Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Земля может быть изъята и зарезервирована государством». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Резервирование земель является одной из важнейших функций по управлению земельными ресурсами, способом обеспечения запланированного использования земель в будущем: этот институт направлен на удовлетворение публичных (общественных) интересов.
Основания резервирования и изъятия земельных участков
Земельный кодекс (п. 1 ст. 49, ст. 70.1) устанавливает перечень оснований для резервирования земель и изъятия земельных участков. К ним в том числе относятся:
- выполнение международных обязательств Российской Федерации;
- размещение следующих объектов государственного или муниципального значения:
- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
- объекты использования атомной энергии;
- объекты обороны и безопасности;
- объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
- объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
- линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
- объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
- автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.
В том случае если земля не предоставлена юридическим и физическим лицам, то резервирование земли также допускается в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов.
Резервирование земель допускается в зонах планируемого размещения объектов, а также в пределах иных необходимых в соответствии с федеральными законами для обеспечения государственных или муниципальных нужд территорий. При этом следует помнить, что резервирование и изъятие для государственных или муниципальных нужд производятся в исключительных случаях при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.
Статья 17. Градостроительные основания изъятия земель, объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд
1. Порядок выкупа земель для государственных или муниципальных нужд у его собственника, порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд, порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.
Градостроительные основания для принятия решений об изъятии, в том числе путем выкупа земель, объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд устанавливаются Градостроительным кодексом Российской Федерации, настоящими Правилами.
2. Градостроительными основаниями для принятия решений об изъятии земель, объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд являются утвержденные в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации, документы территориального планирования и документация по планировке территории.
3. Муниципальными нуждами городского округа, которые могут быть основаниями для изъятия земель, объектов капитального строительства, является необходимость размещения следующих объектов муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории:
— объектов электро-, газо-, тепло-, водоснабжения местного значения;
— автомобильных дорог общего пользования местного значения в границах муниципального образования «Город Вологда».
Статья 18. Градостроительные основания и условия принятия решений
Для чего государство резервирует землю
Существует немало причин для госрезервирования, поэтому каждому владельцу земли нужно быть готовым к тому, что процедура бронирования надела может начаться в любой момент. Список основных причин указан в ст.49 ЗК РФ:
- Основания, связанные со строительством либо реконструкцией:
- инженерных систем горячего и холодного водоснабжения, газо- и электроснабжения:
- линейных объектов, обеспечивающих функционирование субъектов естественных монополий и космической отрасли;
- объектов инфраструктуры авто- и Ж/Д транспорта;
- объектов безопасности государства и обороны страны;
- энергетических систем и объектов использования атомной энергии.
- Основания, связанные с выполнением принятых Россией обязательств по межгосударственным договорам.
Резервирование также необходимо при создании водохранилищ, организации природоохранных зон, оборудовании специальных объектов, формирующих инфраструктуру ОЭЗ (Особой экономической зоны).
Допустимые сроки резервирования земли
В ст.70.1 ЗК РФ сказано, что:
- земли для муниципальных и государственных потребностей могут бронироваться на срок, не превышающий 3 года;
- земли, находящиеся в собственности властей федерального или местного уровней, и те, на которых планируется создать ОЭЗ, резервируются на срок до 2 лет. Для этого в заявке на бронирование следует указать решение высшего органа государственной власти административно-территориальной единицы РФ;
- на срок до 20 лет можно резервировать участки, находящиеся в собственности властей федерального или местного уровней для строительства и реконструкции:
- автомагистралей федерального значения;
- пересадочных узлов метрополитена;
- объектов воздушного, железнодорожного, морского и внутреннего водного транспорта и так далее.
Допустимые сроки резервирования земли
На основании статьи 70.1 Земельного Кодекса резервирование территории для муниципальных и государственных потребностей не может превышать 3 года. При этом если процедура касается земельных площадей, находящихся в собственности органов власти, а ее целью выступает создание особой экономической зоны – срок не может превышать 2 года. В этом случае дополнительным условием является наличие в заявке на бронирование земли указаний от высшего органа государственной власти субъекта РФ.
В случае если земли находятся в собственности государства, либо муниципалитета и на их территории нет участков, переданных в пользование третьим лицам, при этом целями резервирования выступает строительство автомагистралей, железных дорог, метрополитена и прочих линейных объектов, срок резерва может достигать 20 лет.
По истечении установленного периода, уполномоченный орган обязан в течение 30 дней оповестить кадастр недвижимости и Росреестр о прекращении действия ограничений на использование земли, с целью исключения из информационной базы сведений о забронированных участках. В ином случае государство может окончательно изъять земли, но лишь посредством выкупа и передачи собственнику суммы, составляющей стоимость надела.
Резервирование территории для муниципальных и государственных нужд осуществляется в соответствии с Земельным Кодексом РФ, где четко освещен порядок процедуры, основания для таковой и сроки бронирования земли. В случае нарушения какого-либо пункта, а также при отсутствии регистрации решения о резервировании конкретной площади, документ не имеет юридической силы и закрепление участков за государством либо муниципалитетом считается недействительным.
Порядок резервирования земли для государственных и муниципальных нужд
Процесс земельного резервирования, проводимый в рамках реализации региональных и общенациональных проектов, обладает рядом отличий, в сравнении с иными ограничениями прав собственности, в том числе с прямым изъятием наделов земли для государственных нужд.
Перевод земли в резерв означает, что данная территория может быть использована исключительно для определенного перечня целей, сформулированного местными или центральными исполнительными органами власти. Иными словами, собственник такого участка будет ограничен в возможностях его использования.
Описание процедуры резервирования
Процесс резервирования заключается в фиксации в документах, описывающих структуру планирования территории, зонального распределения участков, на которых будут в последствие размещаться важные государственные объекты.
Порядок проведения резервирования утвержден правительственным Постановлением № 561, принятым 22 июля 2008 года. Согласно данному законодательному документу, процесс резервирования должен проводиться в следующей последовательности:
- Ответственный орган исполнительной власти принимает официальное решение, касающееся резервирования определенного участка. Если земля будет использована для нужд федерального правительства, то решение принимает федеральный орган власти, нужды территориальных субъектов и муниципалитетов обеспечиваются соответственно органами исполнительной власти местного уровня;
- Определяется схема, по которой будет проводиться резервирование. Формируется список участков, частично или полностью находящихся на резервируемой территории, с указанием их кадастровых номеров. Разработанная схема и перечень участков являются неотъемлемой частью процедуры резервирования;
- Сведения об ограничении прав использования земельных участков, находящихся в пределах резервируемой территории, следует обязательно занести в ЕГРП. Аналогичная регистрация проводится в случае отмены ограничений, например, после истечения срока резервирования;
- Информация об участках, на которые распространяется ограничение прав в связи с резервированием, должна быть внесена в государственный кадастр.
В положениях статьи 70.1 земельного законодательства отражено, что процедура резервирования не может производиться на срок более трех лет. Этот процесс в полной мере касается участков, которые отнесены к собственности властных органов. Цели могут заключаться в том, чтобы воздать зону экономического значения. В этой ситуации сроки сокращаются до пары лет. Здесь дополнительным условием выступает то, чтобы в заявке на резерв было указание, вынесенное высшим органом государства.
ВАЖНО !!! Когда участок отнесен к собственности государства или муниципального образования и в этой местности нет наделов, которые передавались в использование другим лицам – срок резерва может достигать 20 лет. Тогда целью проведения данного процесса становится возведение магистралей для авто, а также ветвей ж/д дорог, метро.
Когда указанный период закончился – в течение месяца гос. органы должны передать сведения об этом в отделение Росреестра. Это нужно для того, чтобы данные были исключены из базы. В остальных ситуациях у государства есть возможность в окончательном виде провести изъятие надела у граждан. Это производится при использовании процесса выкупа.
Понятие резервирования
Резервирование земли является процедурой, предполагающей введение ограничений на пользование участком гражданами или организациями. В дальнейшем эта территория должна использоваться для достижения глобальных целей в интересах государства и народа. Резервирование земельных участков будет иметь юридическую силу только тогда, когда обеспечено соблюдение всех требований, приведенных в ст. 70.1 ЗК РФ.
Ограничения на пользование участком могут быть наложены как на организацию, так и на гражданина. Земля в итоге будет изъята у законного владельца, но ее собственник получит компенсацию.
Если территория зарезервирована, это не означает ее немедленное изъятие у владельца. Такой участок может быть отчужден у собственника в будущем. Иначе говоря, органы государственной или муниципальной власти посредством включения надела в резерв получают гарантию, что он в случае необходимости может быть использована в интересах страны.
Хозяин землевладения ощутит последствия изменения статуса объекта еще до начала его использования в глобальных интересах. Так, после признания надела зарезервированным он не сможет на его территории:
- построить дом или объекты хозяйственного назначения, даже если они соответствуют назначению земельной площади;
- организовать размещение искусственного водоема;
- свободно реализовывать проекты, направленные на реализацию мелиорации и ирригации.
В случае включения территории в резерв гражданин или организация не могут оформить ее в собственность.
Что собой представляет резервирование земли, и для чего оно проводится
В юридической терминологии существует множество понятий, касающихся вопросов землепользования. Чаще всего клиенты адвокатских контор хотят знать, что такое резервирование зем.участков для госнужд, и чем оно отличается от изъятия и передачу в госсобственность.
По большому счету, резервирование – это еще не изъятие, а только наложение некоторых ограничений. Зачастую за этим следует изъятие земли, но в этом случае собственник или арендатор де-факто предупрежден о возможных последствиях.
Можно также сказать, что земельный участок, попавший под резервирование, это своеобразная гарантия государства, ведь после проведения этой процедуры земля уже не сможет быть перепродана или приватизирована, так как де-юро она уже принадлежит муниципалитету или другой госструктуре. Что касается владельцев земли, если речь идет о резервировании участков, находящихся в частной собственности, то, несмотря на абсурдность звучания, в этом для них также есть преимущества. Зная, что земля в любой момент может быть изъята, без компенсации потерь, собственник не будет планировать строительство, хотя бы.
Как происходит процедура резервирования
Решение о переходе участка в госрезерв происходит по инициативе специалистов федеральных или местных органов власти, в случае возникновения такой необходимости. Принимается соответствующее постановление после изучения документов кадастрового учета.
В случае если в кадастре нет сведений об участке, который планируется забронировать, соответственно, отсутствует кадастровый паспорт на него, зарезервировать такую территорию не получится.
Чтобы провести процедуру на законных основаниях, придется подготовить соответствующий пакет документов:
- в случае если на земельном участке, предназначенном для бронирования, будут размещаться объекты безопасности и обороны, или планируется возведение объектов природоохраны, понадобится документация по планированию территории;
- документы с указанием границ и размеров объектов, которые планируются к размещению на зарезервированных землях;
- заключение о соответствии площади забронированной земли нуждам госпрограмм.
Изучив все предоставленные документы, уполномоченное лицо составляет специальный документ. В нем содержаться сведения относительно цели резервирования, указываются сроки окончания процесса. Перечисляются также документы, на основании которых производится бронирование. Указываются ограничения, место и время проведения собрания, на котором лица, вовлеченные в процесс, ставятся в известность о произошедших изменениях. Перечисляются в документе и кадастровые номера всех участков, расположенных в пределах резервируемой территории.
Чтобы не было проблем и лишних вопросов, к решению прилагается перечень всех объектов, подлежащих резервированию и схема закрепленных земель.
Все перечисленные документы направляются в кадастр и госреестр, где происходит окончательная процедура ограничения прав на бронируемые участки и постановка их на государственный учет. Если принятое решение о резервировании своевременно не было зарегистрировано в реестре объектов недвижимости, оно не имеет законной силы, а участки, фактически, не являются забронированными и могут использоваться по усмотрению собственников.
Для чего государство резервирует землю
Существует немало причин для госрезервирования, поэтому каждому владельцу земли нужно быть готовым к тому, что процедура бронирования надела может начаться в любой момент. Список основных причин указан в ст.49 ЗК РФ:
- Основания, связанные со строительством либо реконструкцией:
- инженерных систем горячего и холодного водоснабжения, газо- и электроснабжения:
- линейных объектов, обеспечивающих функционирование субъектов естественных монополий и космической отрасли;
- объектов инфраструктуры авто- и Ж/Д транспорта;
- объектов безопасности государства и обороны страны;
- энергетических систем и объектов использования атомной энергии.
- Основания, связанные с выполнением принятых Россией обязательств по межгосударственным договорам.
Резервирование также необходимо при создании водохранилищ, организации природоохранных зон, оборудовании специальных объектов, формирующих инфраструктуру ОЭЗ (Особой экономической зоны).
Права владельцев участков
Хотя использование земель призвано решать проблемы государственного или регионального уровня, это не отменяет требование обеспечить защиту интересов собственников резервируемых участков.
Однако это не распространяется на неприватизированные наделы. Их владельцы сталкиваются, как правило, со следующими ограничениями:
- приватизировать зарезервированные земли нельзя;
- не допускается строительство объектов коммерческого назначения и жилых зданий, поскольку их стоимость в случае изъятия, скорее всего, компенсирована не будет;
- запрещается возводить ирригационные сооружения, предназначенные для производства мелиоративных работ, и иные объекты.
В случае возникновения убытков от резервирования земельного участка, его владелец может подать исковое заявление на их возмещение в судебную инстанцию.
Комментарии к ст. 70.1 ЗК РФ
1. Резервирование земель — широко распространенный вид ограничения их использования в случаях, указанных в законе. Оно предусматривает изъятие в будущем зарезервированных земельных участков в публичных целях, т.е. для государственных и муниципальных нужд. Этим резервирование отличается от установления зонирования, которое тоже является видом ограничения пользования землей, но не предполагает обязательного изъятия их из существующего землевладения. Срок действия зонирования является неопределенным, но резервирование должно действовать только в определенный период времени. За это время пользователь земли должен воздерживаться от капитальных вложений при использовании земли под угрозой отказа их возмещения в случаях изъятия зарезервированного земельного участка. Таким образом, резервирование земель является экономически полезным мероприятием, так как оно позволяет избежать напрасных затрат при использовании земли, о которой заранее известно, что она будет изъята.
Однако, поскольку резервирование значительно ограничивает права пользователей земли, оно четко оговорено в комментируемой статье и других нормативных правовых актах РФ.
В пункте 1 ст. 70.1 назван определенный и исчерпывающий перечень оснований и случаев резервирования земель. Это исключительные случаи, названные в ст. 49 ЗК РФ, предусматривающей изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд (выполнение международных обязательств, размещение названных в ст. 49 объектов при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов).
При размещении объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, объектов обороны и безопасности, создании особо охраняемых природных территорий, строительстве водохранилищ и иных искусственных водоемов резервирование допускается, если эти земли находятся в государственной или муниципальной собственности и не предоставлены гражданам и юридическим лицам. Следовательно, если требуются земельные участки для названных нужд и эти участки находятся в частной собственности или предоставлены в пользование граждан и юридических лиц, то должен быть применен другой вариант изъятия земель, отвечающий условиям, сформулированным в п. 1 ст. 70.1 ЗК РФ.
2. Еще одно основание резервирования земель названо в п. 2 ст. 70.1. Резервирование земель допускается в зонах планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, а также в пределах иных необходимых в соответствии с федеральными законами для обеспечения государственных или муниципальных нужд территорий. Здесь важным моментом является то, что резервирование земель устанавливается в зонах планируемого размещения объектов, что заранее известно пользователям этих участков и предупреждает их от излишних затрат в процессе использования земли.
3. Срок резервирования — весьма важное условие этого ограничения использования земли, так как оно требует соответствующего продуманного поведения владельца земли. Земельный кодекс устанавливает заранее определенные сроки резервирования. Земли для государственных или муниципальных нужд могут резервироваться на срок не более чем семь лет. Допускается резервирование земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, для строительства автомобильных дорог, железных дорог и других линейных объектов на срок до 20 лет.
4. Порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд определяется Правительством РФ в соответствии с его компетенцией, установленной Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 г. N 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации» (в ред. от 2 марта 2007 г.).
Процедура изъятия участка
Аннулирование частной собственности на конкретный земельный участок происходит в шесть этапов:
- Подготовка оснований для начала процедуры изъятия. Сюда входит разработка документации по планированию территории, формирование проектов. Документы создаются и утверждаются уполномоченным органом государственной власти.
- Подготовка и подача соответствующего решения об изъятии земельного участка.
- Выявление собственников объектов, которые планируется изъять. Это необходимо для получения у них согласия на отчуждение.
- Подписание решения об отчуждении земли муниципалитетом.
- Подготовка и подписание договора об изъятии.
- Прекращение прав на земельный участок и его передача муниципалитету или государству.
На этапе выявления собственников объектов, которые будут изъяты, возможны некоторые сложности. В частности, это касается земель, право на использование которых возникло до 1998 года. До этого момента регистрация имущественных прав осуществлялась не всегда, поэтому возможны сложности с поиском информации.
Необходимые сведения запрашиваются из государственных архивов и муниципалитета. Кроме того, осуществляется публикация на сайте органов местного самоуправления и в СМИ. Физическое лицо или организация обязаны подтвердить свои права в течение пяти дней с момента получения уведомления.
Поиск собственников происходит в течение двух месяцев. Если за этот период сведения о владельцах не будут получены, то уполномоченный орган обратиться в суд для признания земельного участка невостребованным. В итоге надел признается собственностью муниципалитета или государства.
Может случиться так, что владелец найдется уже после аннулирования права собственности. В этом случае он может требовать выплаты компенсации из бюджета. Однако для этого потребуется доказать право на надел и объяснить причину своего отсутствия.
Выявленный собственник уведомляется о принятом решении об отчуждении в течении 10 рабочих дней. В течении этого времени также публикуется информация на официальном сайте муниципалитета о принятии документа.
Уведомление собственника считается произведенным с момента принятия уведомления. Если почтовый адрес владельца неизвестен, он будет считаться оповещенным с момента публикации данных на официальном сайте. Принятое решение может быть обжаловано в течение трех лет с момента подписания.
Для формирования договора об изъятии проводятся специальные кадастровые и оценочные мероприятия, цель которых состоит в уточнении границ участка и определения его рыночной стоимости.
В тексте договора прописывается:
- цель изъятия;
- данные участка – кадастровый номер, площадь, вид права, адрес местоположения и т.д.;
- реквизиты принятого решения;
- срок передачи имущественных прав;
- объем и способ выплаты компенсации;
- указание сервитутов, если они есть и сохраняются.
Соглашение составляется в двух экземплярах – по одному для каждой стороны. После получения своего экземпляра собственник вправе его сразу же подписать, уведомить власти об отказе или изъявить желание внести корректировки (с указанием оснований).
Если собственник не подписал договор в течение трех месяцев с момента его получения или не уведомил об отказе, то муниципалитет или государственный орган вправе обратиться в суд. В такой ситуации будет подан иск о принудительном аннулировании права собственности на земельный участок.
После подписания договора или в результате судебного решения произойдет фактическое прекращение прав на надел. При этом подразумевается:
- передача права владения;
- аннулирование права пользования или пожизненного наследуемого владения;
- аннулирование договора аренды или соглашения о безвозмездном пользовании;
- прекращение права хозяйственного ведения или оперативного управления;
- снос строений, воздвигнутых на изъятом участке;
- государственная регистрация юридических изменений.
Если условиями договора предусмотрена компенсация, то все последствия наступят только после полной выплаты.