьи 39, 28, 22;
• Гражданский Кодекс: статьи 620, 621;
• Федеральные Законы: 171 (23.06.14), 334 (03.07.16), 582 (16.07.09).

Исходя из этого, стоит выделить важные нюансы:

• Месячная аренда будет определена арендным договором;
• Взяв землю на срок более пяти лет вы имеете полное право передать ее в пользование другому человеку. Согласие арендодателя не требуется, но уведомить нужно в обязательном порядке;
• Договор может быть расторгнут досрочно как арендатором так и арендодателем при невыполнении обязательств, изъятии из оборота и других случаев;
• После истечения 49 лет человек, который использовал надел по всем правилам, имеет преимущественное право на продление срока аренды. В случае отказа можно обращаться в судебное учреждение.

Согласно ч.8 ст.39.8, участок, принадлежащий муниципалитету или государству, может передаваться максимум на 49 лет для различных целей (размещения линейных объектов, ведения сельского хозяйства, собственнику здания и сооружения). Почему-то законодатель определил именно такой срок – 49 лет. Для сравнения, в соседней Беларуси он больше – 99 лет, в Украине – 50 лет.

Для каких целей можно получить землю

Договор аренды может быть заключен на 49 лет в следующих случаях: для использования в сельхозпроизводстве (за исключением сенокошения, выпаса животных, огородничества); собственником здания, сооружения либо помещений в них, если данные объекты расположены на участке; под линейные объекты; в рамках действия охотхозяйственного соглашения.

Срок аренды зависит от назначения участка.

Например:

• если вы желаете получить участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенного пункта, то срок аренды будет составлять 20 лет.
• в случае получения земельного участка для сельскохозяйственного производства, срок аренды земли устанавливается в диапазоне от 3 до 49 лет.
• срок аренды участка, выделенного гражданину под сенокос, выпас скота и огород не превышает 3 лет.
• по общему правилу, в случае предоставления участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок аренды составляет не более 3 лет.
• собственник дома, здания и сооружения имеет право получить в аренду без торгов земельный участок, на котором находится его недвижимость. Срок аренды земельного участка не может превышать 49 лет.

По правилам ГК договор аренды заключается на определенный срок, в том числе предельно допустимый, и прекращает свое действия после его истечения. При этом на протяжении периода действия договора, арендатор обязуется исправно перечислять арендодателю плату.

Право выкупа может быть закреплено на уровне законодательства либо предусмотрено положением договора.

При этом основополагающим условием передачи земли в собственность арендатора выступает следующее: пользователь земли до окончания срока действия договора выплатит арендодателю стоимость участка.

Выкуп осуществляется при соблюдении следующих условий:

1. Объект должен пройти кадастровый учет.
2. Участок должен относиться к числу объектов, подлежащих передаче в аренду. Таковыми законодательство признает участки:

• сельхозназначения, которые можно использовать только для ведения фермерского хозяйства;
• отведенные для ИЖС;
• предназначенные для возведения социальных объектов, например, больниц, школ, детских садов.

1. Выкуп земли, не относящейся к категории сельскохозяйственных ресурсов, допускается при условии того, что по территории участка не проходят инженерные сети.

Порядок аренды земли с правом выкупа

Аренда с правом выкупа земельного участка возможна в отношении участков, которые состоят на кадастровом учете. Именно поэтому, если объекта нет публичной кадастровой карте, то потенциальный арендатор может за свой счет, с разрешения администрации, провести межевание и получить кадастровый паспорт. Только в таком случае арендный договор заключают без проведения торгов.

Для того чтобы взять объект, который не выставлен на торги, можно воспользоваться следующей пошаговой инструкцией:

1. Находим подходящую землю. Также потребуется составить его схему.
2. Если есть необходимость, то можно осмотреть объект. Но получения разрешения необходимо обратиться к потенциальному арендодателю. Однако если земля находится в свободном доступе, а человек знает, где она расположена, то просто осмотреть участок можно и без разрешения.
3. Связываемся с потенциальным арендодателем, подаем заявление о предварительном согласовании аренды.
4. Получаем решение от администрации и за свой счет проводим межевание участка, оформляем кадастровый паспорт.
5. Собираем документы. Узнать, какие бумаги понадобятся можно у потенциального арендодателя.
6. Составляем заявление. Как показывает практика, муниципалитет выдает бланк, который достаточно просто заполнить.
7. Заключаем договор. Обычно соглашение готовит администрация. Потенциальному арендатору остается ознакомиться с его положениями, и если все в порядке, подписать его.
8. Регистрируем сделку. Долгосрочная аренда предполагает осуществление регистрационных действий.
9. Получаем право собственности на участок. На этом этапе заявителю вновь придется готовить документы, подавать заявление.

Аренда земель в населенных пунктах и сельских поселениях

Аренда земель в населенных пунктах и сельских поселениях регулируется ст. 3 ФЗ РФ от 25.10.2001 N 137. Согласно ст. 34 этого закона выделение участков земли в аренду регулируют местные органы самоуправления.

Земли в черте населенного пункта находятся в ведении исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, т.е. администрации города, или местной администрации. Это может быть дума, совет, муниципальный совет и т.д.

Сельское поселение — объединенные общей территорией один или несколько сельских населенных пунктов. В этих населенных пунктах самоуправление осуществляется органами местного самоуправления.

Как взять в аренду землю? На сайте каждого административного района РФ публикуются нормативные документы всех сельских поселений этого района, а также перечень участков земель в населенных пунктах района. На сайте можно найти информацию о землях, выставленных на торги по аренде земель с указанием цен.

При заключении договора важно учитывать назначение того или иного земельного участка:

• сельскохозяйственное назначение – выпас и разведение животных, овощеводство, выращивание зерновых. На таких землях строить жилые дома не разрешается;
• земли под личное подсобное хозяйство – разрешено строительство на десяти процентах площади таких земель;
• приусадебный земельный участок (ЛПХ) – расположен в границах сельского поселения или населенного пункта. На таких землях можно строить дома, заниматься садоводством и огородничеством, организовывать производство по переработке сельхоз. продукции;
• полевой земельный участок – земли сельскохозяйственных угодий сельского поселения или населенного пункта. Строить на них нельзя.

Предоставляемый в аренду участок должен использоваться только по целевому назначению.

Как арендовать землю у администрации города Москвы

По закону любое физическое или юридическое лицо в России может свободно арендовать земельный участок у администрации города. Для этого нужно сначала определиться с выбором места

Очень важно, как Вы планируете использовать арендованную землю: организовать производство, открыть автосервис и тд. Во-первых, каждая сфера предъявляет свои требования

Во-вторых, назначение будущей постройки должно (желательно) соответствовать целевому назначению выбранной земли.

Чтобы принять участие в торгах, нужно подать заявку, затем внести задаток и предоставить подтверждающие это документы. Если получить разрешение аренды земли Вам не удастся, то деньги, разумеется, вернут. Если же мероприятие завершится для Вас успешно, то в течение максимум 30 дней можно будет заключить договор.

Как получить землю в Подмосковье в аренду от государства?

Чтобы аренда земли в Подмосковье у государства на 49 лет прошла без затруднений, надо выбрать подходящий участок. В этих целях изучается кадастровая карта, либо территория ищется по кадастровому номеру из списка свободных земель, полученному в местной администрации. Когда участок выбран, необходимо проверить его на местности, чтобы отсутствовали линейные объекты, бесхозные строения и иные затрудняющие аренду факторы. После этого подается заявление на предоставление земли в пользование.

Далее придется пройти четыре этапа оформления надела:

1. Представители администрации публикуют информацию в СМИ о проведении торгов относительно выбранной земли;
2. Если претендентов не находится, заключается договор, либо придется подать документы на участие в аукционе;
3. Предложив наивысшую стоимость аренды, надо получить протокол мероприятия, обговорив условия будущего соглашения;
4. После заключения договора, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Процедура усложняется, когда выбранный участок еще не сформирован и о нем отсутствует запись в кадастре. В этом случае нужно проводить межевание, готовить схему расположения надела и регистрировать его согласно требованиям законодательства. Иногда можно найти подходящий участок, изучая объявления в СМИ, где администрация выставляет на торги определенные земли.

Перед обращением к местным властям необходимо собрать пакет документации. В него входит:

• заявление на предоставление территории;
• копии удостоверения личности, выписки из ЕГРИП или ЕГРЮЛ, в зависимости от организационно-правовой формы обратившегося лица;
• подтверждение внесения задатка за участие в аукционе;
• свидетельство о праве собственности на объекты недвижимости, размещенные на земле (если они принадлежат вам);
• кадастровые бумаги на землю и иные документы.

Для выкупа предусмотрено несколько вариантов. В том числе, это проведение процесса торгов или прямое обращение к уполномоченным органам. У каждого способа имеются преимущества. Говоря о том, что применяется аукцион, можно отметить, что потребуется тщательно подготовиться к нему. В ситуации с прямым обращение, стоимость надела будет гораздо ниже.

Проведение торгов довольно дорогая схема, однако в исполнении она проще, поэтому является распространенной. Администрация муниципалитета занимается формированием наделом, при этом обеспечивая осуществление проезда и проведение линий коммуникации. Затем приступают к торгам. Сведения о них размещаются в местной газете, также для информирования населения используется официальный сайт администрации. Это говорит о том, что подать заявку вправе любой гражданин.

ВНИМАНИЕ !!! Для подтверждения серьезности намерений нужно внести задаток. Если человек проигрывает в аукционе – муниципалитет возвращает средства.

Указанный вариант является не самым надежным, так как при наличии большого количества участников итоговая стоимость может получиться существенной. Лучший вариант – когда на торги подается 1 заявка. Тогда гражданин становится победителем в автоматическом режиме.

Сколько земельных участков можно оформить в аренду

Применительно к ЛПХ ЗУ — Федеральный закон РФ от 7.07.2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» п.4 ст.4 — Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Предоставление таких земель осуществляется в порядке, установленном ЗК РФ п.5 ст.4:

• Предельные размеры общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство (ЛПХ), устанавливается в размере 50 соток (0,5 га).
• Максимальный размеры земельных участков под индивидуальное жилое строительство (ИЖС), предоставляемых гражданам из муниципальной собственности, устанавливаются региональным и муниципальным законодательством.

Как взять землю в аренду в Московской области

Московская область является субъектом Федерации, а все законодательные акты государства распространяются на субъект в равной степени — значит различий в процедуре аренды нет. А вот кадастровая стоимость земель в Подмосковье и, как следствие, стоимость аренды — в несколько раз ниже, чем в Москве.

Кроме того, с марта 2019 года Администрация Московской области бесплатно осуществляет муниципальную услугу «Предоставление информации об объектах недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности для сдачи в аренду» через интернет. В рамках оказания услуги заинтересованному лицу предоставляется информация о свободных объектах не обремененными правами 3-их лиц, имеющихся в муниципальном фонде и предназначенных для сдачи в аренду. Срок предоставления информации не более 3-х дней. Для обращения вам потребуется только заявление установленной формы и паспорт.

В соответствии с административным регламентом основания для отказа в предоставлении данной Муниципальной услуги отсутствую. Однако заявитель может получить уведомление об отсутствии у Муниципалитета земельных участков предназначенных для сдачи в аренду.

Далее выбираете себе из списка, предоставленного Администрацией, земельный участок и подаете заявление на его аренду. Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Московской области (как и любых других регионов РФ), осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона. Но мы с вами уже знаем, что взять землю в аренду можно и без торгов.

Обратите внимание, что территории с кадастровыми номерами, которые начинаются на 77 — относятся в городу Москва (Новая).

Расходы на оформление

Оформление участков в аренду предусматривает обязательную уплату госпошлины, а также предполагает внесение некоторой суммы на составляемую кадастровым органом техническую документацию.

Согласно законодательных актов РФ частным лицам госпошлина будет стоить 2000 рублей, для юридических организаций такая сумма оплаты составит 22000 рублей.

Работа кадастрового бюро над изготовлением технической документации на арендуемый участок повлечет за собой растраты для физических и юридических лиц в размере 5-6 тысяч рублей. Сумма зависит от размера территории, условий, отличительных особенностей, географического места расположения и сложностей земельного участка.

Внимание! Договор аренды земли у нотариуса не регистрируется. Перед тем, как заключить соглашение будущий арендатор может обратиться в юридическую консультацию, чтобы определиться с выгодными условиями заключаемого договора.

Какие земли разрешено брать?

Среди имеющихся типов земель на долгосрочную аренду выделяют лишь 5 категорий. Участки, принадлежащие к резервным землям и охраняемым территориям, не могут изыматься из оборота — оформить их в наем не удастся.

Чтобы заключить договор долгосрочной аренды, используют земли:

• сельскохозяйственные;
• промышленные, специального назначения;
• населенных пунктов;
• лесного фонда;
• водного фонда.

На предоставляемые государственной властью территории имеются законодательные ограничения. Для взятия в наем каждого типа земли требуется соблюсти условия, описанные в законодательстве.

Оформить государственную землю в аренду разрешено на любой период. Но имеются максимальные (49 лет) и минимальные (5 лет) ограничения. Чаще наем оформляется на 3 года – 10 лет.

Не удастся взять в наем земли:

• находящиеся в местах расположения охранных объектов, воинских подразделений;
• заповедные зоны;
• места захоронения.

Информация о том, какие земли разрешено арендовать, а какие нет, доступна региональной администрации по месту проживания или расположения участка.

Аренда земельного участка через аукцион

В случаях, на которые не распространяются нормы статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также, если претендентов несколько, проводятся торги, на которых продается право аренды на определенный участок земли. Процесс этот занимает несколько месяцев.

Аукцион может быть инициирован уполномоченным исполнительным органом власти или по желанию заинтересованных лиц, подавших заявление. Стать участником торгов могут физические и юридические лица, в зависимости от цели, для которой нужен участок. Законом запрещается объединять в один лот несколько участков. За 30 дней до начала аукциона уполномоченным органом публикуется извещение о нем.

Для участия в торгах заявители должны предоставить:

• заявление на участие;
• копию паспорта (для физ.лиц);
• ЕГРЮЛ, ЕГРИП (для организаций);
• чек об оплате задатка.

Победителем аукциона считается тот, кто предложил большую цену за участок, или его единственный участник.

Если земельный участок не соответствует требованиям ст.39.11 ЗК РФ, то он не может быть лотом торгов.

Преимущества долгосрочного договора аренды

Договор аренды закрепляет права арендатора на пользование участком и ограничивает права арендодателя на вмешательство в дела арендатора. Чем значительнее срок аренды, тем больше свободы у пользователя участком (разумеется, в рамках договорных условий). При длительной аренде пользователь может планировать будущее, не ограничиваясь краткосрочными рамками нескольких лет. Долгосрочный договор дает возможность в некоторой степени и распоряжаться землей с одобрения собственника. Так, например, арендатор может сдать часть участка в субаренду сторонним лицам на возмездной основе. На арендованном участке можно капитально обустроиться – построить сооружения и здания. Более того, еще до окончания срока действия договора арендатор вправе участок выкупить на выгодных условиях. Такую сделку купли-продажи аннулировать достаточно сложно.

Если вы заключили долгосрочный договор аренды, то с одобрения собственника часть участка можно сдать в субаренду или построить на нем сооружения.

Как оформить выкуп арендуемого участка – пошаговая инструкция

Для оформления выкупа арендуемого участка необходимо обратиться в территориальный орган исполнительной власти или в муниципалитет. Действовать нужно согласно алгоритму:

1. Предоставить общегражданский паспорт (свидетельство о постановке на учет для организаций), межевой план, выписку из ЕГРН и договор аренды.
2. Независимый оценщик устанавливает выкупную цену земли.
3. Получение в муниципалитете постановления о передаче участка в частную стоимость. В документе прописывается стоимость выкупа.
4. Заявление с указанием просьбы передать конкретный участок в собственность за определенную плату.
5. Подписание договора купли-продажи и перечисление оплаты.
6. Оформление акта приема-передачи.
7. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
8. Получение выписки из ЕГРН.

Существует установленная форма заявления на передачу участка в частную собственность за определенную плату. Оно пишется на имя главы муниципалитета. В тексте обязательно нужно указать адрес, площадь, целевое назначение, категорию земли и кадастровый номер. Также прописывается согласие на обработку персональных данных.

Выкупная цена арендуемого земельного участка не может превышать кадастровую стоимость. Это ее максимально возможный предел.

При формировании цены используется процентная ставка от кадастровой стоимости. Она зависит от региона, в котором располагается земля. Самый минимальный процент – 2,5 %. Он возможен при выкупе земли у государства.

В среднем при наличии строений на арендованном участке граждане и юридические лица могут рассчитывать на установление выкупной цены в размере 60 % от кадастровой стоимости. При необходимости изменения целевого назначения земельного участка цена может возрасти до 80 % от кадастровой стоимости.

Срок аренды с правом выкупа не может быть менее трех лет. Заявление о выкупе подается до окончания срока аренды.

Условия аренды земли у государства

Оформить соглашение об аренде можно лишь с владельцем данной территории, которым является государство или муниципалитет. Таким образом незанятые землевладения распределяются между физическими лицами и организациями, преследующими цель возделывания объектов.

Узнайте сведения о землевладельце в Росреестре. Чтобы получить выписку из ЕГРН, явитесь в уполномоченный орган лично или обратитесь к онлайн сервису Росреестра. Также можно воспользоваться коммерческим сайтом Ктотам.ру.

Арендовать землевладение, минуя аукцион, можно только единожды, при условии наличия льгот, предусмотренных пунктом 6 статьи 39.14 Земельного кодекса РФ.

Обозначенная долгосрочная аренда государственной территории не может быть предоставлена в частную эксплуатацию, в случае если на территории расположены ограниченные в обороте либо запрещенные объекты:

• природные заповедники;
• земли, отведенные под военные базы, стратегические установки;
• участки, на которых хранятся ядерные отходы;
• парковые зоны для всеобщего пользования, организации досуга.

Положениями земельного законодательства предусмотрены причины для целевой эксплуатации земель, они определяются с учетом осуществляемой организациями и физическими лицами деятельности.

Для граждан аренда возможна:

• для организации КФХ;
• в целях ведения ЛПХ либо ИЖС, при условии нахождения недвижимости в черте города;
• для огородничества и садоразведения в составе земель СНТ и дачных объединений;
• в случае, если землевладение изъято у лица для того, чтобы удовлетворить государственные и муниципальные нужды;
• если на территории располагается жилая недвижимость, не являющаяся самовольной постройкой.

Для юридических лиц:

• для учреждения и функционирования некоммерческого объединения в целях создания дачного, садоводческого или огороднического объединения;
• в случае нахождения капитальных построек, принадлежащих организации, на данной территории;
• в целях создания аграрных комплексов;
• при переведении участка из бессрочной эксплуатации, согласно соответствующему акту;
• для организации оборонных предприятий, транспортных объектов, ведения энергетических, промышленных и космических работ.

Чтобы арендовать землевладение, придерживайтесь следующего алгоритма:

• найдите подходящий участок и выясните информацию о его владельце;
• подготовьте кадастровый план, если границы объекта не установлены;
• представьте государственным органам либо муниципалитету заявление с просьбой заключить соглашение;
• в случае, если получить участок желает сразу несколько лиц, инициируется аукцион на землевладение. Миновать проведение торгов можно при наличии законных оснований;
• определение арендной платы в соответствии с предписаниями закона.

Похожие записи:

• Взносы на капремонт: вопросы и ответы
• Допустимые отступы при строительстве дома в 2023 году
• Основные изменения по налогу на имущество организаций в 2023 году