Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получить консультацию онлайн по продаже земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это форма владения. Принципиальное отличие от права собственности заключается в том, что при совершении сделки купли-продажи объекта недвижимости, отчуждаться будет только капитальное строение, а земельный участок будет следовать за строением. Это значит, что земельный участок автоматически перейдет в пользование и владение нового хозяина.
Может ли государство лишить права собственности на землю?
Есть 2 категории оснований для лишения права собственности.
Первая категория — виновные основания. К ним относятся: использование участка не по целевому назначению, неуплата земельного налога в течение двух налоговых периодов и т.д.
Статья по теме
Уплата земельного налога: что грозит должникам?
Вторая категория — для государственных нужд. Перечень формально прописан, но он не конкретный.
В целом нет большой разницы, на каких основаниях вам принадлежит земля. Если она понадобится государству, оно ее получит.
Таким образом, в зависимости от формы собственности земельного участка определяется перечень операций, которые можно производить с ним по закону. Есть много нюансов, поэтому рекомендуем получить предварительную консультацию у специалистов до продажи или покупки.
.Право землевладения и землепользования выступают как особый институт земельного права, содержащий систему норм, направленных на обеспечение рационального использования и охраны земель в соответствии с целью, для которой они предоставляются и как субъективное право, т.е. совокупность прав и обязанностей конкретных землевладельцев и землепользователей, возникших в связи с предоставлением им земельных участков. Право землевладения означает охраняемую законом фактическую возможность обладать землей. Право землевладения наряду с правом владения и пользования – форма использования земель, находящихся в государственной собственности. В объективном смысле под правом землевладения следует понимать правовой институт земельного права, состоящий из правовых норм, регулирующих отношение по землевладению, т.е. правомочия землевладельца, основания возникновения, изменения и прекращение этого права, цели, условия и порядок использования и охраны земель. В субъективном смысле право землевладение – совокупность правомочий конкретного субъекта землевладения. Законодательством предусмотрен 1 вид владения землей – пожизненное наследуемое владение землей. На праве пожизненного наследуемого владения землей могут предоставляется земли, находящиеся в государственной собственности. Субъектами пожизненного наследуемого владения землей являются только граждане РБ.
В пожизненное наследуемое владение земля предоставляется в следующих целях:
1)ведения крестьянско-фермерского хозяйства до 100га сельскохозяйственной земли включительно
2)ведения жилищного подсобного хозяйства
3)строительства и обслуживания жилого дома
4)коллективного садоводства
5)дачного строительства
6)традиционных народных промыслов
7)для обслуживания принадлежащего им на праве собственности жилого дома
8)в случае наследования земельного участка, ранее предоставленного наследодателю в пожизненное наследуемое владение
2.В законодательстве в качестве форм использования земли предусмотрено право пользования землей. Право пользования землей рассматривается как группа норм, определяющих порядок и условие пользования землей, права и обязанности пользователей землей, основания возникновения и прекращения правоотношений.
Выделяют следующие виды пользования землей по срокам пользования:
1)постоянные, т.е. пользование землей без заранее установленных сроков
2)временное пользование
Земельные участки предоставленные в постоянное пользование:
1)государственным органам
2)иным государственным организациям за исключением предоставления земельного участка для строительства автозаправочных станций
3)негосударственным юридическим лицам РБ для обслуживания объектов недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности
4)сельскохозяйственным организациям, в том числе крестьянским фермерским хозяйствам
5)научные организации, УО для исследовательских или учебных целей в области сельского или лесного хозяйства
6)государственным лесохозяйственным учреждениям, организациям местных исполкомов, в компетенцию которых входит ведение лесопаркового хозяйства
7)религиозным организациям для строительства культовых строений и мест погребения
8)гаражным кооперативам и кооперативам, осуществления эксплуатации авто стоянок
9)организациям граждан застройщиков для строительства многоквартирных домов
10)садоводческих товариществ и дачного кооператива
Во временное пользование земельные участки могут предоставляться:
1)государственным органам и иным государственным организациям для осуществления задач и функций, предусмотренных законодательством на срок до 10 лет, если иное не предусмотрено законодательством
2)гражданам РБ для огородничества, сенокошения и выпаса с/х животных на срок до 10 лет
3)гражданам РБ для строительства временных гаражей в населенных пунктах на срок до 10 лет
4)национальным и иностранным инвесторам на срок до 99 лет
3.В соответствии со ст.1 Код о земле землепользователи – лица, осуществляющие хозяйственную и иную деятельность на земельном участке, находящихся в чрезвычайной ситуации граждан, негосударственных юридических лиц РБ либо в собственности иностранного государства, международной организации, пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании, аренде.
Землепользователи имеют право:
1)самостоятельное осуществления землепользования
2)собственности на посевы, посадки сельскохозяйственных культур на произведенную сельскохозяйственную продукцию и доходу от ее реализации
3)на использование на имеющиеся на земельном участке водных объектов, общераспространенные полезные ископаемые
4)на возведение жилых производственных, культурно-бытовых и иных сооружений
5)на проведение мелиоративных мероприятий
6)на возмещение убытков, причиняемых изъятием или временным занятием земельного участка, сносом расположенных на них объектов недвижимого имущества, а также ограничен прав на земельный участок в том числе установленные земельным сервитутом
7)добровольного отказа от земельного участка
8)требование установления или прекращения земельного сервитута
Собственники земельного участка кроме этого имеют право на возмещение стоимости земельного участка, изымаемых для государственных нужд, в совершении сделок с земельным участком и право передачи земельного участка по наследству гражданам. Землепользователь неделимого земельного участка, на котором расположены капитальные строения, находящиеся в их общей долевой собственности осуществляют права пропорционально своим долям в праве собственности на капитальные строения.
Землепользователи обязаны:
1)использование земельного участка в соответствии с их целевым назначением и условиями отвода земельного участка
2)осуществлять мероприятия по охране земель
3)своевременно вносить плату за пользование земельным участком
4)осуществлять благоустройство земельного участка
5)осуществлять сроки занятия земельного участка
6)не нарушать права иных землепользователей
7)возвратить предоставленный им во временное пользование или аренду земельный участок по истечению срока, на который они предоставлялись либо своевременно обратиться за его продлением
8)соблюдать установленные ограничения прав на земельный участок, в том числе условия земельного сервитута
Собственники земельных участков при утрате гражданства РБ за исключением случаев наследования земельных участков обязаны произвести отчуждение земельного участка в течении 1 года со дня утраты гражданства РБ.
Изменение целевого назначения участков и их раздел
— Основное, что коснется граждан, — раздел земельных участков, предоставленных для строительства и обслуживания жилого дома, — рассказала Ирина Петрученя. — Есть участки значительной площади — к ним относятся те же 25 соток.
Допустим, бабушка хочет, чтобы на этой территории был построен дом для детей или внуков. Почему бы нет? Площадь позволяет.
Сегодня второй дом возводить запрещено даже при условии соблюдения градостроительных, санитарных, противопожарных и иных норм и правил. Но вскоре все изменится: люди прежде всего смогут решить свой жилищный вопрос, а в населенных пунктах со всей необходимой инфраструктурой земля будет использоваться более рационально. И гражданин, и государство в этом случае только выиграют.
Часто в сельской местности участки предоставлены для ведения личного подсобного хозяйства. Многие обращаются с просьбой изменить целевое назначение: разделить участок и отвести часть сельхозугодий под строительство дома. Только по Могилевской области за последнее время поступило около 170 таких обращений. Сегодня местные исполкомы не уполномочены предоставлять такое право, это можно сделать только через Александра Лукашенко. Новые законодательные нормы помогут решать такие вопросы.
Новым кодексом предусмотрено предоставление дополнительных земельных участков предприятиям для расширения площадей — например, под погрузочные и разворотные площадки. Сегодня их можно купить только с аукциона либо, как вариант получения допучастка, — заказать реконструкцию строения. В перспективе достаточно только написать заявление и земля для расширения будет предоставлена, если она есть. Это позволит решить проблему стесненных условий на предприятиях и организации производственного процесса.
— Не стоит упускать из виду огромный пласт вопросов, касающихся самовольных строений, и глава государства неоднократно обращал на это внимание в своих выступлениях, — продолжила специалист.
— Как правило, такие нарушения носят незначительный характер — например, забор на 20 см выходит за границы участка. Сегодня узаконить это можно только с разрешения президента.
Могилевская область не стала исключением: с 2017 года мы обращались с ходатайствами об узаконивании капитальных строений в отношении 89 субъектов хозяйствования. Учитывая значимость проблемы, в обновленном кодексе расширяются полномочия местных исполнительных и распорядительных органов. За главой государства остается компетенция в вопросах земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда.
Сегодня в Беларуси проводится сплошная инвентаризация земельных участков, выявляются случаи их самовольного занятия как физическими, так и юридическими лицами. Итогом станет земельная амнистия.
В качестве примера снова приводят Могилевскую область, где с марта выявили больше 13 тысяч самовольных построек. Отмечается, что еще 20% земельных участков находятся в разработке — их проверяют на основании геодезических данных, аэрофотоснимков. Окончательная цифра нарушений будет установлена к сентябрю этого года. Практически во всех выявленных случаях узаконить земельные вопросы поможет обновленное законодательство.
— Говоря о самовольном занятии, надо понимать, что иногда оно допускается не по вине землепользователя, — пояснила Ирина Петрученя. — Это могли быть ошибки проектантов — при проектировании не привязались к границам земельного участка. Имеет место невнимательность и неточность самих землепользователей при установлении ограждений строений, а также просчеты при установлении границ. Так, с годами менялись технологии, сегодня они стали более точными, чем в те же 90-е годы. Кодекс позволит решить пласт тех обращений, когда при вводе в эксплуатацию выявляют эти незначительные сантиметры.
Порядок отчуждения земельных участков
Процедура отчуждения земельного участка включает в себя несколько этапов:
- Возникновение основания для отчуждения.
- Обсуждение условий перехода права собственности сторонами или обоснование отчуждения.
- Оформление соответствующих документов.
- Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
Получается, что отчуждение является законным только в том случае, когда есть документальное обоснование для свершения сделки и переход права официально зарегистрирован.
Но сделка не всегда осуществляется по договору купли-продажи или по решению суда. Отчуждение может происходить на основании таких документов, как:
- дарственная;
- договор о передаче земли в постоянное пользование;
- договор мены;
- завещание;
- административный акт.
Вариант документа определяется обстоятельствами свершения сделки. Кроме того имеет значения, какой вид отчуждения имеет место.
Принудительное отчуждение
Иногда наступают случаи, при которых воля владельцев участков не учитывается.
Принудительное отчуждение совершается по решению суда.
Конфискация надела проходит в пользу муниципальных образований или иных государственных структур. Изъятие может произойти и как следствие нецелевого использования земли с нанесением ущерба окружающей среде.
В большинстве случаев принудительное изъятие становится следствием неправомерного использования природных ресурсов или в результате действия исполнительного производства.
Компенсации за отчуждение при таких вариантах не предусмотрены.
Но иногда земли изымаются для нужды государства. В таких ситуациях бывшим владельцам покрываются их убытки. Возмещение ущерба собственникам проводится за счет бюджетных средств. Также может быть предоставлен и другой надел в пользование. Владелец участка вправе обратиться в суд, если размер компенсационных выплат или качество нового участка сочтет неудовлетворительным.
К случаям принудительного отчуждения земли относят:
- Изъятие надела в пользу государства. Владельцу объекта предусматривается возмещение потерь или предоставляется равноценная замена.
- Конфискация земельного участка не предполагает наличие компенсационных выплат. Как правило, происходит принудительная реализация объекта с целью погашения имеющейся у собственника задолженности.
- Отчуждение земли при обнаружении случаев ненадлежащего использования. Первоначально владельцу участка выносится предупреждение. Если за этим не последовали действия по устранению нарушений, земельный надел изымается в пользу государства без предоставления компенсационных выплат.
- Реквизиция участка. Происходит при наступлении форс-мажорных обстоятельств. Земельный объект изымается временно, собственникам компенсируются потери.
Для того чтобы максимально устранить вероятность принудительного отчуждения земельных участков, необходимо соблюдать правила по эксплуатации объекта. При наличии предписаний земельного контроля потребуется вовремя устранить причины предъявления претензий.
В соответствии с понятием отчуждение выделяют два их вида:
- Добровольное, решение по собственно воле;
- Принудительное.
Кроме того, отчуждение бывает:
- Безвозмездным, например, при передаче участка по дарственной;
- Возмездным, возможна передача земли при продаже либо передаче государству.
Отчуждение земельного участка с переходом прав собственности иному лицу должно соответствовать обязательным условиям, которые прописаны в законах РФ:
- любые договоренности должны быть согласованы сторонами;
- отчуждение происходит на участок, который указан в кадастровом плане;
- сделку может проводить как собственник земли, так и доверенное лицо (обязательно должна быть доверенность от нотариуса);
- отчуждать можно только тот участок земли, который не запрещён законодательством Российской Федерации;
- при принудительном отчуждении должны быть обязательно указаны причины и основания.
Понятие и особенности процедуры
Отчуждение – это лишение права собственности. Собственник земельного участка либо теряет своё право на основании определённого акта или судебного решения, либо передаёт его добровольно, на основании заключенного договора.
Условия и порядок отчуждения определяются документом, на основании которого процедура реализуется. Особенность передачи земельных участков заключается в том, что в итоге все должно заканчиваться государственной регистрацией.
Любое возникновение или прекращение права собственности на землю требует государственной регистрации. Даже если смена собственника проходит по решению суда, заинтересованное лицо подаёт решение в Росреестр для регистрации перехода права.
Какие условия должны соблюдаться при отчуждении землевладения
Обязательными для исполнения следует считать следующие условия отчуждения земельного участка:
- совершение сторонами документально оформленной сделки или наличие вступившего в действие судебного решения;
- информация об участке включена в Росреестр;
- наличие кадастрового плана отчуждаемой территории;
- если отчуждению подлежит не весь участок, а его доля, она должна быть предварительно выделена в самостоятельный надел (сведения об образованном таким способом новом угодье вносятся в Росреестр);
- земля не запрещена к обороту нормативными актами РФ;
- все участники сделки являются дееспособными лицами.
Остальные условия определяются исходя из вида отчуждения. Так, если надел отчуждается по договору купли-продажи или мены, по возможности все нюансы должны быть оговорены сторонами и включены в текст договора. Принуждение к заключению соглашения недопустимо. В случае, когда землевладение отбирается у собственника принудительно, это делается в соответствии с судебным решением, в котором приводятся аргументы его принятия.
Если причиной изъятия участка стали чрезвычайные обстоятельства, владельцу компенсируются причиненные убытки, а при отпадении таких обстоятельств земля должна быть ему возвращена. Территории для нужд страны и населения изымаются только на возмездной основе.
Отчуждение участка. Понятие и основания отчуждения
Отчуждение части земельного участка или отчуждение целого участка подразумевает перепоручение право собственности на землевладение юридическому или физическому лицу. Подобное отчуждение может быть произведено как в возмездной, так и в безвозмездной форме. Данное действие в обязательном порядке оформляется путем заключения гражданско-правового договора.
Порядок отчуждения земельного участка урегулирован земельным и гражданским законодательствами.
В ходе отчуждения, объект недвижимости может быть:
- продан;
- передан другому лицу по наследству;
- передан в аренду;
- подарен;
- приватизирован.
Следовательно, отчуждение, вне зависимости от формы своего совершения, является действием, направленным на передачу права собственности.
В качестве основания для осуществления передачи участка другому лицу может выступать:
- решение, вынесенное судом по результатам рассмотрения соответствующего дела;
- вынесенный уполномоченным лицом административно-правовой акт;
- любой договор, который должен быть прописан в законодательстве.
Процесс отчуждения почему наступает и человека какого нельзя считать полноправным собственником земли? Земельные площади часто сдаются в аренду.
ВНИМАНИЕ! Коммерсант может на этих территориях заниматься сельским хозяйством, агробизнесом, использовать земли в других целях (с учетом видов разрешенного использования), но он не является собственником, не может продавать, менять категорию участка.
Чтобы осуществить такие сделки с землей, следует оформить ее отчуждение и перевести права на себя. Арендатор обладает правом отчуждения, как и многие другие лица.
Еще одна особенность – переведение прав на отдельный участок при долевом управлении земельной площадью. Если нужно передать другому собственнику права на часть участка, его сначала следует выделить, заказать работы по межеванию и установлению границ.
Участок должен быть зарегистрирован в Кадастровом реестре. Но без выделения часть участка может быть просто сдана в аренду, например. Такая форма управления землей не предусматривает получение прав собственности на имущество.
Каким образом может происходить отчуждение
Согласно Земельному кодексу РФ, гражданам могут быть предоставлены участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Основанием для отвода, в соответствии со ст. 39.1 ЗК РФ, служит:
- решение органа исполнительной власти,
- договор безвозмездного использования;
- договор купли-продажи (проведение торгов, аукционов, конкурсов).
Собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться наделом по своему усмотрению, в том числе отчуждать землю. Передача прав на нее классифицируется следующим образом:
- добровольная передача: купля-продажа, мена, дарение;
- отказ собственника от законного права (рента);
- принудительное изъятие земельного участка на основании решения суда о прекращении права собственности.
Любое отчуждение должно происходить в соответствии с законом, иначе завладение землей будет считаться самовольным захватом либо неправомерной передачей участка.
Частичное отчуждение надела
Нередки случаи, когда земельный участок имеет несколько собственников и один из них решает продать, подарить или обменять свою долю. Общий принцип права собственности не запрещает им распоряжаться своей частью имущества. Но для этого необходимо известить остальных владельцев о намерении произвести долевое отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности.
Продавец доли обязан направить уведомление в письменной форме, в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ.
Поскольку совладельцы имеют преимущественное право покупки, третьи лица смогут выкупить часть участка лишь если никто из них в течение 1 месяца не откликнется на это предложение.
Если участок можно делить, раздел выполняется по соглашению сторон или по решению суда (ст. 252 Гражданского кодекса РФ). Общая долевая собственность в этом случае прекращается, а каждый совладелец может оформить регистрацию права собственности на отдельный участок. После этого распоряжение недвижимостью происходит в общем порядке.
Согласно Гражданского Кодекса Российской Федерации отчуждение земельного участка – это сделка, которая обязательно должна быть оформлена в установленном законом порядке, по её итогам право собственности от владельца переходит другому лицу.
Отчуждением не могут считаться сдача в аренду земельных наделов или доверенное управление правами земли, поскольку собственник остается прежний. А также:
- Землю у владельца могут забрать по решению суда, когда его согласие и вовсе не нужно.
- Отчуждение земельного надела классифицируется по признаку возмездной передачи прав.