Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора аренды квартиры по инициативе арендодателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Как законно расторгнуть договор аренды
Существует несколько способов расторжения договора:
- автоматически по истечении срока договора;
- по взаимному согласию;
- в одностороннем порядке;
- через суд.
И если в первом случае никакие дополнительные действия не требуются, то во втором и третьем — нужно подписать соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Оно поможет:
- решить денежные вопросы, если в договоре предусмотрен штраф за досрочное расторжение или у квартиранта накопился долг;
- избежать судебных исков, если между нанимателем и собственником возможен конфликт.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Почему сторонам невыгодно досрочное расторжение договора найма?
Арендодателям досрочное прекращение договоренностей грозит следующими хлопотами:
- поиск новых квартирантов;
- простои квартиры в случае затянувшегося процесса поиска новых арендаторов;
- лишние финансовые хлопоты в случае, если собственник жилья проживает в другой местности или часто отсутствует в городе, а его присутствие для подписания соглашений обязательно.
Арендаторам досрочное освобождение квартиры тоже невыгодно по следующим причинам:
- необходимость финансовых затрат при поиске нового жилья посредством услуг агентств недвижимости;
- временные потери при поиске новой квартиры;
- возможные финансовые затраты в случае, если жилое помещение обустраивалось «под себя» (например, устранялись имеющиеся косметические дефекты или переклеивались обои).
Можно ли досрочно расторгнуть договор аренды квартиры в 2023 году
На языке юридических терминов договор об аренде квартиры называется договором найма жилого помещения. Его можно расторгнуть досрочно как по соглашению сторон, так и по требованию одной из них.
Согласно закону, наниматель имеет право расторгнуть договор по любой причине с согласия других граждан, которые постоянно с ним проживают. При этом он может не объяснять наймодателю, почему решил съехать. Однако просто собрать вещи и уйти не получится — необходимо предупредить владельца квартиры о желании переехать.
Арендодатель может досрочно расторгнуть договор только в установленных законом случаях. К ним относятся:
-
отсутствие платы за аренду и коммунальные услуги в течение двух месяцев подряд при краткосрочном договоре аренды (то есть сроком до года) и шести месяцев при долгосрочном;
-
использование квартиры не по назначению, шум и конфликты с соседями, которые продолжаются после вынесения предупреждения;
-
разрушение и порча имущества арендодателя.
Договор аренды помещения или здания может быть расторгнут либо в судебном, либо внесудебном порядке.
Договор аренды по основаниям, указанным в ГК РФ может быть расторгнут только в судебном порядке и только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. То есть, если арендатор устроил хлев в вашем помещении, вы сначала в соответствии с ГК РФ должны потребовать прекратить нанесение ущерба помещению, а также устранить нанесенный ущерб. Вот если он не выполнит ваше требование, тогда вы можете обратиться в суд и требовать расторжения договора и возмещения ущерба.
Согласитесь, что вариант с расторжением договора по основаниям, установленным в ГК РФ крайне неэффективный. Пока будет идти суд, помещение может прийти в такое состояние, что потребуется проведения серьезного ремонта и огромных денег.
Чтобы избежать таких печальных последствий, необходимо в договоре предусмотреть основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в одностороннем внесудебном порядке.
Какие нарушения с нашей точки зрения являются достаточным основанием для расторжения договора аренды:
- Неоплата или регулярная задержка оплаты арендной платы.
- Нанесение ущерба помещению или использование его не по назначению.
- Сдача помещения в субаренду без согласия арендодателя.
- Систематическое нарушение правил противопожарной безопасности.
Комментарий к ст. 619 ГК РФ
1. По общему правилу договор аренды расторгается по истечении срока его действия. Однако арендодатель может заявить требование о досрочном расторжении договора аренды в следующих случаях:
— использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора либо неоднократным нарушением;
— существенное ухудшение арендатором состояния имущества;
— невнесение более двух раз подряд в срок арендной платы;
— неосуществление капитального ремонта имущества при условии, что осуществление такого ремонта является обязанностью арендатора.
На практике возможно некоторое пересечение вышеприведенных оснований для досрочного расторжения договора аренды. Так, например, невнесение арендной платы арендатором является как специальным основанием для расторжения договора аренды, так и существенным нарушением условий договора либо неоднократным их нарушением. Из материалов судебной практики следует, что в этом случае суды анализируют период невнесения арендной платы и приходят к выводу, что, например, невнесение арендной платы в течение трех месяцев является общим основанием для расторжения договора аренды — существенное нарушение условий договора либо неоднократное их нарушение.
Также длительное невнесение арендной платы — общее основание расторжения договора аренды.
В договоре аренды могут быть установлены и иные основания для его расторжения по требованию арендодателя до истечения срока действия договора аренды.
Реализовать свое право на досрочное расторжение договора аренды при наличии основания арендодатель вправе только при условии направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
2. Судебная практика:
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14;
— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.10.2012 по делу N А56-59068/2011;
— Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 N 03АП-134/14;
— Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2014 N 05АП-6454/2014;
— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2013 N 17АП-9975/2013-АК;
— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 N 15АП-4118/2013;
— Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2007 N КГ-А40/1697-07-П-1,2.
Право арендодателя расторгнуть договор в судебном порядке не должно быть обязательно прописано в тексте договора, так как гарантируется действующим гражданским законодательством Российской Федерации. Данный вариант расторжения договора аренды имущества является наиболее затратным как по времени, так и в плане финансовых издержек обеих сторон. Положения гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают перечень обстоятельств, в связи с наступлением которых арендодатель имеет право обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды, в частности:
- арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; или
- арендатор существенно ухудшает имущество, полученное в аренду; или
- арендатор более 2 (двух) раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; или
- арендатор не выполняет иные обязанности, предусмотренные договором аренды и невыполнение которых дает право арендодателю требовать расторжения договора в судебном порядке (к примеру, не проводит капитальный и/или текущий ремонт помещения).
Однако, наступление указанных выше условий недостаточно для подачи искового заявления. Закон требует от арендодателя в обязательном порядке обратиться к арендатору с письменным предложением расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке. Такое уведомление должно быть направлено на последний известный почтовый адрес арендатора, если иной порядок отправления уведомления не предусмотрен положениями договора аренды имущества. Арендатор обязуется дать ответ на полученное уведомление в течении срока, установленного договором аренды, или, если такой срок не установлен, — в течении 30 (тридцати) календарных дней от момента получения такого уведомления.
Если арендатор не отвечает, отказался от расторжения договора аренды или истек срок для предоставления такого ответа, только в таком случае арендодатель имеет право подать исковое заявление в порядке, предусмотренном действующим процессуальным законодательством Российской Федерации. Обращаем внимание, что на арендодателя в данном случае возлагается обязательство по доказыванию факта нарушения арендатором условий договора аренды. Договор аренды считается прекращенным с момента вступления в силу решения суда о расторжении договора.
Порядок расторжения договора аренды в судебном порядке схематически можно изложить следующим образом: (1) допущенное арендатором нарушение дает право арендодателю расторгнуть договор; (2) арендодатель направляет предложения арендатору расторгнуть договора аренды; (3) неполучение ответа или получение отказа в расторжении договора от арендатора; (4) подготовка арендодателем искового заявления и его подача в суд; (5) договор считается расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.
Договор найма квартиры
По нему собственник передает имущество второй стороне. Жилье отвечает требованиям проживания. Соглашение составляется письменно. Нанимателем в социальном найме может выступать исключительно гражданин. Когда он получает квартиру, обязан оплачивать услуги ЖКХ, держать имущество в исправном состоянии.
По договору аренды квартиры составляется одноименный договор. Собственник может передать имущество как физическому, так и юридическому лицу. Документ составляется письменно, а необходимость в регистрации правоотношений между сторонами зависит от длительности аренды. Если она заключается на срок более года, то сторонам необходимо посетить Росреестр. Этот уполномоченный орган занимается регистрацией сделок с имуществом недвижимого назначения.
Процедура расторжения договора
Во избежание судебных разбирательств и конфликтных ситуаций, следует знать, как расторгнуть договор найма жилого помещения, не нарушив права сторон. Поскольку порядок прекращения отношений арендатора и арендодателя регулируется законодательно, необходимо соблюдать следующий порядок действий:
Адресовать письменное уведомление второй стороне договора.
В том случае, когда инициатива исходит от владельца квартиры, он обязан оформить в письменном виде свои претензии к арендатору и дать ему возможность исправить ситуацию. Если законные требования хозяина квадратных метров не будут удовлетворены, договор будет расторгнут.
Внимание! Срок на исправление ситуации, указанной в претензиях, должен быть достаточным и дающим возможность нанимателю сохранить правоотношения, устранив причину недовольства со стороны арендодателя.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Инициативой прекращения договора аренды до окончания срока его действия обладает не только арендодатель, но и арендатор. В разделе, посвященном основаниям расторжения договора, также отражены основания для расторжения договора арендатором. То есть, если арендатор установит наличие оснований для расторжения договора досрочно, соответственно он уведомляет об этом арендодателя.
Как и в случае расторжения договора по инициативе арендодателя, у арендатора также могут возникнуть сложности в данном вопросе, поскольку арендодатель может заявить о неправомерности расторжения договора аренды арендатором, в связи с отсутствием оснований. Спор в данном случае также может перейти со стадии разрешения сторонами на стадию разрешения судом.
Что делать, если арендатор пропал?
Такая ситуация возникала в моей практике. Арендодатель хотел взыскать с арендатора задолженность по арендной плате и расторгнуть договор. Но арендатор не просто не платил — он исчез. На звонки не отвечал, направленные ему письма возвращались обратно.
Основание для одностороннего отказа от договора было. Но прекращение отношений по договору аренды должно подтверждаться актом приема-передачи помещения, которое оформлять было не с кем. А если акт не составлен, то договор считается действующим.
В такой ситуации нужно в первую очередь явно выразить свою волю на расторжение договора. Для этого контрагенту нужно по всем известным адресам направить претензию с требованием о погашении задолженности и освобождении помещения в связи с расторжением договора.
Договор будет считаться расторгнутым, когда закончится последний день установленного для предупреждения срока.
Фактическое получение арендатором уведомления об одностороннем отказе от договора не является обязательным. Если письмо вернули с пометкой «истек срок хранения» или «организация по указанному адресу отсутствует», то арендатор все-равно считается уведомленным надлежащим образом в соответствии с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ. Лицо должно обеспечить получение писем по адресу, указанному в договоре.