Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выиграть аукцион на земельный участок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первым шагом в анализе конкурентов является определение их структуры и размеров. Исследуйте, сколько участников участвует в аукционе и какова их рыночная доля. Узнайте, есть ли сильные компании или инвесторы, которые часто выигрывают подобные аукционы.
План информационной статьи
Введение
1. Знакомство с аукционом по аренде земли
- 1.1 Что такое аукцион по аренде земли
- 1.2 Почему аукционы по аренде земли стали популярными
2. Подготовка к участию в аукционе
- 2.1 Изучение правил и процедуры аукциона
- 2.2 Анализ требований и критериев аукциона
- 2.3 Оценка цены аренды земли
3. Разработка стратегии
- 3.1 Определение целей и приоритетов
- 3.2 Анализ конкурентов
- 3.3 Определение предложения и цены
4. Организация подачи заявки
- 4.1 Составление заявки
- 4.2 Подготовка документов и требуемой информации
- 4.3 Своевременная подача заявки
5. Участие в торгах
- 5.1 Подготовка к торгам
- 5.2 Применение стратегии на торгах
- 5.3 Взаимодействие с другими участниками
6. Завершение аукциона
- 6.1 Анализ результатов
- 6.2 Действия при выигрыше
- 6.3 Действия при проигрыше
Аукционы по приобретению арендных земельных объектов либо их покупке представляет собой совокупность действий, которые направлены на передачу сформированных и получивших кадастровый номер участков, которые имеют доступ к коммуникациям и разрешение возводить на их площади капитальные здания. Помимо этого, должен быть установлен вид его назначения — под ИЖС, СНТ, ДНП и др.
То есть при проведении такого мероприятия, органами, обладающими властными полномочиями, предлагаются к пользованию в установленных целях территории и устанавливается на них начальная цена. Все заинтересованные лица могут принимать участие и предлагать свою стоимость. Победителем является тот, кто предложит наибольшую сумму.
Торги по аренде (или продаже) земельных участков – представляют собой мероприятие, на котором органы власти (местные или представители федеральных) разыгрывают участки земли под застройку, получившие кадастровый номер, имеющие доступ ко всем необходимым подключениям (свет, вода, газ и пр.), а также (для многоквартирных построек) разрешение на возведение на их территории капитальных строений. Кроме того, должен быть определен тип участка (под ИЖС, СНТ, ДНП и пр.).
Иными словами, на аукционе по продаже права на администрация выставляет зарегистрированные в кадастре участки, готовые к использованию в определенных целях, и устанавливает на них первоначальную цену (перед торгами специально проводится оценка земли независимым оценщиком). Все желающие могут принять в аукционе участие и предложить свою цену. Побеждает тот, кто даст больше.
Разыгрывается на торгах, как право собственности, так и право на аренду.
Арендная плата назначается пропорционально к земельному налогу, применимому к участкам такого типа и размера.
Переход прав на землю
Оформление в собственность прав победителя на земельный надел осуществляется на основании постановления, которое издает глава муниципального образования. Продолжительность данной процедуры – месяц с момента подписания протокола.
Помимо того, заключение договоров на торгах на земельный участок предусматривает, что на заключительном этапе покупатель сам подаёт в регистрирующий орган необходимые документы. Только после этого он становится полноправным владельцем надела. Это же касается и аренды участка.
Забегая вперед, скажем, что в отношении последнего варианта Земельный Кодекс устанавливает ряд исключений. Более подробно о случаях, когда предоставляется право заключения договора аренды земли без проведения аукциона, речь пойдет ниже. Упомянем лишь, что всего в законодательстве прописаны 32 исключения.
Порядок проведения аукционов земельных участков
Договор готовится в трех экземплярах, которые регистрируются в Росреестре. Передача прав аренды земельного участка после аукциона производится с получением выписки из ЕГРП, после окончания регистрационных действий. Объект передается в использование по передаточному акту.
Долгосрочные арендные правоотношения могут заключаться на срок до 49 лет. Срыв аукциона Существуют ситуации, когда торги могут признаваться несостоявшимися. Это может произойти в случае, если:
- В процедуре участвовали меньше двух претендентов;
- При трехкратном объявлении цены ни один из участников не предложил более высокую цену;
- Победитель уклоняется от удостоверения протокола или подписания соглашения о праве на аренду.
Как взять участие и выиграть аукцион на земельный участок
Перед тем, как физические или юридические лица смогут оформить в собственность или аренду муниципальные земельные участки, они должны участвовать в публичных торгах. В рамках данного мероприятия все желающие граждане борются за право обладания определённой территорией. Каждый из них должен предлагать цену свыше той, которую установил предыдущий претендент.
На аукционе государственные органы власти или местные муниципалитеты предлагают заинтересованным лицам и учреждениям возможность получения земель в аренду или в личную собственность.
Для понимания того, как выиграть аукцион на аренду земельного участка, необходимо ознакомиться с понятийным аппаратом, с порядком организации публичных торгов, с перечнем субъектов, допускаемых к мероприятию, со списком установленной документации, а также с советами, которые могут в перспективе привести к победе.
Каждое лицо, заинтересованное в участии в торгах. Должно в обязательном порядке предоставить установленный пакет документации. Перечень бумаг достаточно маленький.
Потребуется подготовка:
- любого свидетельства, с помощью которого может быть удостоверена личность заявителя – если в качестве претендента выступает физическое лицо;
- заявления, оформленного по установленному образцу – оно должно содержать в себе сведения о реквизитах, по которым будет обратно переведен задаток, если претендент не одержит победу в торгах;
- квитанции об оплате стоимости задатка участка земли.
Компетентные лица, ответственные за подготовку мероприятия, обязуются объявлять о дате его начала не позднее чем за 30 дней. Соответствующая информация размещается в местных Средствах Массовой Информации, а также на официальном портале местного муниципалитета.
Скачать бланк описи документов документов на участие в продаже муниципального имущества
В подавляющем большинстве случаев объявление включает в себя следующую информацию:
- место, в котором будет проведено мероприятие;
- точное время начала аукциона;
- сведения о продавце и государственном органе, выступающем в качестве непосредственного организатора аукциона;
- сведения об объектах, выставляемых на продажу – указываются подробные данные о каждом конкретном лоте, включая его вид, факт наличия обременения, например, если на объект оформлена ипотека и так далее;
- начальная цена за каждый лот;
- шаговые показатели торгов – прописывается процент, на который может повышаться стоимость объекта в зависимости от этапа аукциона;
- сведения о том, в течение каких временных рамок может быть подана заявительная документация на участие в торгах, а также о том, в каком формате это осуществляется;
- актуальный размер задатка и банковские реквизиты муниципалитета для его перечисления;
- особенности заключаемого соглашения, например, о сроках аренды и так далее.
Ужесточение ответственности за нарушение правил аукциона
С 01 марта 2023 года вступают в силу новые правила электронных аукционов на земельные участки. Одним из ключевых изменений является ужесточение ответственности за нарушение правил аукциона. Теперь нарушители будут нести более серьезные последствия.
Одной из основных норм, которая изменится, является увеличение размера штрафов. Если ранее сумма штрафа за нарушение правил составляла от 3 до 5 процентов от стоимости участка, то с 01 марта 2023 года она будет увеличена до 10 процентов. Таким образом, нарушители будут обязаны заплатить значительно большую сумму.
Кроме того, изменится и степень ответственности. Если раньше нарушители нередко оставались безнаказанными или получали незначительные взыскания, то с новыми правилами их ожидает более строгое наказание. Это связано с тем, что правительство принимает меры для более эффективного контроля за соблюдением правил аукциона и пресекает любые попытки манипулирования процессом.
Также будет ужесточен контроль за подачей недостоверной информации при участии в аукционе. Если ранее нарушители могли предоставить заведомо ложные сведения о своих ресурсах или способностях для получения преимущества, то теперь такие действия будут рассматриваться как серьезное нарушение правил и влечь соответствующие наказания.
Кроме того, если ранее наказания за нарушение правил аукциона ограничивались только штрафами, то с 01 марта 2023 года могут быть применены и другие санкции. Например, нарушитель может быть исключен из участия в дальнейших аукционах или лишен права на приобретение земельных участков.
В связи с ужесточением ответственности за нарушение правил аукциона, участникам рекомендуется более внимательно ознакомиться с требованиями и правилами проведения аукционов, а также всегда предоставлять только достоверную информацию. В противном случае, нарушители должны готовиться к серьезным последствиям за свои действия.
Оценка потенциала развития
Одним из важных этапов подготовки к участию в аукционе на земельный участок является оценка его потенциала развития. Это необходимо, чтобы определить, насколько данный участок подходит для реализации тех проектов или бизнес-идей, которые вам интересны.
После выигрыша аукциона и приобретения земельного участка, его потенциал развития может быть использован для продажи или аренды. В случае, если вы планируете продать участок после его отмены участиком, вам необходимо участвовать в конкурсах на право земельного участка.
Аукцион на продажу земли проводится в соответствии с законодательством о городской и сельской застройке. Участие в аукционе позволяет найти наиболее привлекательные земельные участки для проведения строительства или для приобретения в куплю-продажу.
Избегание популярных ошибок
Участие в аукционах на земельные участки может быть достаточно сложным и требует соблюдения определенных правил и нюансов. Чтобы избежать популярных ошибок и повысить свои шансы на успешную покупку, следует учесть следующие моменты:
- Торги на землю проводятся в соответствии с правилами федерального законодательства, поэтому перед выставлением земельных участков на аукцион, необходимо ознакомиться с правами собственности на землю.
- Перед подачей заявки на участие в аукционе нужно внимательно изучить перечень выставленных на продажу участков и определить, какой именно участок вам подходит. Подходящие участки могут уже быть заняты или иметь нюансы в документах.
- Вам может потребоваться точное определение границ участка, поэтому рекомендуется получить информацию о границах от организаторов аукциона.
- Участие в аукционе на землю требует определенной платы в качестве задатка. Расчеты за участие в аукционе и после его выигрыша могут быть произведены в виде денежных средств, земельных участков или помещений.
- Заявка на участие в аукционе должна быть подписана правомерным участником и содержать все необходимые документы, подтверждающие право на участие.
- Результаты аукциона опубликовываются в газете и в интернете. Если вы выиграли аукцион, вам необходимо будет заключить договор купли-продажи земельного участка.
- После покупки земельного участка необходимо ознакомиться с условиями использования земли и получить права собственности или договор аренды.
1. 3eмлю нa ayкциoнe пpoдaют в coбcтвeннocть или в apeндy.
Кpaткocpoчнyю apeндy пocлe пocтpoйки дoмa пepeвoдят в дoлгocpoчнyю или oфopмляют yчacтoк в coбcтвeннocть.
2. 3aдaтoк для yчacтия в тopгax cocтaвляeт 20% oт нaчaльнoй цeны зeмли.
Дeньги лyчшe внecти зapaнee.
3. Ecли нa yчacтoк пoдaл зaявкy тoлькo oдин yчacтник, eгo aвтoмaтичecки пpизнaют пoбeдитeлeм.
Пoбeдитeль ayкциoнa oбязaн выкyпить yчacтoк, зa кoтopый внec зaдaтoк.
4. Дo пoдaчи зaявки внимaтeльнo изyчaют дoкyмeнты нa yчacтoк.
Нyжнo пpoвepить oбpeмeнeния и oгpaничeния, пocмoтpeть кaк дaлeкo пpoxoдят кoммyникaции. Нa yчacтoк выeзжaют личнo, — чтoбы yбeдитьcя, чтo oн нe cтoит нa бoлoтe, кoтopoe пpидeтcя ocyшaть.
Особенности проведения аукционов по аренде
Аукционы на право заключения договора аренды земельного участка проводят местные органы власти. Преимущества таких участков заключается в том, что пользователи могут подключаться ко всем инженерным коммуникациям.
Однако к претендентам предъявляется ряд требований. Он должен продемонстрировать серьезность своих намерений и быть платежеспособным. Для начала ему предстоит внести первоначальный взнос, который будет учитываться после окончательных расчетов.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 808 от 11 ноября 2002 года размер задатка для участия в торгах составляет 20 % от начальной стоимости арендной платы. По этому документу организаторы аукциона могут установить «шаг». Этот аспект необходимо учитывать заранее.
За сколько можно купить землю у государства
Прежде всего следует обратиться к Гражданскому Кодексу РФ — частью 4 статьи 447 ГК РФ предусмотрено следующее — Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ — Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок. Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям (ст. 8 Федерального закона РФ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ»).
Таким образом, начальная стоимость муниципальных земель на аукционе определяется по результатам их оценки. Эта сумма становится продажной стоимостью в двух случаях:
- Если организатору аукциона подана одна заявка на аукцион.
- Если по результатам рассмотрения нескольких заявок к торгам допущено только одно лицо.
Во всех остальных случаях указанная цена при продаже лота на аукционе является начальной, а договор заключается с лицом предложившим наибольшую цену.
Когда организуют аукцион по продаже земельных участков, процедура его проведения
Аукцион, начинается с оглашения аукционистом наименования, основных характеристик и начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы, «шага аукциона» («шаг аукциона» устанавливается в размере от 1-5% от начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы и не изменяется в течение всего аукциона) и порядка проведения аукциона.
После чего участникам выдаются пронумерованные билеты, которые они поднимают после оглашения аукционистом начальной цены или начального размера арендной платы и каждой очередной цены или размера арендной платы в случае, если готовы купить земельный участок или заключить договор аренды в соответствии с этой ценой или размером арендной платы.
Если аукцион на повышение цены (а видов торгов довольно много), то каждую последующую цену аукционист назначает путем увеличения текущей цены на «шаг аукциона».
Оформление права собственности
Правило собственности оформляется по правилам, указанным в ФЗ № 218.
При покупке земельных участков, принадлежащих частным или юридическим лицам, не возникает никаких проблем. С муниципальной землей все обстоит по другому. Она обойдется намного дешевле, а то и вовсе бесплатно. Но придется столкнуться с рядом трудностей и потратить куда больше времени.
В 2015 году был утвержден новый Земельный кодекс, объемом почти в 300 страниц. В нем расписана процедура покупки земли у государства за кадастровую стоимость, а также бесплатная передача участков в собственность. Но купить возможно только земельный участок с четко определенными границами, а государственные земли не имеют плана межевания и не стоят на кадастровом учете. Поэтому потребуется проведение всех необходимых работ.
Другими словами, объявляя земельный аукцион, администрации подменяет аренду на собственность.
Причины и мотивы действий сотрудников администрации могут быть абсолютно разные:
- нежелание сдавать хороший участок в аренду в принципе;
- желание продать участок, чтобы наполнить бюджет, а потом получать земельный налог вместо невысокой арендной платы;
- намерение отказать в предоставлении участка без торгов в аренду и затем отпугнуть участников от аукциона высокой продажной стоимостью участка;
- и т.д.
Цели и мотивы чиновников не столь важны.
Важно другое:
- почему подобная подмена аренды на собственность стала возможной;
- чем обосновать незаконность действий чиновников администрации для проведения прокурорской проверки.
Начнем с первого вопроса.