Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Жалоба на застройщика в инспекцию строительного надзора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Деятельность организаций в сфере строительства регулируется действующим законодательством. В частности, в Законе от 30.12.2004 №214-ФЗ прописаны стандарты проведения строительных работ. После сдачи дома в эксплуатацию застройщик и собственник подписывают акт приема-передачи.
Подробный процесс взыскания неустойки с застройщика за просрочку по ДДУ
Однако, если застройщик не выполнил свои обязательства в указанные в ДДУ сроки, покупатель имеет право требовать взыскания неустойки за просрочку. В следующем списке приведены шаги процесса взыскания неустойки:
- Проверка документации и ДДУ. Перед началом взыскания неустойки необходимо убедиться в том, что документация и условия договора долевого участия являются законными.
- Составление претензии. Покупатель должен составить претензию к застройщику, в которой указать нарушение условий ДДУ и требование о взыскании неустойки.
- Отправка претензии. Претензию следует отправить застройщику рекомендованным письмом с уведомлением о вручении или через электронную почту с подтверждением о получении письма.
- Ожидание ответа от застройщика. Застройщик должен ответить на претензию в течение установленного законом срока.
- Судебное разбирательство. В случае неполучения ответа на претензию или несогласия с ответом, покупатель может обратиться в суд с иском о взыскании неустойки.
- Судебное заседание. Суд рассматривает дело и выносит решение о взыскании неустойки в пользу покупателя или отклонении иска.
- Взыскание неустойки. После получения судебного решения в пользу покупателя, неустойка может быть взыскана через исполнительное производство.
- Исполнительное производство. Покупатель обращается в исполнительную службу с просьбой о взыскании неустойки, предоставляет необходимые документы и ожидает окончательного исполнения решения суда.
- Получение неустойки. Покупатель получает взысканную неустойку с застройщика и завершает процесс взыскания.
Взыскание неустойки является законным механизмом защиты интересов покупателя при просрочке застройщика по ДДУ. Если покупатель строго следует указанным шагам, он имеет высокие шансы на успешное взыскание неустойки.
Он подтверждает, что претензий к качеству полученного объекта нет. После подписания документа дольщик автоматически освобождает застройщика от дальнейших обязательств. Например, если акт подписан, а при приеме было обнаружено, что площадь квартиры, указанная в договоре фактически меньше.
В дальнейшем проблематично будет обосновать свои претензии.
Если новостройка не соответствует качеству, утвержденному государственным стандартом, то гражданин может высказать свои претензии застройщику до подписания акта.
Согласно ст. 29 Закона №2300-1 «О защите прав потребителя» недовольные дольщики могут потребовать:
- безвозмездного устранения недостатков выполненной работы;
- уменьшения стоимости, соразмерно выполненным объемам;
- возмещения причиненных убытков, связанных с выявленными нарушениями;
- компенсации расходов, потраченных на устранение выявленных недочетов.
Порядок рассмотрения претензий граждан регулируется законом от 02.05.2006 №59-ФЗ «О порядке обращений граждан Российской Федерации». Организации не могут самостоятельно менять регламент и сроки рассмотрения поступивших заявлений. Это может ущемить права граждан.
В каких случаях обращаться с жалобой на застройщика в инспекцию государственного строительного надзора
В данный орган, чьи полномочия действуют на уровне региона, обращаются с жалобами на строительные компании о нарушение им законов о градостроительстве, игнорировании технических регламентов, проектной документации и махинации с деньгами.
Согласно ч. 2 ст. 23 закона № 214, контролирующим органом является уполномоченный орган власти субъекта РФ, на территории которого ведется стройка. Инспекция государственного строительного надзора вправе:
- контролировать привлечение денежных вкладов застройщиком;
- направлять обязательные предписания;
- привлекать к ответственности за несоблюдение буквы закона;
- обращаться в судебные инстанции от имени дольщиков для защиты их прав;
- направлять материалы в компетентные органы для возбуждения уголовных дел в адрес застройщиков.
Куда подать жалобу на застройщика
Жалоба на Взыскание неустойки с застройщика, как способ защиты прав дольщиков по 214-ФЗ — это официальный документ, устанавливающий требования обратившегося гражданина и описывающий причину возникновения таких требований.
Согласно статье 4 Федерального закона «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» жалоба — просьба гражданина о восстановлении или защите его нарушенных прав, свобод или законных интересов либо прав, свобод или законных интересов других лиц.
У вас всегда есть несколько вариантов, то есть несколько ведомств и инстанций, которые должны будут рассмотреть ваше обращение и куда обращаться с жалобой на застройщика и его компанию. С помощью нашей статьи вы разберетесь, в каком случае — куда подать жалобу на застройщика и что желательно включить в текст обращения.
Основания для подачи претензии
Для того, чтобы составить и отправить претензию, необходимы веские основания. К ним относятся следующие:
- у компании застройщика нет лицензии на проведение строительных работ или разрешения на сооружение объектов определенного типа;
- нет проектной декларации или проекта для строящегося многоквартирного дома;
- земля, где производится возведение объекта, не является собственностью застройщика;
- на участке проводится строительство построек, которые отсутствуют в проекте;
- сроки сдачи нарушены (штрафы начисляются за каждый день просрочки);
- жалоба на строительную компанию за начисление платежей по коммунальным услугам до момента сдачи дома;
- при нарушении прав потребителей, в частности, характеристики объекта не соответствуют тем, что указаны в договоре, или техническое состояние дома крайне негативное;
- имеются нарушения санитарных норм, строительной компанией использованы некачественные или опасные материалы для постройки и отделки;
- в сданном доме отсутствуют все необходимые коммуникации, то есть нужна защита прав покупателя;
- имеются факты того, что строительная компания тратит средства дольщиков в личных целях;
- застройщик отказывается выплачивать неустойку в размере, который определяет договор долевого участия;
- представитель строительной организации отказывается идти на контакт, игнорирует подач претензии (в данной ситуации необходимо идти в суд).
Полномочия инспекции строительного надзора
Отношения, возникающие между компанией, взявшей на себя обязательство построить дом, и лицом, которое вкладывает деньги в такое строительство с целью получения в будущем квартиры в этом доме, регулируются нормами Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». При этом законодательством функции контроля за ходом строительства возложены на специальный госорган – орган строительного надзора.
В статье 23 указанного нормативного акта перечислены полномочия, которыми располагает инспекция строительного надзора.
Одни из них следующие:
- надзор за соблюдением требований, предъявляемых к привлечению денег от участников долевого строительства;
- подача исков в судебные инстанции, в случае нарушения требований законодательства, а также прав дольщиков;
- установление застройщику предписаний, обязательных для выполнения;
- иные мероприятия.
Государственный строительный надзор
Этот орган представляет собой государственную инспекцию (ГИСН), работающую на уровне субъекта Российской Федерации. Она контролирует строительство (в том числе долевое) и реконструкцию многоквартирных домов и иных капитальных объектов.
Инспекция принимает жалобы на несоблюдение застройщиком законов, регулирующих градостроительство, технический регламент застройки, ее проектную документацию. А также следит, чтобы девелоперы не нарушали законодательство при привлечении денег на долевое строительство. Например, вы можете заявить в ГИСН, если:
- У застройщика отсутствует строительная документация, необходимые разрешения.
- Строительство объекта осуществляется не по утвержденному проекту.
- Застройщик расходует средства, выделенные дольщиками, не по назначению, то есть на свои нужды, а не на строительство дома.
Инспекция стройнадзора проверяет новостройки после завершения прописанных в договоре работ и выдает заключение о соответствии здания требованиям проектной документации и техническим регламентам. Стройнадзор обязывает застройщиков каждый квартал отчитываться перед дольщиками об исполнении обязательств. Этот госорган способен направить в суд иск о защите прав дольщиков на основании:
- Временной остановки целевого использования средств участников ДДУ.
- Ликвидации договора застройки.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Процедура рассмотрения обращения
После того, как жалоба с сопутствующим пакетом документов будет подана в инстанцию, в течение 10-15 дней будет рассмотрена. Если факт нарушения законодательства будет иметь место и это подтвердят проверки, то составляется акт, по которому застройщик обязуется устранить нарушения. Но, такой вариант разворота событий будет иметь место только в том случае, если в действиях строительной компании не будет установлено уголовной составляющей. В последнем случае возбуждается уголовное дело со всеми сопутствующими разбирательствами.
Если в рассмотрении обращения будет отказано, заявитель обязательно должен получить письменный отказ с четкой аргументацией такого решения. В таком случае заявитель, если он считает, что решение не обоснованно, имеет право обращаться в суд.
Подать жалобу на застройщика в прокуратуру – одно из эффективных средств решения конфликтного вопроса с застройщиком, если мирный подход не дал должного результата. Дольщику, в свою очередь, нужно помнить о следующем:
- предоставляемые сведенья должны быть достоверными;
- обращение с претензией аргументированно, подкреплено документально, иначе жалобы вряд ли будет рассмотрена;
- только в письменном виде – в устном не принимаются и юридической силы не имеют;
- ситуация обрисовывается четко, подробно, со ссылкой на законодательство.
Отправить жалобу можно лично, по почте заказным письмом с уведомлением об получении корреспонденции адресату, по электронной почте. Обязательно письменное обращение подается в двух экземплярах – один остается у заявителя, один подается в ведомство.
Шаг 4: Ожидание ответа и последующие действия
После подписания жалобы на застройщика, нужно ожидать ответа от компании. Согласно закону, застройщик обязан рассмотреть данное заявление в течение 30 дней с даты его получения. Если компания отказывается рассмотреть вашу жалобу или не отвечает в установленный срок, можно применить досудебные и юридические меры для защиты своих прав.
Если застройщик признал наличие дефектов на объекте, то он может принять меру в виде выплаты компенсации в соответствии с договором. Также возможна обязанность застройщика устранить недостатки на собственный расход. Если же застройщик отказался исправить проблемы или выплатить компенсацию, можно обратиться в суд или в Роспотребнадзор для защиты своих прав.
Нужно проявлять активность и периодически обращаться за информацией о ходе рассмотрения жалобы. Возможно, потребуется написать дополнительное письмо с запросом об уточнении сроков рассмотрения. Если застройщик вновь отказывается рассмотреть жалобу, можно направить совместное заявление с другими потребителями новостроек.
При подаче жалобы на застройщика необходимо сохранять все документы: копию жалобы, подтверждение ее передачи и дата отправки, копии договора и акта выполненных работ, в котором учитываются выявленные недостатки. Долям дольщиков следует сохранить все подписи о приеме квартир и документы об актах о вводе объекта в эксплуатацию.
В случае обнаружения недостатков на долевом объекте следует направить застройщику представленные претензии заказным письмом с уведомлением о вручении. При нарушении сроков и обязательств силами застройщика, недовольные дольщики могут направить иск в суд на выплату неустойки или взыскание возмещения причиненных убытков. Гарантийный срок на объект согласно закона составляет 5 лет.
При составлении жалобы на застройщика необходимо учитывать несколько важных моментов. В первую очередь, нужно установить адрес объекта, на котором были выявлены недостатки. Также необходимо указать название компании-застройщика, которая была ответственна за возведение данного объекта.
При описании недостатков и дефектов объекта нужно четко описать все проблемы и неустойки, связанные с качеством строительства, отделкой квартир и просрочкой передачи объекта. Важным моментом является дата подписания договора на передачу квартиры и подачи претензий, а также дата направления жалобы на застройщика.
В документе жалобы следует указать права потребителей, которые были нарушены, и ссылки на соответствующие законы и нормативные документы. Если был составлен акт дефектовки, то его данные также могут быть включены в жалобу.
Кроме того, в жалобе можно указать требование о выплате компенсации или неустойки за причиненные расходы и проблемы. Также можно заявить о претензии на досудебную процедуру или подачу иска. Важно, чтобы подпись была оформлена только дольщиком, а не его доверенным лицом, иначе жалоба будет недействительна. Если для подписания необходимы несколько лиц, например, супругов, то они должны подписать документ вместе.
Жалобу следует направить заказным письмом с уведомлением о вручении или через сайт обратной связи. После этого необходимо дождаться рассмотрения документа застройщиком и гарантийным отделом. При неудовлетворительном ответе и отказе компании от устранения недостатков можно обратиться в суд, требуя выплату компенсации.
Жалоба на застройщика в Роспотребнадзор
Дольщики – граждане имеют право также написать жалобу на строительную компанию в управление Роспотребнадзора в соответствующем регионе. В задачи Роспотребнадзора входит контроль за соблюдением законодательства о защите прав потребителей. Поэтому его сотрудников заинтересуют незаконные условия, которые застройщик добавил в договор долевого участия.
Наиболее распространены случаи, когда девелоперы включают в договоры долевого строительства незаконные условия о неустойках, удержании средств, дополнительных обязанностях дольщиков и другие условия, нарушающие права покупателей будущих квартир.
Роспотребнадзор может предписать исключить незаконные условия из ДДУ и оштрафовать за несоблюдение требований 214 федерального закона и законодательства о защите прав потребителей.
Также Роспотребнадзор заинтересует информация о допущенных в ходе строительства нарушениях санитарных норм и правил, некачественных квартирах, создающих риск для здоровья граждан и т.п.
Инстанции для обращения с жалобой
При обращении в вышестоящие инстанции потребитель должен быть уверен в правоте своих действий. Так, например, если он обратится с жалобой о незаконной трате денег дольщиков, при этом не сможет этого доказать ввиду отсутствия доказательств, то заявление будет отклонено, а дольщик может понести наказание за клевету.
Если потребитель уверен в том, что нарушаются его права, и может доказать это, то для начала он может попробовать решить вопрос напрямую с застройщиком. В некоторых случаях, например, при некачественной отделке квартиры, застройщик может исправить ситуацию мирным путем, попросту переделав отделку.
Но если установить контакт не получилось, то гражданин в обязательном порядке должен обратиться в вышестоящую инстанцию для защиты своих прав.