Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли подарить ипотечную квартиру родственнику». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно ли подарить ипотечный дом? А квартиры? Для банков смена заемщика является раздражающим процессом. Дарение жилья, по которому еще не погашен долг, означает, что новый владелец получает не только квадратные метры, но и обязательства, вытекающие из кредита. Новый владелец должен будет выплачивать ежемесячные платежи, платить страховые взносы и т.д.
Кому разрешат подарить квартиру
Если первоначальный заемщик выплачивает более 50% от общей суммы договора, сделка с большей вероятностью будет одобрена.
В результате кандидатура бенефициара подвергается тщательной проверке и тестированию. Новый заемщик должен быть платежеспособным в пределах возрастного ценза, установленного кредитором. Старый» заемщик должен доказать причину и необходимость такого перевода.
В случае серьезного заболевания может потребоваться медицинская справка или справка от врача. Если финансовое положение ухудшается, может пригодиться решение об увольнении, копия трудовой книжки или справка 2-НДФЛ.
Важно: Если служба безопасности кредитора определит, что риск невыполнения обязательств возрастает при смене собственника, сделка запрещена.
Вот обзор того, как кредиторы относятся к различным категориям людей — бенефициаров квартиры
Квартира переходит к несовершеннолетнему или родственнику
Могу ли я дать ипотечный кредит своей дочери или сыну? Этот вариант маловероятен, если человеку меньше 18 лет. Он считается недееспособным и пока не имеет достаточного дохода для погашения долга; в 99% случаев банк не согласится на смену собственника.
Заверения родителей, что они возьмут на себя выплаты по кредиту, или заявления в суде о том, что бенефициар дееспособен, не помогают. Банки страхуют такие риски, и в большинстве случаев договоры предусматривают запрет на передачу активов несовершеннолетним.
Если заемщик желает передать квартиру или дом определенному сыну/дочери/племяннику по различным причинам, можно составить и ввести в действие завещание. Законодательного запрета на эту процедуру не существует.
Могу ли я передать заложенную квартиру родственнику? Да, при условии, что он соответствует требованиям банка, является кредитоспособным, не достиг максимального возраста, установленного кредитором, и не имеет собственных кредитных обязательств.
Кредиторы не дадут разрешения на передачу имущества пожилому человеку, независимо от степени родства. Предполагается, что единственным доходом, получаемым от фиксированного дохода, является пенсия, которой недостаточно для погашения долга. Исключением является предоставление дополнительного залога, поручителей или созаемщиков.
Кому вы можете подарить недвижимость?
Закон гласит, что подарить ее может только владелец недвижимости, а получить — физические, юридические лица и государство.
Имущество может быть передано в дар полностью или частично.
Однако не все физические лица уполномочены осуществлять транзакции.
- Недееспособные граждане и лица, не достигшие 14 лет, или их представители не могут подарить имущество.
- Лица, находящиеся на государственной службе, не могут жертвовать недвижимость.
- Люди, проходящие лечение или госпитализацию по линии социального обеспечения, а также их родственники-родители, включая супруга, не могут дарить недвижимость сотрудникам этих организаций.
- Однако одна компания может предоставить недвижимость другой и наоборот (например, организация предоставляет квартиру сотруднику).
Порядок оформления договора дарения ипотечной квартиры
При получении согласия со стороны банка на смену заемщика, последнему необходимо быть готовым к тщательной проверке его финансового состояния.
Порядок оформления дарственной:
- подача заявления в банк;
- получение согласия от финансовой организации и проверка платежеспособности потенциального заемщика;
- оформление договора дарения (составляется в простой письменной форме, значит, нет необходимости обращения к специалисту, однако нотариальное заверение сделки позволит снизить риск оспаривания документа);
- регистрация сделки и перехода права собственности в Росреестре;
- передача недвижимости одариваемому.
Какие документы нужны при подготовке договора дарения:
- паспортные данные сторон сделки;
- свидетельство на право собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
- документы, подтверждающие родство сторон договора. Это важно, если доля дарится близкому родственнику;
- свидетельство о рождении ребенка, свидетельство о заключении брака, нотариальное согласие супруга дарителя (когда требуется);
- выписка из ЕГРН;
- выписка из финансово-лицевого счета и домовой книги;
- технические документы на квартиру: технический паспорт или экспликация и поэтажный план;
- доверенности на представителей сторон в том случае, если договор подписывают представители.
Подарок квартиры супругу
Если супруги оформили брак, тогда бессмысленно проводить дарение квартиры. Имущество, полученное любым из супругов в этот период, будет считаться совместным. Тем более нет смысла в такой сделке из-за того, что в большинстве случаев при покупке недвижимости в ипотеку оба супруга являются созаемщиками.
Необходимость в оформлении дарственной может возникнуть в двух ситуациях:
- При условии, что объект недвижимости приобретался в ипотеку кем-то из супругов до оформления брака.
- Если супруги намерены развестись, то один из них может снять с себя статус заемщика. Для этого рекомендуется оформлять брачный договор, альтернативный вариант – документ о разделе всего имущества. В любом случае необходимо понимать, что все действия с квартирой, находящейся в ипотеке, осуществляется только с согласия банка-залогодержателя.
Порядок и условия дарения квартиры, взятой в ипотеку
Оформить сделку дарения можно только в том случае, когда имеется такой пункт в кредитном договоре, и банк дает согласие на проведение процедуры. Разумеется, это возможно при условии своевременного внесения ежемесячных платежей по кредиту.
Существует определенный порядок оформления сделки, который включает в себя следующие этапы:
- Заемщик обращается в банк для получения письменного разрешения на совершение сделки.
- Если согласие получено, то собственник готовит все необходимые документы и оформляет договор дарения.
- Документ подписывается в Росреестре и в течение месяца проверяется сотрудниками ведомства.
- В результате, одариваемое лицо получает свидетельство о собственности на имущество с обременением в виде ипотеки.
Для проведения сделки потребуются документы:
- правоустанавливающие документы на жилье;
- выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах;
- техническая документация на квартиру;
- разрешение банковского учреждения на осуществление дарения;
- согласие супруга (ги) дарителя;
- разрешение службы опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан.
Все документы представляются в виде копии и подтверждаются соответствующим оригиналом.
Кому можно подарить квартиру в ипотеке?
Ипотечное кредитование рассчитывается на длительный период. В течение срока выплат ситуации возникают разные — ухудшение материального положения, переезд, развод.
Для банка дарственная означает смену заемщика и неоправданный риск без дополнительной выгоды. При заключении договора кредитования положение о дарении прописывается заранее. Если указывается на невозможность действия, то для оформления дарственной понадобится погасить ипотечный кредит и снять обременение.
Дарение разрешается при согласии банка. Смена заемщика осуществляется по стандартной процедуре оформления ипотеки:
- предоставляется перечень документов на потенциального заемщика;
- проверяется платежеспособность клиента;
- при удовлетворении банковских условий оформляется согласие банка;
- проводится процедура дарения.
Для оформления дарственной на ипотечное жилье следует соблюсти требования банка к заемщикам. Они различаются в нюансах, но основываются на общих условиях: допустимый возраст и платежеспособность.
Что будет, если подарить квартиру без ведома банка?
Нарушить запрет практически невозможно. Без разрешения финансовой организации не удастся перерегистрировать помещение. Сотрудники регпалаты не только откажутся выполнять процедуру, но и могут уведомить банк о действиях заемщика. В этой ситуации возможна следующая тактика:
- Финансовая организация обратится в суд для признания сделки дарения квартиры в ипотеке недействительной, а действия заёмщика мошенническими. В последнем случае гражданина могут привлечь к уголовной ответственности.
- В отношении заёмщика применят штрафы. Их наличие обычно заранее зафиксировано в договоре.
- Банк потребует досрочного погашения остатка долга. Если заемщик не сможет рассчитаться по обязательствам, квартиру реализуют.
Из вышесказанного следует, что выполнять какие-либо процедуры с ипотечной недвижимостью без ведома финансовой организации крайне не рекомендуется.
Преимуществом дарения ипотечной квартиры выступает возможность передачи имущества другому лицу без длительного ожидания. Кроме того, заключить сделку очень просто. Потребность в нотариальном заверении договора отсутствует. Заполнить бланк документа также не сложно.
Однако дарственной на квартиру в ипотеке присущ целый перечень недостатков. В список входят:
- Банки с неохотой одобряют подобные сделки. Существует риск, что заемщик впустую потратит время.
- Предстоит подготовить большой пакет документов.
- Возникнут дополнительные затраты.
- Если попробовать подарить недвижимость без согласия финансовой организации, нарушителя могут привлечь к ответственности.
Ситуации, когда необходимо оформить дарственную квартиру при наличии ипотеки
Оформление дарственной квартиры может потребоваться в различных ситуациях, когда у собственника имеется ипотека на данный объект недвижимости.
Возможны случаи, когда собственник желает передать квартиру в дар другому лицу, например, члену семьи или близкому родственнику. При наличии ипотеки такая передача собственности требует особого подхода и оформления юридических документов.
Еще одна ситуация, когда необходимо оформлять дарственную квартиру при ипотеке — это смена собственника в результате развода или разрыва совместного проживания. В этом случае, чтобы передать собственность на квартиру одному из супругов, необходимо оформить дарственную сделку.
Также, можно столкнуться с ситуацией, когда собственник желает осуществить передачу квартиры в дар для благотворительных целей. В этом случае, при наличии ипотеки, требуется провести оформление дарственной сделки, чтобы правомерно передать собственность на недвижимость.
Необходимо иметь в виду, что оформление дарственной квартиры при наличии ипотеки требует согласования с банком-кредитором, которому должна быть предоставлена информация о планируемой сделке. В некоторых случаях, сделка может быть условно одобрена, при условии соблюдения определенных требований банка.
Стоимость жилья на сегодняшний день такова, что приобрести ее на собственные средства может далеко не каждый желающий. Но есть банки, готовые необходимую сумму одолжить.
Поскольку сумма велика, то кредитор желает быть уверенным в том, что заемщик ее возвратит. И поэтому предлагает такой кредит на особых – под залог самого жилья, то есть ипотеку (в соответствии со ).
С момента передачи квартиры, дома или другой недвижимости в залог банку, на нее устанавливается обременение.
Нахождение жилья в ипотеке фиксируется в государственном реестре. Обременение означает ограничение прав владельца жилья до прекращения отношений с банком, то есть полного погашения кредита.
Иными словами, пока не выплачен долг, право на квартиру имеет не только ее владелец, но и банк, на чьи средства она была куплена.
Такова цена использования чужих, в данном случае банка, денежных средств. И с этим фактом приходится считаться.
Можно ли подарить долю в ипотечной квартире
Закон не запрещает гражданам отчуждать залоговое имущество. Правило распространяется и на часть жилого помещения (ст.37 ФЗ №102-ФЗ). Однако тут есть свои нюансы. Один из них срок кредитования. Довольно часто ипотека оформляется на 20–25 лет. И далеко не каждый заемщик в состоянии выполнить свои обязательства. Иногда гражданам приходится продавать жилье для погашения задолженности.
Юридическим собственником квартиры или ее части после оформления ипотеки становится покупатель, т. е. заемщик. Однако фактически имущество находится в залоге у банка. Обременение сохраняется в течение срока действия кредитного договора. Следовательно, самостоятельно распоряжаться имуществом владелец уже не может. Права и обязанности сторон (кредитора/заемщика) закреплены соответствующим соглашением.
Дарение залогового имущества допускается исключительно с согласия кредитора. Причем в ипотечном соглашении может быть предусмотрен иной порядок отчуждения жилья.
Пример. Гражданин К. решил подарить свою часть квартиры дочери. Однако жилье приобреталось в ипотеку. Владельцев квартиры было двое – даритель и его бывшая супруга. Срок кредитования оканчивался через 1,5 года. Сумма задолженности была незначительной. Совладелица была не против переоформления части квартиры на дочку. Заемщик обратился в банк с просьбой о выдаче согласия на сделку. Финансовая организация пошла на уступки должнику. Даритель отписал свою часть квартиры дочке. Кредитные обязательства остались на заемщике. Обременение сохранялось до полного погашения ссуды.
Разделение договора дарения ипотечной квартиры в соответствии с законом
Дарение ипотечной квартиры — это функция, предусмотренная законом об ипотеке. Возникает вопрос: почему банк может отказать в оформлении дарственной на ипотечную квартиру?
Ответ на этот вопрос связан с тем, что банк может получить право собственности на квартиру по соответствующему договору ипотеки. В случае дарения квартиры банк теряет это право. Поэтому соглашаться на заключение договора дарения нецелесообразно.
Однако в некоторых случаях банк может согласиться на передачу ипотечной квартиры в дар. Для этого необходимо получить разрешение банка и соблюсти ряд условий, предусмотренных законом. Банк может потребовать погашения задолженности по ипотеке и полного погашения кредита.
Если банк отказывается дать согласие на дарение квартиры, необходимо обратиться в суд для решения этого вопроса. Суд может принять решение в пользу дарителя при наличии убедительных доказательств необходимости оформления дарственной.
В соответствии с законодательством оформление договора дарения ипотечной квартиры требует строгого соблюдения правил и процедур. Для того чтобы договор дарения был ратифицирован и зарегистрирован органами Росреестра, необходимо заключить договор дарения. Важно отметить, что дарение ипотечных квартир может осуществляться только с согласия и по требованию банка. В противном случае дарение может быть признано недействительным.