Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Суть договора инвестирования в строительство и риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор инвестирования строительства представляет собой соглашение, заключаемое между двумя или несколькими сторонами и направленное на осуществление строительства совместными усилиями при помощи инвестиций. Инвестиции — денежные средства или ценные бумаги, а также другое имущество, включая и имущественное право, имеющее денежный эквивалент, которые вкладывают в объекты строительства для получения денежной прибыли или другого конечного результата. Инвестиции во вновь начатое строительство, в том числе и в разработку проектной документации, — это капитальные вложения.
Государственная регистрация права собственности
Договор инвестиций не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент этой передачи еще не являлось объектом собственности. Потому регистрировать инвестиционный договор в Едином государственном реестре необязательно. Его принято считать заключенным тогда, когда все стороны согласны со всеми условиями договора и не имеют никаких претензий.
Государственная регистрация выполняется не в отношении всего договора, а только относительно прав собственности или прав требования инвестора, содержащихся в нем.
Государственная регистрация права требования дает инвестору следующие гарантии и привилегии:
- Обращение за регистрацией на тот же объект недвижимости будет упрощенным;
- В случае передачи прав между инвесторами — исключает последующую ответственность между ними;
- Гарантирует защиту объекта недвижимости от возможного недобросовестного отношения застройщика и исключает возможность заключения аналогичного договора на тот же объект;
- Благодаря проводимой при государственной регистрации экспертизе документов заказчика, исключается возможность их юридически неправильного оформления.
После прохождения процедуры регистрации права требования на договоре проставляется специальный штамп, а после регистрации права собственности — выдается свидетельство, подтверждающее необходимость выполнения сторонами своих договорных обязанностей.
Договор соинвестирования: образец
Соглашение составляется по общим правилам, предусмотренным для документов такого типа. Унифицированная форма законодательством не утверждена. Однако нормами предусмотрены обязательные реквизиты, которые должны содержать все соглашения, в том числе и договор соинвестирования. Образец документа включает в себя следующие сведения:
- Наименования сторон.
- Дату и место оформления сделки.
- Общие положения.
- Предмет соглашения.
- Права и обязанности участников.
- Стоимость соглашения.
- Ответственность сторон, в том числе при одностороннем отказе от исполнения условий сделки.
- Форс-мажор.
- Период действия договора.
- Заключительные положения.
- Реквизиты участников сделки, их подписи, оттиски печатей. Если заключается договор соинвестирования с физическим лицом, то приводятся его паспортные данные, адрес проживания, ФИО.
Для признания сделки действительной должна быть соблюдена письменная форма соглашения. Государственная регистрация договора соинвестирования не предусмотрена законодательством. В обязательном порядке в соглашении должны указываться все существенные условия. К ним, в частности, относится определение предмета сделки. К примеру, оформляется договор соинвестирования строительства нежилого здания. Образец соглашения должен включать в себя сведения, по которым объект можно однозначно идентифицировать.
Общие понятия инвестиционной документации
Инвестиционный договор — документально оформленная сделка между инвестором и заказчиком. В документе фиксируются обязанности и условия сотрудничества сторон. Впервые это понятие использовал Верховный суд, когда участились случаи споров между партнёрами при разделении доходов. Именно вследствие негативных ситуаций ввели определение инвестиционного договора и представили образец оформления документа. В инвестиционном договоре предпринимательской деятельности участвует 2 стороны — заказчик (клиент) и инвестор (вкладчик):
- Заказчик или клиент — физическое или юрлицо (руководитель организации), которое непосредственно ведёт бизнес-проект. Он отвечает за трату средств, предоставленных ему вкладчиком, обязуясь выполнить все наложенные на него обязательства согласно образцу инвестиционного договора, между юрлицами или физлицами. Заказчик отвечает в полном объёме за конечный результат финдеятельности.
- Вкладчик или инвестор — это конкретный человек или организация, вложившие собственные средства в развитие проекта. Главная цель вкладчика — получение инвестиционного дохода от предпринимательской деятельности.
Суть договора инвестирования в строительство и риски
Договор инвестирования строительства представляет собой соглашение, заключаемое между двумя или несколькими сторонами и направленное на осуществление строительства совместными усилиями при помощи инвестиций. Инвестиции — денежные средства или ценные бумаги, а также другое имущество, включая и имущественное право, имеющее денежный эквивалент, которые вкладывают в объекты строительства для получения денежной прибыли или другого конечного результата. Инвестиции во вновь начатое строительство, в том числе и в разработку проектной документации, — это капитальные вложения.
Стороны такого договора:
- Юридическое лицо, именуемое заказчиком или застройщиком — одна сторона.
- Юридическое, физическое лицо, группа лиц или различные государственные объединения, именуемые инвестором — вторая сторона договора.
При заключении договора застройщик, берет на себя обязанности по согласованию проектной документации и получению согласования в компетентных органах на строительство, а также по постройке дома за счет привлеченных или собственных. Инвестор же приобретает все права на построенную и оговоренную в договоре недвижимость, после окончательной сдачи ее в эксплуатацию. Также в договоре должны быть прописаны точные сроки и порядок передачи недвижимости от застройщика инвестору.
Чего не должно быть в инвестиционном договоре, так это терминологии из договоров подряда, даже если застройщик и совмещает функции подрядчика, то есть сам занимается строительством объекта. В противном случае налоговые службы расценят договор инвестирования как договор подряда, и суммы, полученные от инвесторов, будут считаться авансовыми платежами, которые подлежат налогообложению по другой схеме.
Таким образом, можно сказать, что инвестиционный договор может содержать следующие сведения:
- предмет договора — объект строительства с максимально точными характеристиками;
- порядок передачи средств от инвестора и передачи законченного объекта в собственность;
- сроки строительства и передачи жилого объекта — предмета договора.
Инвестор, заказчик, застройщик = НДС
Самый лучший вариант — это когда вы выступаете, как заказчик, застройщик, инвестор в одном лице. Тогда можно возмещать НДС поквартально. Если же вы только инвестор, то получаете это право только после ввода объекта в эксплуатацию.
Все расходы, связанные с изыскательскими, проектными и строительными работами, аккумулируются на счете 08. Желательно, чтобы в договоре было прописано поэтапное строительство, где этап – месяц. По истечению квартала для налоговой готовится следующий пакет документов для возмещения НДС:
- Договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы.
- Акты выполнения работ (КС-2, КС-3).
- Счета-фактуры.
- Книга продаж, книга закупок.
Существенные изменения в судебной практике
Постоянно возникающие споры касательно правовой природы инвестиционных договоров на строительство не могли оставаться без внимания. В 2012 году появились новые постановления касательно сложившейся ситуации, которые сводили решение данной проблемы к регулировке по правилам “Простое товарищество” ГК РФ, что подход под квалификацию в качестве совместной деятельности.
Главное значение этих изменений заключается в том, что инвестиционные договоры признаются документами, подтверждающими совместную деятельность (простое товарищество) только при условии заключения сделки между коммерческой и некоммерческой организацией.
При этом в качестве участников заключающих договор в целях получения прибыли могут выступить лишь индивидуальные предприниматели или коммерческие организации. Так же встречались случаи с признанием договоров по реконструкции объектов между коммерческими и некоммерческими организациями в качестве простого товарищества.
У кого права на земельный участок
Не заключайте инвестиционный договор, если у застройщика нет законных оснований, чтобы использовать земельный участок. Сюда же относятся случаи, когда такие основания отпали, например, истек срок договора аренды.
В будущем застройщик может отказаться исполнять обязательства по строительству инвестиционного объекта. К тому же отсутствие необходимых прав на земельный участок — это основание для отказа в выдаче застройщику разрешения на ввод инвестиционного объекта в эксплуатацию.
У застройщика должно быть право на участок, на котором планируется возводить объект. При аренде земельного участка обратите внимание на срок договора. Сопоставьте срок аренды с предполагаемым периодом возведения объекта недвижимости.
Проверьте возможность продления времени аренды участка. Если станет ясно, что срок договора истечет раньше, чем застройщик возведет объект, а механизм продления отсутствует или трудно реализуем, то риски инвестора возрастают.
Безопаснее заключить договор аренды участка с государством на 20–30 лет, чем с компанией на пять лет. Однако если участок предоставляет государственный или муниципальный орган, договор аренды сложнее продлить.
Арендодатель может отказаться пролонгировать договор из-за того, что застройщик не выполнил условия инвестиционного проекта: нарушил сроки строительства. Иногда суды поддерживают подобную позицию.
Есть и противоположная практика: некоторые судебные инстанции не разрешают необоснованный отказ в продлении договора аренды, если строительство не завершили в течение первоначального срока аренды участка.
Хотя суды часто защищают застройщика, который не успел вовремя завершить инвестиционный проект, инвестору нужно оценить потенциальные риски. Например, риски, которые связаны с возможными судебными спорами между застройщиком и арендодателем по вопросу продления договора аренды.
Здесь возможно два варианта. Первый — отказаться от вложения средств в проект. Второй — предусмотреть в договоре финансовые санкции для застройщика за то, что тот несвоевременно предпринял действия по продлению договора аренды.
Существенные условия договора инвестирования
Так как минимальный порог денежных средств в инвестиционном соглашении — 1 500 000 р., что многократно превышает размер МРОТ, эта сделка должна быть оформлена в письменной форме независимо от статуса — юридического или физического, сторон.
К существенным условиям соглашения относятся:
- Срок сделки;
- Предмет договора;
- Цена соглашения.
Сделка, не содержащая существенных условий, не может быть признана заключенной. Если вложения происходят в строительство, предметом сделки может стать жилое или нежилое помещение, на которое у инвестора есть право собственности.
Это влечет необходимость его регистрации в Росреестре. Тогда в условиях уместно указать, как будет оплачена государственная пошлина.
Подать документы в Росреестр может как застройщик, так и инвестор.
Вот основной перечень необходимых бумаг:
- Разрешение о проведении строительных работ;
- Выписка из Росреестра о праве на земельный участок (ИЖС);
- Акт, подписанный приемочной комиссией о приеме в эксплуатацию объекта;
- Бумага о присвоении постоянного адреса (берется в Градостроительном или архитектурном отделе администрации;
- Соглашение о распределении недвижимости между участниками инвестиционного договора.
Учредительная документация заказчика
Документы, необходимые инвестору для регистрации права собственности:
- Заявление о регистрации в Росреестр;
- Документ (ксерокопия) об уплате пошлины;
- Паспорт или доверенность;
- Договор о вложении денежных средств;
- План помещения с экспликацией.
Что такое договор инвестирования
В ФЗ №214 нет ни слова о договоре инвестирования. А между тем, до вступления в действие данной нормы, именно этот вид соглашения являлся основным при регулировании отношений между застройщиком и участником долевого строительства. Ведь дольщик – это, по сути, инвестор. Но и в наши дни, когда основным документом-регулятором при участии в долевом строительстве все-таки является ДДУ, имеет место быть и подписание договора инвестирования.
Договор долевого инвестирования является отдельным самостоятельным видом договоров. Правила и условия его составления и заключения координируются Законом РСФСР №148801 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ФЗ №39 «Об инвестиционной деятельности в РФ», а также ГК РФ. По договору инвестирования построенный объект может быть передан не только тому, кто внес за него денежные средства, но и третьему лицу. Наглядным примером тому может служить ситуация, в которой квартиру в строящемся доме по договору оплачивают родители, а передает ее застройщик уже указанным в договоре детям. Другими словами, родители, выступающие в качестве инвесторов, заключают договор, следят за его исполнением, несут на себе бремя всех рисков и обязательств. Дети же в этом случае будут являться только конечными получателями.
Правила заключения СПИК
Специальная комиссия в течение 30 дней рассматривает поданный пакет документов, вносит необходимые поправки и уведомляет о своем решении вкладчиков.
Инвестор анализирует коррективы в течение 10 рабочих дней, после которых сообщает в надлежащие инстанции о том, принял он или отклонил внесенные изменения.
СПИК заключается только после того, как члены комиссии и вкладчик придут к единому варианту по позициям соглашения. В процессе заключения договора инвестор обязан подготовить и показать комиссии документацию, подтверждающую легальность и законность своих вложений. Невыполнение этого требования станет прямым основанием для отказа от заключения СПИК. Задача инвестора — убедить всех членов комиссии в том, что он полностью соответствует законодательным требованиям и нормам, необходимым для заключения СПИК.
Договор с инвестором обязательно имеет пункт о цене. Инвестора интересует твердая цена, то есть цена, которая не будет меняться на период осуществления проекта. Она учитывает такие, нюансы ка вознаграждения заказчика за проделанную работу, стоимость материалов для работ, стоимость за услуги предоставленные квалифицированными специалистами, возможные риски, оплата за использование определенного оборудования.
Приблизительная цена определяется в установленном порядке, то есть этот момент обязательно прописывает в договоре. В основном для расчета используют индексный метод. Этот метод предусматривает, что каждые из этих затрат корректируются индексами, при этом учитываются любые изменения в ценах на используемые материалы и услуги.
Важным моментом в определении стоимости проекта играет и срок договора. Во многих случаях именно срок служит точкой отсчета для определения дальнейшей ответственности. Как показывает практика, нарушения обязательств допускаются в срок выполнения проектных работ. В случаи если объект сдается не в тот срок, то возможны изменения в цене. Рискует не только инвестор, а рискует и сам заказчик. Риск инвестора заключается в том, что он не вовремя получает результат и это может обрушить все его планы (иногда инвестируют в недвижимость для последующей продажи, при этом он может заключить договор с потенциальным покупателем). Заказчик рискует тем, что инвестор может подать в суд или стоимость материалов или услуг может увеличиться в цене и это спровоцирует недостаток. Такой расклад может отнять заработок у заказчика.
Инвестиционные отношения в РФ регулируются положениями ФЗ №39 от 25.02.1999 года, ст.7 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1, а также Постановлениями Пленума ВАС РФ от 06.09.2011 №4784/11, от 24.01.2012 №11450/11. В данных документах изложена суть необходимости выделения таких контрактов в отдельный тип документов. По состоянию на 2020 год как инвестиционные могут трактоваться такие документы:
- подряд;
- купля-продажа вещи, которая еще не создана;
- соглашение простого товарищества;
- смешанные или непоименнованные (согласно нормам ст.421 ГК РФ).
Стороны контракта по вложению финансов — физические лица и компании. Соглашение между гражданами независимо от названия по сути ничем не отличается от контрактов, в которых принимают участие:
- граждане и юридические лица;
- компании разных форм собственности.
Как заключается с физическим и юридическим лицом
В соответствии с законом, заключение сделки инвестирования строительства жилого дома может быть только с юридическим лицом. Физические лица между собой такое соглашение заключать не имеют право.
Конкретизируем – сторонами контракта являются:
- Инвестор – тот, кто вкладывает свои средства (физлицо или юрлицо);
- Застройщик – юридическое или ИП, осуществляющий возведение объекта;
- Подрядчик – юридическое или ИП, непосредственно строящий дом (в договоре упоминается, если застройщик и подрядчик – одно и то же лицо);
- Правообладатель – третье лицо, которое получает выгоду от контракта инвестирования (например, родители могут вкладывать деньги в строительство, чтобы их ребенку досталось готовое жилье) — физические лица.
Если составляется договор инвестирования строительства нежилого здания, то к статусу застройщика существенных требований не предъявляется (обычно, в образцах этот параметр отсутствует). Если же речь идет о возведении многоквартирного жилого дома, то застройщик должен:
- Являться именно юрлицом (не ИП!);
- Иметь разрешение на постройку от муниципалитета;
- Обладать собственностью на участок, где строится дом, либо оформить его в долгосрочную аренду.